REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
Sezione XVI civile
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. Giuseppe Di
Salvo, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. 70034 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 9-7-2024 e vertente
TRA
, Parte_1
C.F. , elettivamente domiciliato in Roma, in via C.F._1
Antonio Allegri da Correggio n. 1, presso lo studio dell'avv.
Isidoro Sperti, che lo rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente agli avv.ti Tommaso Marvasi e Giuseppe Commisso, giusta delega depositata in via telematica unitamente all'atto di citazione
ATTORE

Controparte_1
C.F. , elettivamente domiciliata in Roma, in via C.F._2
Antonio Allegri da Correggio n. 1, presso lo studio dell'avv.
Isidoro Sperti, che la rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente agli avv.ti Tommaso Marvasi e Giuseppe Commisso,
Pag. 1 a 16

giusta delega depositata in via telematica unitamente all'atto di citazione
ATTRICE
E

, OP
C.F. , elettivamente domiciliato in Siderno, in C.F._3
Piazza Marconi n. 6, presso lo studio dell'avv. Antonino Lacopo, che lo rappresenta e difende, giusta delega depositata in via telematica unitamente alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 9-7-2024, le parti concludevano come da verbale in atti e la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190
c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
e convenivano in giudizio Controparte_1 OP
, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
[...]
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Roma ogni contraria istanza disattesa:
- a) In via istruttoria, richiamati i documenti prodotti, come da rispettivo indice (da 01 a 12 con atto iniziale di citazione, e da
13 a 31 con note del 05.06.2023), insistono nelle proprie richieste, comprese riferite opposizioni nei confronti della controparte, di cui alle memorie difensive ex art. 183/co 6, n. 2
e n. 3, c.p.c. Altresì, con riferimento alla memoria avversa del
27.06.2023, reiterano propria contestazione di tardività sia della richiesta di prova orale del teste (trattasi di Testimone_1 prova diretta), sia della produzione dei documenti da 30 a 39, di cui reiterano richiesta di stralcio.
Pag. 2 a 16 - b) Nel merito, si riportano alle conclusioni esposte con l'atto di citazione qui trascritte per facilità di lettura: Voglia
l'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, per i motivi di cui in narrativa, riconosciuta l'esclusiva responsabilità del convenuto per inadempimento OP contrattuale, dichiarare la risoluzione del contratto “ope legis”
(ex art. 1454 c.c.), con ogni conseguenza di legge compresa la perdita della caparra di euro 150.000,00 e la condanna al risarcimento del maggior danno di € 82.512,00. Danno, quest'ultimo, determinato nella somma di € 27.504,00 per tre rate annuali, accollatosi direttamente dall'Avv. che in Parte_1 proprio ha provveduto alla rivalutazione delle quote sociali della
con impegno irrevocabile finalizzato Controparte_3 esclusivamente alla vendita delle quote sociali e alla stipula dell'atto di compravendita con il Ovvero, danno, CP_2 determinato in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà provata in corso di causa o ritenuta equa e di giustizia. Oltre interessi legali dalla presente domanda al saldo.
- c) Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre iva, cpa e rimborso delle spese generali”.
A fondamento delle proprie domande, gli attori esponevano che:
- in data 30-10-2021, quali socio accomandatario e socia accomandante della Controparte_4
(titolare dell'omonima struttura alberghiera sita in Tropea,
[...] costituita dagli immobili destinati all'attività alberghiera con le relative attrezzature ed arredi, nonché, dell'azienda direttamente gestita) avevano stipulato con OP
un contratto preliminare di compravendita per
[...]
l'acquisizione da parte dello stesso delle quote sociali della
; CP_3
- il , dunque, nell'esercizio dell'opzione di acquisto di CP_2 giorni 120 concessagli con scrittura privata dell'8-7-2021 e dopo aver effettuato la correlata due diligence sulla società e sulla situazione dei beni immobili e dell'azienda alberghiera, si era
Pag. 3 a 16 impegnato ad acquistare tutte le quote della Controparte_3 al prezzo di € 1.650.000,00, obbligandosi a corrispondere: a)
l'importo di € 150.000,00 a titolo di caparra confirmatoria entro il 3-11-2021 (effettivamente corrisposto) b) l'importo di €
1.500.000,00, al netto e dedotte tutte le passività accertate, al momento della stipula del rogito notarile da effettuarsi entro la data del 31-3-2022, salvo proroga del termine di 30 giorni in caso di breve ritardo nell'erogazione del finanziamento chiesto dal promittente acquirente presso e/o per Controparte_5 cause di forza maggiore non imputabili a negligenza del promittente acquirente;

- in data 16-5-2022, dandosi reciprocamente atto dell'inesistenza di questioni di inadempimento al 30-4-2022, avevano sottoscritto con il promittente acquirente una scrittura privata integrativa del contratto preliminare del 31-10-2021, tramite cui: a) avevano concesso al una proroga del termine per la sottoscrizione CP_2 del rogito notarile al 30-10-2022 b) si erano dichiarati disponibili affinché la concedesse, Controparte_3 quale terza datrice d'ipoteca, l'iscrizione ipotecaria sui propri beni immobili al fine di accelerare la concessione del finanziamento necessario per l'acquisto delle quote sociali da parte del c) si era obbligato ad eseguire CP_2 Parte_1 vari adempimenti in tempo utile per la redazione di una relazione ipo-catastale necessaria all'istruttoria per l'ottenimento del finanziamento da parte del promittente acquirente, assumendo tra le altre cose l'onere di far demolire un terrazzo appartenente alla non in regola con le norme urbanistiche Controparte_3 vigenti o, in alternativa, qualora fosse stato possibile all'esito di verifica preliminare effettuata da un tecnico di fiducia della
, quello di presentare una SCIA in sanatoria;
CP_3
- con pec del 13-10-2022 il aveva diffidato CP_2 Pt_1
, quale socio accomandatario della , ad
[...] Controparte_3 adempiere nel termine di 15 giorni, pena la risoluzione contrattuale, a quelle obbligazioni assunte con scrittura
Pag. 4 a 16 integrativa del 16-5-2022 ancora da completare, riferendo che il terrazzo non in regola con le norme urbanistiche non era stato ancora demolito né sanato, nonostante fossero decorsi i termini utili indicati in contratto per la redazione della relazione ipo- catastale necessaria per ottenere il finanziamento;

- ritenendo la diffida di controparte pretestuosa poiché palesemente infondata nei presupposti fattuali e di diritto, con atto di controdiffida e diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. del 20-10-
2022: a) avevano evidenziato di aver adempiuto a tutte le obbligazioni assunte con il contratto preliminare e con la scrittura privata integrativa del 16-5-2022 e, in particolare, in relazione al terrazzo in contestazione di aver presentato alle competenti autorità una SCIA in sanatoria (regolarmente trasmessa al promittente acquirente) previa positiva valutazione tecnica di un perito di propria fiducia, come da accordi presi b) avevano invitato il ad adempiere all'obbligazione assunta CP_2 acquistando il 100% delle quote della Controparte_3 per il corrispettivo di € 1.650.000,00 entro e non oltre il termine del 30-10-2022, pena la risoluzione del contratto e la conseguente perdita della caparra confirmatoria già versata, salvo il maggior danno;

- con ulteriore atto di controdiffida e diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. del 28-10-2022 avevano prorogato di 16 giorni il termine per l'adempimento dell'obbligazione assunta dal promissario acquirente, fissando in via definitiva la data per la stipulazione della vendita delle quote sociali presso il notaio Per_1
(o presso altro notaio indicato da controparte) al 15-11-
[...]
2022, pena la risoluzione del contratto e la conseguente perdita della caparra confirmatoria già versata, salvo il maggior danno;

- con pec dell'8-11-2022, il : a) aveva affermato nuovamente CP_2
l'inadempimento del promittente venditore giacché tutte le operazioni preliminari alla vendita avrebbero dovuto essere effettuate in tempo utile per la redazione della relazione tecnica necessaria all'istruttoria del finanziamento, che non era stato
Pag. 5 a 16 erogato stante la presentazione della SCIA in sanatoria solo in data 10-10-2022 e in relazione ad un manufatto difforme da quello effettivamente in essere b) a fronte dell'intervenuta risoluzione del contratto, aveva richiesto la restituzione del doppio della caparra versata per € 300.000,00, oltre al risarcimento dei danni subiti, da corrispondere nel termine di 15 giorni;

- alla data indicata per il rogito, il convenuto, peraltro senza fornire alcuna comunicazione, era rimasto inadempiente, con conseguente risoluzione del contratto ope legis, perdita della caparra da parte dello stesso e onere di risarcire loro il danno subito, quantificato in complessivi € 82.512,00, quale spesa sostenuta dal per la rivalutazione delle quote sociali Pt_1 della finalizzata esclusivamente alla Controparte_3 stipula dell'atto di compravendita con il . CP_2
Si costituiva in giudizio OP contestando quanto ex adverso dedotto poiché infondato in fatto ed in diritto e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Adito Tribunale, rigettata ogni contraria istanza, azione ed eccezione
In via principale:
rigettare, per le ragioni dianzi esposte, la domanda avanzata con atto di citazione notificato in data 16.11.2022 ad istanza degli attori Avv. Dott. nei Parte_1 Controparte_1 confronti del Dott. OP
In via riconvenzionale.
accertare l'inadempimento contrattuale degli attori, Avv.
e Dott.ssa in relazione alla Parte_1 Controparte_1 sottoscrizione dei contratti preliminari sottoscritti con il Dott. in data 31.10.2021 e successiva OP integrazione 16.05.2022;
accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento dei contratti preliminari sottoscritti dalle parti avv. Pt_1
e Dott. (promittenti venditori) e Dott.
[...] Controparte_1
(promittente acquirente) in data CP_2 OP
Pag. 6 a 16 31.10.2021 e successiva integrazione 16.05.2022 relativi alla vendita delle quote societarie e dell'intero complesso alberghiero, sito in Tropea, costituito da beni mobili ed immobili denominato sas Hotel Marchese d'Altavilla di IO NE & C per l'esclusivo inadempimento degli attori Avv. e Parte_1
Dott. ; Controparte_1
per l'effetto, condannare l'avv. anche nella Parte_1 sua qualità di legale rappresentante pt. della
[...]
e la Dott. al Controparte_6 Controparte_1 pagamento della somma di € 300000,00 (euro trecentomila /00) quale restituzione del doppio della caparra a suo tempo conferita oltre al risarcimento dei danni nella misura di € 50000,00
(cinquantamila/00) ovvero di quella somma, maggiore o minore, che verrà ritenuta di giustizia e che verrà provata in corso di causa;

condannare gli attori al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio”.
A sostegno delle proprie ragioni, il convenuto sosteneva che:
- nel contratto preliminare del 30-10-2021 e nella scrittura privata integrativa del 16-5-2022 le parti non avevano negoziato la vendita delle sole quote societarie della
[...]
ma si erano Controparte_4 obbligate alla cessione dell'intero complesso aziendale, ivi compreso il relativo patrimonio immobiliare;

- con la scrittura privata integrativa del 16-5-2022 gli attori si erano impegnati affinché la Controparte_3 concedesse, quale terza datrice, l'iscrizione ipotecaria sugli immobili di cui era titolare al fine di accelerare la procedura di finanziamento attivata per reperire il corrispettivo della vendita, ma in realtà la suddetta iscrizione ipotecaria non era mai stata trascritta;

- i promittenti venditori non avevano ottemperato alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare del 30-10-2021
e con la scrittura privata integrativa del 16-5-2022, infatti, da un lato non avevano demolito il manufatto abusivo di cui al
Pag. 7 a 16 punto c) della scrittura integrativa, dall'altro avevano presentato alle autorità amministrative una richiesta di sanatoria palesemente infondata, peraltro solo in data 10-10-
2022, il che, stante la persistente irregolarità urbanistica dell'immobile appartenente all'azienda oggetto di cessione, aveva pregiudicato il buon esito dell'istruttoria propedeutica alla deliberazione dell'investimento da parte di
[...]
in quanto non era stato possibile redigere Controparte_7 la positiva relazione ipo-catastale necessaria ad ottenere l'erogazione del finanziamento menzionato in contratto (che non poteva essere considerato quale impegno autonomo del promittente acquirente, essendo strettamente correlato a tutti gli adempimenti assunti dai promittenti venditori, soprattutto con la scrittura integrativa del 16-5-2022);
- in particolare, il aveva predisposto e depositato un Pt_1 progetto di sanatoria avente ad oggetto una struttura di protezione di una parete in roccia granitica in disfacimento presente nella proprietà immobiliare della Controparte_3
dunque, un progetto relativo ad un manufatto non
[...] corrispondente alla struttura abusivamente realizzata e usata negli anni a scopo ricettivo e non di protezione della roccia granitica come falsamente dichiarato;

- in ogni caso, non era mai stata richiesta un'autorizzazione sismica del manufatto, sicché il terrazzo abusivo doveva comunque essere demolito poiché non rispettoso della doppia conformità urbanistico edilizia;

- i promittenti venditori si erano resi inadempienti anche a seguito della diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. notificata a mezzo pec in data 13-10-2022, pertanto, era stata loro comunicata la risoluzione contrattuale, con conseguente richiesta di corrispondere la somma di € 300.000,00, equivalente al doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni patiti nella misura di € 50.000,00.
Pag. 8 a 16 La causa veniva istruita sulla base della documentazione versata in atti dalle parti;
all'udienza del 9-7-2024 queste precisavano le conclusioni come da relativo verbale e la causa veniva trattenuta in decisione con i termini per il deposito delle conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande formulate da e Parte_1 Controparte_1 sono parzialmente fondate, pertanto, devono essere accolte nei limiti di cui infra.
Giova evidenziare, ai fini della delimitazione del thema decidendum, che gli attori nel presente giudizio hanno chiesto accertarsi l'inadempimento contrattuale di OP
al contratto preliminare stipulato in data 30-10-2021 e
[...] alla scrittura privata integrativa stipulata il 16-5-2022, aventi ad oggetto la cessione del 100% delle quote sociali della
[...] per il corrispettivo di Controparte_4
€ 1.650.000,00. In conseguenza, gli attori hanno domandato dichiararsi la risoluzione del contratto ope legis ex art. 1454
c.c., nonché, l'accertamento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria di € 150.000,00 versata dal promittente acquirente e la condanna dello stesso al risarcimento del maggior danno causato, quantificato in € 82.512,00.
Per parte propria, imputando OP
l'inadempimento del contratto preliminare del 30-10-2021 e della scrittura privata integrativa del 16-5-2022 ai promittenti venditori, ha domandato l'integrale rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, ha chiesto la condanna di Pt_1
e alla restituzione del doppio della
[...] Controparte_1 caparra confirmatoria ricevuta in esecuzione del contratto preliminare del 30-10-2021 risolto ope legis ex art. 1454 c.c., per l'importo complessivo di € 300.000,00, oltre al risarcimento del danno patito nella misura di € 50.000,00.
Pag. 9 a 16 Orbene, dal complessivo esame del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 30-10-2021, debitamente versato in atti, emerge che e (quali Parte_1 Controparte_1 socio accomandatario e socio accomandante della
[...]
si sono impegnati a Controparte_4 vendere a che si è impegnato a comprare OP al corrispettivo di € 1.650.000,00, “l'intera società in accomandita semplice” ovvero “il 100% delle quote attribuite al socio accomandatario e quelle già del socio accomandante, ereditate dall'Avv. , nonché la quota minoritaria Pt_1 acquistata dalla Sign.ra – il tutto fino al Controparte_1 raggiungimento del 100% nella società”, con la specificazione per cui “il possesso della proprietà e dell'intera azienda consegue al trasferimento delle quote sociali alla stipula dell'atto notarile”
e l'ulteriore clausola secondo cui “le parti stabiliscono che qualsiasi difformità riscontrata nell'immobile non determinerà nullità o annullabilità del presente contratto che ha per oggetto non il trasferimento immobiliare, ma la cessione di quote di una società”, essendo perciò indubbio che il rogito definitivo avrebbe dovuto avere ad oggetto la cessione di quote societarie e non precipuamente la cessione dell'azienda o il trasferimento delle proprietà immobiliari della Controparte_3
In base alla scrittura privata integrativa del contratto preliminare sottoscritta dalle parti in data 16-5-2022, anch'essa debitamente prodotta in atti, risulta poi che il termine per la stipula del rogito notarile è stato prorogato al 30-10-2022 per cause di forza maggiore, non imputabili a nessuno dei contraenti,
i quali si sono dati reciprocamente atto che alla data del 30-4-
2022 (ossia alla scadenza del primo termine fissato con il contratto preliminare del 30-10-2021) non erano state rilevate
“questioni di inadempimento da ambo le parti”.
Risulta infine, per quanto di interesse nella presente sede, che con la scrittura privata integrativa del 16-5-2022, Pt_1
si è impegnato, tra i vari adempimenti, a procedere “alla
[...]
Pag. 10 a 16 demolizione del grande terrazzo attualmente non in regola con le norme urbanistiche vigenti, ovvero qualora sia possibile – come da preliminare verifica fatta effettuare da un proprio tecnico di fiducia parte della – alla Controparte_3 presentazione di una SCIA in sanatoria (…) il tutto da completarsi in tempo utile per la relazione ipo-catastale necessaria alla definizione della procedura di finanziamento”, perseguendo il fine comune alle parti negoziatrici di giungere al rogito definitivo entro il termine (prorogato) del 30-10-2022.
Ciò detto, parte attrice a dimostrazione di aver correttamente adempiuto alla suddetta obbligazione tramite la valida e tempestiva presentazione di una SCIA in sanatoria attestante la regolarità urbanistica della struttura di cui al punto 3 lett. (c, nonostante le contestazioni del in ordine alla veridicità CP_2 delle dichiarazioni contenute nel progetto di SCIA, alla concreta sanabilità dell'opera e al ritardo nella presentazione del progetto rispetto alle tempistiche necessarie alla redazione della relazione ipo-catastale per l'ottenimento del finanziamento, ha prodotto in giudizio i documenti di seguito illustrati.
Dunque, a riprova della preventiva acquisizione del positivo giudizio di sanabilità del manufatto da parte di un professionista di propria fiducia, come stabilito in contratto, gli attori hanno versato in atti: la relazione tecnica dell'architetto _2
, ossia il “Progetto in sanatoria per la realizzazione di
[...] una struttura di protezione della coltre in disfacimento della parete in roccia granitica relativa alla struttura ricettiva denominata “Il Marchese D'Altavilla”, corredata da: planimetria generale, elaborati grafici, relazione geotecnica, relazione sui materiali, fascicolo di calcolo, esecutivi della struttura, particolare costruttivo, relazione sulle fondazioni, relazione di calcolo, fascicolo di calcolo – unione acciaio, piano di manutenzione, giudizio motivato;
nonché, la “Relazione geologica e sulla pericolosità sismica di base” redatta dalla geologa
(altro tecnico di fiducia degli attori), Persona_3
Pag. 11 a 16 attestante valori compatibili con la presentazione della SCIA in sanatoria (cfr. docc. n. 13 e 13.a allegati alla memoria ex art. 183 c. 6 n. 2).
Peraltro, deve evidenziarsi che di tale documentazione è stata accertata l'effettiva cognizione e disponibilità da parte del promittente acquirente, giacché è stato lo stesso a CP_2 produrla in atti per primo, allegandola alla propria comparsa di costituzione e risposta (cfr. docc. da nn. 6 a 6.13), dovendo perciò presumersi che i citati documenti siano stati tutti tempestivamente trasmessi al , come allegato da parte CP_2 attrice (e non specificamente contestato).
Gli attori hanno poi dimostrato (cfr. docc. nn. 8, 17, 18, 19) che, in base alle relazioni tecniche (e relativi allegati) di cui sopra, in qualità di legale rappresentante della Parte_1
in data 31-8-2022 ha presentato al Controparte_3 comune di Tropea una SCIA edilizia alternativa al Permesso di
Costruire, rubricata al n. 909/SUE, avente ad oggetto la sanatoria della struttura in contestazione, successivamente integrata per la parte strutturale con pratica n. 946/SUE del 10-10-2022. La quale
è stata accolta dall'autorità amministrativa con atto del 14-10-
2022 - Prot. n. 22339, con cui il nella persona Parte_2 dell'architetto (responsabile dell'area n. 4 - Controparte_8
Programmazione Progettazione Opere Pubbliche, Governo del
Territorio), ha attestato che “l'opera oggetto di sanatoria dal punto di vista urbanistico è conforme alle prescrizioni delle
Norme tecniche di attuazione del vigente P.R.G.C, trattandosi di opere di protezione e mitigazione del rischio frana, fermo restando l'acquisizione di tutti gli altri pareri e/o nulla-osta previsti” (cfr. doc. 17).
Ad ulteriore dimostrazione della sanabilità del manufatto, gli attori hanno altresì prodotto il parere di conformità urbanistica e compatibilità paesaggistica Prot. n. 25682 del 1-12-2022, rilasciato dal Comune di Tropea a fronte della domanda n. 22298 avanzata dal in data 14-10-2022, in cui l'ente Pt_1
Pag. 12 a 16 territoriale ha avuto modo di specificare e attestare che
“L'intervento realizzato non comporta aumento di nuova volumetria
e di superfici in quanto trattasi di struttura di protezione addossata al sentiero la cui coltre in granito disfatto causa piccoli fenomeni franosi di distacchi di pietra;
che le tipologie edilizie e i materiale utilizzati, rientrano tra quelli previsti e assentiti dagli strumenti di pianificazione urbanistica, e comunque giudicati compatibili con il contesto paesaggistico;
che le opere realizzate in assenza di titolo abilitativo sono effettivamente quelle riportate negli elaborati progettuali di cui all'istanza” (cfr. doc. 18). Con ciò palesemente smentendo l'assunto del secondo cui nel progetto di SCIA in CP_2 sanatoria presentato dal sarebbe stata rappresentata Pt_1 un'opera diversa da quella effettivamente in essere;
smentendo altresì le contestazioni circa la mancanza di una valutazione sismica del manufatto e la concreta insanabilità della struttura
(contestazioni poi ulteriormente smentite dal doc. 19, contenente l'atto di respingimento, emanato dal - Prot. n. Parte_2
26532 del 13-12-2022, dell'opposizione alla SCIA in sanatoria presentata dal il 1-12-2022). CP_2
In definitiva, le risultanze istruttorie conducono ad affermare che in data 14-10-2022, ovvero il giorno successivo alla notificazione agli attori della diffida ex art. 1454 c.c. (del 13-
10-2022) con cui il ha chiesto ai promittenti venditori CP_2 di adempiere nel termine di 15 giorni alle obbligazioni assunte con la scrittura privata integrativa del 16-5-2022 non ottemperate e, quindi, di demolire o sanare la struttura di cui al punto 3 lett. (c, nonostante fossero decorsi i termini utili indicati in contratto per la redazione della relazione ipo-catastale necessaria per ottenere il finanziamento (cfr. doc. 5 di parte attrice;
doc. 4 di parte convenuta), il aveva già: a) Pt_1 acquisito il parere dei propri tecnici di fiducia che avevano accertato e criticamente documentato la sanabilità del manufatto b) presentato validamente la SCIA in sanatoria al Comune Parte_2
Pag. 13 a 16 c) ottenuto dall'autorità amministrativa la positiva valutazione di conformità della struttura in sanatoria agli strumenti urbanistici del Comune con ciò, dando quantomeno Parte_2 riscontro alla richiesta di adempimento per come avanzata nell'atto di diffida del 13-10-2022.
Del resto, un'attendibile valutazione circa l'effettiva tempestività dell'adempimento dell'obbligazione assunta dai promittenti venditori rispetto all'esigenza del di far CP_2 redigere la relazione ipo-catastale necessaria all'istruttoria della pratica di finanziamento, al fine di ottenerne l'erogazione, allo stato degli atti risulta del tutto impraticabile poiché, in realtà, sia il contratto preliminare che la scrittura privata integrativa del 16-5-2022 non indicano un termine determinato o di per sé determinabile senza ulteriori specificazioni entro cui l'adempimento del promittente venditore può dirsi tempestivo, ma soprattutto perché il convenuto ha totalmente omesso di documentare in giudizio la richiesta di finanziamento con le modalità e tempistiche per l'ottenimento dello stesso e/o il rifiuto dell'operazione finanziaria da parte dell'istituto di credito interessato per le stesse ragioni poste a motivazione della mancata stipulazione del rogito definitivo.
In conclusione, le complessive risultanze istruttorie inducono ad affermare che la mancata stipula del contratto definitivo avente ad oggetto la cessione del 100% delle quote sociali della in favore di Controparte_4 per il corrispettivo di € 1.650.000,00 OP non è imputabile ad inadempimento degli attori, dovendosi pertanto attribuire la responsabilità della risoluzione del contratto preliminare (e sua integrazione) al promittente acquirente, con conseguente diritto di e a Parte_1 Controparte_1 trattenere la somma di € 150.000,00, versata dal a titolo CP_2 di caparra confirmatoria.
Da ultimo, la domanda risarcitoria formulata dagli attori deve essere accolta solo in parte, in quanto, a fronte della
Pag. 14 a 16 documentata rivalutazione delle quote sociali della
[...] finalizzata alla cessione delle quote stesse e, Controparte_3 quindi, alla stipula dell'atto di compravendita definitivo con il
, gli attori hanno dato prova di aver effettivamente CP_2 corrisposto all'Agenzia delle Entrate, a titolo di imposta, la somma di € 27.504,00 (cfr. doc. 9 allegato ad atto di citazione), non producendo alcun documento in grado di accertare l'esborso e/o il dovere di corrispondere all'AE l'ulteriore somma di €
55.008,00, che pertanto non può essere risarcita.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza e, pertanto, sono poste a carico di OP
.
[...]

P.Q.M

Il Giudice Unico del Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
in accoglimento della domanda formulata da e Parte_1
risolve il contratto preliminare avente ad Controparte_1 oggetto la cessione del 100% delle quote sociali della CP_4 stipulato dalle parti Controparte_4 in data 30-10-2021, nonché della scrittura privata integrativa sottoscritta in data 16-5-2022, per causa imputabile all'inadempimento del promittente acquirente OP
e, per l'effetto, autorizza e
[...] Parte_1 [...]
a trattenere la somma di € 150.000,00, versata dal CP_1 promittente acquirente a titolo di caparra confirmatoria;

condanna a rifondere a OP Pt_1
e la complessiva somma di € 27.504,00, a
[...] Controparte_1 titolo di risarcimento del danno;

respinge la domanda riconvenzionale formulata da
[...] nei confronti di e OP Parte_1 [...]
; CP_1
Pag. 15 a 16 condanna alla refusione, in favore OP di e delle spese di lite, che Parte_1 Controparte_1 liquida in € 8.755,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, in data 3 gennaio 2024
il Giudice Unico
dott. Giuseppe Di Salvo
Pag. 16 a 16