REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI SAVONA
In composizione monocratica in persona del dott. Stefano Poggio
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa RG 951/2023 tra
Sig.ra , nata a [...] il [...] e ivi residente a[...]
1, c.f. ; il sig. nato a [...] il [...] e C.F._1 Controparte_1 ivi residente in strada di Mombasiglio n. 12 c.f. ; il sig. C.F._2 CP_2
nato a [...] il [...] e ivi residente a[...], c.f.
[...]
la sig.ra , nata a [...] il [...] e residente in [...]C.F._3 CP_3
D'Alba alla via Alba Cortemilia n. 97, c.f. , elett.te dom.ti presso lo studio C.F._4 dell'avv. Ernesto Sportiello, c.f. , in Napoli alla via Seggio del Popolo n. 22 C.F._5 dal quale sono rapp.ti e difesi giusta procura in atti
- Attori
(C.F. , sito in Pietra Ligure, Via Altini n. 49-53-55, Controparte_4 P.IVA_1 in persona dell'Amministratrice pro-tempore , nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_5
) rappresentato e difeso per mandato in atti dall'avv. Monica Piccirilli (C.F. C.F._6
) C.F._7
- Convenuto
Sigg.ri (C.F.: ), nato a [...] il CP_6 C.F._8
07.12.1952, residente in [...] e (C.F.: CP_7
), nato a [...] il [...], residente in [...], C.F._9
Via IV Novembre n. 2, entrambi elettivamente domiciliati in Torino, Corso Francia n. 23, presso lo studio dell'Avv. Gian Maria Mosca (C.F.: – P.E.C.: C.F._10
, che li rappresenta e difende giusta procura in atti Email_1
- Terzi intervenuti
Oggetto: impugnazione delibera assembleare.
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte_1 Parte_2
Voglia il Tribunale di Savona contrariis rejectis

1. dichiarare la nullità della delibera assembleare del 08.10.2022 di approvazione del rendiconto consuntivo anno 2019. 2020, 2021, 2022 e la delibera del 26/09/2023 di approvazione del rendiconto preventivo 2023 e quella del consuntivo 2023 nonché del preventivo 2024 stante l'erronea ed arbitraria divisione delle quote tra le palazzine e tra i condomini senza tener conto dei titoli di proprietà e la mancanza dei giustificativi di spesa;

1 3. condannare il al risarcimento danni per temeraria resistenza da valutarsi in via Parte_3 equitativa;

4. condannare il complesso , e al pagamento del contributo unificato (art. 5 d.l. Pt_4 Pt_5 Pt_6
13 agosto 2011 n. 138); delle spese della Mediazione esperita;
al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore

Complesso Controparte_4
Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, Nel merito:
Respingere in toto tutte le domande proposte dai sigg.ri , Parte_1 CP_1
, , e in quanto,
[...] Controparte_2 CP_3 CP_6 CP_7 inammissibili e/o improcedibili e/o infondate in fatto ed in diritto e/o comunque non provate e per l'effetto confermare la validità della delibera assembleare in questa sede impugnata In ogni caso con il favore delle spese e compenso professionale oltre spese generali, ed oneri previdenziali e fiscali in misura di legge
CP_6 CP_7
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis
NEL MERITO
- Dichiarare nulla, annullabile o comunque priva di efficacia la delibera assembleare dell'8/10/2022 del con riferimento all'approvazione del rendiconto Parte_7 consuntivo anno 2019, 2020, 2021, 2022 e del rendiconto preventivo 2023, stante l'erronea ed arbitraria divisione delle quote tra le palazzine e tra i condomini senza tener conto dei titoli di proprietà.
- Respingere la richiesta di condanna al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. formulata dal
Parte_3
LE SPESE
Con vittoria di spese ed onorari di causa, oltre rimborso forfettario 15%, c.p.a. ed i.v.a. come per legge, oltre le spese successive ed occorrende.
IN VIA ISTRUTTORIA
- Ammettere prove per interpello e testi così come formulate nella memoria ex art. 171ter n. 2 c.p.c.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrenti, alla cui domanda aderiscono gli intervenuti, chiedono dichiararsi la nullità della delibera assembleare adottata dal in data 08.10.2022, avente Parte_8 ad oggetto l'approvazione del rendiconto consuntivo anno 2019, 2020, 2021, 2022 e del rendiconto preventivo 2023, in quanto la stessa avrebbe suddiviso tra tutti i partecipanti le spese di manutenzione di tutte le aree esterne ai fabbricati, pur essendo queste ultime nella proprietà esclusiva di alcuni soltanto dei condomini.
Il costruttore originario, infatti, alienava il suolo “residuato” circostante ai fabbricati ad un gruppo di condomini, con esclusione degli attori e degli odierni esponenti, in particolare le aree comprese nella particella catastale n. foglio 4 680, foglio 4 682, foglio 4 677, foglio 4 542 e foglio 4 543.
2 Gli acquirenti, inoltre, avrebbero modificato lo stato dei luoghi, in particolare riducendo sensibilmente le aiuole, apponevano dissuasori riservandosene il parcheggio, così di fatto appropriandosi di una ulteriore porzione di spazio esterno.
Si costituiva il il quale, accennate alcune questioni preliminari non rilevanti ai Parte_8 fini della decisione, conferma che “con atto a rogito Notaio in data 9.4.1979, i signori _1
e , costruttori delle 3 palazzine facenti parte del qui CP_8 CP_9 Parte_8 convenuto, ed ancora proprietari del terreno residuato di costruzione alienavano ad alcuni dei proprietari di appartamenti siti all'interno dei Condomini Pegaso Icaro e ma privi di box, Pt_5 tutto l'area residuata dalla costruzione, in parte adibita ad aree verdi, di cui godono tutti i condomini indistintamente, ed in parte a posti auto riservati ai legittimi proprietari dell'area stessa”. Precisava tuttavia che “nell'anno 2020, al fine di meglio regolarizzare l'utilizzo dei singoli posti auto, tutti i proprietari dell'area adibita a parcheggio si determinavano a ridistribuire le aree sosta all'interno di tale area, installando per ciascuno stallo un dissuasore di parcheggio” mentre
“nulla è stato variato ... in merito all'utilizzo ed al godimento delle aree e dei servizi comuni a tutti i condomini dei 3 edifici del Complesso . Controparte_4
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L'esame dei documenti in atti, corroborata dalle motivate conclusioni del CTU Geom.
[...]
, evidenza come la ripartizione delle spese di gestione degli spazi esterni ai tre caseggiati Per_2 non sia in linea con i principi legali di cui all'art. 1123 cc.
Nel verbale assembleare oggetto di impugnazione l'amministratore del complesso, in risposta ad una richiesta di chiarimenti degli odierni ricorrenti, precisa che il riparto delle spese di manutenzione delle aree verdi/complesso viario interno avviene in base all'art. 7 del regolamento delle singole palazzine (“L'amministratore ... richiama i regolamenti dei singoli caseggiati che indica espressamente il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione delle aree veri e complesso viario”).
Il detto articolo, in effetti, ripartisce dette spese “tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà di ciascuno”: tale previsione, tuttavia, si pone in evidente contraddizione con l'art. 1 dello stesso regolamento, che espressamente esclude la natura comune di tali aree nella misura in cui il costruttore venditore se ne è riservata la proprietà esclusiva.
Lo stesso CTU molto chiaramente riferisce che “all'interno del regolamento di condominio, praticamente identico per i tre edifici, vi sono elencate le regole di gestione, la composizione dei singoli condomini e le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. All'art. 1 di detti regolamenti si evince la descrizione di ciò che si intende “PROPRIETA' ... Da detta Pt_9 descrizione viene esclusa, in quanto di proprietà del costruttore o degli attuali aventi causa, la parte di terreno residuo dalla costruzione dei tre fabbricati di civile abitazione. Ovvero l'area composta dai percorsi carrabili e pedonali, gli attuali i parcheggi e dalle aree verdi. All'interno dell'art. 7, in contrasto con quanto riportato all' art.1, si evince che la manutenzione e la sistemazione delle aree esterne (giardini, passaggi) rimanevano a carico dei condomini secondo la ripartizione millesimale delle spese comuni, ovvero Tabella A.”.
E' dunque confermato per tabulas che ai condòmini viene chiesto di contribuire alle spese di gestione di beni che gli stessi regolamenti in uso alle singole palazzine escludono dalla proprietà comune.
Vero è che la porzione di terreno esterno oggi adibita a parcheggio esclusivo presenta un'ampiezza piuttosto limitata rispetto alla superficie totale del reliquato, la cui maggior superficie – a
3 prescindere dall'intestazione dominicale – essendo comunque destinata all'uso generalizzato di tutti i condomini (cfr. CTU: “Le aree residue alla costruzione dei tre condomini distinti con i mappali
539-540 e 541, hanno superficie complessiva pari a mq. 1.934,36 e sono in parte destinate a viabilità interna, in parte a parcheggio privato e in parte a verde. Allego alla presente un elaborato grafico che rappresenta fedelmente la distribuzione e la destinazione delle varie aree comprese nei mappali 680 – 682 – 677 – 542 - 543, 544 – 545 e 678. Da questo si desume che le aree carrabili o pedonali, utili a raggiungere i singoli condomini o i passi carrai d'accesso a proprietà di terzi sono quelli evidenziati in colore grigio e contano mq. 925,20. I 30 posti auto ad uso esclusivo, evidenziati in colore arancione, occupano una superficie di mq. 324,76. Le aree verdi complessivamente coprono una superficie di 684,40 mq. (V. allegato grafico con indicazione della destinazione delle aree)”, impone a tutti in qualche misura un onere di contribuzione alle spese.
Ciò però non esclude allo stato l'illegittimità della delibera impugnata, essendo piuttosto necessario che il Supercondominio proceda quanto prima alla predisposizione di una tabella specifica per le dette aree che tenga conto della loro concreta destinazione, come ben evidenziato ancora una volta dal tecnico del Tribunale: “Le aree residue alla costruzione dei tre edifici principali restarono in primo tempo di proprietà del costruttore ed in seguito al rogito del 1979 vennero vendute ad un gruppo di persone che ne acquisirono i diritti. Singole persone fisiche non coincidenti con il
Condominio ... le aree esterne, residue della costruzione, erano e sono di esclusiva proprietà di terzi e non dei tre condomini. In origine la proprietà era del costruttore, dopo il rogito del 1979, di terzi non coincidenti con i proprietari delle unità immobiliari dei condomini. All'epoca della stipula contrattuale e formazione del non erano presenti i posti auto ad uso esclusivo e Parte_3 pertanto la regola di cui all'articolo 7 del regolamento condominiale, poteva avere un senso pratico al fine del mantenimento e al decoro del compendio formato dai tre condomini e dalle aree esterne. Una sorta di contributo del fondo dominate, i tre condomini che usufruivano di strade, camminamenti e giardini, nei confronti del fondo servente proprietario di dette aree. Oggi, con la realizzazione di 30 posti auto a raso, la situazione è palesemente cambiata. Beni immobiliari con consistente valore commerciale che hanno alterato l'originale funzione delle aree esterne modificandone sensibilmente l'utilizzo e il valore. La mancata valorizzazione di detti immobili all'interno della ripartizione millesimale di proprietà relativa alle spese di manutenzione e mantenimento delle aree esterne è sicuramente una sperequazione che esonera dal contributo alle spese alcuni condomini – utilizzatori/proprietari - dei posti auto rispetto ad altri che non ne posseggono. Al fine di rimediare a quanto sopra si dovrebbe formare una nuova tabella millesimale relativa alle spese di mantenimento e manutenzione delle aree esterne che partendo dalla tabella millesimale contrattuale denominata “A” all'interno dei singoli regolamenti di condominio, tenga conto del valore delle nuove unità immobiliari (posti auto). D'altro canto, dovrebbe essere variata anche l'originale Tabella “A” di proprietà, in quanto l'innovazione derivata dalla creazione dei posti auto ad uso esclusivo di alcuni condomini ha sicuramente valorizzato le relative unità immobiliari rispetto a quelle che non hanno o non possono usufruire di tale accessorio”.
Soluzione, quella appena prospettata, che si pone in linea con la consolidata giurisprudenza che in più occasioni ha rimarcato che in presenza di un supercondominio è necessario redigere due diverse tabelle millesimali: una che faccia riferimento al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e una che ripartisca tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive (cfr. Cass., sent. n. 19939 del 14 novembre 2012 in motivazione:
“laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a). La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. Per esempio, 400 millesimi all'edificio A, 320
4 all'edificio B e 280 all'edificio C. La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all'edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale”; Cass., sent. n. 1026 del 16 febbraio 1996). Diverso è, dunque, lo scopo delle stesse: le prime, infatti, servono a ripartire le spese relative alle parti comuni tra gli edifici che costituiscono il complesso e, non riguardando la ripartizione delle spese tra singoli condòmini, saranno parametrate al valore di ogni singolo edificio – qui da intendersi nel suo insieme come una singola unità - rispetto agli altri che compongono il complesso;
le seconde servono a ripartire le spese comuni riferite al singolo condominio e saranno di conseguenza da predisporre in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive che compongono quest'ultimo”.
La stessa assemblea dell'8.10.2022, del resto, si mostra perfettamente consapevole del problema tanto che i condomini esclusivi proprietari dei reliquati invitavano l'amministratore a “richiedere al
Geom. l'aggiornamento del preventivo inerente al ricalcolo millesimale delle parti comuni CP_10 da considerarsi parte comune a tutti i condomini ... da ciò che è condominio parziale (posti auto)
...”.
L'opposizione va pertanto accolta e va dichiara la nullità della delibera impugnata limitatamente alla parte relativa alla ripartizione delle spese inerenti alla gestione delle aree esterne con conseguente condanna del supercondominio alla refusione delle spese di lite in favore dei ricorrenti e degli intervenuti nella misura liquidata in dispositivo ex DM 147/22.
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PQM


Il Tribunale di Savona definitivamente pronunciando nel procedimento RG 951/2023 così decide:

1. dichiara la nullità della delibera assembleare del 08.10.2022 di approvazione del rendiconto consuntivo anno 2019. 2020, 2021, 2022 e la delibera del 26/09/2023 di approvazione del rendiconto preventivo 2023 e quella del consuntivo 2023 limitatamente alla parte relativa alla ripartizione delle spese inerenti alla gestione delle aree esterne ai fabbricati

2. Condanna il alla refusione delle spese di lite in Controparte_11 favore degli attori che liquida in € 3.500,00 per competenze professionali oltre refusione delle spese di CTU e di CTP ed oltre refusione del CU di legge con distrazione in favore del difensore Avv. Ernesto Sportiello;

3. Condanna il alla refusione delle spese di lite in Controparte_11 favore dei terzi intervenuti che liquida in € 3.500,00 per competenze professionali oltre refusione delle spese di CTU e di CTP ed oltre refusione del CU di legge.
Savona, 27.5.2025
Il Giudice
Stefano Poggio
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