REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SAVONA
Il Giudice Dott. Davide Atzeni, del Tribunale di Savona, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 1772 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2024
vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'Avvocato Paolo Persico ed elettivamente domiciliata in Parte_1
Savona, corso Mazzini n° 16
ATTRICE
E
rappresentato e difeso Controparte_1
dall'Avvocato Aurelio Palmieri ed elettivamente domiciliato in Savona, via Paleocapa n° 23
CONVENUTO
OGGETTO: impugnazione di delibera assembleare condominiale
CONCLUSIONI: come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene il Tribunale che la domanda proposta dall'attrice debba considerarsi infondata.
Per quanto innanzitutto riguarda le contestazioni da essa sollevate in relazione alla delibera di cui al punto 5 dell'ordine del giorno della riunione assembleare dell'8.6.2024 (“esame preventivi
rifacimento lastrico solare. Decisioni e delibere conseguenti”) con la quale l'organo assembleare condominiale ha approvato l'esecuzione di lavori di manutenzione/rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo all'attrice che svolge funzione di copertura di parte delle unità immobiliari facenti parte del (oltre che delle relative parti comuni dell'edificio , il Tribunale CP_1 CP_2
rileva quanto segue. 1) Secondo il disposto dell'art. 1135 n° 4 c.c., “l'assemblea dei condomini provvede:…..4) alle
opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un
fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori…..”. Ciò premesso, va ritenuto che nel caso di specie l'organo assembleare condominiale, mediante l'emissione della delibera in esame, abbia sostanzialmente ottemperato al disposto della norma testè riportata.
Premesso infatti che la delibera con la quale il provvede alla costituzione del CP_1
fondo speciale destinato a coprire i costi delle opere di manutenzione straordinaria non richiede l'adozione di formule sacramentali specifiche e/o particolari (formule che infatti non sono menzionate nella norma de qua), va rilevato che mediante la delibera di cui al punto n° 5 dell'ordine del giorno in esame l'assemblea dei condomini ha sostanzialmente provveduto alla costituzione del fondo speciale necessario per l'esecuzione delle opere di rifacimento del lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale, come risulta espressamente dalla dizione contenuta nel verbale della riunione assembleare (cfr il verbale medesimo in atti, ove si legge: “in caso di approvazione si fa obbligo ai condomini di
versare completamente la quota pro capite prima dell'inizio dei lavori”). A riprova della fondatezza dell'assunto testè esposto va infatti evidenziato che la delibera in esame contiene tutti i requisiti e le statuizioni necessarie per la costituzione del fondo speciale de quo, ed in particolare: l'indicazione del costo complessivo delle opere straordinarie, pari ad €
27.500,00 oltre IVA (pari cioè all'importo richiesto dall'impresa SO ZI, il cui preventivo è stato approvato dall'assemblea condominiale in quanto ritenuto maggiormente conveniente rispetto a quelli redatti dalle altre due imprese precedentemente consultate dall'amministratore condominiale); l'indicazione del criterio di riparto tra i condomini della spesa complessiva testè menzionata (cfr nuovamente il verbale assembleare, ove si legge:
“per la spesa si fa riferimento alle tabelle millesimali riferite agli appartamenti interni 7 e 8
di cui alle tabelle “C” e “D” chiarendo che il totale proposto dalle ditte dovrà essere
ripartito sula base dei rispettivi mq coperti”); l'espressa previsione dell'obbligo per ciascun condomino interessato dai lavori di corrispondere la propria quota “prima dell'inizio dei
lavori”, ciò che induce a ritenere rispettato anche l'insegnamento della Suprema Corte in base al quale, ai fini della validità della delibera assembleare condominiale con la quale è
disposta l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, la costituzione del fondo patrimoniale deve essere prevista in via anticipata rispetto all'inizio dell'esecuzione delle opere. A tale ultimo riguardo va anche evidenziato che con la delibera assembleare di cui al punto n° 1 dell'ordine del giorno della seduta del 20.7.2024 (delibera emessa in attuazione di quella in esame) è stato espressamente dato mandato all'amministratore condominiale affinchè lo stesso provvedesse a “predisporre il riparto straordinario dei lavori deliberati”,
con l'indicazione della data di scadenza entro la quale ciascun condomino avrebbe dovuto provvedere al versamento della propria quota (“1 agosto 2024”) e con l'espressa precisazione (peraltro meramente confermativa di quanto già deliberato in data 8.6.2024)
che “solo a ricezione dei pagamenti dei singoli condomini sarà dato l'avvio dei lavori”.
Inoltre va evidenziato che l'amministratore condominiale, in ottemperanza al mandato ricevuto, in data 23.7.2024 (ovverosia appena 3 giorni dopo l'adozione della delibera del
20.7.2024) ha puntualmente provveduto a redigere il riparto preventivo tra i condomini delle spese relative ai lavori straordinari de quibus, con conseguente integrale compimento, da parte degli organi condominiali, di tutte le attività necessarie per la regolare costituzione anticipata del fondo patrimoniale speciale in esame. Sotto altro aspetto, e sempre con riferimento alle contestazioni sollevate dall'attrice, va anche evidenziato che nessuna norma di legge prevede che ai fini della costituzione del fondo speciale medesimo l'amministrazione condominiale sia tenuta ad aprire un conto corrente specifico, diverso da quello di cui all'art. 1129 comma 7 c.c.; peraltro l'apertura di uno specifico conto corrente destinato al versamento degli importi relativi al fondo speciale pare essere in contrasto con la stessa dizione della norma testè menzionata, che al contrario prevede l'apertura di un unico conto corrente per il versamento di qualunque somma dovuta, a qualunque titolo, al condominio (cfr la norma in esame, che recita: “l'amministratore è obbligato a far
transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a
qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o
bancario, intestato al condominio…..”).
2) Con riferimento poi alla contestazione in base alla quale il avrebbe omesso di CP_1
rammostrare all'attrice, prima della riunione assembleare dell'8.6.2024, il capitolato dei lavori di rifacimento del lastrico solare de quo, la stessa non può essere condivisa. Al
riguardo, infatti, va rilevato che in base alla disciplina dettata dal codice civile il contratto di appalto tra soggetti privati è un contratto a forma libera, che pertanto non richiede indefettibilmente, ai fini della sua valida stipulazione, la previa redazione ed approvazione di un capitolato. Peraltro va anche rilevato, da un lato, che le opere straordinarie in esame non sono caratterizzate da particolare complessità, trattandosi del mero rifacimento di un lastrico solare di copertura di porzioni immobiliari condominiali, e dall'altro che, ad ogni buon conto, il preventivo della ditta SO ZI (produzione n° 4 di parte convenuta,
in atti) risulta essere stato redatto in modo assai dettagliato, con conseguente piena possibilità, per l'odierna attrice, di prendere previamente esatta e puntuale cognizione delle opere e delle lavorazioni sulle quali essa, al pari degli altri condomini, è stata chiamata ad esprimere il proprio voto nell'ambito della riunione assembleare condominiale, voto che pertanto essa ha potuto esprimere con totale ed assoluta cognizione di causa anche a prescindere dalla sua partecipazione ai sopralluoghi precedentemente effettuati dall'amministrazione condominiale e dalla al fine di concordare le Parte_2
opere necessarie per il rifacimento del lastrico solare de quo.
3) Con riferimento poi alla censura mossa dall'attrice in base alla quale nel verbale assembleare de quo sarebbe stato erroneamente indicata l'approvazione della delibera in esame da parte dell'unanimità dei condomini presenti (laddove invece essa esponente avrebbe espresso voto contrario all'approvazione medesima), va rilevato: a) che secondo il costante e consolidato insegnamento della Suprema Corte il verbale dell'assemblea condominiale costituisce prova presuntiva in ordine alla veridicità delle circostanze e dei fatti in esso narrati;
b) che conseguentemente grava in capo a coloro che intendano smentire la veridicità delle circostanze e dei fatti menzionati a verbale l'onere di dare la prova dell'essersi i fatti e le circostanze verificati in modo diverso rispetto a quanto verbalizzato;

c) che nel caso di specie l'attrice non ha fornito la prova in ordine al fatto di aver espresso voto contrario in ordine all'approvazione della delibera in esame;
d) che comunque, e ad ogni buon conto, anche ove essa avesse fornito tale prova ciò non avrebbe spostato i termini della questione, considerato che dal verbale assembleare risulta che anche in assenza del voto favorevole della Sig.ra la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. Pt_1
(ovverosia la maggioranza necessaria per l'approvazione delle delibere che concernono riparazioni straordinarie di parti comuni dell'edificio condominiale), nel caso di specie, è
stata comunque raggiunta.
Per quanto poi riguarda le contestazioni sollevate dall'attrice in relazione alle delibere di cui ai punti nn. 1 e 3 dell'ordine del giorno della riunione assembleare dell'8.6.2024 (“approvazione
rendiconto ordinaria amministrazione esercizio 01.01.23 – 31.12.23”; “approvazione preventivo
ordinaria amministrazione esercizio 01.01.24 – 31.12.24”), con le quali l'organo assembleare condominiale avrebbe addebitato ad essa esponente importi relativi al consumo di acqua eccessivi ed ingiustificati, il Tribunale rileva quanto segue.
1) Va ritenuto che nel caso di specie debba farsi applicazione del consolidato insegnamento della Suprema Corte e della migliore giurisprudenza di merito (espresso in materia di somministrazione di varie utenze come acqua, energia elettrica, telefonia, etc) in base al quale, una volta che sia accertato il regolare funzionamento del contatore, è onere della parte che fruisce dell'utenza dare prova che nel caso di specie il consumo eccessivo ad essa addebitato sia riconducibile a causa ad essa non imputabile (cfr Cass. Cassazione civile, sez.
III, 21/02/2013, n. 4355: “in tema di contratto di somministrazione (nella specie: di gas) e nell'ipotesi in cui l'utente lamenti l'addebito di un consumo anomalo ed eccedente le sue ordinarie esigenze, una volta fornita dal somministrante la prova del regolare funzionamento degli impianti, è onere dell'utente provare di avere adottato ogni possibile cautela, ovvero di avere diligentemente vigilato affinché intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del contatore”; cfr in senso conforme Cass. 16 giugno 2011, n. 13193, in motivazione, emessa in relazione ad una controversia relativa – come quella qui in esame –
ad un contratto di somministrazione di utenza idrica: “il contratto di somministrazione di utenza idrica, proprio per la sua peculiarità strumentale ai fini dell'addebito del consumo,
ovvero per il fatto che il misuratore è nella disponibilità dell'utente, perchè collocato ad immediato ridosso dell'impianto della fornitrice, comporta che per affermare che soggetti diversi dal titolare dell'utenza siano stati in grado di accedere ad essa, determinando un consumo rilevante con conseguente addebito superiore alla normalità della fruizione del bene, il titolare, dopo gli accertamenti effettuati dall'ente fornitore ed escludenti la eventuale responsabilità dell'ente stesso, è tenuto a fornire la prova di avere adottato ogni possibile cautela, ovvero di avere diligentemente vigilato, affinchè intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del registratore”; cfr inoltre la motivazione della sentenza in esame, laddove la Cassazione ha evidenziato l'applicabilità in via analogica al contratto di utenza idrica dei principi giurisprudenziali da essa espressi in materia di contratto di utenza telefonica, trattandosi in entrambi i casi di contratto-rapporto di somministrazione, ciò che rende applicabile al caso di specie l'orientamento espresso da Cassazione civile, sez. III,
28/01/2003, n. 1236, che recita: “deve presumersi il buon funzionamento del sistema di rilevazione del traffico telefonico per telefonia fissa mediante i contatori centrali delle società telefoniche, le cui risultanze fanno piena prova del traffico addebitato, in difetto di contestazione da parte dell'utente. Se il buon funzionamento è contestato, costituisce onere della società esercente il servizio di telefonia offrire la prova dell'affidabilità dei valori registrati da contatori funzionanti. In ogni caso, l'utente è ammesso a provare che non gli sono addebitabili gli scatti risultanti dalla corretta lettura del contatore funzionante, ma dovrà allegare circostanze che univocamente autorizzino a presumere che sia avvenuta una utilizzazione esterna della linea nel periodo al quale gli addebiti si riferiscono. Non è
sufficiente a tale scopo dimostrare che il traffico telefonico appaia di entità straordinaria rispetto ai livelli normali, nè che sia diretto verso destinazioni inusuali, ma è necessario anche che possa escludersi che soggetti diversi dal titolare dell'utenza ma in grado di accedere ad essa ne abbiano fatto uso per ragioni ricollegabili ad un difetto di vigilanza da parte dell'intestatario, ovvero alla mancata adozione di possibili cautele da parte del medesimo”; cfr Tribunale Roma, 30/05/2007: “non può ritenersi assolto l'onere probatorio gravante su chi contesti la congruità delle somme addebitate dal gestore del servizio telefonico, qualora il titolare dell'utenza, in mancanza di guasti del contatore non alleghi circostanze che univocamente depongano per un'utilizzazione esterna della linea nel periodo al quale gli addebiti si riferiscono (nella specie, non era stata fornita alcuna prova circa la custodia dell'impianto telefonico, né erano stati addotti altri elementi astrattamente idonei ad infirmare le risultanze del contatore, mentre risultava che l'immobile ove l'utenza era attivata si trovava nella disponibilità di un terzo, che aveva alle sue dipendenze una domestica proveniente da uno Stato estero, verso il quale erano destinate le chiamate che hanno dato luogo agli addebiti contestati)”; cfr Corte Appello Bari, sez. II, 18/05/2006, n. 460: “il sistema della registrazione delle chiamate mediante contatore centrale, pur assistito da presunzione di idoneità di esattezza della contabilizzazione degli scatti, per gli stretti controlli esercitati sullo stesso contatore da parte degli organi pubblici, non costituisce un meccanismo di prova legale, né sottopone l'utente ad una prova diabolica, quale sarebbe quella di mostrare vizi di strumenti fuori da ogni suo controllo, ma integra semplicemente una prova presuntiva di forte garanzia di esattezza, contrastabile da parte dell'utente”; cfr
Cassazione civile, sez. III, 02/12/2002, n. 17041: “il rapporto di utenza telefonica costituisce, secondo i dettami delle sentenze della Corte costituzionale 546/94 e 1104/98, un servizio pubblico essenziale, soggetto tuttavia al regime contrattuale di diritto comune ed alle relative regole di adempimento e di prestazioni secondo buona fede. Ne consegue che il contratto di abbonamento telefonico va qualificato come contratto di adesione di natura privata, pur se integrato da norme speciali (che prevedono il sistema delle tariffe a contatore per la contabilizzazione del traffico) e norme regolamentari (che prevedono le regole della contabilizzazione a contatore centrale), le quali non impediscono all'utente di superare la presunzione di veridicità della contabilizzazione dimostrando, con prova libera, anche orale,
che il consumo reale è inferiore a quello indicato nella fattura, in quanto la bolletta è atto unilaterale di natura meramente contabile, nè l'obbligo regolamentare (art. 12 d.m. n. 484
del 1988) del gestore di effettuare addebiti di traffico sulla base delle indicazioni del contatore centrale può risolversi in un privilegio probatorio, basato sulla non contestabilità
del dato recato in bolletta, incombendo al detto gestore dimostrare sia la corrispondenza tra il dato fornito dal contatore e il dato trascritto nella fattura, mediante la documentazione del traffico telefonico relativo all'utenza, mentre l'utente ben può, in difetto, esercitare il proprio diritto di contestazione e controllo, con prova libera a carattere anche presuntivo ed orale sulle circostanze del normale esercizio dell'utenza e dell'impossibilità che terzi ne abbiano fatto un uso anomalo (come avviene nel caso di domestici infedeli)”).
2) Tutto ciò premesso, va rilevato che nel caso di specie l'attrice non ha contestato – se non in modo meramente generico – la regolare funzionalità del contatore della propria utenza idrica
(funzionalità che deve pertanto considerarsi pienamente sussistente), ed inoltre non ha provato, come sarebbe stato suo onere in base alla condivisibile giurisprudenza testè
richiamata, che nel caso in esame, con le delibere assembleari impugnate, le siano stati ingiustamente addebitati consumi effettuati da terzi soggetti e/o comunque non di sua pertinenza.
3) In particolare (e premesso che secondo il disposto dell'art. 1117 c.c. “sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio…..gli impianti idrici e fognari…..fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli
condomini”) dagli atti di causa non può essere tratta la prova certa in ordine al fatto – da essa adombrato nelle proprie difese – che nel caso di specie si sia verificata una perdita nella parte di proprietà comune delle tubazioni facenti parte dell'impianto idrico dell'edificio e che il relativo consumo sia stato poi ingiustamente addebitato ad essa CP_2
esponente mediante il riparto spese approvato con le delibere in esame. Viceversa, dalla stessa documentazione prodotta dalla Sig.ra in data 7.4.2025, ed in particolare dalla Pt_1
relazione peritale redatta in data 27.12.2024 dal perito industriale , pare Persona_1
potersi desumere che nella fattispecie si sia verificata una perdita di acqua non da una porzione di tubazione di proprietà comune, ma da una porzione di tubazione collocata in un punto successivo rispetto al punto di diramazione all'unità immobiliare di proprietà
dell'attrice (e dunque da una porzione dell'impianto idrico che rientra nella proprietà
individuale dell'attrice medesima in quanto costituente una pertinenza della sua unità
immobiliare), con la conseguenza che anche ove dagli atti di causa potesse trarsi la prova certa in ordine al fatto che il consumo di acqua ad essa addebitato con le delibere impugnate sia causalmente ascrivibile in tutto o in parte a tale perdita, nessuna responsabilità al riguardo potrebbe essere comunque ascritta al che è tenuto a provvedere alla CP_1
manutenzione della sola porzione degli impianti di cui all'art.1117 c.c. che ricade nella proprietà comune, non anche alla manutenzione della parte degli impianti che rientra nelle proprietà individuali dei singoli condomini (sul fatto che nel caso di specie l'eventuale perdita di acqua si sia verosimilmente verificata nella parte dell'impianto idrico costituente pertinenza dell'alloggio di proprietà dell'attrice cfr la relazione peritale in esame, ove tra l'altro si legge: “si è appurata la copiosa perdita di acqua ad uso sanitario su tubazione
collocata nel muro del bagno…..si è notato lo stato di ammaloramento irreversibile di
tubazione passante nel bagno ed asservita a fornitura acqua lavabo, bidet e doccia….
[enfasi aggiunta, n.d.r.]”). Sulla base di tutti gli assunti che precedono deve pertanto concludersi per la legittimità delle suindicate delibere assembleari condominiali impugnate da parte attrice.
Per quanto poi concerne le deduzioni dell'attrice in base alle quali nel verbale assembleare de quo
sarebbe stata omessa la menzione della richiesta - da essa asseritamente avanzata – di provvedere alla ristrutturazione della passerella che consente l'accesso all'unità immobiliare di sua proprietà, va rilevato: 1) che dell'asserita omissione in esame non è stata fornita alcuna prova;
2) che comunque la stessa, anche se provata, non influirebbe in alcun modo sulla validità delle delibere impugnate;
3)
che peraltro non risulta che la questione relativa alla ristrutturazione della passerella dovesse essere trattata nell'assemblea condominiale de qua (trattandosi di questione non facente parte dell'ordine del giorno), né peraltro risulta in alcun modo che la Sig.ra prima della seduta, abbia avanzato Pt_1
formale richiesta all'amministrazione condominiale al fine di ottenere che la questione in esame fosse posta all'ordine del giorno.
Da ultimo, deve considerarsi infondata anche l'impugnazione della delibera adottata dall'organo assembleare condominiale in relazione al punto n° 2 dell'ordine del giorno della seduta del
20.7.2024 (“informativa dell'amministratore circa mancati versamenti relativi all'esercizio
corrente ed esercizio precedente. Decisioni e delibere conseguenti”). Al riguardo pare sufficiente rilevare che l'organo assembleare, mediante la sollecitazione all'amministratore di procedere “al
recupero giudiziale delle somme dovute dai condomini morosi”, si è limitato a fare pedissequa applicazione del disposto dell'art. 1129 comma 9 del codice civile, a mente del quale
“…..l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli
obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso…..”,
con conseguente piena conformità a legge – al pari delle precedenti - anche di tale delibera assembleare.
Per i motivi suindicati la domanda proposta dall'attrice deve essere disattesa.
Stanti le peculiarità della controversia portata all'esame di questo Tribunale devono ritenersi sussistenti giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.

PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

1. rigetta la domanda;

2. compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Savona, 8.5.2025
Il Giudice
Dott. Davide Atzeni