N. R.G. 11474/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TR IB UNALE DI BAR I
III^ SEZIONE C IVILE
Il Giudice Unico dott.ssa Cristina Fasano, all'esito della discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta nel Registro Generale affari contenziosi per l'anno
2020 sotto il numero d'ordine 11474
TRA
rappresentata e difesa dall' avv. Giovanni Garofalo in virtù di mandato in Parte_1
calce all'atto di citazione;

-intimante–
CONTRO
in persona del legale rappresentante pt, rappresentata e difesa dagli avv. CP_1
Domenico Ciccarelli e Jacopoantonio Ciccarelli, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-intimata –
NONCHE'
, in persona del legale rappresentante pt, rappresentata e difesa Controparte_2
dagli avv. Maria Pia Vigilante e Dario Belluccio, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta -terza chiamata-
FATTO e DIRITTO
1.Con intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida ha Parte_1
premesso che:
-ella era proprietaria dell'immobile sito in Bari alla via Abate Gimma n. 46 e via Argiro nn.
45/47, piano terra;

-con contratto del 31.07.19 aveva concesso in locazione, per uso non abitativo, il suddetto immobile all' per il canone mensile di € 2050,00 con decorrenza 1.09.19; CP_1
-sin dal mese di novembre del 2019 la conduttrice era rimasta inadempiente.
1.1. Ciò premesso, intimava sfratto per morosità con richiesta di restituzione del cespite ed emissione del decreto ingiuntivo per l'importo di € 6.150,00 (pari a tre mensilità) e, nel caso di opposizione, pronunciare, comunque, ordinanza di rilascio.
2. Si costituiva la la quale deduceva che: CP_1
-essa aveva sottoscritto il contratto di locazione in oggetto previo pagamento di € 30.500,00
alla a titolo di indennità forfettaria per il rilascio anticipato;
CP_2
-il contratto prevedeva che i locali fossero idonei all'attività di ristorazione che essa prevedeva di svolgere;

-in base ad una scrittura intercorsa tra le parti in data 13.09.19 le parti avevano previsto che si eseguisse una perizia sulla sicurezza e stabilità dell'immobile, con spese a carico della locatrice;

-detta perizia aveva rivelato l'esistenza di anomalie ed un generale quadro fessurativo riguardante l'intero edificio;

-configurandosi l'inadempimento dell'obbligazione di consegnare un immobile idoneo all'uso aveva richiesto alla la restituzione di quanto erogatole in dipendenza del CP_2
contratto di locazione nonché, alla locatrice, la restituzione dei primi due canoni già versati ed il rimborso delle spese di avviamento;

- a fronte del silenzio delle predette aveva avviato un giudizio ex art. 696-696 bis cpc. 2.1.Tutto ciò premesso chiedeva al giudice di valutare l'eventuale riunione al procedimento ex artt. 696-696 bis cpc, l'autorizzazione alla chiamata della e dichiarare CP_2
inammissibile e infondata l'avversa domanda.
Proponeva, inoltre, domanda riconvenzionale volta a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione e la restituzione, in solido tra la e la dell'importo erogato a Pt_1 CP_2
titolo di indennità di rilascio anticipato, la restituzione dei canoni pagati e della cauzione ,
il rimborso delle spese per consulenze, acquisto dei materiali, mancato guadagno con richiesta di sequestro conservativo.
3. Con ordinanza del 18.09.2020 era disposto il mutamento del rito previo rigetto dell'istanza di rilascio dell'immobile stante l'inadempimento della locatrice all'obbligo di consegnare un bene idoneo all'uso.
4. All'udienza di discussione le parti formulavano le loro conclusioni quindi il giudice si riservava.
5.Con ordinanza del 15.02.21 era dichiarata l'inammissibilità della chiamata della terza in difetto di autorizzazione del giudice. CP_2
Nel frattempo, in data 27.01.21, si era costituita la terza chiedendo dichiararsi l'inammissibilità della chiamata.
6. Nelle more il procedimento era assegnato ad un giudice togato il quale fissava per il prosieguo l'udienza del 3.02.2022.
7. Con ordinanza del 30.04.22 era disposta ctu al fine di accertare lo stato dei luoghi e la presenza di vizi .
8. Con ordinanza del 12.02.24 il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava all'odierna udienza per la discussione.
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9. Preliminarmente va ribadita l'inammissibilità della chiamata in causa della terza CP_2
[... da parte dell'intimata in difetto di autorizzazione del giudice.
10. Ciò posto, passando ad esaminare la domanda della locatrice viene in rilievo,
innanzitutto, quella di risoluzione del contratto per inadempimento. 10.1. Ella assume che la conduttrice si sarebbe resa morosa del pagamento dei canoni sin dal mese di novembre 2019 così configurandosi , al momento dell'instaurazione del giudizio, un grave inadempimento tale da comportare la risoluzione del contratto.
La tesi è fondata.
Infatti è pacifico , non avendo la controparte dimostrato il contrario, che a gennaio del 2020
la era morosa di ben cinque mensilità . CP_1
Quest'ultima si è opposta chiedendo “dichiarare inammissibile, improponibile , improcedibile
la domanda avversa poiché completamente destituita di ogni fondamento in fatto e in diritto” .
Invero essa ha eccepito che la locatrice le aveva consegnato un immobile privo della necessaria idoneità all'uso a cui era destinato, ossia attività di ristorazione.
All'uopo produce una relazione tecnica in cui si afferma che l'immobile era caratterizzato da problematiche di natura statica e precisamente da “evidenti anomalie correlate ad un
generale quadro fessurativo che ha interessato l'intero edificio” consigliando un imminente intervento di miglioramento sismico dell'intero immobile.
Formulando sostanzialmente un'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cc si è , quindi,
opposta all'accoglimento delle avverse conclusioni (rilascio del bene e pagamento dei canoni insoluti).
Ebbene, l'eccezione de qua si palesa priva di pregio.
Innanzitutto deve rilevarsi come il contratto sottoscritto tra le parti prevedeva all'art. 4 co 1
che la conduttrice, per nessun motivo, avrebbe potuto sospendere o ritardare i pagamenti.
Tale clausola, liberamente concordata tra le parti, impediva già ex se alla di CP_1
potersi esimere dalla corresponsione dei canoni.
Inoltre , al successivo art. 6, si dà atto che la conduttrice aveva visionato i locali e li aveva trovati idonei all'uso il che induce a ritenere che, nel momento in cui essa aveva stipulato il contratto, si era accertata delle condizioni del bene e della sua utilizzabilità per attività di ristorazione.
Ad ogni buon conto, l'eccezione sollevata dalla intimata appare smentita dalle risultanze istruttorie. Ed invero è stata disposta una ctu volta ad accertare se effettivamente l'immobile fosse inidoneo all'uso così come adombrato dall'intimata.
Sul punto, nella relazione (alla cui attenta lettura si rinvia), si dà risposta negativa.
Infatti nell'elaborato si evidenzia come non sussista nel fabbricato alcun preoccupante quadro fessurativo.
Soprattutto si evidenzia come i dubbi sulla stabilità dell'edificio, paventati in una perizia commissionata nel 2015 da parte del , non abbiano trovato conferma in CP_3
accertamenti successivi (che il condominio aveva ritenuto di non effettuare) concludendosi come il fabbricato, nel suo complesso, avesse nel tempo trovato un equilibrio che ne garantiva la sicurezza.
Peraltro il ctu officiato nel presente giudizio ha sottolineato come , nella suddetta relazione del 2015, invocata dalla conduttrice a sostegno delle proprie doglianze, non si affermi in alcun punto che il fabbricato non fosse agibile dal punto di vista strutturale e come la scelta della conduttrice di eseguire interventi radicali, implicanti valutazioni più approfondite,
non fosse correlata al tipo di attività da svolgere e, quindi, essenziale, ma ad una valutazione del tutto autonoma e discrezionale della stessa.
Ebbene, detta consulenza appare immune da censure ed è pienamente utilizzabile in quanto redatta secondo metodologia scientifica e nel contraddittorio tra le parti.
Peraltro, nessuna esigenza di rinnovazione della stessa sussiste dal momento che è stata redatta con l'ausilio di uno strutturista e, quindi, di un professionista dotato di adeguata competenza alla valutazione dell'idoneità del bene e dell'assenza di vizi il quale ha fornito puntuale risposta alle osservazioni di parte.
10.2.Alla luce di quanto detto, può concludersi che l'eccezione di inadempimento è
infondata in quanto la ha consegnato un bene adatto all'uso a cui era destinato e Pt_1
privo di difetti.
11. Il conclamato e grave inadempimento della la espone, pertanto, CP_4
all'obbligo di rilasciare il bene e corrispondere i canoni dovuti sino all'effettiva restituzione.
12. Quanto alla domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice si svolgono le seguenti brevi considerazioni. 12.1. Essa ha proposto domanda riconvenzionale volta a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice nonchè la condanna alla restituzione, in solido tra la e la dell'importo da essa erogato a titolo di Pt_1 CP_2
indennità di rilascio anticipato, la restituzione dei canoni pagati e della cauzione , il rimborso delle spese per consulenze, acquisto di materiali, mancato guadagno con richiesta di sequestro conservativo.
Ebbene, quanto alla risoluzione per inadempimento della locatrice , si è già esposto, in punto di esame dell'eccezione ex art. 1460 cc., che la ha adempiuto all'obbligo di Pt_1
consegnare il bene in stato e condizioni tali da servire all'uso .
Quanto, invece, alla restituzione dell'importo erogato alla er il rilascio anticipato CP_2
del bene, trattasi di un accordo a cui la locatrice è rimasta estranea e sulla quale non possono farsi ricadere scelte commerciali della conduttrice non adeguatamente ponderate.
Da ultimo, quanto al rimborso delle spese asseritamente sostenute, avendo la locatrice atteso agli obblighi su di lei gravanti, è ovvio che esse non possono essere rimborsate dalla stessa in quanto i danni lamentati dalla ,sia come danno emergente, che come CP_1
lucro cessante, non trovano origine nell'inadempimento della locatrice sicchè non possono essere presi in considerazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1223 cc.
12.2. Ne deriva il rigetto della domanda riconvenzionale anche in punto di sequestro conservativo, del tutto carente dei requisiti di ammissibilità.
13. Non ricorrono, invece, ad avviso della scrivente , i presupposti per la condanna della conduttrice al pagamento di un importo ex art. 96 co 3 cpc in favore della locatrice alla luce della documentazione da essa prodotta mentre ne sussistono i presupposti per la condanna in favore della terza.
14. Le spese di lite tra la e la seguono la soccombenza e vengono Pt_1 CP_1
liquidate ex dm 55/14 e succ.modd. secondo i parametri delle cause di valore da € 52.001,00
ad € 260.000,00 (tendo conto del decisum) nei minimi in ragione della bassa complessità della causa e dell'attività svolta.
Anche le spese di costituzione della vanno poste a carico dell' e CP_2 CP_1
vengono liquidate ex dm 55/14 e succ.modd. secondo i parametri delle cause di valore da € 26.001,00 ad € 52.000,00 (tendo conto del petitum) nei minimi per le sole prime due fasi in ragione della bassa complessità della causa e dell'attività svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari – III^ Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa n. RG 11474/2020, ogni diversa e contraria istanza, eccezione,
deduzione, conclusione disattesa, così provvede:
1) dichiara il grave inadempimento dell' in persona del legale rappresentante CP_1
pt ,e, per l'effetto, la condanna al rilascio del bene entro il termine massimo del 15.06.2025
nominando sin d'ora l'ufficiale giudiziario territorialmente competente per il caso di opposizione;

2) condanna la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione dal 10.11.19 al rilascio effettivo del bene, oltre interessi legali sino al soddisfo;

3) rigetta la domanda riconvenzionale della conduttrice;

4) rigetta la domanda ex art. 96 co 3 cpc della locatrice;

5) accoglie la domanda ex art. 96 co 3 cpc della terza e, per l'effetto, condanna la CP_4
[... al pagamento di € 250,00 in suo favore;

6) condanna la conduttrice a corrispondere le spese di lite nei confronti della locatrice che liquida in € 118,50 per esborsi ed € 5.918,00 per compensi, oltre RFS ed accessori di legge;

5)condanna la conduttrice a corrispondere le spese di lite nei confronti della terza chiamata che liquida in € 1453,00 per compensi, oltre RFS ed accessori di legge, da distrarsi in favore dei difensori antistatari.
Manda alla cancelleria per i propri adempimenti.
Così deciso in Bari, in data 15.05.2025
Il Giudice
dott.ssa Cristina Fasano