Sentenza 6146 22/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FORLI' Sezione 1, riunita in udienza il 19/05/2025 alle ore 16:00 con la seguente composizione collegiale:
RISPOLI GUIDO, Presidente
ZZ MORENA, EL
PARADISI STEFANO, Giudice
in data 19/05/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso 6146 343/2024 depositato il 29/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Forli' - Cesena - Corso Giuseppe Mazzini 17 47121 Forli' FC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE 6146 20221T00659700 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo 6146 126/2025 depositato il
19/05/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 S.P.A. ha presentato ricorso innanzi a questa Corte di Giustizia Tributaira di primo grado avverso l'avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate di Forlì Cesena e relativo all'atto datato 13/07/2022, a rogito del notaio Nominativo_1, registrato il 26/07/2022, serie 1T, numero 006597, atto avente ad oggetto l'acquisto da parte della ricorrente della piena proprietà di tre compendi immobiliari, comprensivi di fabbricati e terreni agricoli registrati al catasto del Comune di Ravenna in località Savio e così distintamente individuati dall'atto:
A) Compendio immobiliare sito nel Comune di Ravenna, in località Savio (Indirizzo_1), costituito da tre corpi di fabbrica in evidente stato di abbandono, in pessime condizioni di conservazione e parzialmente crollati, più terreni pertinenziali, noto come ex fondo “fondo”.
Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, sezione urbana S, foglio foglio, mappali numeri:
- part. sub. sub, P. T, Z.C. 3, categoria C/6, classe 2, mq. 27, RC.Euro 90,64;
- part. sub. sub, P. T-1, Z.C. 3, categoria A/3, classe 1, vani 12,5, RC.Euro 871,52;
- part. sub. 1, P. T, bene comune non censibile ai sub. sub e sub (corte);
Catasto Terreni del Comune di Ravenna, sezione Savio:
foglio foglio, particelle:
- part. di Ha. 00.49.99 senza redditi (Ente Urbano);
- part. di Ha. 00.22.27 RDE 12,08 RAE 13,23;
- part. di Ha. 00.01.29 RDE 0,70 RAE 0,77;
- part. di Ha. 01.78.60 RDE 96,85 RAE 106,08;
foglio foglio, particella:
- part. di Ha. 00.23.22 RDE 12,59 RAE 13,79;
foglio foglio, particelle:
- part. di Ha. 00.10.12 RDE 5,33 RAE 6,01;
- part. di Ha. 01.01.94 RDE 53,68 RAE 60,54;
- part. di Ha. 02.34.78 RDE 127,32 RAE 139,44;
per la complessiva superficie di Ha. 06.22.21 RDE 308,55, RAE 339,86.
B) Fondo rustico, senza costruzione alcuna, sito nel Comune di Ravenna, in località Savio.
Catasto Terreni del Comune di Ravenna, sezione Savio:
foglio foglio, particella:
- part. di Ha. 00.85.70 RDE 45,13 RAE 50,90; foglio foglio, particelle:
- part. di Ha. 00.46.40 RDE 24,43 RAE 27,56;
- part. di Ha. 00.45.93 RDE 24,18 RAE 27,28,
per la complessiva superficie di Ha. 01.78.03 RDE 93,74, RAE 105,74.
C) Compendio immobiliare sito nel Comune di Ravenna (Indirizzo_2 ), adibito a Destinazione_1, costituito da fabbricati e terreni pertinenziali.
Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, sezione urbana S, foglio foglio, mappale numero:
- part. sub. sub, P. T-1, Z.C. 3, categoria D/6, R.C. euro 16.540,00;
Catasto Terreni del Comune di Ravenna, sezione Savio, foglio foglio, particelle:
- part. di Ha. 09.40.77 senza redditi (Ente Urbano);
- part. di Ha. 00.18.47 RDE 15,75 RAE 12,88;
- part. di Ha. 00.73.83 RDE 22,21 RAE 38,13;
- part. di Ha. 00.82.10 RDE 43,23 RAE 48,76,
per la complessiva superficie di Ha. 11.15.17, RDE 81,19, RAE 99,77.
Gli immobili di cui ai punti A) e C) sono stati ceduti per un valore complessivo di €790.492,50, senza indicazione alcuna del valore dei singoli beni, mentre i terreni agricoli di cui al punto B) sono stati ceduti al prezzo di € 44.507,50.
Nell'avviso impugnato l'Agenzia delle Entrate, richiamando la previsione dell'art.23 D.P.R. 131/1986 per cui in caso di compravendita che abbia per oggetto più beni o diritti, l'aliquota dell'imposta di registro debba essere applicata distintamente per ogni singolo bene compravenduto in base al suo censimento catastale, contestava alla ricorrente l'applicazione di una imposta con unica aliquota, determinata dalla definizione del trasferimento di proprietà come "vendita in blocco" ovvero come unico negozio giuridico, in quanto fabbricati e terreni costituiscono unico inscindibile oggetto”.
In sede di autoliquidazione, infatti, l'imposta di registro era stata calcolata con aliquota del 9% sul valore del compendio di cui ai punti A) e C) pur essendovi compresi non solo fabbricati strumentali, ma pure terreni per i quali è prevista una tassazione differente e più elevata precisamente pari al 15%.
La ricorrente critica l'impostazione dell'Ufficio richiamando a sua volta il terzo comma dell'art. 23 ove si precisa che “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate” e quindi sostenendo l'esistenza di un principio di "prevalenza della sostanza sulla forma" ai fini dell'imposta di registro, dovendo considerarsi, ai fini impositivi, la natura effettiva dell'operazione piuttosto che la forma con cui viene strutturata.
Nel caso in esame, si afferma nel ricorso, il vincolo di pertinenzialità tra i fabbricati compravenduti e i relativi terreni, consentiva di tassare ai fini del registro i compendi immobiliari identificati alle lettere A) e C) come un singolo lotto e come un unico negozio giuridico, così come chiarito all'art. 16 dell'atto di compravendita del 13/07/2022. Secondo la parte ricorrente, inoltre, l'Agenzia delle Entrate avrebbe fatto un uso non corretto dei propri poteri effettuando valutazioni legate non già alle condizioni dei beni alla data dell'atto bensì a dati temporalmente successivi basandosi sulla successiva distinta vendita dei medesimi immobili, transazioni perfezionatesi circa 2 anni dopo l'atto oggetto di contestazione quando invece il vincolo di pertinenzialità era un fatto consolidato e certo.
Conclude quindi la ricorrente per l'annullamento dell'avviso.
Ritualmente costituitasi in giudizio, l'Agenzia delle Entrate richiama le argomentazioni poste a fondamento dell'avviso impugnato, sostenendo che i terreni, seppur dichiarati dal contribuente come pertinenziali, non possono essere considerati tali e ciò tenendo conto dei comportamenti concludenti tenuti, ai fini impositivi, dalle parti in altri atti aventi ad oggetto i medesimi beni.
In particolare, l'Ufficio riporta che i terreni di cui al punto A) venivano ceduti, in data 20/06/2024, con atto del notaio Nominativo_1, registrato a Cesena il 18/07/2024 al n. 6146, serie 1T, con la tassazione al 15% prevista per i terreni agricoli, ad esclusione di quelli rientranti nell'agevolazione fiscale prevista per la
Piccola Proprietà Contadina mentre i beni di cui al punto C) risultavano essere stati precedentemente acquistati in data 26/02/2020, con atto del notaio Nominativo_1, registrato a Cesena il 06/03/2020 al n. 1970, serie 1T, anch'essi con tassazione al 15% prevista per i terreni agricoli.
Da qui la decisione dell'Ufficio di recuperare l'imposta di registro dovuta secondo quanto previsto dall'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, ovvero applicando l'aliquota del 15% alla base imponibile di
149.324,00 assegnata ai terreni (quest'ultima determinata in sede di contraddittorio e sulla base di memoria prodotta dalla stessa Ricorrente_1 ). In merito al concetto di “pertinenzialità” sul quale poggiano le argomentazioni della ricorrente, l'Ufficio sostiene che la parte non abbia in realtà provato tale vincolo che è onere della Parte, ovvero di chi la invoca, dimostrare.
Conclude quindi l'Ufficio chiedendo il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di Forlì, all'esito dell'udienza ed esaminati gli atti del procedimento, ritiene l'infondatezza del ricorso che deve per questo essere rigettato.
Tema centrale del presente giudizio è la corretta definizione di “pertinenza” ai fini fiscali, quindi - come verificatosi nel caso - specificamente ai fini dell'applicazione, in caso di asservimento pertinenziale di un bene, di una imposta con unica aliquota come dichiarato dalla odierna ricorrente
Rileva inoltre, al fine della decisione, l'individuazione della parte sulla quale incombe, in caso di contrasto,
l'onere di provare il vincolo pertinenziale.
Come concordemente esposto dalle parti, anche ai fini fiscali la nozione di pertinenza si ricava dalla previsione dell'art. 817 c.c. per cui si definiscono i beni pertinenziali , come "cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa".
Tale definizione, calandosi nella realtà, deve trovare corrispondenza in concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del proprietario del bene principale e consistenti nel fatto oggettivo che il bene accessorio sia effettivamente posto a servizio (o ad ornamento) del primo.
Per quanto più specificamente qui interessa, come precisato dalla Corte di Cassazione (Cass. 6146 25127 del 2009 in motivazione): «in materia fiscale, attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell'asservimento pertinenziale (che grava sul contribuente) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico»; sicchè «se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l'unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite”
Così chiaramente attribuito al contribuente l'onere di fornire la prova del vincolo pertinenziale, deve qui rilevarsi come nel caso in esame tale definizione promani esclusivamente dall'inserimento nell'atto datato 13/07/2022, a rogito del notaio Nominativo_1, registrato il 26/07/2022, serie 1T, numero 006597, della dichiarazione che il trasferimento di proprietà costituiva "vendita in blocco" ovvero unico negozio giuridico, in quanto fabbricati e terreni costituiscono unico inscindibile oggetto.
A questa affermazione, su un piano oggettivo, come correttamente rilevato dall'Agenzia delle Entrate, non si associa in realtà alcun elemento indicativo del fatto che i terreni “associati” agli immobili avessero realmente assunto la qualità di bene accessorio, posti a servizio (o ad ornamento) dei primi.
Al contrario, come evidenziato dall'Ufficio, oltre a quanto risultante da due atti di compravendita, uno precedente e l'altro successivo di soli due anni quello in esame (atti nei quali i medesimi compendi immobiliari venivano separatamente acquistati e ceduti con imposta determinata con aliquota del 15%) appare sufficiente a contrastare la definizione di pertinenza del terreno riportato al punto A) dell'atto la semplice, oggettiva descrizione del complesso immobiliare, da un lato, e dello stesso terreno dall'altro.
Si noterà che, quanto all'immobile, esso consta di una abitazione civile di tipo ordinario (categoria catastale
A3), un garage (C6) e una corte comune (non censibile), cui si "associano" oltre a 57.222 mq di terreni: una superficie di estensione tale da rendere poco credibile, in mancanza di qualsiasi contraria evidenza, una definizione del fondo quale mera pertinenza dell'immobile.
Quanto ai beni di cui al punto C), si tratta di immobili acquistati in data 26/02/2020 con tassazione al 15% prevista per i terreni agricoli. Né per i cespiti sub A), né per quelli sub C) viene allegato alcunchè atto a documentare in modo obiettivo la realizzazione, nei tempi intercorrenti tra un atto e quello successivo, del rapporto di asservimento pertinenziale giustificante l'applicazione dell'unica aliquota.
In conclusione, come accertato dall'avviso di liquidazione, risulta corretto tenere distinta, ai fini dell'imposta di registro, la componente data dai terreni agricoli e sottoporla ad autonoma tassazione con relativa aliquota del 15%.
Il ricorso viene pertanto respinto e a ciò consegue la condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio che si quantificano in € 3.000, oltre spese ed accessori, se ed in quanto dovuti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Forlì rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite che liquida nell'importo di 3.000,00 €, oltre ad oneri accessori se ed in quanto dovuti.