REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI UDINE in persona del Giudice dott. Fabrizio Carducci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2937/2022 R.G. di Ruolo Generale vertente t r a
, con l'avv. Parte_1
Andrea Pellegrini del Foro di Gorizia
- attore -
e
, con l'avv. Paolo Scalettaris del Foro di Udine Controparte_1
- convenuto-
Oggetto: altri rapporti condominiali - azione di liberazione parti comuni condominiali e richiesta di risarcimento del danno
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Nel merito:
Contrariis reiectis, previo accertamento dell'illegittima occupazione da parte del signor
, nato a [...] il [...], residente in [...]
di Prato (UD), via C. Colombo n. 190, C.F. , di parti comuni CodiceFiscale_1
condominiali, consistenti nella cantina condominiale del
[...]
nella quale è stato collocato, l'impianto Parte_1
antincendio al servizio esclusivo della proprietà del signor , e Controparte_1
previo accertamento del diritto del Parte_1
di ottenere la liberazione e la conseguente disponibilità della suddetta cantina
[...]
condominiale, condannare il signor , nato a [...]_1
(UD) il 23/4/1943, residente in [...], C.F.
[...]
, a: C.F._1
- liberare immediatamente la cantina condominiale del
[...]
[..
[...] e comunque ogni locale comune condominiale da Controparte_2
ogni bene mobile di sua proprietà con particolare riferimento all'impianto antincendio ivi collocato e a riconsegnare i locali nello stato preesistente all'installazione dell'impianto antincendio;

- risarcire al il danno Parte_1 subito a causa dell'illegittima occupazione della cantina condominiale, ovvero la somma di Euro 100,00 mensili, dall'11/4/2019 sino alla completa liberazione del locale, ovvero la maggiore o minor somma che verrà, in caso di contestazione, accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, con gli interessi di legge previa rivalutazione della moneta dal giorno del dovuto al saldo.
In via istruttoria: omissis.
In ogni caso: spese di lite integralmente rifuse, comprese le spese relative al procedimento di mediazione.
Per parte convenuta:
Nel merito: atteso il difetto di legittimazione sia del convenuto sia dell'attore, attesa comunque la infondatezza delle domande, respingersi le domande attoree;
spese rifuse.
In via istruttoria: omissis.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione dd. 29 agosto 2022, Parte_1
nella persona del suo amministratore pro tempore conveniva in giudizio
[...] CP_1
per chiedere di liberare la cantina condominiale del e di risarcire
[...] Parte_1
lo stesso per il danno subito a causa dell'illegittima occupazione della Parte_1
cantina.
Si costituiva in giudizio contestando in toto quanto dedotto da Controparte_1
controparte e chiedendo il rigetto delle avverse domande in quando infondate in fatto e diritto.
Alla prima udienza dd. 12/1/2023 il G.I. concedeva alle parti i termini ex art. 183, VI°
comma. c.p.c., e a seguito del deposito di tali memorie il ammetteva le prove indicate come a ordinanza dd. 10/10/2023.
2 La causa veniva così istruita con l'esame, all'udienza dd. 21/12/2023, a mezzo interrogatorio formale, dell'Amministratore Condominiale pro tempore, dott.
[...]
e del signor e, alla successiva udienza dd. 28/2/2023, con l'esame CP_3 CP_1
testimoniale di , , Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 [...]
e . Testimone_4 Testimone_5
All'esito dell'assunzione delle suddette prove orali il G.I. riteneva la causa matura per la decisione e fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 12/9/2024, poi rinviata d'ufficio al 25/9/2024.
All'udienza dd. 25/9/2024, dunque, le parti precisavano le rispettive conclusioni e il G.I.
tratteneva la causa in decisione assegnando i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
**************
L'eccezione di difetto di legittimazione sia del convenuto sia dell'attore, formulata dal convenuto va rigettata.
Legittima risulta essere la chiamata in causa del convenuto da parte del nella Parte_1
persona dell'amministratore pro-tempore. L'amministratore di condominio ha facoltà di agire in giudizio, senza necessità di una delibera assembleare, in tutte le materie che rientrano nelle sue attribuzioni, specificate dall'art. 1130 c.c. Diversamente, per le questioni che esorbitano dalle sue competenze, potrà promuovere la lite solo previa delibera adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio. La rappresentanza processuale del , sancita Parte_1
dall'art. 1131 c.c., gli conferisce, pertanto, il potere di agire autonomamente per la tutela di una vasta serie di diritti, come quelli relativi alle parti comuni dell'edificio, al recupero
3 di crediti nei confronti dei terzi o dei condomini morosi, ad azioni di natura risarcitoria o per compiere atti conservativi.
Nel caso in esame con delibera dd. 3/12/2019 l'assemblea deliberava “che il vano ex
centrale termica comune sia liberato dall'ente entro il 31 gennaio 2020. CP_4
(…) Nel caso in cui la centrale termica non venga liberata l'assemblea delibera fin da
ora di incaricare l'avv. Bianchini del Foro di Udine per la tutela del Condominio”.
NEL MERITO
La domanda va accolta.
Trattasi principalmente di statuire la proprietà del locale occupato, se di natura condominiale ovvero di proprietà esclusiva.
Il locale oggetto della presente controversia è stato identificato in corso di causa innanzitutto dal punto di vista documentale e quindi catastale (planimetrie e contratti di acquisto dei singoli condòmini). Dalla documentazione depositata risulta essere infatti di proprietà condominiale. Non vi è opposizione in tal senso dal convenuto, anzi durante l'interrogatorio formale dd. 21.12.2023 così dichiarava: “Riconosco i locali che mi
vengono mostrati nelle foto distinguendo CT app. nel lato destro dell'entrata e CT negozi
nel lato sinistro dell'entrata. Specifico che la situazione attuale corrisponde alla
planimetria di cui al doc. n. 13.” E poi, “sono due porzioni, centrale termica negozi e
centrale termica app, di parte comune condominiale”.
Anche l'amministratore e i testi escussi hanno confermato un tanto. CP_3
All'udienza dd. 28.02.2024 la teste , alla quale veniva mostrata la planimetria, Tes_3
così dichiarava: “riconosco quanto riportato nelle foto e identifico nel documento n. 15
la collocazione delle suddette foto. Conosco i locali”. Ancora, “no per me era un locale
4 unico con una porta unica e confermo la presenza del muro divisorio che non arrivava
all'altezza del soffitto”. “a mio avviso non è vero in quanto essendo una parte
condominiale potevano accedere tutti i condomini..”.
Anche i testi e hanno riconosciuto la planimetria e confermato la Tes_2 Tes_6
proprietà condominiale del suddetto locale.
Infine l'amministratore in carica dal 2016, sempre alla suddetta udienza, CP_3
dichiarava che “Trattasi di unico locale che è parte comune condominiale”. “Da quando
sono amministratore è stato sempre considerato un locale unico condominiale”.
Importante la circostanza, espressa dal che smentisce il convenuto sulla CP_3
proprietà del locale, “quando sono stato nominato amministratore la chiave della porta
di accesso al locale centrale termica era in possesso del Sig. n quanto mi venne CP_1
riferito dallo stesso che aveva installato un impianto molto costoso e pertanto non voleva
che altri potessero entrare. Successivamente nel 2020 i condòmini mi hanno chiesto la
copia delle chiavi, mi è stata consegnata dal Sig. e abbiam fatto le copie per i CP_1
condòmini che desideravano averla. E' stata altresì inserita la suddetta chiave in una
scatola esterna vicino alla porta dell'ingresso del locale della centrale termica.”
Inoltre è emerso, sia dalla documentazione sia dalla prova testimoniale, che trattasi di un univo vano, seppur utilizzato in due porzioni, centrale termica negozi e centrale termica appartamenti, di parte comune condominiale. Non vi è prova del contrario.
Accertata la proprietà del locale interessato si passa ad esaminare la CP_5
richiesta di parte convenuta, seppur non formulata nella comparsa e negli atti successivi,
né tanto meno al momento della precisazione delle conclusioni, di acquisizione da parte del convenuto del suddetto locale per usucapione. Tale affermazione non può essere accolta in quanto priva degli elementi propri dell'istituto giuridico dell'usucapione.
5 Nel contesto condominiale, è importante sottolineare che il possesso continuativo e la comproprietà non si estinguono per il non uso, quindi il condomino che non utilizza una parte comune rimane comunque proprietario di essa.
Tuttavia affinché si possa verificare l'usucapione, non è sufficiente un semplice utilizzo individuale del bene condominiale, ma è necessario un possesso esclusivo che vada in contrasto con i diritti degli altri condomini. In pratica, è richiesta una chiara manifestazione di dominio esclusivo sulla cosa, mediante un'attività che sia incompatibile con il possesso altrui.
È importante sottolineare che l'uso più intenso di un bene comune da parte di un condomino rispetto agli altri non determina automaticamente l'usucapione. Ogni
comproprietario ha il diritto di trarre maggiore utilità dal bene comune, a condizione che non ne impedisca l'uso paritario da parte degli altri condomini o ne alteri la destinazione.
Nel caso in cui un condomino desideri far valere il diritto all'acquisizione per usucapione di un bene condominiale, sarà necessario citare in giudizio anche gli altri condomini.
L'omissione di tale passaggio comporta il difetto di litisconsorzio tra i soggetti aventi diritto. La richiesta del convenuto, tra l'altro come detto nemmeno formalizzata, di acquisto per usucapione del locale interessato non solo risulta infondata ma non è stata estesa a tutti i condomini aventi uguale diritto. E risulta in ogni caso contestata nel corso degli anni da parte dei condomini. Si vedano in tal senso i verbali di assemblea depositati
(in particolare il verbale d'assemblea del 3/11/2015).
Va inoltre specificato che quand'anche il convenuto avesse ricevuto (tacito) assenso all'occupazione del locale da parte dell'Amministratore Condominiale, questi non ha alcun potere di autorizzare l'occupazione di una proprietà comune da parte di un singolo condominio e in ogni caso necessitava, successivamente, di ratifica dell'assemblea
6 condominiale che, al contrario, non risulta affatto. In ogni caso è necessaria l'unanimità
dei condomini a consentire un uso esclusivo di una parte comune condominiale.
Pertanto l'onere di provare l'usucapione ricade sulla parte che afferma di aver acquisito una parte comune del condominio per usucapione. Il condomino che sostiene di aver acquisito per usucapione un bene condominiale deve dimostrare di averlo posseduto in modo esclusivo e continuativo per almeno venti anni, o dieci se è presente un titolo idoneo, e di averlo sottratto al godimento degli altri condomini, rendendo impossibile per loro stabilire un rapporto materiale con la cosa.
Tuttavia, è importante sottolineare che per dimostrare l'usucapione di un bene condominiale non è sufficiente che i comproprietari si siano astenuti dall'uso dello stesso.
È necessario dimostrare un godimento esclusivo, ovvero un uso inconciliabile con le possibilità di utilizzo degli altri condomini. Che non è avvenuto nel caso in esame.
La trasformazione del compossesso in possesso esclusivo, pur non richiedendo l'interversione nel possesso, postula comunque la sussistenza di una inequivoca volontà
di possedere uti dominus e non più uti condominus, che va manifestata attraverso la comunicazione, anche con modalità informali, agli altri condomini della volontà di voler possedere in via esclusiva. Circostanza smentita dalla documentazione depositata e dalle risultanze istruttorie.
“Il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di
per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio
del possesso “ad usucapionem” “e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento
di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando necessario, a fini della
usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res communis” da parte
dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed
7 inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa
prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene”.(Cass n. 30765\23)
SULLA VIOLAZIONE DELL'ART. 1102 C.C.
Il codice civile all'art. 1102 c.c. stabilisce, che «ciascun partecipante può servirsi della
cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti
di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa». Il singolo condomino,
quindi, può utilizzare le parti comuni dell'edificio, così come trarne qualsiasi utilità,
anche senza bisogno di una autorizzazione dell'assemblea. L'importante è che il suo comportamento non modifichi la destinazione della cosa comune né impedisca agli altri proprietari lo stesso uso. L'utilizzo continuato da parte della prima e dal CP_6
uccessivamente del locale interessato ha impedito agli altri condòmini pari uso. CP_1
Risulta che il servizio di riscaldamento centralizzato veniva dismesso nel 2004 e il locale posto al piano seminterrato veniva messo a disposizione di tutti i condomini.
Nei primi mesi del 2015, tuttavia, il signor , allora Controparte_1
amministratore unico della proprietario di un'unità ad uso commerciale CP_7
facente parte del , installava all'interno del predetto locale, un impianto Parte_1
antincendio al servizio esclusivo della sua proprietà.
Dall'11.04.2019, pertanto, il proprietario degli immobili condominiali a cui si riferisce l'impianto antincendio illegittimamente collocato nel locale comune, risulta il signor che è subentrato nel possesso illegittimo della Controparte_1 Parte_2
nel frattempo cessata e cancellata dal registro delle imprese.
A seguito di tale installazione la e per essa il signor CP_7 CP_1
provvedeva addirittura alla chiusura della porta d'ingresso al locale comune
8 condominiale con una serratura, le cui chiavi, per un certo periodo di tempo, manteneva in via esclusiva, prima di consegnarle all'Amministratore Condominiale e agli altri condomini.
Con tale impianto la cantina ha perso la sua funzionalità originaria e, di CP_5
conseguenza, presenta ancora oggi un utilizzo permanente diverso da quello precedente e, in ogni caso, il locale non è ora sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione.
Le richieste da parte degli altri condomini di liberazione del locale da tale illegittima occupazione, avvenuta a pregiudizio dei diritti condominiali, non portavano alcun risultato.
Si vedano, anche per questa circostanza, i verbali di assemblea depositati (verbale d'assemblea del 3/11/2015).
Dal verbale d'assemblea dd. 3/11/2015, anch'esso riconosciuto dalle testimoni Tes_6
e : Tes_3
“Il Presidente protesta la restituzione del bene condominiale ex centrale termica poiché
la ditta ha preso possesso e uso senza preventiva autorizzazione condominiale Pt_2
e chiede l'immediato ripristino;
i condomini sigg. per sé e il suo Controparte_8
delegato, per sé e il suo delegato, Anziol Liliana, Rosso Persona_1 Parte_3
Bruna, VA SV, per conto IN IO, IO NN Testimone_3
Okey, BE JA per complessivi m.mi 648,07 fanno proprio quanto asserito dal
signor e danno mandato all'amministratore di rendere attuativa la decisione CP_8
con ogni mezzo, anche legale”
E con delibera dd. 3/12/2019 (punto 4 dell'ordine del giorno – doc. n. 3) l'assemblea deliberava “che il vano ex centrale termica comune sia liberato dall'ente CP_4
9 entro il 31 gennaio 2020. (…) Nel caso in cui la centrale termica non venga liberata
l'assemblea delibera fin da ora di incaricare l'avv. Bianchini del Foro di Udine per la
tutela del Condominio”.
Risulta evidente pertanto che il signor attualmente occupa illegittimamente CP_1
un locale di proprietà condominiale con un suo impianto, e che dal momento dell'acquisto da parte della (e prima quale legale rappresentante della stessa) e, comunque, Pt_2
in prima persona dall'11.04.2019 in poi, si è sempre rifiutato di liberare il locale illegittimamente occupato.
SULLA RICHIESTA RISARCITORIA
Come detto, l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso in esame entrambi i presupposti risultano esistenti e provati.
L'art. 1102 c.c., in particolare, vieta la sottrazione o l'impedimento assoluto, da parte di un comproprietario, dell'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari: (solo) se ciò si verifica, l'occupazione dell'intero immobile ad opera del comunista che l'abbia destinato ad utilizzazione personale esclusiva diviene fonte di responsabilità risarcitoria.
Il godimento esclusivo, allora, si colora d'illiceità solo ove oltrepassi i limiti fissati dall'art. 1102 c.c., generando, soltanto da quel momento, un danno risarcibile.
Il titolo giustificativo del godimento esclusivo “solitario” del bene comune viene meno,
appunto, (solo) quando la destinazione di quest'ultimo venga alterata o quando venga impedito il pari uso di esso da parte degli altri partecipanti alla comunione: in questi casi
10 si configura un vero e proprio abuso della cosa comune, in contrasto con l'art. 1102 c.c.,
e dunque un atto illecito che legittima ciascuno dei partecipanti ad esercitare lo ius
prohibendi per ottenere la cessazione della condotta illegittima, oltre che a promuovere un'azione di risarcimento del danno, inteso come effetto della diminuzione della quota o della perdita materiale del bene oggetto della comproprietà.
Tuttavia la domanda, nel caso in esame, non può essere accolta.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2365/2025, ha stabilito che l'uso esclusivo del bene comune non genera automaticamente un diritto all'indennità. È necessario che il comproprietario escluso dimostri di aver manifestato una concreta intenzione di utilizzare il bene e che tale utilizzo gli sia stato attivamente impedito dagli altri. In assenza di questa prova, la domanda risarcitoria non può essere accolta.
Il non ha fornito alcuna prova dei pretesi danni né ha dimostrato quale utilità Parte_1
avrebbe tratto dall'utilizzo del bene per cui è causa né tanto meno ha dimostrato che per tale mancato utilizzo abbia dovuto fare ricorso a strade alternative (quale la locazione di un bene esterno) affrontando perciò una spesa.
Non può trovare accoglimento la domanda di condanna al risarcimento del danno come formulata da parte attrice in danno al convenuto posto che non vi è prova in atti della sussistenza del danno lamentato.
Neppure può farsi luogo ad una liquidazione equitativa del danno, in quanto quest'ultima presuppone che, a monte, il giudice abbia accertato la sussistenza di un danno, circostanza non emersa nel caso in esame (si veda, in particolare, la giurisprudenza di legittimità sul punto, secondo la quale “la liquidazione equitativa del danno, ai sensi dell'art. 1226 c.c.,
presuppone che il pregiudizio economico del quale la parte reclama il risarcimento, sia
11 certo nella sua esistenza ontologica, mentre se tale certezza non sussiste, il giudice non
può procedere alla quantificazione del danno in via equitativa, non sottraendosi tale
ipotesi all'applicazione del principio dell'onere della prova quale regola del giudizio,
secondo il quale se l'attore non ha fornito la prova del suo diritto in giudizio la sua
domanda deve essere rigettata” (Cassazione civile, sez. III, 5 aprile 2003, n. 5375, ma si vedano anche Cassazione civile, sez. I, 10 luglio 2003, n. 10850; Cassazione civile, sez.
II, 18 novembre 2002, n. 16202; Cassazione civile, sez. III, 7 marzo 2002, n. 3327;
Cassazione civile, sez. II, 8 settembre 1997, n. 8711).
Tutto ciò premesso, esaminati gli atti e i documenti, la domanda di parte attrice va accolta.
Le spese di lite si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, così
come modificato, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Udine, nella persona del Giudice istruttore dott. Fabrizio Carducci, in qualità di giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata,
ogni altra domanda, eccezione ed istanza rigettata, così provvede:
- ACCOGLIE parzialmente la domanda di parte attrice e per l'effetto NN
parte convenuta, per le causali di cui in narrativa, a liberare, entro il termine di quattro mesi dalla pubblicazione della presente sentenza, la cantina condominiale del da ogni bene mobile di Parte_1
sua proprietà con particolare riferimento all'impianto antincendio ivi collocato e a riconsegnare i locali nello stato preesistente all'installazione dell'impianto antincendio;

- NN parte convenuta alla rifusione delle spese di lite, pari a 2/3, in favore del
, che liquida in € 1.200,00 Parte_1
12 (per la fase di mediazione), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge ed alle spese anticipate documentalmente provate, ed in € 4.000,00 (per il presente giudizio), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge ed al pagamento del contributo unificato.
Così deciso in Udine il 26 novembre 2025
Il Giudice
Dott. Fabrizio Carducci
13