N. R.G. 17648/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa LV IT, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 17648 del Ruolo Generale degli Affari Civili dell'anno 2023, vertente
TRA
C.F. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., con il patrocinio dell'Avv. Maria Elena Taruffi, giusta procura in atti;

- attore
E
, C.F. , e , C.F. CP_1 C.F._1 CP_2
, con il patrocinio dell'avv. Paolo Pascazi, giusta procura in atti;
C.F._2
- convenuti
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato, il Parte_1
ha chiesto al Tribunale di: “- accertare e dichiarare i fatti come dedotti in narrativa e,
[...] per l'effetto, condannare i convenuti alla rimozione delle opere abusivamente poste in essere con conseguente ripristino integrale dello status quo ante;
- condannare i convenuti al risarcimento del danno patito dall'odierno attore, da quantificarsi anche in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.”.
A fondamento delle domande spiegate, ha esposto che: - i signori e CP_1 CP_2 sono proprietari di due unità immobiliari site in Roma, alla ,
[...] Parte_1 contraddistinte con gli interni n. 17 e n. 18, la prima posta al piano attico e la seconda al piano di copertura dello stabile con relativa terrazza, entrambe facenti parte del Condominio odierno attore;
- nel mese di agosto 2006, i convenuti – beneficiando dell'assenza dei condomini per le vacanze estive, pagina 1 di 8 nonché di lavori in corso sulla facciata dello stabile condominiale aventi ad oggetto la rimozione della copertura in eternit dal tetto del palazzo – avevano trasformato la porzione di tetto a spiovente di proprietà condominiale, perimetrale alla terrazza dell'immobile sito all'interno n. 18, in un prolungamento della terrazza stessa a loro uso esclusivo, così realizzando un vero e proprio abuso edilizio;
- ciò aveva comportato per i convenuti un indubbio vantaggio, in ragione dell'aumento della metratura della terrazza per tutto l'intero perimetro di oltre un metro lineare grazie al “recupero” della parte spiovente del tetto, sostituita con una ringhiera, allineandola alla terrazza a livello già esistente e attribuendo, dunque, al loro immobile un valore aggiuntivo in termini sia di spazio, sia di veduta;
- l'esecuzione delle sopradette opere era stata immediatamente contestata dai condomini ai convenuti in un'apposita riunione condominiale nel settembre 2006, durante la quale l'assemblea condominiale aveva stigmatizzato l'esecuzione di opere non autorizzate, realizzate in violazione dei diritti dell'intera compagine condominiale, e il sig. si era scusato per l'accaduto con i condomini presenti;
- CP_1 anche successivamente i condomini avevano sollecitato i convenuti al ripristino dello status quo ante, attese la manifesta inadeguatezza delle opere poste in essere e l'evidente alterazione del prospetto della facciata, modifica visibile sin dal piano strada;
- nel corso di CTU e relazioni peritali effettuate nell'ambito di procedimenti giudiziari relativi alle odierne parti erano già state evidenziate le numerose criticità delle opere realizzate, con particolare riguardo alla pavimentazione del prolungamento.
Ha altresì dedotto che: - i convenuti, nel tentativo di realizzare l'ampliamento perimetrale lungo il proprio terrazzo, eliminando il tetto aggettante e spiovente e prolungando la terrazza, avevano omesso ogni elementare regola costruttiva, determinando con tali lavori abusivi un “gocciolamento anomalo” anche con deterioramento dei frontalini sottostanti, del sottobalcone e delle tende da sole del terrazzo dell'interno n. 17; - era, pertanto, necessario il ripristino dello status quo ante e ciò non solo per ragioni tecnico/strutturali, ma anche al fine di recuperare una porzione di proprietà comune condominiale illegittimamente sottratta alla disponibilità di tutti i comproprietari;
- la porzione di tetto in questione potrebbe, infatti, ancora svolgere – qualora ripristinata – funzioni di vario tipo per i condomini, non solo dal punto di vista estetico e di copertura, quanto anche in merito alla possibilità di installare antenne, parabole e pannelli fotovoltaici;
- le trasformazioni eseguite dai condomini convenuti avevano determinato, valutate nella loro estensione e in rapporto alla funzione del bene, l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con lesione dei diritti degli altri condomini.
Ha, dunque, evidenziato che: - l'illecita trasformazione della porzione di tetto a spiovente e aggettante operata dagli odierni convenuti non può trovare fondamento né giustificazione alcuna, considerato che l'abuso non può essere sanato, né tollerato dagli altri condomini;
- neppure può ravvisarsi un profilo di liceità della condotta dei convenuti in nome di un imprecisato miglior uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., ininfluente essendo che non sia variata la funzione di copertura cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza, in considerazione del fatto che tale utilizzazione non è l'unica possibile, non potendosi escludere, in ipotesi, diverse utilizzazioni future (quali l'appoggio di antenne o di pannelli solari), o altre possibili utilità.
In proposto, ha specificato che alla luce delle suddette circostanze – come anche accertato dalla CTU a firma dell'Ing. espletata nell'ambito di altro procedimento tra le parti (rg. n. Per_1 39655/2015), dalla quale ben era emersa la superficialità e il carattere grossolano e impreciso delle opere poste in essere dai convenuti – si ricava che sono state alterate le funzioni preesistenti, in particolare l'idoneità a fungere da copertura, ed è stato leso il decoro architettonico con una modifica pregiudizievole dell'estetica dell'edificio condominiale;
a tal ultimo riguardo, ha anche rimarcato che era stata divelta solo la porzione del tetto sita in corrispondenza del perimetro del terrazzo dell'unità immobiliare interno 18, mentre per il resto dello stabile condominiale era rimasto conservato l'originario tetto aggettante e a spiovente. pagina 2 di 8 2. Si sono costituiti in giudizio i signori e , i quali hanno CP_1 CP_2 contestato quanto ex adverso rappresentato e dedotto, chiedendo, in via principale, il mantenimento delle opere in questione (eseguite da una ditta incaricata dal Condominio) in quanto rientrante nella fattispecie di cui all'art. 1102 c.c., ovvero, in subordine, di porre l'eventuale ripristino a carico del Condominio, avendo quest'ultimo incaricato la ditta per i lavori di cui si discute.
In particolare, i convenuti hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale civile di Roma, contrariis reiectis, in via principale rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto e, per l'effetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c. ritenere legittime le opere effettuate dal di prolungamento del terrazzo di sua Controparte_3 proprietà in sostituzione delle lastre in eternit in quanto modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune per le motivazioni illustrate nel corpo dell'atto; in subordine nella denegata ipotesi di accoglimento della richiesta di parte attrice, voglia comunque disporre che l'eventuale ripristino sia posto a carico, cura e spese del parte attrice, avendo quest'ultimo incaricato illo tempore Parte_1 la ditta per i lavori di cui si discute. Con vittoria di spese ed onorari di causa.”.
Al riguardo, hanno esposto: - di essere proprietari degli immobili siti all'interno n. 17 e n. 18 del Condominio (appartamento e locale sovrastante, con annesso Parte_1 terrazzo) e di avere subito, nel corso degli anni, copiose infiltrazioni d'acqua; - di aver il CP_1 sollecitato il nel 2013 e nel 2014, ad eseguire i lavori di ristrutturazione del tetto (terrazza Parte_1 non praticabile e terrazze praticabili) e del suo lastrico solare (terrazza ad uso esclusivo ma fungente da tetto ad una parte dell'edificio condominiale), in quanto vi erano infiltrazioni sia nell'appartamento interno 18, provenienti dal tetto – terrazza non praticabile – sia nell'appartamento interno 17, provenienti dal lastrico solare a suo uso esclusivo ma fungente da tetto al suo appartamento interno 17 e quindi a tutta la colonna dell'edificio condominiale;
- di aver, dopo ripetuti solleciti, proposto ricorso, nel 2015, ex art. 1172 c.c. (rg. n. 39655/2015), accolto con ordinanza dell'intestato Tribunale in data 15.12.2015 di condanna del ad eseguire le opere di ristrutturazione sia sul tetto – terrazze Parte_1 non praticabili – sia sul terrazzo interno 18 di proprietà esclusiva ma fungente da tetto agli appartamenti sottostanti, come da indicazioni della CTU, Ing. del 25.11.2015. Per_1
Hanno altresì esposto che, nonostante l'ordinanza di condanna (confermata anche in sede di reclamo), i lavori erano stati eseguiti dal solo nel luglio 2018 e che, nel 2019, i signori Parte_1
e avevano incardinato un giudizio di risarcimento dei danni per il mancato utilizzo CP_1 CP_2 dell'immobile interno n. 18 e per costi di ripristino degli appartamenti interno 17 e interno 18, tuttora pendente innanzi al Tribunale di Roma.
Hanno, inoltre, dedotto che: - l'edificio condominiale è composto da un'unica scala e la sua copertura a lastrico è costituita, sulla sommità dell'edifico, da un tetto (individuato dal regolamento contrattuale come “terrazze non praticabili”) che ha la funzione esclusiva di copertura dei due locali, uno di proprietà condominiale e da cui si accede per andare sul terrazzo condominiale, e l'altro di proprietà degli odierni convenuti, l'attuale interno 18 – appartamento – da cui si accede per andare sulla terrazza ad uso esclusivo dei convenuti;
- il predetto lastrico, definito “terrazze non praticabili” e posto sulla sommità dell'edificio condominiale, funge da copertura, oltre che per i due locali sopra evidenziati, anche per il vano scala e per il vano ascensore (parte centrale dell'edificio condominiale); - per il resto l'edificio condominiale è coperto, da un lato, dal terrazzo praticabile di proprietà condominiale e da cui si accede dal locale condominiale suddetto e, dall'altro lato, dal terrazzo ad uso esclusivo degli odierni convenuti, accessibile solo dal locale – appartamento interno 18 – sempre di proprietà dei convenuti.
pagina 3 di 8 In particolare, hanno precisato che: - la questione oggetto di causa riguarda la preesistenza di lastre in eternit, sporgenti di circa un metro, che correvano su parte del perimetro condominiale ed erano posizionate sotto le terrazze (sui frontalini in basso) sia condominiali che di proprietà esclusiva degli odierni convenuti, aventi la funzione di coprire i terrazzi sottostanti degli appartamenti attici – ultimo piano – e, per la precisione, quello dell'interno 16 e dell'interno 17 (di proprietà Persona_2 ; - l'edificio condominiale aveva all'ultimo piano una lastra in eternit che correva su parte del
[...] perimetro dell'edificio ed era attaccata sul parapetto del terrazzo condominiale e del terrazzo in proprietà esclusiva dei convenuti e insisteva sui frontalini dei balconi;
- tale lastra era posizionata in corrispondenza dei sottostanti balconi dell'appartamento interno 16 e interno 18, lati nord e sud;
- detta tettoia in eternit di circa un metro fungeva in parte probabilmente come decoro e in parte parzialmente copriva i sottostanti terrazzi, raccogliendo e convogliando l'acqua piovana;
- con delibera assembleare del luglio 2006 era stato deciso di affidare i lavori di eliminazione delle coperture in eternit del cornicione e delle infiltrazioni d'acqua dal terrazzo interno 18 al sottostante appartamento interno 17 e, pertanto, il Condominio attore nel 2006, considerato che si dovevano eliminare le lastre in eternit e rifare il terrazzo interno 18 per le perdite che interessavano l'interno 17, aveva deciso di rimuovere le lastre in eternit nei due tratti del perimetro (nel tratto nord, portando via le lastre e cambiando le pendenze per il deflusso delle acque;
nel tratto sud, portando via le lastre, togliendo il parapetto e unificando la pendenza per il deflusso delle acque e per consentire più agevolmente la pulizia della stessa zona); - i lavori erano stati commissionati ad una ditta scelta dal Condominio, con percentuale di costo posta anche a carico degli odierni convenuti e regolarmente pagata dagli stessi;
- nell'anno 2018, allorché il aveva dovuto rifare sia il tetto condominiale sia la terrazza interno 18 per altre Parte_1 infiltrazioni di acqua e in ottemperanza a quanto disposto nell'ordinanza resa dall'intestato Tribunale ex art. 1172 c.c. nel procedimento rg. n. 39655/2015, si era provveduto a ristrutturare completamente il terrazzo dell'interno 18 senza nulla eccepire in tale sede sullo stato dei luoghi (e cioè sul prolungamento del terrazzo) così come era stato fatto nel 2006, con spesa ripartita tra i condomini ivi compresi i convenuti.
Hanno, quindi, argomentato nel senso che l'ampliamento del terrazzo dell'interno 18 è stato fatto in accordo e/o con il consenso del rimarcando in proposito che in sede di operazioni Parte_1 peritali nel procedimento ex art. 1172 c.c. la stessa CTU Ing. aveva evidenziato che Per_1
l'accorpamento di parte al terrazzo interno 18 era avvenuto in occasione della rimozione, CP_4 per obblighi di legge, di lastre in eternit, preferendo tale accorpamento alla realizzazione di un canale di gronda, come avvenuto nella parte confinante con il terrazzo CP_4
Hanno, infine, aggiunto che: - nel 2018 il aveva eseguito i lavori, come indicati Parte_1 dalla CTU Ing. secondo quanto disposto nell'ordinanza di condanna del Tribunale del Per_1
15.12.2015, onde eliminare i fenomeni infiltrativi provenienti dal tetto – terrazza non praticabile – e dal lastrico solare – terrazza interno 18 – in proprietà esclusiva del convenuto senza CP_1 contestazioni e con riparto delle spese a carico di tutti i condomini quanto al rifacimento del tetto – terrazze non praticabili e per un terzo a carico dei e per due terzi a carico del Parte_2
quanto alla spesa del lastrico solare;
- pertanto, nessuna opera abusiva e nessuna Parte_1 trasformazione o abbattimento di parapetto era stata posta in essere dai convenuti, in quanto l'attuale stato dei luoghi è, invece, frutto delle opere eseguite dalla a ciò espressamente incaricata CP_5 dal Condominio attore come da delibera assembleare in data 06.07.2006.
In proposito, hanno specificato che: - il prolungamento del loro terrazzo, in corrispondenza al perimetro nel quale erano state eliminate le lastre in eternit, era stato realizzato non già per iniziativa dei convenuti ma per ragioni tecniche e, comunque, in accordo con il , al fine di mantenere Parte_1 la parziale funzione di copertura e di raccolta delle acque piovane del sottostante terrazzo di proprietà dei convenuti delle strutture in eternit rimosse, come dimostrato dal fatto che le spese di rifacimento del pagina 4 di 8 terrazzo interno 18, in ottemperanza della citata ordinanza del 15 dicembre 2015, erano state poste un terzo a carico dei senza escludere da tale ripartizione la parte (in metri quadri) Parte_2 relativa al rifacimento della parte prolungata;
- nel corso dell'assemblea condominiale del 2006, con all'ordine del giorno “esame e decisioni in merito circa l'utilizzazione di alcune parti condominiali proprietà comune ad opera dei condomino , il aveva chiarito come fosse una CP_1 CP_1 facoltà riconosciuta dall'atto di compravendita e dal regolamento di Condominio, scusandosi con i condomini presenti per la mancata (carente) informazione, e successivamente non vi era più stata alcuna contestazione da parte del - pertanto, nessuna opera era stata eseguita Parte_1 arbitrariamente e non era attribuibile o altrimenti addebitabile ai condomini e alcuna CP_1 CP_2 alterazione del prospetto della facciata.
Al riguardo, hanno rimarcato che: - il prospetto della facciata non era stato in alcun modo alterato dalla ditta incaricata dal Condominio per fare i lavori, giacché le lastre di eternit dovevano essere rimosse per legge ed erano state sostituite per la stessa misura, da una parte, con il prolungamento del terrazzo e, dalla parte del , creando una gronda delle stesse dimensioni;
Parte_1
- il prolungamento oggetto di causa ancora svolge la sua originaria funzione di copertura parziale del solo terrazzo sottostante, che è sempre di proprietà dei convenuti - d'altro canto, la Parte_2 grondaia-tetto che aveva sostituito le lastre in eternit dalla parte del terrazzo condominiale aveva mantenuto la sua originaria funzione di copertura parziale del solo terrazzo dell'appartamento interno 16, mentre la porzione prolungata del terrazzo interno 18, che aveva sostituito la parte eliminata del tetto in eternit di circa un metro, ben può essere utilizzata solo dagli odierni convenuti, in quanto non è accessibile da alcuna parte che non sia di proprietà esclusiva dei convenuti medesimi: - non è, dunque, immaginabile di impiegare la suddetta porzione di terrazzo per installare antenne, parabole, pannelli solari e/o fotovoltaici, giacchè l'accesso a questa parte di terrazzo è possibile solamente attraverso l'appartamento interno 18 che è di proprietà esclusiva dei convenuti, con conseguente impossibilità di godimento per gli altri condomini;
- d'altronde, le lastre di eternit fungevano parzialmente solo ed esclusivamente da tetto ai terrazzi degli appartamenti sottostanti e di raccolta acque piovane dai medesimi terrazzi, funzione rimasta integra anche dopo il prolungamento del terrazzo dei Persona_2
[...]
Hanno concluso evidenziando che: - la modifica apportata dalla ditta del sul Parte_1 terrazzo degli odierni convenuti è legittima e legittimata dall'art. 1102 c.c. laddove si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune e non vi è, né vi potrà essere, un attuale e/o futuro godimento da parte degli altri condomini;
- nel caso di specie, nessuna modifica architettonica può essere lamentata, in quanto le lastre in eternit dovevano essere smaltite e sostituite con altri materiali al fine di consentire il deflusso delle acque piovane dai terrazzi;
- sono, pertanto, pienamente legittime le opere realizzate dalla ditta del di prolungamento del terrazzo Parte_1 dell'appartamento interno 18 di circa un metro in sostituzione delle lastre in eternit, in forza di quanto previsto dall'art. 1102 del c.c., giacché rappresentante un utilizzo più intenso della cosa comune, che mantiene comunque la sua preesistente funzione parziale di tetto al sottostante terrazzo dei convenuti e di raccolta delle acque piovane del terrazzo interno 18, considerato, peraltro, che gli altri condomini non avevano mai avuto, nemmeno potenzialmente, la possibilità di utilizzarlo, vista la posizione del bene comune e il fatto che l'accesso è consentito solo passando per l'appartamento interno 18.
3. Nel corso del giudizio, assegnati i termini di cui all'art. 183 c.p.c., con ordinanza in data 12.05.2024 sono state rigettate le prove orali chieste (soltanto) dal attore – in quanto Parte_1 relative a fatti, circostanze, situazioni in parte non contestati, in parte generici e/o non dirimenti ai fini della decisione, in parte implicanti valutazioni – e, ritenuta l'insussistenza dei presupposti per l'espletamento di una CTU, la causa è stata rinviata all'udienza del 19.12.2024 per la precisazione delle conclusioni. pagina 5 di 8 4. Con ordinanza in data 09.01.2025, la causa è stata trattenuta in decisione, con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di giorni 60 + 20, sulle conclusioni precisate dalle parti con note di trattazione scritta.
***
Le domande proposte dall'attore non meritano accoglimento per i motivi di seguito esposti.
Ed invero, il ha chiesto la condanna dei condomini convenuti nel presente giudizio alla Parte_1 rimozione delle opere abusivamente realizzate, con ripristino integrale dello status quo ante, consistente nel tetto spiovente posto a perimetro del terrazzo ad uso esclusivo dell'immobile int. 18 di proprietà e al risarcimento del danno patito dall'attore, da quantificarsi anche in via Parte_2 equitativa: in particolare, nella prospettazione difensiva di parte attrice, l'abuso edilizio riconducibile all'agire dei convenuti si è sostanziato nella trasformazione della porzione di tetto a spiovente – di proprietà perimetrale alla terrazza dell'immobile interno 18 di proprietà esclusiva CP_4
– in un prolungamento della terrazza stessa a loro uso esclusivo, con impossibilità Parte_2 per il Condominio, in conseguenza dell'annessione di tale porzione al terrazzo dei convenuti, dell'utilizzo della predetta zona comune antistante il già citato terrazzo di proprietà I Parte_2 convenuti avrebbero, dunque, illegittimamente trasformato una parte del tetto dello stabile di proprietà
in difetto di autorizzazione e consenso del Condominio, e realizzato opere abusive non CP_4 eseguite a regola d'arte; inoltre, avrebbero leso il decoro architettonico dell'edificio, alterando aspetto originale ed estetica attraverso una evidente modifica dei prospetti del palazzo, nonché leso i diritti degli altri condomini appropriandosi definitivamente di cose comuni.
L'odierno procedimento è stato preceduto da un ricorso per danno temuto proposto dal CP_1 nei confronti del (r.g. n. 39655/2015), nell'ambito del quale sono stati eseguiti Parte_1 approfondimenti tecnici a cura del CTU Ing. (agli atti anche di questo giudizio), concluso con Per_1 ordinanza dell'intestato Tribunale del 15 dicembre 2015.
Ai fini che qui interessano, si osserva che la CTU del danno temuto ha evidenziato – in adesione alle osservazione del CTP – che “l'accorpamento di parte condominiale al terrazzo CP_1 all'interno 18 è avvenuta in occasione della rimozione, per obblighi di legge, di lastre in eternit, preferendo tale accorpamento alla realizzazione di un canale di gronda, come avvenuto nella parte confinante con terrazzo condominiale”, nonché che “il terrazzo dell'interno 18 attualmente comprende anche una parte condominiale, con annessione avvenuta, come riferito, con l'assenso del condominio”.
Nell'ordinanza definitoria del giudizio ex art. 1172 c.c. il è stato condannato ad Parte_1 eseguire le opere di ristrutturazione sia sul tetto – terrazze non praticabili – sia sul terrazzo interno n. 18 di proprietà esclusiva ma fungente da tetto agli appartamenti sottostanti, opere che il ha Parte_1 eseguito nel luglio 2018.
Tanto premesso, nel confermare preliminarmente l'ordinanza resa nel presente procedimento di rigetto delle istanze istruttorie proposte dalla parte attrice (interrogatorio formale e prova per testi), in quanto aventi ad oggetto circostanze in parte non realmente contestate dai convenuti e in parte generiche, nonché non dirimenti ai fini della decisione, valutative e/o comunque da provarsi documentalmente, si rileva che il non ha adeguatamente documentato quale fosse lo stato Parte_1 dei luoghi pregresso;
il che osta, peraltro, a valutare se vi sia stata una concreta lesione del decoro architettonico, considerato anche che il Condominio aveva comunque deliberato di eliminare le lastre di eternit (circostanza indiscussa ed emergente dagli scritti difensivi di entrambe le parti), approvando l'esecuzione di lavori (cfr. verbali assembleari in atti) nel corso dei quali si sono poi verificati gli occorsi oggetto di causa. pagina 6 di 8 L'assenza di adeguata prova circa lo stato dei luoghi da parte dell'attrice, a ciò onerata, ha precluso l'espletamento in corso di causa di una consulenza tecnica d'ufficio, del tutto esplorativa in mancanza di elementi minimi sufficienti a consentire all'eventuale CTU di stabilire quale fosse la condizione originaria dei luoghi ed, eventualmente, le attività occorrenti per ripristinarla.
Il neanche ha prodotto una relazione tecnica argomentante un'avvenuta lesione del Parte_1 decoro architettonico, ulteriore ragione ostativa all'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, che – parimenti – sarebbe stata del tutto esplorativa (cfr., ex multis, Cass. sentenza n. 26048/2023 del 07.09.2023: per pacifica giurisprudenza, infatti, la consulenza tecnica d'ufficio non può servire per colmare le lacune probatorie della parte su cui grava l'onere di dimostrare i fatti oggetto di causa).
Fermo quanto osservato circa l'assenza di prova da parte dell'attore dello stato originario dei luoghi e dell'avvenuta lesione del decoro architettonico, si rileva altresì che la modifica apportata sui luoghi di causa (circostanza sostanzialmente pacifica, sia pure diversamente giustificata dalle parti, non essendo contestato il fatto in sé dell'ampliamento del terrazzo dei convenuti, ma solamente le modalità, il concreto autore e le ragioni alla base della suddetta modifica), può semmai rilevare come fonte di responsabilità o corresponsabilità per le infiltrazioni o per altri tipi di danni che possano derivarne.
Non può trascurarsi che nel verbale di assemblea condominiale del settembre 2006 viene riportata la contestazione al circa l'ampliamento della terrazza, dandosi atto che “il Sig. si CP_1 CP_1 scusa con i condomini presenti per l'accaduto e per la mancata informazione” (cfr. doc. “verbale di assemblea del 21.09.2006” allegato alla citazione) e lasciando così intendere che l'ampliamento in oggetto è stato eseguito per sua iniziativa, durante i lavori deliberati dal per l'eliminazione Parte_1 delle lastre in eternit presenti nello stabile condominiale (cfr. doc. 3 comparsa di costituzione e doc. 10 memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. di parte convenuta); d'altra parte, va considerato che, come risultante dalla documentazione versata in atti, il ha rielaborato le tabelle millesimali Parte_1 includendo a carico dei convenuti i millesimi relativi alle opere in oggetto, con la conseguenza che il ha, di fatto, prestato assenso e riconosciuto l'esistenza delle stesse come parte del Parte_1 fabbricato. Si aggiunga che, mentre il costo per il rifacimento del tetto – terrazze non praticabili è stato posto a carico di tutti i condomini, viceversa la spesa del lastrico solare è stata posta per un terzo a carico dei (senza escludere da tale ripartizione la parte, in metri quadrati, relativa al Parte_2 rifacimento del prolungamento) e per due terzi a carico del (cfr. bilancio del 23.10.2018 e Parte_1 del 31.10.2018, prodotti dai convenuti) ex art. 1126 c.c., così avallandone la legittimità.
Si evidenzia, inoltre, che dal tenore complessivo degli scritti difensivi di entrambe le parti emerge che la funzione di copertura è stata di fatto mantenuta e che altre forme di “uso” del precedente tetto spiovente appaiono puramente astratte, anche tenuto conto del considerevole lasso di tempo trascorso (più di quindici anni) dalla modifica lamentata dal e delle caratteristiche concrete del tetto Parte_1 sostituito dal prolungamento della terrazza (spiovente di appena 70-100 centimetri di larghezza).
Ed invero, è noto che l'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di fare un uso più intenso della cosa comune, purché non ne alteri la funzione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso;
secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, “Le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante di servirsi del bene per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, purché non sia alterata la funzione del bene e non sia impedito il pari uso (…) La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 c.c., non va intesa in termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, ma di uso che possa essere effettivo, occorrendo individuare in concreto i sacrifici alle facoltà di godimento che la modifica possa apportare, senza dare rilievo ad una astratta pagina 7 di 8 possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento (…) Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (cfr. Cass. sentenza n. 980/2024 del 10.01.2024).
Dunque, l'alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale;
inoltre, il concetto di “pari uso” non va inteso come assoluta identità di utilizzo, ma come possibilità per ciascun condomino di servirsi del bene traendone ogni possibile utilità, senza alterare il rapporto di equilibrio nel godimento dell'oggetto della comunione.
Come detto, nel caso di specie le modifiche apportate non hanno effettivamente compromesso la funzione di copertura o concretamente impedito agli altri condomini di farne parimenti uso, considerato a tal ultimo riguardo che è pacifico che gli altri condomini non abbiano mai goduto di un accesso diretto all'area di cui si discute, né abbiano in qualche modo usufruito della stessa. La porzione di tetto era oggettivamente limitata e mai è stata impiegata per usi diversi dalla funzione di copertura, sicchè non sussiste una “ragionevole previsione” di un uso alternativo significativo da parte degli altri condomini.
Per quanto esposto, la domanda di parte attrice di rimozione delle opere e ripristino dello stato dei luoghi non può essere accolta.
Resta assorbito il profilo afferente alla domanda risarcitoria, comunque formulata dalla parte attrice in via del tutto generica e in assenza di allegazione e prova, così come è assorbita ogni altra questione.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nel dispositivo sulla base dei parametri regolamentari di riferimento di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche intervenute, tenuto conto del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività processuale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1. rigetta le domande proposte dal C.F. Parte_1
, in persona del legale rappresentante p.t.; P.IVA_1
2. condanna il C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante p.t., a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite per la presente causa, liquidate in euro 3.200,00 per compensi di difesa, oltre oneri di legge se dovuti.
Roma, 05.08.2025
Il Giudice
LV IT

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