R.G. n. 1417/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE II CIVILE
Il Giudice dott.ssa Simona Maria Cipitì, in funzione di giudice unico ha pronunciato, la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 14174/2018 R.G.
PROMOSSA DA
(C.F. ) nata a Parte_1 CodiceFiscale_1
Palermo il 27.03 1980 e (C.F.: Parte_2 C.F._2
nato a [...] il [...] elettivamente domiciliati, ai fini della
[...] presente controversia in Palermo via Ruggero Settimo n. 55 presso lo studio dell'avv. Giuseppe Cottone (pec: fax 091320321) Email_1 che li rappresenta e difende giusta procura in atti
ricorrenti
CONTRO
(C.F. Controparte_1
), in persona del liquidatore pro tempore, con sede legale a P.IVA_1
Palermo Via Segesta n. 9, elettivamente domiciliataai fini del presente procedimento, in Palermo in Via G. A. Baldissera n. 18, presso lo studio professionale dell'avv. Monica Galluzzo del Foro di Palermo (PEC:
– Fax: 0916268419) che la rappresenta e Email_2 difende per procura in atti;

resistente
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FATTI E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, e Parte_1
, hanno convenuto in giudizio, .dinnanzi al Tribunale Parte_2 in intestazione, la in persona Controparte_1
del suo liquidatore e legale rappresentante pro tempore, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni di merito:
“- Dire e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento colpevole del locatore del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo via Maqueda n. 207,
209, 211, 217, angolo Via Vittorio Emanuele n. 301 per il canone locativo di € 3.000,00 mensili;
- Condannare la , in persona del liquidatore Controparte_1
pro tempore, al risarcimento dei danni subiti dai sig.ri e Parte_2 Parte_3
ciascuno per i propri diritti e/o entrambi per l'intero, che si quantificano in € 180.000,00,
o nella maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa a seguito di C.T.U.
o infine in via equitativa;
- In subordine, Condannare la Controparte_1
in persona del liquidatore pro tempore, a indennizzare i sig.ri
[...] Parte_2
e ciascuno per i propri diritti e/o entrambi per l'intero ai sensi e per
[...] Parte_3
gli effetti di cui all'art. 1592 c.c.”
A sostegno delle domande proposte in giudizio, i ricorrenti hanno premesso:
(i) di avere stipulato con la , Controparte_1 in persona del suolegale rappresentante pro tempore, rispettivamente contratto preliminare (nei confronti di di locazione in Parte_2 data 13.05.2016 e contratto definitivo in data 20.05.2016 di locazione (nei confronti di ), per la durata di anni nove, automaticamente Parte_1 rinnovabili, avente ad oggetto una porzione, ancora da frazionare, dell'immobile di proprietà della società convenuta, sito in Palermo via
Maqueda nn. 207, 209, 211, 217, angolo Via Vittorio Emanuele n. 301, verso il corripettivo convenuto in misura pari ad € 3.000,00 mensili, al fine di adibirlo allo svolgimento di attività commerciale di intrattenimento di alta fascia, previa realizzazione di opere di ristrutturazione e rifinitura dell'immobile a carico della parte conduttrice che ne avrebbe ammortizzato i costi nel corso del rapporto, beneficiando della pattuizione di un canone inferiore a quello di mercato;
(iii) che in esecuzione degli accordi intercorsi tra le parti, previo rilascio delle relative autorizzazioni amministrative
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necessarie, i ricorrenti avevano intrapreso i lavori programmati lavori di ristrutturazione del cespite, stipulando a tal uopo con una ditta terza un contratto di vendita e appalto per la realizzazione del locale “chiavi in mano”, per il corrispettivo complessivamente convenuto in € 752.803,17;
(iv) che, tuttavia, non soltanto la società locatrice aveva sottaciuto il proprio stato di liquidazione sino alla stipula del contratto definitivo;
vieppiù , ha sottociuto alla parte conduttrice, in male fede, la pendenza, al momento della stipula del contratto di locazione, di una procedura esecutiva sul cespite addiritura introdotta cinque anni prima, pur avendo previsto altresì a pagina 3 primo capoverso del contratto di locazione, che il conduttore non avrebbe potuto rivalersi sulla locazione “in caso di esecuzione” sul cepite;
(v) che a marzo 2017, i conduttori hanno effettivamente perduto la materiale disponibilità dell'immobile, il cui possesso giuridico e materiale è stato appreso dal custode nominato nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare pendente presso il
Tribunale di Palermo iscritta al R.G.E n. 480 dell'anno 2011, così apprendendo l'avvenuto pignoramento del cespite ben prima della stipula dei contratti dedotti in giudizio, conseguentemente inopponibili alla procedura pendente ed ai creditori;
(vi) di avere altresì appreso, a seguito di istanze formulate nell'ambito della sudetta procedura esecutiva, che durante il pignoramento l'immobile era stato variato catastalmente rendendone quasi impossibile l'identificazione; (vii) che in caso di vendita del cespite all'asta la locatrice avrebbe lucrato l'aumento di valore dovuto alle migliorie apportate dai ricorrenti;
(viii) che vieppiù i ricorrenti hanno subito le iniziative giudiziarie intraprese dal terzo fornitore per il rispetto del contratto di vendita e appalto stipulato per rifinire i locali, in favore del quale, in seguito a trattative per la definizione bonaria della vicenda, i ricorrenti sono stati costretti a versare la somma di € 180.000,00; (ix) che, premessa l'inapplicabilità della disposizione contrattuale concernente l'esonero di responsabilità in caso di avvio della proecura di esecuzione forzata sul cespite, all'ipotesi in concreto verificatasi in cui l'esecuzione era già pendente al momento della stipula della locazione, la condotta della parte locatrice integra inadempimento alle obbligazioni sulla stessa gravanti, con conseguente diritto degli istanti a conseguire pronuncia di
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risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 c.c. e ss., oltre al risarcimento dei danni subiti, quantificati in € 180.000,00 o comunque nella maggiore o minore somma accertata in corso di causa;
ed in subordine, al riconoscimento di un indennità, ai sensi dell'art. 1592 c.c., per le migliorie apportate, alla cui esecuzione la conduttrice è stata espressamente autorizzata dalla parte locatrice;
(x) che del resto, alla stregua dell'art. 8 del contratto di locazione, in caso di privazione del godimento dell'immobile, la locatrice si è impegnata a risarcire al conduttore di tutti i danni subiti per spese relative alla realizzazione dell'attività commerciale divisata in contratto.
Regolarmente instaurato il contraddittorio, si è costituita in giudizio la
, contestando la fondatezza in fatto della Controparte_1 prospettazione di parte ricorrente, allegando sul punto: (i) che all'epoca della stipula del contratto di locazione, a maggio del 2016, l'immobile locato non era affatto pignorato, atteso che la procedura esecutiva RG n. 480/2011, all'epoca pendente, aveva ad oggetto unicamente l'immobile denominato
“Palazzo AP, di proprietà della medesima società, contiguo al
[...]
, di cui fa invece parte la porzione immobiliare oggetto dei CP_2 contratti dedotti giudizio, pignorata solo in data 13.12.2016, dando origine ad un'ulteriore procedura esecutiva, successivamente riunita a quella più risalente n. 480/2011 RGE (ii) che stante l'anteriorità della data di stipula del contratto di locazione per cui è causa, rispetto a quella di pignoramente dell'immobile che ne costituisce oggetto, le pretese avanzate dalla conduttrice risultano infondate alla luce del regolamento contrattuale concordato, e segnatamente alla stregua della clausla di cui all'art. 7, con cui il conduttore ha dichiarato di essere a conoscenza che l'intera proprietà fosse gravata da ipoteca in favore della , rinunciando a Controparte_3
“rivalersi” sul locatore in caso di avvio dell'esecuzione forzata;
(iii) che la possibilità di sottoposizione del cespite ad esecuzione forzata contro il proprietario, era nota tanto alla conduttrice , quanto al Parte_1 coniuge , atteso che quest'ultimo, in data 20.6.2017, ha Parte_2 stipulato con la società resistente un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto porzioni di area commerciale di
[...]
e di Di Napoli, oggetto dell'atto di pignoramento del CP_2 CP_2
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13.12.2016, facendo espressamente menzione dell'avvenuto pignoramento, e promettendo di assumere a proprio carico il 50% del debito oggetto di esecuzione coattiva;
(iv) che, vieppiù, detto contratto è stato sottoscritto da successivamente all'immissine da parte del Custode Parte_2
Giudiziario, avvenuta nel marzo 2017, nel possesso del cespite già locato alla coniuge , e successivamente all'avvenuta la registrazione di Parte_1 detto contratto di locazione intervenuta soltanto in data 10.04.2017; (v) che pertanto la perdita della disponibilità materiale del cespite locato da parte della conduttrice, non è imputabile al locatore, né vieppiù a mala fede, a dolo o colpa dello stesso;
(vi) che sono in particolare infondate le pretese risarcitorie fatte valere da parte ricorrente stante l'inoppobilità alla società locatrice del contratto di appalto prodotto in giudizio, sia perché stipulato da estraneo al rapporto di locazione nascente da Parte_2 contratto definitivo di locazione stipulato da;
- sia perché Parte_1 avente data certa soltanto a far data dal 22.03.2018 (risultante dalla marca da bollo apposta alla copia prodotta in giudizio) successivamente all'avvenuta immissione in possesso del cespite da parte del Custode
Giudiziario; (vii) che parimenti infondata è la pretesa risarcitoria avanzata da parte ricorrente con riguardo alle allegate spese di manutenzione del locale, stante l'omessa documentazione, ed essendo irrilevante al riguardo il compendio fotografico prodotto da parte ricorrente attenendo allo stato dei luoghi come modificato dall'associazione “Manifesta”, che ha utilizzato
(previa autorizzazione del Custode giudiziario) alcuni locali del cespite per mostre espositive, laddove la conduttrice ha solo Parte_1 intrapreso attività di pulizia dei locali, senza portarla a compimento, essendo rimasto il materiale raccolto depositato nell'atrio dell'immobile, essendo stato successivamente rimosso dall'associazione predetta.
All'esito dell'isruttoria orale, inutilmente tentata la conciliazione delle parti, la controversia è stata rinviata per la decisione nelle forme di cui all'art. 429
c.p.c., con assegnazione alle parti di termini per il deposito di note conclusionali.
*°*°*
Così sinteticamente compendiati i termini della res controversa, è fondata la
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domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra Parte_1
e la società convenuta avente ad oggetto la locazione, per uso
[...] diverso da quello abitativo, e segnatamente per lo svolgimento di attività di ristorazione ed intrattenimento, della porzione immobiliare non più dettagliatamente descritta dal contratto di locazione stipulato dall'attrice se non come di seguito: “Costituenda unità immobiliare facente Parte_1
pare del piano terra di e di sita a Palermo in via Controparte_2 Controparte_4
Maqueda nn. 207, 209, 211, angolo via Vittorio Emanuele n. 301, catastalmente definita unità collente ed identificata con i seguenti identificativi catastali, considerato che le opere e l'iter per il frazionamento saranno oggetto di successiva realizzazione: frazione della particella 1070, 1065, 1066, intera particella 104, intera particella 1046, intera particella 1067, intera partcella 1068 e intera particella 1069, tutte al fogio 128, nonché i tre magazzini entrando dal civico 217 a sinistra, catastalmente definite unità collabenti ed identificate con i seguenti identificativi castatli, considerato che le opere e l'iter per i frazionamento saranno oggetto di successiva realizzazione frazione della particella 1042,
105, 1056, 10571055, 1058, 1061, tutte al foglio 128”.
Invero già della descrizione della porzione immobiliare contenuta in contratto emerge che la stessa ha ad oggetto porzioni di entrambi gli edifici storici denominati “ ”, già pacificamente (per ammissione Controparte_2 di parte convenuta) oggetto di pignoramento a decorrere dal 2011, , e di
“ , entrambi di proprietà della società locatrice ed Controparte_4 entrambi sottoposti a pignoramento in pregiudizio della detta società giusta pignoramenti rispettivamente del 2011 e del 13 dicembre 2016 che hanno dato origine, rispettivamente alla procedura esecutiva n. 480/2011, e n.
5/2017, successivamente riunite.
Pertanto, già dal contenuto letterale del contratto risulta smentita la prospettazione difensiva di parte convenuta, a mente della quale l'intera porzione immobiliare oggetto, prima del contratto preliminare stipulato tra la società e CP_1 Controparte_1 Pt_2 per conto per chi spetta (in data 13 maggio 2016), e poi del
[...] contratto definitivo stipulato dalla società locatrice con Parte_1
(del 20.05.2016) non fosse sottoposta a pignoramento.
[...]
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Vieppiù tale asserzione è smentita dal raffronto tra la descrizione catastale della porzione oggetto dei contratti dedotti in giudizio, sopra riportata e il contenuto della relazione di consulenza tecnica d'ufficio depositata nell'ambito della procedura esecutiva n. 408/2011 R.G. Es. dal CTU incaricato in tale ambito della descrizione e della stima del lotto unico oggetto della procedura esecutiva predetta avente ad oggetto “Piena ed intera proprietà di porzione di palazzo storico sito in Palermo,Via Maqueda n. 217, piano terra, ammezzato, primo, secondo (amm.to), terzo e quarto. Censita al C.F. al foglio 128, p.lla
1042 porzione del sub. 51 graffata con la p.lla 1087 sub. 1” - Non è compresa la porzione del palazzo con accesso da Vicolo Mori n. 16” giusta incarico del 02.03.2016 (e dunque ben prima del pignoramento prodotto da parte convenuta avvenuto in data 13.12.2016 che ha originato la successiva procedura esecutiva n.
5/2017 (risultante dal documento n. 12 del fascicolo di parte ricorrente) richiamata da parte resistente, e riunita a quella già pendente dal 2011 (n.
480/2011 R.G.E.)
Dalla relazione svolta dal consulente tecnico d'ufficio nominato nell'ambito della procedura esecutiva n. 480/2011 RGE, ed avente espressamente ad oggetto la descrizione e la stima delle unità immobiliari oggetto di pignoramento introduttivo del procedimento esecutivo n. 408/2011 R.G. Es. derivata dai pignoramenti trascritti in data 7 settembre 2011 ai numeri
43245/31154 a favore della il complesso Controparte_5 immobiliare che ne costituisce oggetto viene indicato come sito in Via
Maqueda n. 211 n. 217 n. 16 piano: T-6 e complessivamente identificato al catasto all'epoca del sopralluogo “al Foglio 128, particella 1042, sub. 51 graffata con la particella 1087 sub. 1” derivante “dalla soppressione delle seguenti unità: - foglio 128
p.lla 1042 subb. 1-2-3-4-5-6-12-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-29-32-33-34-35-36-37-38-
39-42-43-44-45-46-47 e foglio 128 p.lla 1087” giusta variazione del 18/07/2016 protocollo n. PA0189132 in atti dal 18/07/2016 ( si vedano pagg. 24 e 25 della citata relazione di stima svolta nella procedura esecutiva n. 480/2011 depositata in copia come allegato n. 13 del fascicolo di parte ricorrente).
Precisa altresì la relazione che non sono oggetto di pignoramento le unità soppresse: - foglio 128 p.lla 1042 subb. 34 e 39.
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È altresì specificato in seno alla suddetta relazione che: “la porzione di palazzo oggetto della presente relazione, accatastata nell'anno 1940 ed oggi facente parte dell'unità immobiliare di categoria F/2 “Unità Collabente”, era composta, fino al
22/10/2015, dalle seguenti unità immobiliari, di cui agli originari identificativi catastali e, precisamente, al piano terreno, con accesso dall'atrio di Via Maqueda n. 217, da n. 6 magazzini (p.lla 1042 ex subb. 2-4-29-32-33-35), un'autorimessa (p.lla 1042 ex sub. 3), una scuderia (p.lla 1042 ex sub. 5), una guardiola su due elevazioni (p.lla 1042 ex sub. 12), nonché da due abitazioni (p.lla 1042 ex subb. 1-6)” (si veda pag. 29 della suddetta relazione).
Vieppiù, espressamente il ctu attesta che: “La porzione di piano terra con accesso da Via Maqueda n. 217, originariamente censita al N.C.E.U. al fg. 128 p.lla 1042 subb. 29-
32-33, è attualmente in possesso, senza titolo opponibile, del Sig. (T), il quale aveva iniziato dei lavori di restauro sospesi a seguito del sopralluogo del 23.03.2017 (si veda relazione di consulenza svolta nella procedura esecutiva, documento n. 13 del fascicolo di parte ricorrente). Pur in assenza di riferimento espresso al nominativo dell'occupante, a fronte del riferimento all'interruzione dei lavori in corso alla data del 23.03.2017, riferita dalla parte ricorrente, e non contestata dalla parte resistente, si può inferire che il riferimento sia al ricorrente . Parte_2
In altri termini, emerge dagli atti che talune delle porzioni immobiliari oggetto del contratto di locazione per cui è causa, consistenti nei magazzini aventi accesso da via Maqueda n. 217 e identificati in catasto originariamente con i subb. 29, 32 e 33 della particella n. 1042 del foglio di mappa n. 128 fossero già oggetto procedura esecutiva di pendente dinnanzi al Tribunale di Palermo e recante n. 480/2011 RGE, mentre ulteriori porzioni locate identificate con la particella n. 1070 (Palazzo Napoli) sono state oggetto di successivo pignoramento del 13 dicembre 2016, introduttivo della procedura esecutiva n 5/2017 R.G.E. (riunita alla prima).
Del pari, la circostanza risulta anche dagli esiti dell'istruttoria orale. Invero, la testimone precisato di essere stata nominata dal Testimone_1
Tribunale di Palermo Custode e delegata alla vendita nell'ambito delle procedure esecutive, riunite in un secondo momento, aventi ad oggetto gli
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immobili di proprietà della società esecutata e Controparte_6 segnatamente: la porzione dell'immobile costituita da “ ” Controparte_2 avente portone di accesso da via Maqueda n. 217 e l'altra avente ad oggetto la porzione “ con accesso da via Vittorio Emanuele n. 301, Controparte_4
in risposta al capitolato n. 1) proposto da parte ricorrente, ha dichiarato: “ Il
23.03.2017 è la data del primo accesso da me effettuato come custode a
[...]
il cui pignoramento risale al 201. Mentre la custodia di palazzo di Napoli è CP_2
stata disposta successivamente, circa nel 2018, poiché il pignoramento di palazzo di
Napoli risale al 2018, sempre con incarico a me. Successivamente all'emanazione del procedimento di custodia anche nell'ambito della procedura rela tiva a CP_4
le due procedure sono state riuniti. I due palazzi sono di fatto unificati da tempo
[...]
risalente, da prima della custodia di . Al piano terra esiste un unico Controparte_2
ambiente con accesso solo da via Maqueda civico 217, (palazzo ). Dall'androne CP_2
centrale, posto in corrispondenza di questo civico si accede ai magazzini costituiti da un unico ambiente pilastrato e privo di pareti divisorie, ad eccezione di una piccola parete separatoria di cartongesso posta in corrispondenza degli spazi di pertinenza di
[...]
eseguita dalla fondazione Manifesta dall'arch. Stante l'unificazione CP_2 Per_1
degli ambienti la definizione degli originali confini tra i due immobili è difficoltosa. A seguito degli accertamenti tecnici svolti nell'ambito della procedura esecutiva, sembra che gli ambienti, allo stato non divisi, partendo dal civico n. 217 sono pertinenti: quello corrispondente al civico n. 211 su via Maqueda a;
quelli Controparte_2
corrispondenti alle altre due saracinesche su Maqueda come anche quello corrispondente alla saracinesca posta al civico n. 301 sono di pertinenza di Palazzo AP (si veda verbale di udienza dell'1.10.2020).
In altri termini, la testimone ha confermato che i magazzini accessibili dall'androne posto al civico n. 217 di via Maqueda, all'epoca costituiti da ambienti unificati, sono di pertinenza di per la parte Controparte_2 corrispondente alla saracinesca identificata con il civico n. 211 di via
Maqueda, e che il primo accesso dalla stessa eseguita sui luoghi in data
23.03.2017, nel corso del quale alcune porzioni oggetto di procedura esecutiva sono stati trovati occupati da persona identificata come Pt_2
in forza di contratto di locazione esibitole, ed intestato a
[...] Pt_1
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(si veda risposta a della medesima testimone al capitolato n. 2), Parte_1 costituisce il primo accesso dalla stessa effettuato come custode nominato nell'ambito della procedura R.G.E n. 480/2011, e cioè come custode dei locali di pertinenza di il cui pignoramento risale al 2011. Controparte_2
Emerge, pertanto, che certamente la porzione immobiliare corrispondente al civico n. 211 di via Maqueda (espressamente menzionato in contratto) e dunque porzione dei magazzini posti, entrando dal civico n. 217, a sinistra, menzionati in contratto, erano già oggetto di procedura esecutiva al momento della stipula dei contratti per cui è causa, diversamente da quanto sostenuto da parte locatrice.
Da ciò consegue che l'espressa menzione dell'esistenza di ipoteca sulle porzioni immobiliari oggetto di contratto di locazione e della possibilità di successiva loro espropriazione forzata, non può essere riferita a tali porzioni immobiliari, bensì a quelle successivamente pignorate nell'ambito della successiva procedura n.5/2017 successivamente avviata e riunita alla prima.
Avuto riguardo alle porzioni immobiliari oggetto di locazione già sopposti a pignoramento dal 2011, il contratto di locazione intercorso con
[...]
, è stato dunque stipulato dal proprietario senza spendita della Parte_1 qualità di custode (ad egli spettante all'epoca su detti immobili, stante l'epoca successiva di nomina di custode terzo, come si evince dal documento n. 9 della produzione di parte ricorrente). né preventiva autorizzazione al
Giudice dell'esecuzione, e dunque in assenza di legittimazione.
Orbene secondo orientamento consolidato dalla giurisprudenza di legittimità, il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata. In tal caso, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte ove non faccia acquisire al conduttore il godimento, secondo le norme generali (Cass. n. 25911/2013).
Dalle considerazioni che precedono risulta fondato l'inadempimento del locatore, consistente nell'avere concesso in locazione una porzione di bene di cui non aveva la libera disponibilità, stante la concretizzazione del rischio di privazione della disponibilità materiale del cespite concessa al
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conduttore, effettivamente avvenuta in data nel corso del marzo 2017 (ha affermato la testimone predetta che: “Preciso che il cambio della serratura è avvenuto cica una settimana dopo il primo accesso di cui ho riferito, e dunque circa il 28 o il 30 marzo 2017. I lavori erano stati già sospesi dopo il primo accesso”).
In assenza di difese di parte locatrice diverse dall'affermata assenza di pignoramento su alcuna delle c unità immobiliari oggetto del contratto di locazione stipulato con ne discende la gravità Parte_1 dell'inadempimento della parte locatrice all'obbligazione principale sulla stessa gravante, di consentire al conduttore il pieno godimento del cespite, a prescindere dalle successive vicende espropriative delle restanti porzioni immobiliari oggetto di contratto.
Per tale ragione è fondata la domanda di risoluzione del contratto stipulato tra e Controparte_1 Parte_1 per grave inadempimento della parte locatrice.
*°*°*
Venendo all'esame della domanda risarcitoria, peraltro fondata sull'art. 8 del contratto stipulato tra la società convenuta e , la pretesa di Parte_1 parte ricorrente è infondata con riguardo all'allegato esborso di importo pari ad euro 180.000,00 che parte ricorrente ha allegato di avere sostenuto nei confronti della società quale committente dei lavori di Parte_4 ristrutturazione e della fornitura delle attrezzature e degli arredi necessari all'avvio dell'attività commerciale per il cui svolgimento è stato locato il complesso immobiliare, per l'assorbente ragione, rispetto ad ogni altro profilo sul punto dibattuto dalle parti, concernente il difetto di adeguata prova delle circostanze e dell'esborso sostenuto.
A riprova della lamentata posta di danno parte ricorrente ha prodotto: - computo metrico intestato alla predetta società (allegato n. 5 Parte_4 del fascicolo di parte ricorrente); - contratto vendita stipulato in data
16.06.2016 (doc. n. 6 del fascicolo di parte ricorrente); - atto di citazione promosso dalla predetta nei confronti di Parte_4 Parte_2
(all. n. 14 del fascicolo di parte ricorrente); - atto di transazione sottoscritta dal legale rappresentante della società e Parte_4 Parte_2
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(all. n. 16 del ricorso introduttivo); - atto di ricognizione, da parte della circa l'avvenuto pagamento della somma di euro 180.000,00 in Parte_4 esecuzione della suddetta (allegato n. 15); - documentazione fotografica relativo allo stato dei luoghi (allegati nn. 7 ed 8).
È innanzitutto a dirsi che: - il preventivo recante computo metrico dei lavori, richiamato dallo stringato contratto prodotto da parte ricorrente, non è sottoscritto da alcuna delle parti coinvolte;
- il contratto inoltre non contiene alcuna determinazione concernente il tempo di esecuzione dei lavori, come di consegna delle attrezzature di cui al preventivo allegato, ma soltanto pattuizione elative alla pagamento del corrispettivo.
In ogni caso, con riguardo alle dichiarazioni negoziali scritte provenienti da terzi estranei al giudizio, si ricorda che le stesse sono annoverabili tra le prove così dette atipiche che, come tali, sono caratterizzate da efficacia probatoria meramente indiziaria assimilabile a quella delle presunzioni semplici ex art. 2729 c.c. e degli argomenti di prova (cfr. Cass. 21554/2020;
Cass. 6650/2020; Cass. 9024/2005; Cass. 16055/2004; Cass. 14122/2004; C.
11652/2002; Cass. 2149/2002; Cass. 10041/2000; Cass. 4503/2000; Cass.
2668/2000; Cass. 852/1999). Pertanto, le stesse possono essere liberamente apprezzate dal Giudice e contribuire alla formazione del suo convincimento solo se, in concorso con le altre prove acquisite, forniscono elementi gravi, precisi e concordanti del fatto che si vuole provare mediante ragionamento induttivo.
Con riguardo agli atti di quietanza deve ricordarsi il difetto di qualsivoglia valore probatorio nei confronti dei terzi estranei al rapporto obbligatorio cui si riferiscono (Cass. sez. un. n. 15169 del 2010; conf. Cass. 23155 del 2014;
n. 23788 del 2014; n.76 del 2010; n. 19354 del 2005; n. 24867 del 2018; n.
21554 del 2020; n. 6650 del 2020).
Ciò che rileva nel caso di specie, è che in disparte il contratto e la transazione suddetta, sul cui valore probatorio si è appena sopra riferito, parte ricorrente non ha fornito alcuna prova ulteriore (sia pure anch'essa indiziaria) a conforto dell'effettivo esborso sostenuto, invero considerevole,
e dunque sottoposto alle regole, vigenti sin dall'epoca della transazione, concernenti il tracciamento dei pagamenti, e come tale pertanto suscettibile 12 R.G. n. 1417/2018
di essere agevolmente provato.
Con riguardo all'ulteriore documentazione prodotta si rileva che l'atto di citazione da parte della società terza nei confronti di , Parte_2 prodotto in copia, non costituisce copia notificata, né risulta estratto da fascicolo telematico, difettando pertanto la prova della sua iscrizione a ruolo.
Alla luce dei richiamati principi ciò che rileva è che parte ricorrente non ha avanzata alcuna richiesta di prova testimoniale, avente valore legale, circa le circostanze dedotte e oggetto degli atti intercorsi tra la parte ricorrente ed i predetti terzi.
Difetta infine prova dell'esecuzione dei considerevoli lavori oggetto del computo suddetto.
Il compendio fotografico prodotto da parte attrice non consente di desumere l'esecuzione delle considerevoli opere strutturali oggetto del computo metrico;
né tantomeno risulta specificamente allegata, né tantomeno documentata, la consistenza delle opere effettivamente svolte prima dello spossessamento degli immobili (marzo 2017). Sul punto all'esito dell'istruttoria orale condotta in giudizio, la prospettazione di parte ricorrente è stata smentita dalle prove testimoniali rese da testimoni indicati da parte convenuta, estranei alla società Controparte_1
sulla cui attendibilità non v'è ragione di dubitare,
[...] che hanno ricondotto, al pari della testimone lo sgombero Testimone_1 dell'atrio del complesso immobiliare, da sfabricidi conci di tufo, e risalenti arredi al personale della manifestazione culturale “Manifesta” svoltasi soltanto il successivo 2018 (si veda prova testimoniale, oltre che di Tes_1
dell' arch. , entrambi sentiti all'udienza dell'1.10.2020).
[...] Persona_2
Infine, non costituisce indice desuntivo dell'esecuzione dei lavori allegati da parte attrice, per la ristrutturazione autorizzata con il contratto di locazione dedotto in giudizio, l'istanza presentata alle autorità amministrative competenti per il rilascio dei relativi abilitativi che dalla documentazione in atti risulta presentata in data 13.07.2016 (si veda successiva autorizzazione della Soprintendenza dei Beni Culturali del 23
13 R.G. n. 1417/2018
novembre 2017 prodotta come documento n. 4 del fascicolo di parte ricorrente), e dunque recante data successiva all'avvenuto spossessamento delle porzioni immobiliari oggetto del contratto di locazione, avvenuto il precedente marzo 2017; come tale più ragionevolmente riconducibile al contratto preliminare di vendita di porzioni dei e Napoli, Parte_5 stipulato tra la società convenuta e in data 20 giugno Parte_2
2017, prodotto da parte resistente come allegato n. 4 al proprio fascicolo.
Per tutte le ragioni sopra compendiate non avendo parte ricorrente assolto all'onere della prova sulla stessa gravante, la domanda in esame deve essere rigettata.
*°*°*
Al pari deve essere rigettata la domanda di condanna della parte convenuta.
Ai sensi dell'art. 1592 c.c., al pagamento un'indennità per eseguite migliorie sulle porzioni immobiliari oggetto del contratto di locazione poiché non adeguatamente supportata probatoriamente per le ragioni sopra esposte in ordine al mancato raggiungimento della prova della consistenza dei lavori intrapresi all'interno del cespite prima dell'intervenuto spossessamento.
*°*°*
In merito alle spese di lite, in considerazione dell'esito del giudizio le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti, ai snesi dell'art. 92
c.p.c..


P.Q .M.


Il Tribunale di Palermo, Seconda Sezione Civile, in funzione di Giuidce unico, definitivamente pronunciando nel giudizio introdotto come in epigrafe, così provvede:
1. PRONUNCIA l'intervenuta risoluzione, per grave inadempimento della parte locatrice del contrattodi locazione stipulato tra la società
[...]
e . Controparte_1 Parte_1
14 R.G. n. 1417/2018
2. RIGETTA ogni altra domanda proposta dalle parti ricorrente;

3. COMPENSA interalmente tra le parti le spese di lite;

Così deciso in Palermo, 15 giugno 2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Simona Maria Cipitì
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