N. 3818/2021 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3818/2021 R.G.A.C. assegnata in decisione all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 28.5.2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281- quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliato in Indirizzo Telematico, presso lo studio dell'Avv. GAGLIARDI FRANCESCO
(c.f.: e dell'Avv. PEZONE BRUNO ( C.F._1 C.F._2
Indirizzo Telematico, dai quali è rappresentato e difeso;

ATTORE
E
(c.f.: ), elettivamente Controparte_1 P.IVA_2 domiciliato in VIALE GRAMSCI N. 17B 80122 NAPOLI, presso lo studio dell'Avv.
IM IO MA (c.f.: ) e dell'Avv. BOURSIER C.F._3
TA CA ( VIALE GIULIO CESARE, 21/23 00192 ROMA, C.F._4 dal quale è rappresentato e difeso;

CONVENUTO
Oggetto: Proprietà.
Conclusioni: Come in atti.
Pagina 1 di 5 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
L'attrice ha allegato di essere proprietaria dell'immobile Parte_1 sito in S. Egidio del Monte Albino (SA) alla Via Cimitero n 1 - censito al N.C.E.U. di
Sant'Egidio del Monte Albino, alla partita 3852, foglio 5, p.lla 88 - per averlo acquistato dal fallimento FEMAT di RE AI s.n.c., R.g. n. 34/98 Tribunale di Nocera Inferiore
(SA), giusta provvedimento del G.D. del 20.10.2016; che parte del suddetto immobile, specificatamente alcune unità pertinenziali o collegate, era già condotto in locazione dalla ad un canone locatizio annuo di € 12.911,42 CP_1 Controparte_1
(dodicimilanovecentoundici/42), oltre IVA, come da convenzione contrattuale tra la curatela del fallimento FEMAT di RE AI s.n.c., subentrata ope legis nel rapporto originario;
che più precisamente la locazione vs Curatela fallimento FEMAT riguardava: a) il CP_1 lastrico solare a copertura del magazzino ricambi dell'unità immobiliare adiacente alla sala di pressofusione avente superficie di mq. 19,50 per l'installazione delle apparecchiature telefoniche alloggiate in appositi contenitori metallici;
b) lo spazio necessario sul lastrico solare della sala di pressofusione dello stabilimento per l'installazione delle strutture portantenne e relative antenne;
c) lo spazio necessario per la realizzazione di pozzetti di messa a terra delle dimensioni circa 40 cm x 40 cm. (doc.2 – pag.1); che il rapporto locatizio di cui ai precedenti numeri era poi cessato come previsto dall'art.12 della convenzione contrattuale suddetta, a seguito del su menzionato decreto di trasferimento del 20.10.2016.; che pertanto, con lettere racc.te a mezzo pec, rispettivamente del 14.02.2017 e del 11.05.2017, la
[...]
aveva invitato la già locataria al Parte_1 Controparte_1 rilascio degli immobili in uno al ripristino dello stato dei luoghi;
che allo stato, essa
[...]
avendo acquisito per consolidazione la piena proprietà del Parte_1 complesso immobiliare de quo, ad oggi quest'ultimo risulta occupato senza titolo dalla che - pur versando all'odierna proprietaria indennità di Controparte_1 occupazione – rifiuta di procedere al rilascio dell'immobile in questione.
Pertanto, rassegnava le seguenti conclusioni: ”accertare e dichiarare la detenzione sine titulo del complesso immobiliare sito in S. Egidio del Monte Albino (SA) alla Via Cimitero n 1
(censito al N.C.E.U. di Sant'Egidio del Monte Albino, alla partita 3852, foglio 5, p.lla 88), attuata dalla convenuta;
- per l'effetto, condannare la Controparte_1 medesima , in persona del legale rapp.te pro tempore, al Controparte_1 rilascio immediato dell'immobile su menzionato in favore della società attrice, in uno al ripristino dello stato dei luoghi”.
Pagina 2 di 5 Si costituiva in giudizio (già eccependo il difetto di CP_1 Controparte_1 legittimazione passiva per aver ceduto il contratto di locazione alla terza Parte_2
Preliminarmente, si osserva che dall'esame dell'atto di conferimento del ramo di azienda versato in atti dalla società convenuta, si evince che la (oggi Controparte_1 CP_1
ha ceduto al terzo unitamente al ramo d'azienda anche il contratto di
[...] Parte_2 locazione per cui è causa (cfr. art. 4 dell'atto di conferimento).
In proposito la S.C. ha affermato che, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell'azienda esercitata all'interno dell'immobile concesso in locazione, intanto è opponibile (e dunque efficace) nei confronti del locatore, in quanto il conduttore abbia provveduto alla formale comunicazione al locatore di tale cessione "mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento", da tale momento decorrendo il termine per l'eventuale opposizione che la legge riserva al locatore, sussistendone i presupposti ("gravi motivi").
In particolare, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purchè idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto).
Tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni), sicchè la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 c.c. (Sez. 3, Sentenza n. 4067 del
20/02/2014, Rv. 629694-01;Cassazione civile sez. VI, 04/07/2018, (ud. 19/06/2018, dep.
04/07/2018), n.17545).
Orbene, nel caso di specie, il Tribunale ritiene che risulti sfornita di prova l'avvenuta comunicazione della cessione del contratto, atteso che non vi è prova che la lettera- raccomandata (con la quale si notiziava dell'avvenuta cessione), allegata alla memoria istruttoria depositata da parte convenuta, sia stata inviata alla curatela fallimentare.
Né sussistono indici presuntivi di per sè idonei a dar conto dell'effettiva trasmissione della comunicazione di cui all'art. 36 cit. (con modalità anche diverse dalla lettera
Pagina 3 di 5 raccomandata con avviso di ritorno, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto), ovvero, alternativamente, il ricorso di indici probatori nel loro complesso idonei a dar conto dell'avvenuta accettazione, da parte del locatore, di detta cessione (avendola conosciuta aliunde) secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 c.c.
Dal momento che la cessione del contratto di locazione intervenuta tra la società convenuta ed il terzo non è stata comunicata alla curatela essa non ha prodotto effetti (è inefficace) e non è opponibile all'attore.
Invero, quest'ultimo, in virtù della regola generale emptio non tollit locatum, in qualità di acquirente dell'immobile locato è subentrato, dal lato attivo, nel contrato di locazione, chiedendo ai sensi dell'art. 12 del suddetto contratto la restituzione dell'immobile a mezzo pec del 14.2.2017 (manifestando la volontà di non proseguire nel contratto di locazione).
Per effetto di tale manifestazione di volontà (rectius disdetta) il contratto di locazione è cessato alla data del 21.5.2021, con conseguente obbligo del conduttore di restituire l'immobile alla società attrice.
Orbene, la S.C. ha affermato che “Con riferimento alla cessione del contratto di locazione, permane, sul piano processuale, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto" (v. Cass., 17-03-2009, n. 6427; Cass., 23-
12-2003, n. 19772; v. inoltre Cass., 28-07-2005, n. 15810).
Ne discende, pertanto, il rigetto dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla società convenuta.
Quest'ultima, pertanto, va condannata a restituire immediatamente l'immobile all'attore, libero da cose e persone, ripristinando lo stato dei luoghi ante locazione ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza della convenuta e vanno liquidate come da dispositivo in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea e per l'effetto condanna (già ) CP_1 Controparte_1
a restituire alla società l'immobile locato Parte_1 sito in Sant'Egidio del Monte Albino (SA), via Cimitero n. 1 (N.C.E.U. foglio 5, p.
88), libero da cose e persone, ripristinando lo stato dei luoghi ante locazione;

Pagina 4 di 5 2) Condanna (già ) al pagamento delle spese di lite in favore CP_1 Controparte_1 degli avv.ti Francesco Gagliardi e Bruno Pezone, difensori dell'attrice dichiaratisi antistatari, che si liquidano in euro 545,00 per spese vive ed euro 5.431,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf. del 15%.
Così deciso in Nocera Inferiore, 04/11/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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