R.G. 29355 2025
Repubblica italiana
Tribunale ordinario di Roma – VI Sezione civile
Gop Dott. RO TI
Udienza del 28/11/2025
E' presente per parte attrice l'Avv. TAMIETTI Parte_1
PAOLO, il quale si riporta ai propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni come rassegnate.
E' presente per parte convenuta, l'Avv. RINALDI Controparte_1
STEFANO, il quale si riporta alla propria comparsa e ne chiede l'accoglimento.
IL GOP
Dato atto, ritenuta la causa matura per la decisione, si ritira in camera di consiglio al cui esito dà lettura del dispositivo della sentenza che viene scritta in calce.
Il presente verbale viene letto ai procuratori presenti che lo approvano.
Roma, lì 25/11/2025
Il Gop – Giudice unico
RO TI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
1 R.G. 29355 2025
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 29355 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(Cod. Fisc. ), rappresentata e Parte_1 CodiceFiscale_1
difesa, anche disgiuntamente tra loro, in virtù di procura in atti, dagli Avv.ti Paolo
TT e IA IO ed elettivamente domiciliata in Roma, Via Acciaioli
n. 7
ATTORE
E
c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Controparte_1 P.IVA_1
Rinaldi, presso il cui studio, sito in Roma, Via Giovanni Nicotera, n° 29, ha eletto domicilio, giusta procura in atti
CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. fatti controversi.
Con atto di citazione notificato, ha intimato a Parte_1 [...]
lo sfratto per morosità relativamente al contratto di locazione di CP_1
immobile ad uso commerciale decorrente dal 1/3/2021, registrato il giorno 11/3/2021, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, in Viale dell'Aeronautica n° 61, piano primo, n. interno 1, di circa mq. 134 circa coperti ed identificata al N.C.E.U. di
Roma al Foglio 860 p.lla 49, sub 504, Cat. A/10, 7 vani, classe 3, z.c. 5, rendita €
4.916,67, atteso il mancato pagamento, a fronte di un canone mensile attualizzato in €
1.636,03, del rateo di marzo 2025 per la somma di € 1.636,06, nonché degli oneri condominiali per l'importo di € 10.413,67, come da estratto conto condominiale aggiornato al 28/10/2024, già corrisposti al con i due distinti bonifici, CP_2
rispettivamente, del 7/8/2024 e del 20/11/2024.
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Per queste ragioni, ha chiesto al tribunale di convalidare lo sfratto intimato, ai sensi degli artt. 1455 e/o 1456 c.c., quest'ultimo anche alla stregua della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 14 del regolamento contrattuale e di emettere – in caso di opposizione dell'intimata – ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva, ex art. 665 c.p.c., pronunciando nel merito la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto, chiedendo altresì di condannare la parte intimata al pagamento dei canoni in mora ed a scadere sino alla data del rilascio, il tutto col favore delle spese di lite.
Si costituiva l'intimata, opponendosi allo sfratto ed eccependo l'assenza di morosità, avendo provveduto a pagare il canone del mese di marzo 2025 con bonifico del 28 marzo 2025; il canone del mese di aprile 2025 il 17 aprile 2025 e l'intero importo richiesto per gli oneri condominiali con bonifico del 14 maggio 2025 (all. n. 4). In ogni caso, contestava la non debenza della somma intimata a titolo di oneri condominiali, non avendo mai ricevuto, nonostante i ripetuti solleciti, il dettaglio analitico delle somme richieste.
Essendo stata integralmente sanata la morosità intimata successivamente alla notifica dell'intimazione, all'udienza del 20 giugno 2025 è stato disposto il mutamento del rito con concessione dei termini ex art. 426 per il deposito di documenti e note integrative.
Esaurita senza esito la fase della mediazione obbligatoria ratione materiae, la causa è stata discussa all'udienza del 28 novembre 2025, all'esito della quale si è data lettura del dispositivo della presente sentenza.

2. merito della lite.
La domanda di risoluzione contrattuale svolta dall'attore a motivo dell'inadempimento grave del convenuto non può trovare accoglimento, per quanto di seguito considerato.
E' noto che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità che si è consolidata dopo la nota pronunzia delle Sezioni Unite n°13533.2001, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della
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controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così da ultimo
Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass. n°6205.2010;
v. infine Cass. n°20288.2011: “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito
è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca”).
Nella fattispecie, l'attore ha assolto agli oneri di prova che gli spettavano producendo in giudizio il contratto di locazione, a termini del quale il convento si è impegnato al pagamento del corrispettivo mensile e degli oneri accessori.
La morosità intimata risulta formata da due componenti, ognuno dei quali merita una trattazione separata.
Per ciò che concerne l'esame delle somme richieste a titolo di oneri condominiali, va accolta la specifica contestazione mossa dal convenuto, che pure ne ha corrisposto i relativi importi seppure solo successivamente alla notifica dell'intimazione, nel successivo mese di maggio 2025, non avendo l'attore dato prova della debenza delle somme.
Nella disciplina codicistica, l' art. 63 disp. att. c.c. recita: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
La norma citata completa e rende attuale il disposto dell'art. 1130, primo comma n. 3,
c.c. che dispone: "L'amministratore di condominio deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".
Ne consegue quindi che, nell'ipotesi di mancato pagamento di oneri condominiali, unico legittimato attivo a proporre la relativa domanda sia il Condominio stesso, il
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quale potrà rivolgere la propria pretesa unicamente nei confronti del condomino moroso, da individuarsi nell'effettivo proprietario dell'immobile e non nel conduttore.
L'applicazione di tale principio comporta risvolti importantissimi nell'atteggiarsi dei rapporti tra il locatore ed il conduttore, atteso che, come confermato dal celebre arresto della Suprema Corte (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899), il credito che il locatore intenda far valere nei confronti del conduttore che non abbia provveduto al pagamento degli oneri condominiali gravanti sull'immobile concesso in locazione si atteggia a vero e proprio “credito di ripetizione” di quanto il locatore/proprietario abbia preventivamente corrisposto al (come detto, unico legittimato ad agire per CP_2
il recupero delle somme approvate nel rendiconto condominiale), come tale sottoposto ad un rigoroso onere della prova.
Ne consegue che, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso” (nella giurisprudenza di merito, in senso assolutamente conforme, si legga Tribunale ordinario di Milano - sez. XIII civ. - sentenza n. 2218 del
16-03-2022).
Nel caso di specie, tale onere non risulta assolto dall'attore, il quale, pur avendo provato di aver corrisposto al condominio somme imputate al convenuto a fronte di un decreto ingiuntivo, non ha mai prodotto, neanche a seguito della opposizione del convenuto, le delibere di riparto degli importi intimati. Né ha dato prova di aver comunque portato alla conoscenza del conduttore le singole voci di spesa che gli venivano imputate.
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Il diritto di rivalsa del locatore, in caso di contestazione da parte del conduttore, deve essere oggetto di specifica prova a carico del locatore;
in altre parole qualora il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o che, come nel caso di specie, ne abbia effettuato una corretta ripartizione, è lo stesso locatore, ai sensi dell'art. 2697 c.c., a dover fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto.
Tanto anche a mente dell'art. 9 della legge 392/78, ove si legge che prima di effettuare il pagamento, il conduttore “ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
Tale disposizione impone al locatore un onere di comunicazione completo (in quanto relativo sia ai criteri di ripartizione che ai documenti giustificativi), che non risulta ottemperato nel caso di specie, nel quale le diverse richieste di pagamento succedutesi in corso di rapporto hanno sempre considerato gli oneri sinteticamente, in mancanza di esposizione delle singole voci di costo, né risultano mai trasmessi i documenti giustificativi (delibere di approvazione).
Il locatore deve dimostrare di avere inviato al conduttore la distinta analitica delle spese in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 9 della legge 392/1978, invio peraltro necessario per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348). Gli oneri accessori vanno naturalmente corrisposti solo nel caso in cui i servizi siano effettivamente resi, essendo il conduttore legittimato a opporsi al pagamento quando gli stessi siano prestati in maniera inadeguata.
Nel caso di specie, il locatore non ha assolto all'onere della prova relativo agli oneri pretesi, con la conseguenza che non può vantare alcun diritto di ripetizione e che, per ciò che riguarda la domanda di risoluzione, gli stessi non possono essere valutati ai fini dell'accertamento di un eventuale inadempimento solutorio.
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Venendo poi alla morosità relativa ai canoni, è indubbio che al momento della notifica dell'intimazione risultasse non corrisposto entro il termine contrattuale, fissato al 5 di ogni mese, il mese di marzo 2025, per un importo di € 1.636,06.
Lo stesso è stato versato solo il 28 marzo 2025, ovvero successivamente allo spirare non solo del termine contrattuale, ma anche dei venti giorni di tolleranza previsti dalla legge 392/78 per le locazioni abitative, ma unanimemente ritenuti applicabili anche all'uso diverso.
Il pagamento dell'unica morosità intimata successivamente all'introduzione del giudizio non ha determinato alcun effetto sanante dell'inadempimento, costituendo ius receptum il principio per cui il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453
c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgatoria della mora, infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi del citato art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (in tal senso, Tribunale di Roma, sentenza n. 22888/19). Secondo lo stesso arresto della Suprema Corte, del resto, l'adempimento tardivo può valere a purgare la morosità ma non a cancellare l'inadempimento (Cass. 10587/08).
La conseguenza pratica del citato principio è che, vertendosi in ipotesi di locazione commerciale, dovrà comunque procedersi allo scrutinio della domanda di inadempimento, che l'attore ha dedotto sia nei termini costitutivi dell'accertamento della gravità ex art. 1453 c.c., che in quelli dichiarativi dell'applicabilità della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 14 del regolamento contrattuale.
Esaminando per prima la domanda di risoluzione in applicazione di detta clausola, va rilevato come la stessa non possa trovare accoglimento, in ragione
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dell'indeterminatezza del suo disposto e, conseguentemente, della sua nullità, rilevabile anche d'ufficio. Ed invero, il tenore letterale della pattuizione contenuta nell'art.14 del contratto di locazione inter partes, che considera inadempimenti gravi, legittimanti la risoluzione ipso iure del contratto stesso, quelli della Conduttrice previsti dagli artt. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 13, 16, 17, 18, appare una mera clausola di stile.
In particolare, per l'ipotesi di mancato pagamento del canone, il mero richiamo all'art. 3 del contratto, che disciplina modi e tempi dell'obbligazione di pagamento del canone, in mancanza di alcuna specifica che individui, secondo l'id quod plerumque accidit, il numero di canoni di locazione il cui mancato pagamento determina la risoluzione del rapporto, non può di per sé sola ingenerare la convinzione che anche il mancato pagamento di una sola rata possa configurare una ipotesi di grave inadempimento.
Al contrario, la clausola in esame, siccome priva di contenuto sufficientemente specifico e determinato, è per ciò stessa inidonea a determinare lo scioglimento automatico del rapporto. La Cassazione ha, infatti, precisato, sul punto, che per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono avere previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto o, mutatis mutandis, in sua clausola generica;
in tale ultimo caso, pertanto,
l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa (cfr. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 32681 del
12/12/2019).
In tal senso, va ricordato il recente arresto della Suprema Corte (ordinanza n. 27955 della Sez. II del 07 Dicembre 2020), secondo la quale, in tema di contratto di locazione ad uso diverso, occorre ricorrere all'applicazione dell'art. 1455 c.c., che rimette al giudice la valutazione dei requisiti di gravità che rilevi dal punto di vista solutorio, dovendosi ritenere ad oggi superata la corrente giurisdizionale che, ai fini della
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valutazione di tale carattere, attribuiva rilievo all'inadempimento in sé considerato, senza alcun apprezzamento dell'interesse del contraente deluso, ove ad essere inadempiuta risultasse l'obbligazione principale. Si impone quindi di accertare caso per caso se l'inadempimento abbia inciso sull'interesse della parte non inadempiente, determinando un'alterazione del sinallagma.
Si deve considerare, infatti, che nella disposizione de quo si intrecciano una valutazione che sembra possedere tutti i crismi dell'oggettività - la non scarsa importanza dell'inadempimento - ed un parametro certamente soggettivo - qual è l'interesse della parte non inadempiente. In tal senso, occorre far riferimento al recente indirizzo giurisprudenziale secondo cui, in tema di contratto di locazione commerciale, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia di risoluzione del contratto per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (Cass., ord.
27955/2020), giacché in tal caso, come in tutte le ipotesi di contratti di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna.
In tal senso, quindi, va valutato positivamente il comportamento del convenuto, il quale, come confermato da parte istante all'udienza di convalida, ha sanato integralmente il canone insoluto. Né, successivamente, l'attore ha denunciato il
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mancato versamento di alcuna delle mensilità maturate nelle more del giudizio, lasciando così intendere che quello indicato in intimazione sia stata ad oggi l'unico episodio di inadempimento, cui è seguito il ripristino dell'ordinario regime dei pagamenti. La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, infatti, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015).
Ne consegue che la domanda di risoluzione per grave inadempimento non può essere accolta, non essendo riscontrabili nel caso di specie, per i motivi di cui sopra, i caratteri di gravità dell'inadempimento.
Le spese di lite, in ragione della complessità della vicenda, vanno integralmente compensate.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza rigettata,
RIGETTA la domanda di risoluzione del contratto di locazione per uso diverso dall'abitazione decorrente dal 1/3/2021, registrato il giorno 11/3/2021, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, in Viale dell'Aeronautica n° 61, piano primo, n. interno 1, di circa mq. 134 circa coperti ed identificata al N.C.E.U. di Roma al Foglio 860 p.lla
49, sub 504, Cat. A/10, 7 vani, classe 3, z.c. 5, rendita € 4.916,67 proposta da ha intimato a in assenza di grave Parte_1 Controparte_1
inadempimento; compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Roma, lì 28/11/2025.
Il gop designato
(RO TI)
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