N. R.G. 25184/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Lucio Fredella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa di primo grado iscritta al n. r.g. 25184/2019 promossa da:
con il patrocinio dell'avv. CECILIA COGGIATTI e dell'avv. Controparte_1
CLAUDIO COGGIATTI, in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliata in Roma, alla via Lazio, n. 20/c, presso lo studio dei difensori;

PARTE ATTRICE contro con il patrocinio dell'avv. ELISABETTA ZOINA, in virtù di procura Controparte_2
speciale in atti, elettivamente domiciliato in Roma, alla via Saluzzo, n. 65, presso lo studio del difensore;

PARTE CONVENUTA
, CP_3
Controparte_4
Controparte_5
rappresentati e difesi tutti dall'avv. ALBERTO TRINCHI, in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliati in Roma, alla via Donizetti, n. 20, presso lo studio dell'avv. PAOLA
SPAGNOLI;
pagina 1 di 7 P. CONV. – ATTR. IN RICONV.
– ROMA Controparte_6
CONV. - CONTUMACE

Controparte_7
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Controparte_9
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CP_10
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Controparte_15
CONV. – CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da processo verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione originariamente notificato al signor quale amministratore p.t. Controparte_2
del , la signora quale proprietaria Controparte_6 Controparte_1
pagina 2 di 7 dell'immobile, sito in Roma, via Frattina n. 122, piano sesto, interno 11 - in Catasto censito al foglio
470, particella 311, sub. 6121 – ha inteso evocare in giudizio il , per Controparte_6
ivi sentir dichiarare l'intervenuta usucapione, ai sensi degli artt. 1158 c.c. e 1146 co. 2 c.c., della porzione di lastrico solare posseduta, deducendo l'intervenuto decorso dei venti anni unendo al proprio possesso quello del proprio dante causa.
Si è costituito nel giudizio il signor che ha dedotto il proprio difetto di Controparte_2
legittimazione passiva.
Alla prima udienza, il giudicante, visto l'art. 164 co. 5, ha dunque disposto la rinnovazione della citazione, assegnando all'uopo un termine perentorio.
L'attore ha così proceduto ad una nuova citazione, anche nei confronti di soggetti diversi dall'originario CP_6
Si sono costituiti con comparsa di risposta la società , in persona del legale CP_3
rappresentante p.t., il signor la signora che Controparte_4 Controparte_5
hanno chiesto il rigetto della domanda attorea ed hanno spiegato in via riconvenzionale la domanda volta in via principale a far dichiarare la natura condominiale della porzione di lastrico solare nella disponibilità dell'attrice, con la consequenziale condanna della stessa alla rimozione di ogni opera di delimitazione o ostacolo all'utilizzo del bene, ed in via subordinata a far dichiarare gli attori in riconvenzionale comproprietari della porzione di lastrico in questione.
Il , in persona dell'amm. p.t., pur ritualmente evocato non si è Controparte_6
costituito, venendo dichiarato contumace.
in persona del legale rappresentate p.t., pur ritualmente evocata non si è costituita, Controparte_7
venendo dichiarata contumace.
, pur ritualmente evocato non si è costituito, venendo dichiarato contumace. Controparte_8
, pur ritualmente evocato non si è costituito, venendo dichiarato contumace. Controparte_9
La signora pur ritualmente evocata non si è costituita, venendo dichiarata contumace. CP_10
pur ritualmente evocato non si è costituito, venendo dichiarato contumace. CP_11
pur ritualmente evocato non si è costituito, venendo dichiarato contumace. Controparte_12
La signora , pur ritualmente evocata non si è costituita, venendo dichiarata contumace. CP_13
pagina 3 di 7 La signora pur ritualmente evocata non si è costituita, venendo dichiarata CP_14
contumace.
La signora pur ritualmente evocata non si è costituita, Controparte_15
venendo dichiarata contumace.
Sulla base degli atti di causa, in via pregiudiziale occorre dichiarare il difetto di legittimazione passiva del signor volendo citare il , l'attrice ha invece Controparte_2 Controparte_6
citato il predetto, nella qualità di amministratore p.t..
Nel merito occorre rigettare, in quanto infondata, la domanda di usucapione spiegata dall'attrice.
Alcune considerazioni si impongono.
Il principio dell'accessione del possesso è applicabile non solo all'usucapione di cui all'art. 1158 c.c., ma anche a quella decennale di cui all'art. 1159 c.c. (cfr. Cass. 6728/2022).
In tema di accessione nel possesso, peraltro, affinché operi il trapasso del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori e il successore a titolo particolare possa unire al proprio il possesso del dante causa la giurisprudenza consolidata ritiene necessario che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene;
ne consegue, stante la tipicità dei negozi traslativi reali, che l'oggetto del trasferimento non può essere costituito dal trasferimento del mero potere di fatto sulla cosa (Cfr. Cass. 20715/2018; Cass.
6290/2015; Cass. 6353/2010; Cass. 8502/2005).
Nel caso di specie, la signora ha acquistato con atto notarile l'immobile, sito in Controparte_1
Roma, via Frattina n. 122, piano sesto, interno 11, in data 8 novembre 2016, dall'ABC Immobiliare
Srl., deducendo di aver acquistato dalla stessa anche il possesso della porzione di lastrico solare in questione.
Sulla base degli atti di causa questo immobile risulta acquistato dalla diversa società
[...]
per atto notarile del 25 maggio 1989 da Controparte_16 CP_17
Nell'atto di citazione si deduce la presenza in atti (al doc. 5) del verbale di assemblea straordinaria ricevuto dal notaio di Tivoli, in data 13 luglio 1989, rep. n. 21.510, con cui sarebbe Persona_1
stata modificata la denominazione di in quella di Controparte_16
“A.B.C. Immobiliare S.r.l.”
In atti, tuttavia non c'è il documento indicato, bensì una nota di trascrizione del 27 aprile 1990, a favore di ABC Immobiliare S.r.l. e contro (recepito nel Controparte_16
pagina 4 di 7 verbale di assemblea straordinaria ricevuto dal notaio di Tivoli in data 13 luglio 1989 Persona_1
rep. n. 21510).
Si deve rilevare che la nota di trascrizione non costituisce né atto di parte, né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma solo uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento, essendo la trascrizione piuttosto finalizzata a risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare (Cass. 20641/2013).
Va evidenziata, dunque, l'assenza di prova in ordine al mutamento di denominazione dedotto della società di cui è legale rappresentante il signor (così come in ordine all'esistenza di un CP_11 titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto di proprietà dall'una all'altra società).
La presumibile corrispondenza dei legali rappresentanti delle due società e l'identità dei codici fiscali delle stesse possono costituire presunzioni semplici ex art. 2729 c.c. su cui basarsi per affermare la successione tra le due società ma ai sensi degli artt. 2725, 2729 co. 2 e 1350 c.c. non sono astrattamente idonee a provare il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale tra le stesse.
Si deve presumere dunque che il potere di fatto della signora sul bene in questione Controparte_1
sia iniziato al momento della compravendita dell'appartamento, in data 8 novembre 2016.
Come è noto, il possesso è costituito da due elementi: a) un elemento oggettivo, il corpus possessionis, cioè il potere di fatto sulla cosa;
b) un elemento soggettivo, l'animus possidendi, ossia la volontà di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale.
In atti (doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione per è presente la Controparte_18 fotocopia del verbale dell'assemblea del Condominio di , del 24 settembre 2018 in Controparte_6 cui si legge: “Sul primo punto all'O.D.G. l'Amministratore fa presente all'Assemblea che la mediazione per usucapione proposta dalla signora è stata rinviata al 10 ottobre Controparte_1
2018; in occasione della detta mediazione la IG.ra ha fatto proposta d'acquisto Controparte_1 della porzione di terrazzo di cui alla richiesta di avvio della procedura di mediazione, al prezzo di €
10,000.00”.
La circostanza concernente la formulazione di una proposta di acquisto della terrazza da parte della signora nel 2018, esclude che almeno sino al 2018 la stessa avesse esercitato il Controparte_1
possesso sul bene, in quanto la proposta di acquisto del diritto di proprietà sul bene in questione contestualmente esclude la sussistenza in capo all'attrice dell'elemento soggettivo che accompagna l'esercizio sulla cosa di una signoria corrispondente alla proprietà stessa.
Non risulta pertanto maturato il termine di cui all'art. 1158 c.c. pagina 5 di 7 Quanto alla domanda riconvenzionale, in via pregiudiziale occorre rilevare il difetto di legittimazione attiva della parte attrice quanto al capo della domanda che attiene al riconoscimento della natura condominiale della porzione di lastrico, in quanto è un'attribuzione dell'amministratore del condominio, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; ai sensi dell'art. 1117 c.c. sono parti comuni dell'edificio i lastrici solari.
Nel merito va rigettato in quanto infondato il capo subordinato della domanda che attiene al riconoscimento della comproprietà da parte degli attori in riconvenzionale della porzione di lastrico solare in questione: come precedentemente evidenziato, i lastrici solari sono parti comuni quindi condominiali dell'edificio. La prova della titolarità del diritto di proprietà relativo a porzioni immobiliari dello stabile non può portare a far ritenere che una parte comune dell'edificio cada nella comproprietà degli attori in riconvenzionale.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la soccombenza regola le spese, che si liquidano come da dispositivo.
Ai sensi dell'art. 92 c.p.c. la soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese tra la signora e e la signora Controparte_1 CP_3 Controparte_4 Controparte_5


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara il difetto di legittimazione passiva del signor Controparte_2
- rigetta la domanda attorea;

- dichiara il difetto di legittimazione attiva in ordine al capo della domanda riconvenzionale che attiene al riconoscimento della natura condominiale della porzione di terrazzo in questione;

- rigetta il capo della domanda riconvenzionale che attiene al riconoscimento della qualità di comproprietari della porzione della terrazza in questione in capo alla parte convenuta- attrice in riconvenzionale;

- condanna la signora alla rifusione delle spese di lite in favore del signor Controparte_1
che si liquidano in € 2.500,00 per onorari di avvocato, più spese generali, Controparte_2
c.p.a. ed i.v.a.;
- compensa integralmente le spese tra la parte attrice e la parte convenuta - attrice in riconvenzionale.
pagina 6 di 7 Così deciso in Roma, li 3 di febbraio 2025.
Il giudice
Lucio Fredella
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