TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
N. 13970/2023 R.G.
VERBALE DI CAUSA
Oggi 13 marzo 2025 ad ore 11,12 innanzi alla dott.ssa Diletta Maria Grisanti, sono comparsi: per 'avv. MANCINI MARCO;
Parte_1 per l'avv. VIANELLI GIORGIO;
Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come in atti, riportandosi in particolare alle note conclusive rispettivamente depositate e contestando quanto ex adverso dedotto. Parte attrice contesta quanto dedotto da controparte in merito alla mancata indicazione del termine di inizio lavori individuato al doc. 30 nel 21.6.2013. Parte convenuta ribadisce che non vi è stato inadempimento da parte dell'amministrazione.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone lettura alle parti esonerate dalla presenza alle ore 16,57.
Il Giudice
dott.ssa Diletta Maria Grisanti
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott.ssa Diletta Maria Grisanti, all'udienza del 13.03.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura alle parti esonerate dalla presenza alle ore 16,57 del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella controversia iscritta al n. 13970 degli affari contenziosi civili per l'anno 2023, promossa con atto di citazione ritualmente notificato in data da
(c.f. e p. iva ), in persona dei legali rappresentanti p.t., Parte_1 P.IVA_1 [...]
e Alessio Bondesan, elettivamente domiciliata in Adria (Ro), Via Ruzzina n. 7/5, presso lo Parte_2 studio degli avv.ti Gianni AN e CO AN, che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;

-attrice- contro
(c.f. ), in persona del Sindaco p.t., elettivamente domiciliato Controparte_1 P.IVA_2 in Chioggia Borgo S. Giovanni n. 641, presso lo studio dell'avv. Giorgio Vianelli, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

-convenuto- in punto: compravendita, garanzia e risarcimento del danno;

All'udienza di discussione fissata per il 13.03.2025, le parti concludevano come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la conveniva in giudizio il Comune di Parte_1 al fine di ottenere la condanna dell'amministrazione al risarcimento del danno dalla medesima CP_1 asseritamente subito per euro 13.980,00, a fronte delle spese sostenute per la progettazione tecnica e le pratiche edilizie, euro 17.757,06, 1.344,60 ed euro 495,96 per spese legali e di cancellazione della domanda pagina 2 di 5 giudiziale conseguenti al giudizio promosso nei suoi confronti da e per la somma di Controparte_2 euro 80.000,00 pari al decremento del potenziale edificatorio del complesso immobiliare sito nel Comune di Cavarzere (Ve), Via Salvadego n. 22, distinto al Catasto Fabbricati Comune di foglio 34, - CP_1 mappale 404 sub 1, Cat. A/4, cl. 3, vani 4,5, Rendita 102,26; - mappale 404 sub 2, Cat. E/3, Rendita
2.107,14; - con terreno di sedime e cortile di pertinenza distinto nel C.T. al foglio 34, mappale 404 di mq.
530, E.U.
A sostegno delle proprie richieste, parte attrice deduceva in particolare:
- di aver acquistato dall'amministrazione odierna convenuta, in virtù di rogito di compravendita per asta pubblica del 25.1.2019 (rep. n. 48903, notaio dott. l'immobile sopra meglio identificato;
Per_1
- che, all'art. 4 del contratto di compravendita suddetto, le parti avevamo espressamente pattuito che
“la parte venditrice, come sopra rappresentata, garantisce la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità di quanto venduto, esente da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali e da qualunque altro onere o vincolo straordinario, obbligandosi comunque, qualora ve ne fossero, ad eliminarli a semplice richiesta della parte acquirente.
Garantisce altresì all'odierna parte acquirente la libertà da vincoli e diritti di terzi, in particolare in ordine ad eventuali pretese dell'attuale inquilino dell'abitazione identificata col mappale 401 sub 1, obbligandosi pertanto a tenere indenne da responsabilità ed oneri di ogni tipo l'acquirente medesima”;
- che, contrariamente a quanto garantito, a fronte della promozione da parte dell'inquilina dell'immobile in questione di due giudizi nei confronti di entrambe le presenti parti, conclusisi, previa loro riunione, con la sentenza n. 1693/2015 con la quale il presente Tribunale aveva interamente rigettato le pretese (accertamento del diritto di prelazione, dell'illegittimità dell'aggiudicazione e di conseguente nullità e/o inefficacia del contratto di compravendita, pronuncia ex art. 2932 c.c.) della suddetta senza tuttavia ordinare la cancellazione della domanda giudiziale, l'amministrazione non aveva provveduto, nonostante la richiesta invita in via stragiudiziale, a risarcirle il pregiudizio economico (sopra quantificato) subito a fronte dell'indisponibilità degli immobili;

- di aver, dunque, diritto, in ottemperanza a quanto pattuito in sede di contratto di compravendita, ad ottenere il risarcimento del danno nella misura sopra quantificata e/o nella diversa di giustizia.
Si costituiva in giudizio il eccependo l'infondatezza, nel merito, della domanda Controparte_1 attorea alla luce dell'adempimento dell'amministrazione a quanto garantito, non sussistendo alcun onere, privilegio e/o trascrizione pregiudizievole al momento della conclusione del contratto e non potendo la medesima impedire all'inquilina di agire in giudizio nell'esercizio di un diritto costituzionale alla medesima riconosciuto nonché tenuto conto dell'integrale rigetto delle domande avanzate da quest'ultima da parte del
Tribunale e, comunque, della non riconducibilità causale alla condotta dell'amministrazione del pregiudizio economico asseritamente patito dalla società attrice. pagina 3 di 5 Rigettate le istanze istruttorie formulate, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con assegnazione di termine per il deposito di note conclusive.
La domanda attorea è infondata e deve, dunque, essere rigettata per le ragioni che seguono.
Come precisato in punto di fatto, parte attrice ha adito il presente Tribunale al fine di ottenere la condanna dell'amministrazione convenuta a risarcirle il danno come quantificato, tenuto conto del pregiudizio economico dalla medesima asseritamente subito a causa della promozione da parte dell'inquilina dell'immobile oggetto di compravendita di diverso giudizio avverso entrambe le parti della presente controversia e, dunque, della conseguente indisponibilità del bene sino alla cancellazione della domanda giudiziale avvenuta, su iniziativa della attrice stessa, solo in data 19.10.2021.
Alla luce del chiaro tenore letterale dell'art. 4 del contratto di compravendita concluso tra le parti, emerge come l'amministrazione convenuta si fosse, in tale sede, obbligata a garantire “la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità di quanto venduto, esente da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali e da qualunque altro onere o vincolo straordinario, obbligandosi comunque, qualora ve ne fossero, ad eliminarli a semplice richiesta della parte acquirente”, garantendo altresì “la libertà da vincoli e diritti di terzi, in particolare in ordine ad eventuali pretese dell'attuale inquilino dell'abitazione identificata col mappale 401 sub 1, obbligandosi pertanto a tenere indenne da responsabilità ed oneri di ogni tipo l'acquirente medesima”.
Ebbene, sulla base di della clausola sopra riportata, deve ritenersi cogliere nel segno quanto sostenuto da parte convenuta in merito all'adempimento della stessa alle obbligazioni assunte, dal momento che l'immobile è risultato, al momento della conclusione del contratto, pacificamente libero da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi, ecc., nonché alla non ascrivibilità alla medesima del danno e/o spese sostenute a causa dell'introduzione del giudizio da parte dell'inquilina nei loro confronti.
Ed infatti, risulta pacificamente, dalla ricostruzione della vicenda offerta da entrambe le parti, che l'amministrazione ha resistito in giudizio assumendo una posizione analoga a quella dell'odierna attrice e che le pretese dell'inquilina sono state integralmente rigettate dal Tribunale, da cui la conseguente mancata integrazione di alcuna ipotesi di accertamento/riconoscimento della sussistenza di “vincoli e diritti di terzi”
e/o “responsabilità ed oneri” in capo alla società acquirente originati dall'iniziativa intrapresa.
Dopotutto, come correttamente evidenziato dall'amministrazione convenuta, quest'ultima non avrebbe in alcun modo potuto impedire l'esercizio del diritto di difesa dell'inquilina la quale Controparte_2 comunque, lo si ribadisce, è risultata del tutto soccombente.
Né d'altronde, risulta cogliere nel segno quanto sostenuto da parte attrice in merito alla riconducibilità causale alla vicenda giudiziaria in questione ovvero alla condotta dell'amministrazione del pregiudizio economico asseritamente subito per le spese del giudizio (stante la rimessione a tale sede di ogni statuizione sul punto), per i costi di cancellazione della domanda giudiziale (avendo la stessa parte confermato l'assenza del relativo ordine in sentenza, circostanza non imputabile alle parti, e, comunque, non essendosi la pagina 4 di 5 medesima attivata prima del 2021, nonostante l'adozione della pronuncia già nel 2015) e per il costi relativi alle pratiche edilizie e/o al danno da perdita del potenziale edificatorio e del conseguente valore di mercato, dal momento che la necessità di richiedere una proroga dei termini per l'inizio dei lavori (testualmente
“constatato che la richiesta di proroga del termine per l'inizio dei lavori, presentata antecedentemente alla scadenza, è dovuta a fatti sopravvenuti ed estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire […] si proroga di mesi dodici la data del termine per l'inizio dei lavori” – doc. 7 di parte convenuta) e la posticipazione della comunicazione di inizio degli stessi al 21.6.2013, anche tenuto conto della scadenza del termine per la loro conclusione nei tre anni successivi e, dunque, in epoca posteriore alla suddetta pronuncia, non risultano circostanze sufficienti a ritenere integrata un'ipotesi di responsabilità del in termini di manleva rispetto al danno solo CP_1 asseritamente subito quale conseguenza diretta e immediata del contenzioso in essere.
Occorre, peraltro, ancora una volta ribadire come il presupposto per l'attivazione della garanzia fosse stato individuato dalle parti specificamente nella sussistenza di “vincoli e diritti di terzi” ovvero di “responsabilità ed oneri” rispetto ai quali l'amministrazione ha assunto l'obbligazione di tenere indenne la società acquirente/odierna attrice, mentre nel caso di specie alcun vincolo o diritto ovvero responsabilità e onere è risultato positivamente accertata quale esistente in capo alla medesima.
Alla luce di tutto quanto sopra, la domanda attorea deve essere rigettata.
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014, così come modificato dal d.m. n. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva effettivamente svolta dalle parti con riferimento alle diverse fasi.

P.Q.M.

Il Tribunale di Venezia, definitivamente pronunciando nella causa n. 13970/2023 come in epigrafe promossa, ritenuta assorbita ogni altra diversa questione:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna parte attrice alla rifusione in favore dell'amministrazione convenuta delle spese di lite che si liquidano in euro 6.307,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Venezia, 06.03.2025
Il Giudice dott.ssa Diletta Maria Grisanti
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti esonerate dalla presenza ed allegazione al verbale.
Venezia, 06.03.2025
Il Giudice dott.ssa Diletta Maria Grisanti pagina 5 di 5