N. 19648/2016 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Monocratico, dott.ssa Marina Cavallo, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19648/2016 R.G.
e vertente
T R A
e , rappresentati e difesi dagli avv.ti M. Gadaleta ed E. Del Turco ed Parte_1 Parte_2
elettivamente domiciliati in Bari presso lo studio del primo, Via Cognetti, 38
ATTORI
C O N T R O
rappresentata e difesa dall'avv. G. Pavone ed elettivamente domiciliata presso il suo studio Parte_3
in Acquaviva delle Fonti, Via Roma, 6
CONVENUTA
NONCHé
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. A. Nanna ed Controparte_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bari, Via A. M. Calefati, 177
CONVENUTA
NONCHé
pagina 1 di 9 e per essa quale mandataria, di in Controparte_2 CP_3 Controparte_2
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. V. Bovio ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Trani, Via M. Pagano, 112
CONVENUTA
NONCHé
, CP_4
TERZO CHIAMATO CONTUMACE
NONCHé
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_5
TERZA CHIAMATA CONTUMACE
Oggetto: responsabilità professionale
Conclusioni: come da verbale d'udienza del 7.11.2024
FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato il 5.12.2016 e esponevano che nel maggio 2008 Parte_1 Parte_2
avevano deciso di acquistare un immobile in Adelfia, alla Via Di Vittorio n. 11, di proprietà di , CP_4 per il prezzo di €95.000,00; che in data 7.7.2008 avevano concluso un atto di compravendita ed un contratto di mutuo ipotecario a ministero del Notaio che nell'atto di vendita era stato previsto che con Parte_3
l'accredito della somma a ricavarsi dal mutuo sarebbe stato estinto il mutuo ipotecario che la parte venditrice aveva contratto con la banca che, tuttavia, il Notaio incaricato non aveva svolto alcun accertamento CP_1
sulla somma da corrispondere alla banca ipotecaria al fine della estinzione del mutuo e della cancellazione della garanzia;
che nel 2011, del tutto casualmente, avevano appreso che risultava ancora iscritta, sull'immobile compravenduto, l'ipoteca in favore di di avere, quindi, verificato, che il Notaio non CP_1
aveva provveduto alla sua cancellazione.
Rappresentavano di aver rilevato che la somma ricavata dalla vendita e necessaria per l'estinzione del mutuo era stata accreditata sul conto personale del venditore e non su quello relativo al mutuo e che la banca non aveva provveduto ad alcuna compensazione;
che, successivamente, detta somma era stata CP_1
ritirata dal venditore;
che, a seguito di specifica richiesta, la banca aveva affermato che, in ogni CP_1
caso, la somma accreditata non sarebbe stata sufficiente alla estinzione del mutuo.
pagina 2 di 9 Assumevano la responsabilità del Notaio rogante che non aveva svolto accertamenti approfonditi in relazione alla somma necessaria per l'estinzione del mutuo e non aveva provveduto alla prevista cancellazione dell'ipoteca; che tale incresciosa situazione era rimasta sospesa sino a quando la società Parte_4
quale mandataria di aveva intrapreso una procedura esecutiva immobiliare in loro danno;

[...] CP_1
che il Notaio non aveva operato con la dovuta diligenza essendosi affidato alla discrezionalità del venditore, non avendo indicato con esattezza l'importo necessario per l'estinzione del mutuo e non aveva curato le attività per la cancellazione dell'ipoteca; che la redazione delle clausole contrattuali aveva garantito la sola posizione del venditore disponendo che le somme fossero erogate direttamente in suo favore e non in favore della banca mutuataria.
Aggiungeva come fosse ravvisabile anche una responsabilità della banca che, pur avendo ricevuto CP_1 da BNL un bonifico con causale specifica dell'estinzione della posizione¸ aveva registrato male l'operazione.
Sostenevano di aver subito un danno esistenziale per non aver potuto godere di un'abitazione familiare nonostante il pagamento di tutto quanto dovuto;
di aver diritto al risarcimento in forma specifica ossia al versamento della somma necessaria ad acquistare un altro immobile in Adelfia avente le stesse caratteristiche;
al rimborso delle spese sostenute per gli atti indicati, oltre al pagamento, da parte di della somma di CP_1
€ 29.987,37, ricevuta e non versata alla specifica destinazione prevista.
Chiedevano, pertanto, di accertare la responsabilità della VE , per non aver osservato i doveri Pt_3 di diligenza richiesti in relazione alla stipula dell'atto di compravendita del 7.7.2008; di accertare la responsabilità della banca e della sua cessionaria in relazione alla registrazione del CP_1 CP_2
bonifico eseguito il 29.7.2008 e alla mancata imputazione della somma versata a deconto del debito del venditore;
con condanna della VE al risarcimento del danno in misura pari al valore Pt_3 dell'immobile o nella somma ritenuta di giustizia, oltre ai pregiudizi esistenziali subiti;
con condanna della VE al rimborso della somma di € 29.982,87, oltre interessi e maggior danno. Con vittoria di CP_2
spese e competenze del giudizio da porsi a carico dei convenuti in solido.
Con comparsa di risposta depositata in data 28.2.20217 si costituiva il Notaio la quale Parte_3 sosteneva l'infondatezza delle ragioni esposte e rappresentava che, officiata della conclusione dell'atto di compravendita intervenuto tra gli attori e , aveva eseguito le visure ipotecarie ventennali ed CP_4 avvertito dell'esistenza di una ipoteca di € 124.000,00 per un mutuo di € 62.000,00 precedentemente stipulato dal venditore;
aveva dato atto che il prezzo sarebbe stato pagato con mutuo stipulato con la BNL, avente erogazione successiva a quella della stipula;
che i venditori avevano conferito mandato irrevocabile alla BNL perché pagasse il venditore;
che la società ricevute le somme, non le aveva imputate al mutuo, CP_1
versandole sul conto personale del venditore che le aveva prelevate.
pagina 3 di 9 Sosteneva come avesse correttamente adempiuto ai suoi compiti, non rientrando tra questi, le verifiche in ordine all'erogazione del mutuo, al corretto pagamento da parte di BNL e negava pertanto le CP_1
responsabilità attribuitele dagli attori e contestava la richiesta risarcitoria.
Avanzava richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa del terzo, la con Parte_5
cui aveva stipulato una polizza a copertura dei rischi professionali, oltre che di , al fine di essere CP_4
tenuta indenne in ipotesi di accoglimento della domanda.
Concludeva chiedendo il rigetto della domanda e, in via subordinata, in caso di accoglimento della domanda, di dichiarare i terzi chiamati tenuti a tenerla indenne rispetto alle eventuali somme da versare in favore degli attori. Il tutto con il favore delle spese di lite.
Con comparsa di risposta depositata il 27.2.2017 si costituiva in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, illustrando come la somma di €29.987,37 era stata versata dagli attori sul conto corrente intestato al venditore e non sul conto corrente intestato ad e relativo al CP_4 CP_1 contratto di mutuo, con l'effetto che la banca mutuante non avrebbe potuto procedere al prelievo della somma indicata, in ogni caso insufficiente ad estinguere il mutuo;
deducendo come la banca non avrebbe potuto operare la compensazione richiesta dagli attori non essendo il mutuo a sofferenza, ma in regolare ammortamento.
Concludeva chiedendo il rigetto della domanda con accertamento della esistenza di un debito residuo pari a €
51.965,50; in via gradata, accertata la responsabilità del Notaio convenuto, di dichiararlo tenuto a manlevare la banca rispetto ad eventuali condanne risarcitorie. Il tutto con il favore delle spese di lite.
Con comparsa di risposta depositata in data 28.2.2017 si costituiva e per essa Controparte_2
quale mandataria, di rappresentando la sua estraneità rispetto al CP_6 Controparte_2
rapporto di compravendita indicato e di non aver ricevuto alcuna somma per anticipata estinzione del mutuo da parte della BNL che aveva effettuato il bonifico sul conto corrente di corrispondenza n.10158007 intestato a , mentre il mutuo aveva il numero 850001918427; che la non poteva operare la CP_4 CP_1
compensazione, ancor meno provvedere alla estinzione del mutuo non avendo ricevuto mandato da CP_4
per effettuare questa operazione;
che l'operazione di estinzione del mutuo non sarebbe stata possibile
[...]
non essendo sufficiente la somma bonificata di € 29.982,87; che, in ogni caso il non aveva disposto CP_4
l'estinzione anticipata e che, in relazione alle somme giacenti sul conto, non poteva essere operata una compensazione.
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda attorea, con regolamentazione secondo legge delle spese di lite.
Autorizzata la chiamata in causa avanzata dalla VE , non si costituiva e, Pt_3 CP_4 all'udienza del 13.7.2017, ne veniva dichiarata la contumacia.
pagina 4 di 9 Con atto depositato il 12.7.2017 la VE dichiarava di rinunciare alla chiamata in causa nei Pt_3
confronti della società di assicurazioni che non si era costituita.
Espletata l'attività istruttoria ammessa, la causa veniva rinviata all'udienza del 7.11.2024 per la precisazione delle conclusioni e quindi introitata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Deve preliminarmente essere dichiarata la contumacia della società di chiamata in causa CP_5 CP_5
dalla VE , che non si è costituita nonostante la regolare notifica dell'atto introduttivo. Pt_3
Nei suoi confronti, dopo averla citata, la VE ha rinunciato agli atti del giudizio ex art. 306 c.p.c. e, in generale, all'azione.
Tale rinuncia non richiede formule sacramentali, può essere anche tacita e va riconosciuta quando vi sia incompatibilità assoluta tra il comportamento dell'attore e la volontà di proseguire nella domanda proposta;
essa presuppone il riconoscimento dell'infondatezza dell'azione, accompagnato dalla dichiarazione di non voler insistere nella medesima. Solo a queste condizioni la rinuncia all'azione determina, indipendentemente dall'accettazione della controparte, l'estinzione dell'azione e la cessazione della materia del contendere (Cass.
19845/19).
Deve quindi essere dichiarata cessata la materia del contendere tra la VE e la società di assicurazioni terza chiamata, senza necessità di accettazione delle altre parti, trattandosi peraltro di chiamata in garanzia in ragione di un rapporto contrattuale.
E' opportuno, in via preliminare, distinguere le domande proposte dagli attori, i quali sostengono, per un verso, la responsabilità professionale del Notaio convenuto nella redazione degli atti di compravendita e di mutuo del 7.7.2008, che non avrebbe operato con la richiesta diligenza e, per altro verso, la responsabilità della banca e della sua cessionaria del credito in relazione al mancato accredito delle somme CP_1 necessarie per estinguere il mutuo e cancellare l'iscrizione ipotecaria esistente sull'immobile compravenduto.
Sostengono gli attori, quanto alla profilata responsabilità del Notaio rogante, che quest'ultimo non si sarebbe correttamente adoperato, a fronte della rilevata esistenza sull'immobile oggetto di acquisto, per la corretta individuazione della somma necessaria ad estinguere il mutuo, per compire tutte le attività necessarie per la cancellazione dell'iscrizione pregiudizievole e per garantire la posizione degli acquirenti.
Assumono pertanto di aver diritto al risarcimento del danno patito per essere stato il bene soggetto ad espropriazione forzata.
In relazione al profilo di responsabilità invocato deve rilevarsi che la giurisprudenza ha affermato che incorre in responsabilità professionale il Notaio che rogiti un contratto di compravendita immobiliare senza compiere le visure dei pubblici registri per verificare la libertà e disponibilità dell'immobile (Cass. 18244/14)
Difatti per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri pagina 5 di 9 immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto.
Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità
"ex contractu" per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass.
264/06).
Dalla documentazione in atti emerge che con atto di compravendita del 7.7.2008 ha venduto CP_4
agli attori un immobile sito in Adelfia garantendone la libertà da pesi ed oneri reali, da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, con eccezione dell'ipoteca convenzionale iscritta il 24.3.2004 nn. 14867/2850 in favore di per un importo di € 124.000,00 a fronte di un capitale di € 62.000,00, rinveniente da un CP_1 CP_7
atto di mutuo.
Nel medesimo atto la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che la parte venditrice si impegna ad estinguere anticipatamente, a mezzo dell'utilizzo di parte del ricavo della vendita, detto debito e a provvedere alla relativa cancellazione d'ipoteca “a tutte sue cure e spese nel minor tempo possibile” fornendo attestazione alla parte acquirente circa l'avvenuto adempimento di detto obbligo.
Quanto al pagamento del prezzo, nell'atto si legge, che la somma complessiva di €95.000,00 sarebbe stata corrisposta, quanto ad € 1.000,00, con assegno postale, e quanto ad € 94.000,00 con il ricavo di un mutuo da contrarre con BNL avente la stessa data.
A tal fine la parte acquirente rilascia alla banca mutuante disposizione irrevocabile di pagamento, da svincolarsi negli ordinari tempi bancari a favore della parte venditrice;
l'accredito di tale somma sarebbe avvenuta a favore della parte venditrice, al netto dell'importo utile ad estinguere il mutuo, a mezzo di assegno circolare non trasferibile, previa detrazione delle somme occorrenti all'estinzione del mutuo, “secondo le disposizioni fornite dalla stessa parte venditrice”, la quale, ad avvenuto pagamento, avrebbe rilasciato quietanza di saldo.
Dal complesso dell'atto si evince come il venditore, per espressa convenzione tra le parti, avesse assunto l'obbligo di occuparsi, una volta incassato il prezzo, della estinzione del mutuo e degli adempimenti connessi alla cancellazione e che, anche l'erogazione della somma mutuata in favore del venditore, in relazione al prezzo, dovesse avvenire secondo le indicazioni della stessa parte venditrice.
pagina 6 di 9 Non sono ravvisabili adempimenti a carico del Notaio rogante che lo stesso abbia disatteso né può sostenersi che, a fronte di tali pattuizioni, fosse compito del professionista verificare le operazioni successive alla erogazione della somma, al suo incasso da parte del venditore e alla cancellazione della formalità esistente.
Deve aggiungersi che il mutuo concluso nella stessa data dell'atto di compravendita, per l'importo di
€117.000,00, non è stato erogato contestualmente, essendo stato costituito un pegno irregolare infruttifero da svincolarsi in favore del mutuatario, con valuta 15 giorni dall'atto, dopo il compimento di una serie di adempimenti.
Non può condividersi l'impostazione attorea in base alla quale il Notaio avrebbe dovuto indicare nell'atto la somma specifica necessaria all'estinzione del mutuo esistente e contratto dal venditore trattandosi di importo suscettibile di essere individuato con esattezza solo al momento del pagamento ed in relazione al quale ogni obbligo era stato affidato al venditore.
E, del resto, non risponde al vero la circostanza in base alla quale il mutuo sarebbe stato in sofferenza, trattandosi, al contrario, di mutuo in regolare ammortamento.
La Suprema Corte ha avuto modo di affermare che il notaio che inserisca, nella redazione dell'atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall'acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull'immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest'ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione poiché non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di una espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale (Cass. 21792/15).
A maggior ragione, l'impegno assunto dal venditore di provvedere a tale estinzione, rispondente all'espressa volontà delle parti, non delinea un profilo di responsabilità del Notaio.
Ed ancora, in tema di responsabilità notarile, quando lo scopo pratico dell'atto è messo a rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione, oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento;
quando, invece, le parti hanno assunto impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza (come quello alla cancellazione delle riscontrate formalità), il notaio non è tenuto a rispondere del susseguente inadempimento della parte obbligata (Cass. 21205/22).
Nel caso di specie è evidente come il Notaio abbia curato gli adempimenti connessi alle verifiche sulla esistenza di iscrizioni pregiudizievoli, informandone le parti che, in relazione a quanto necessario per provvedere alla relativa cancellazione, hanno inteso procedere con la previsione di uno specifico obbligo a carico del venditore, di cui non può rispondere altri che il soggetto obbligato.
pagina 7 di 9 Tra l'altro, in presenza di iscrizioni pregiudizievoli, il notaio non è tenuto a dissuadere il cliente dalla stipula, inducendo cioè il compratore a non confidare nell'adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere le formalità (cfr. Cass. 9660/16).
In definitiva può ravvisarsi una responsabilità del notaio in caso di difetto dei dovuti accertamenti ipotecari, o per omessa informazione e non anche qualora le parti abbiamo assunto impegni negoziali espressi che involgono giudizi di affidabilità e convenienza;
né può rinvenirsi un obbligo di dissuasione dalla stipula che si tradurrebbe in una ingerenza del rogante rispetto a valutazioni sulla convenienza dell'affare che sono proprie della parte.
Va precisato che per le operazioni di finanziamento gli attori si erano rivolti ad un'agenzia che aveva curato proprio la consulenza relativa al mutuo stipulato, come dimostrato dalla fattura in atti (allegato n. 6 del fascicolo di parte attrice), e che l'importo necessario per l'estinzione del mutuo – verosimilmente conosciuto in fase di verifica dell'operazione economica anche grazie all'ausilio di tale agenzia – avrebbe potuto (e non dovuto) essere indicato con esattezza solo in caso di erogazione contestuale del mutuo e non anche, come nel caso di specie, con un mutuo erogato in un momento successivo.
La domanda proposta nei confronti del notaio va pertanto respinta.
Va quindi esaminata la domanda proposta nei confronti di e della società cessionaria CP_1 [...]
ed in relazione alla quale la parte attrice contesta il mancato accredito della somma necessaria CP_2
alla estinzione del mutuo, una volta ricevuto il bonifico da BNL, banca mutuante degli acquirenti.
Deve essere rimarcato, in senso assorbente, come l'importo di cui al bonifico, pari ad € 29.982,87 non fosse sufficiente alla estinzione del debito di cui al contratto di mutuo: dalla documentazione in atti risulta che detto debito risultava, alla data del 31.12.2008, pari ad € 51.965,50.
Ciò esclude che la potesse procedere alla chiusura del rapporto e alla cancellazione dell'ipoteca, così CP_1
come esclude ogni profilo di responsabilità in capo alla cessionaria del credito che ha agito, anche esecutivamente, per il recupero del credito che non era stato in alcun modo soddisfatto.
Del resto, all'atto di vendita le convenute indicate non avevano preso parte e il mandato irrevocabile di pagamento in favore di è stato sottoscritto dagli acquirenti secondo le indicazioni del venditore. CP_1
Va quindi respinta la domanda anche nei confronti di e di Controparte_1 Controparte_2
Il rigetto della domanda nei confronti della VE esime il giudicante dalla delibazione della Pt_3
domanda avanzata nei confronti di , nei confronti del quale era stata avanzata domanda di CP_4
garanzia in caso di soccombenza.
Del resto, diversamente dall'ipotesi in cui il convenuto in giudizio chiami in causa un terzo, indicandolo come il soggetto tenuto a rispondere della pretesa dell'attore (caso, questo, nel quale la domanda attorea si estende automaticamente al terzo, pur in mancanza di apposita istanza, dovendosi individuare il vero responsabile nel pagina 8 di 9 quadro di un rapporto oggettivamente unitario), nell'eventualità della chiamata del terzo in garanzia la predetta estensione automatica non si verifica, in ragione dell'autonomia sostanziale dei due rapporti, ancorché confluiti in un unico processo (Cass. 516/20).
E, in ogni caso, in alcun modo la parte attrice ha inteso estendere la propria istanza risarcitoria nei confronti del terzo (cfr. Cass. 8411/16). CP_4
Le spese di lite, tenuto conto della difficoltà di accertamento dei fatti processuali, possono essere equamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
di di di in persona dei Parte_3 Controparte_1 Controparte_2 Controparte_5
legali rappresentanti pro tempore, e di , disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così CP_4
provvede:
1) rigetta la domanda proposta nei confronti della VE;
Pt_3
2) rigetta la domanda proposta nei confronti di e di;
Controparte_1 Controparte_2
3) dichiara cessata la materia del contendere nei confronti di Controparte_5
4) compensa le spese di lite tra le parti.
Bari, 27.5.2025
Il Giudice
dott.ssa Marina Cavallo
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