N. R.G. 948/2021
Ud del 29.10.2025 celebrata con note scritte ex art 127 ter cpc
Il Giudice dr Gustavo Danise
Lette le note scritte e le rispettive memorie conclusionali
Pronuncia e pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies cpc
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ex art 281 sexies c.p.c. a definizione della causa iscritta al numero n. 948 del Ruolo Generale degli Affari
Civili Contenzioni dell'anno 2021 deciso e vertente t r a
C
nato a [...] il [...] - CF: rappresentato Parte_1 C.F._1
e difeso dall' avv. Luigi Amendola presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno alla via Giovanni
GE AP n. 35;
- Attore -
e
(P.VA , in persona del suo legale rapp.te p.t. (C.F. CP_2 P.IVA_1 Controparte_3
) nato il [...] a [...], rappresentata e difesa dall'Avv. C.F._2
LI IN presso il cui studio elettivamente domicilia in San Cipriano Picentino (SA) alla Via A. Amato
n.21/H;
Convenuta
OGGETTO: risoluzione contrattuale
CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi e note conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 1 di 7 Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio la società Parte_1
per ottenere una pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita CP_2 immobiliare previo accertamento dell'inadempimento della medesima agli obblighi contrattualmente sanciti.
Assumeva l'attore che con contratto preliminare di compravendita del 1° ottobre 2005 la CP_2 in persona del legale rapp.te p.t. (tale il timbro apposto sul contratto preliminare) – promittente
[...] alienante – prometteva di vendere – promissario acquirente – un'unità immobiliare Parte_1 sita in Pontecagnano Faiano con annessa area di parcheggio esterno e zona verde facente parte di un complesso edilizio in corso di costruzione verso il pagamento del corrispettivo di euro 290.000,00.
A mente dell'art. 6, le parti hanno convenuto il pagamento del corrispettivo di euro 290.000,00 dilazionato secondo le seguenti tranches temporali: quanto ad euro 64.000,00, alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita a titolo di caparra confirmatoria. Produceva 7 assegni in copia allegati al contratto preliminare, tutti emessi dal e dalla di lui moglie Parte_1
i quali complessivamente ammontano al totale pattuito in contratto in euro Persona_1
64.000,00. Quanto ad euro 128.000,00 mediante n. 8 rate bimestrali consecutive di euro 16.000,00 ciascuna a far data dal 30 novembre 2005 e fino al 30 gennaio 2007; come da 7 assegni i quali complessivamente ammontano al totale pattuito in euro 128.000,00. Quanto ad euro 98.000,00 da corrispondersi entro la data di stipula del contratto definitivo fissata al 31 dicembre 2007, o in alternativa mediante accollo della quota del mutuo sottoscritto dalla - promissario alienante – per la costruzione del complesso CP_2 residenziale.
In aggiunta a quanto pattuito, la richiedeva ulteriori somme a titolo di lavori extra CP_2 capitolato per un costo pari ad euro 7.790,002; anche tale somma veniva versata dall'attore producendo copia di 3 assegni tutti ricevuti da in data 4 e 6 dicembre 2006. CP_2
L'attore deduceva che il contratto preliminare, all'Art. 7, stabiliva che il promittente acquirente avrebbe preso possesso dell'immobile sin dalla stipula dell'atto notarile, da eseguirsi entro il 31/12/2007.
Entro tale data, la promittente venditrice si impegnava a completare i lavori edili e a rimuovere le suppellettili. Successivamente, la società con comunicazione del 16 marzo 2017, autorizzava CP_2
a un "accesso temporaneo e saltuario" all'immobile. Tale autorizzazione era concessa Parte_1 al fine di permettere all'attore di depositare mobili e suppellettili e di effettuare lavori, senza tuttavia implicare una detenzione o il possesso definitivo dell'unità.
La società specificava che si assumeva ogni esclusiva responsabilità per la Parte_1 custodia dei beni e per eventuali danni o furti, riconoscendo altresì di dover rimuovere i propri beni mobili al momento della definizione dell'affare. L'attore affermava inoltre di aver completato le opere necessarie per l'abitabilità dell'immobile e di avervi depositato i propri beni. pagina 2 di 7 Lamentava che, nonostante l'impegno contrattuale, la stipula dell'atto pubblico di trasferimento della proprietà non si era concretizzata;
tale mancata definizione dell'affare era dovuta a "condizionamenti" che hanno impedito il trasferimento del possesso come previsto. Infatti la società revocava CP_2 unilateralmente l'autorizzazione all'accesso concessa al , provvedendo a cambiare le Parte_1 chiavi dell'immobile. Successivamente, in data 21 dicembre 2017, l'attore riceveva dalla società una comunicazione in cui gli veniva intimato lo sgombero dell'immobile entro tre giorni e la rimozione dei beni mobili ivi depositati.
A fronte di tale situazione di inadempienza, inviava alla società una Parte_1 CP_2 formale "costituzione in mora" in data 21 dicembre 2017 (con ricezione PEC del 29 dicembre 2017) al fine di sollecitare la stipula dell'atto pubblico di compravendita entro il 31 dicembre 2017; in data 15 settembre
2020, veniva esperito un tentativo di mediazione (procedimento n. 106/2020) che tuttavia si concludeva con esito negativo.
Concludeva pertanto affinchè il Tribunale pronunciasse la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice con conseguente restituzione delle somme versate in esecuzione del contratto preliminare.
Si costituiva in giudizio la società la quale eccepiva la nullità assoluta dell'atto di CP_2 citazione per carenza dei requisiti di cui all'art. 163 c.p.c., per genericità e carenza della causa petendi.
Disconosceva espresamente ai sensi degli artt. 2712 e 2719 c.c., la conformità agli originali di tutta la documentazione prodotta dall'attore, nonché l'autenticità di tutte le sottoscrizioni ivi apposte;
sosteneva che le sottoscrizioni non erano riconducibili né all'allora legale rappresentante pro tempore, Per_2
, né ad agenti, incaricati o mandatari della . Più in particolare disconosceva il
[...] CP_2 preliminare di compravendita del 01.10.2005, le fotocopie di 7 assegni bancari/circolari, di 15 assegni bancari/circolari per € 128.000,00, di 3 assegni bancari per € 7.790,00, e la comunicazione del 16.03.2017.
Affermava poi di non aver mai stipulato alcun preliminare con il e di non aver ricevuto alcun Pt_1 pagamento;
eccepiva la carenza di legittimazione attiva dell'attore con riferimento alla domanda di restituzione di somme che sarebbero state corrisposte alla dalla IG.ra , poiché, CP_2 Persona_1 ai sensi dell'art. 81 c.p.c., nessuno può far valere in nome proprio un diritto altrui, e la maggior parte degli assegni prodotti mostravano come soggetto emittente. Persona_1
Eccepiva l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda di risoluzione con richiesta del doppio della caparra in quanto il diritto di esigere il doppio della caparra è legato all'esercizio del diritto di recesso, non al rimedio ordinario della risoluzione contrattuale. In caso di risoluzione, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali e il pregiudizio subito deve essere provato nell'an e nel quantum, mentre la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria.
pagina 3 di 7 Invocava, poi, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per l'assenza di inadempimento imputabile alla precisando che il "complesso artigianale" di cui faceva parte l'unità immobiliare CP_2 oggetto di causa, veniva sottoposto a sequestro preventivo (artt. 321, co.3 bis, c.p.p., 104 D.Lvo 271/89), con decreto emesso dalla Procura della Repubblica del Tribunale di Salerno in data 04.10.2007 (N. 6062/07
R.G.). Di conseguenza, vi era incolpevole impossibilità, materiale e giuridica, di eseguire la prestazione.
L'impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile determina la risoluzione del contratto e la caducazione anche della caparra.
Sulla richiesta di corresponsione degli interessi legali evidenziava l'infondatezza della richiesta di interessi legali "dai singoli pagamenti", poiché il debito restitutorio da risoluzione contrattuale era un debito di valuta e gli interessi, se dovuti, andavano calcolati dalla domanda e non dalla data del versamento.
Concludeva pertanto per la declaratoria di nullità dell'atto di citazione, di difetto di legittimazione attiva di
, e nel merito, rigetto di tutte le domande proposte perché inammissibili, infondate e Parte_1 non provate;
con vittoria di spese di lite.
Instaurato il contraddittorio, con ordinanza in data 21.07.2022, veniva disposta la comparizione delle parti posto che in sede di memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c. parte attrice deduceva che il contratto preliminare in data 01.10.2005 sarebbe stato sottoscritto da mentre la comunicazione in Persona_3 data 16.03.217 (autorizzazione ad accedere occasionalmente all'immobile) sarebbe stata sottoscritta da
[...]
parte attrice veniva pertanto invitata a fornire chiarimenti in merito alla istanza di Parte_2 verificazione proposta in relazione alle sottoscrizioni apposte agli atti indicati, attraverso “consulenza grafologica di ufficio e veniva disposto che , legale rapp.te della si Persona_2 CP_2 presentasse di persona a rendere sotto dettatura scritture di comparazione”.
All'udienza del 10.01.2023 all'uopo fissata parte attrice non compariva e nulla deduceva in merito alla rilevanza della richiesta CTU grafologica, che non veniva, pertanto, disposta.
Lo scrivente giudicante, divenuto assegnatario della causa, la rinviava all'udienza del giorno
29/10/2025 per la decisione ex art 281 sexies cpc con autorizzazione al deposito di note conclusionali fino a 15 giorni prima.
Ciò posto, ricostruiti così i fatti di causa e l'iter processuale, preliminarmente le eccezioni di improcedibilità e improponibilità della domanda sono infondate e vanno pertanto rigettate. L'atto introduttivo è conforme ai requisiti di cui all'art. 163 c.p.c., contenendo l'esposizione dei fatti, delle domande e dei motivi di diritto, con sufficiente chiarezza della causa petendi e del petitum (Cass. civ., sez.
III, 29/01/2021, n. 2134). La genericità di alcune allegazioni attiene, semmai, al merito, ma non inficia la validità dell'atto introduttivo.
Nel merito la domanda e infondata e va pertanto rigettata.
pagina 4 di 7 A fronte della contestazione dell'autenticità dell'autografia apposta al contratto preliminare del
01.10.05 ed agli altri allegati, sollevata dalla parte convenuta nella comparsa costitutiva, l'attore ammetteva e riconosceva con la prima memoria ex art 183 co 6 cpc che il contratto fu sottoscritto in realtà da tale falsificando in pratica la firma del l.r. della che all'epoca era Persona_4 CP_2 Per_2
[...]
Per effetto di tale precisazione lo stesso attore ha modificato la domanda deducendo il suo affidamento incolpevole sull'operato da parte del per conto della e chiedendo la condanna Per_3 CP_2 di controparte all'indennizzo da ingiustificato arricchimento.
L'istanza di verificazione aveva perso valenza a quel punto, apparendo scontato, dalla stessa ammissione di parte attrice, che la firma apposta sul contratto preliminare non potesse essere di Per_2
[...]
Per questo motivo nonostante l'esplicita sollecitazione del Tribunale con ordinanza del 21.07.2022 a parte attrice di chiarire la rilevanza dell'istanza di verificazione questi non compariva nell'udienza all'uopo fissata il 10.01.2023.
Essendo stato riconosciuto dall'attore che il contratto fu sottoscritto da il Persona_4 preliminare è inefficace perché sottoscritto da falsus procurator non essendo stato provato che il Per_3 agisse in nome e per conto della né essendo stato ratificato il suo operato. CP_2
Stabilisce l'art 1392 c.c. che la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere. Nel caso di specie la procura doveva rivestire forma scritta, riferendosi ad un contratto preliminare che pure, ai sensi dell'art 1351 c.c., doveva rivestire forma scritta perché relativo ad una compravendita immobiliare;
ma non vi è traccia in atti di una procura resa per iscritto al . Per_3
Il non può eccepire di aver riposto incolpevolmente affidamento nella sussistenza in capo al Pt_1
del potere rappresentativo della società promittente venditrice, in assenza di una procura che Per_3 doveva essere rilasciata necessariamente per iscritto ad substantiam.
In un caso speculare a quello odierno la C. di Cassazione in sentenza n. 9505 del 21/04/2010 ha chiarito che “In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, giacché per il contratto preliminare è richiesta la stessa forma, scritta "ad substantiam" (artt. 1350 e 1351 cod. civ.), stabilita per il negozio definitivo;
analogamente è da reputarsi per la ratifica dell'anzidetto contratto, concluso, per l'appunto, da un soggetto privo di idoneo potere rappresentativo, richiedente la forma scritta "ad substantiam", poiché l'art. 1399 cod. civ. impone, per la ratifica, la medesima forma prescritta per il contratto cui essa si riferisce”.
pagina 5 di 7 Parte attrice ha sostenuto che la avesse tuttavia ratificato l'operato del;
CP_2 Per_3 richiamando in tal senso un principio di diritto, enunciato dalla S.C. di Cassazione ex multis in sentenza n
2617/2021 secondo cui “la ratifica di un contratto soggetto alla forma scritta "ad substantiam", stipulato da "falsus procurator", non richiede che il "dominus" manifesti per iscritto espressamente la volontà di far proprio quel contratto, potendo la ratifica essere anche implicita - purché sia rispettata l'esigenza della forma scritta - e risultare da un atto che, redatto per fini che sono conseguenziali alla stipulazione del negozio, manifesti in modo inequivoco la volontà del "dominus", incompatibile con quella di rifiutare l'operato del rappresentante senza potere”. Ha affermato l'attore che la società convenuta avrebbe emesso n 5 fatture collegate ai pagamenti rateali compiuti dal in adempimento Pt_1 del contratto preliminare;
che l'accettazione di detti pagamenti e l'emissione di dette fatture sarebbero incompatibili con il rifiuto di ratificare l'operato del falsus procurator. Tuttavia, la parte non ha allegato queste fatture, non consentendo allo scrivente Tribunale di controllare la fondatezza della predetta deduzione difensiva, che peraltro è stata fermamente contestata dalla parte convenuta nella memoria II termine ex art
183 co 6 c.p.c.
Pertanto, non essendo stati provati i presupposti per l'applicabilità del principio di diritto enunciato nella sentenza della Cass. 2617/2021, lo scrivente non può che applicare la regola normativa generale dell'art 1392-1399 c.c., secondo cui la ratifica dell'atto compiuto dal falsus procurator deve rivestire la medesima forma richiesta per l'atto compiuto senza potere, ossia, nel caso di specie, la forma scritta ad substantiam.
In assenza di ratifica in forma scritta, trova applicazione, quindi, il disposto dell'art 1398 c.c. secondo cui “Colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto”. In forza di tale principio, l'attore avrebbe dovuto evocare in giudizio il falsus procurator per Persona_4 chiedere a lui la restituzione delle somme versate in attuazione di un contratto preliminare inefficace dal medesimo sottoscritto senza potere rappresentativo della promittente venditrice;
ma non lo ha fatto.
Ne consegue che la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare va rigettata perché non si può risolvere un contratto che non ha mai spiegato alcun effetto.
Relativamente alla domanda di ingiustificato arricchimento proposta dall'attore con la prima memoria ex art 183 co 6 c.p.c., parte convenuta ne ha eccepito la inammissibilità perché tardiva ed in ogni caso la prescrizione.
L'eccezione di inammissibilità può essere superata, facendo il Tribunale applicazione del principio di diritto enunciato dalla Cassazione ex multis in Ordinanza n. 3127 del 09/02/2021 secondo cui “Nel processo introdotto mediante domanda di adempimento contrattuale è ammissibile la domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento formulata, in via subordinata, con la prima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., qualora si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, trattandosi di domanda comunque connessa per incompatibilità a pagina 6 di 7 quella originariamente proposta”. Tale principio è estensibile al caso di specie;
la domanda è stata formulata dall'attore a seguito del contenuto delle difese della convenuta ed essa si riferisce alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio.
Va invece accolta l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta con il primo atto immediatamente successivo a quello in cui la domanda è stata proposta ossia con la memoria II termine ex art 183 co 6 cpc. Gli assegni sono stati emessi nel 2006-2007 e quindi la domanda di ingiustificato arricchimento promossa con la memoria depositata il 22.07.2021 è irrimediabilmente prescritta. In ogni caso non appariva neppure fondata perché parte attrice non ha provato di aver effettivamente eseguito i pagamenti, in quanto solo una minima parte degli assegni – e precisamente due – sono stati emessi a favore della mentre gli altri recano come beneficiario lo stesso e come emittente la moglie di CP_2 Pt_1 lui o viceversa;
un altro assegno risulta emesso da tale sig.ra a favore della moglie del Per_5 Per_6
altri assegni sono stati emessi con la dicitura M.M. Pt_1
Quindi parte attrice non ha dato prova che l'importo di tali assegni fosse stato realmente versato alla società convenuta, che invero sul punto ha fortemente contestato di aver incassato mai le somme pretese dal anche in relazione ai due assegni effettivamente ad essa intestati. Pt_1
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vanno poste a carico dell'attore, e sono liquidate come da dispositivo in misura mediana tra i minimi ed i medi dello scaglione di valore della causa determinato dalla domanda.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Gustavo Danise, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti della Parte_1 CP_2
ogni contraria istanza ed eccezione rigettata e/o disattesa, così definitivamente provvede:
[...]
- rigetta la domanda principale proposta da previo accertamento della inefficacia Parte_1 del contratto preliminare sottoscritto da un falsus procurator senza ratifica del potere rappresentativo;

- dichiara prescritta e comunque non accoglie la domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento proposta dall'attore con la prima memoria ex art 183 co 6 cpc;

- condanna l'attore al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta che liquida CP_2 in complessivi euro 12.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali al 15%,
IVA e CPA se dovute come per legge, da calcolarsi sull'onorario, con attribuzione ex art. 93 c.p.c.
Così deciso in Salerno
29.10.2025
IL GIUDICE
Dr. Gustavo Danise
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