R.G. N. 127/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Rosario Vacirca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 127/2022 promossa da:
, nato a [...] il [...] (C.F.: ) e Parte_1 C.F._1
, nata ad [...] il [...] (C.F.: ), entrambi Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliati in Nicolosi (CT), Largo dei Vespri n. 4B, presso lo studio dell'Avv.
AS UR del Foro di Catania (C.F.: ), che li rappresenta e difende, C.F._3
giusta procura in atti.
-ATTORI-
CONTRO
nato VI il 26.03.1982 (cod. fisc. Controparte_1
), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Giuseppe Castiglione C.F._4
(cod. fisc.: ), presso il cui studio sito in Centuripe, via F. Crispi n. 73, è C.F._5
elettivamente domiciliato;

-CONVENUTO-
CONCLUSIONI
pagina 1 di 8 All'udienza di precisazione delle conclusioni del 30 ottobre 2025, le parti hanno precisato le conclusioni, chiedendo la decisione della causa, previa rinuncia alla concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., ratione temporis vigente.
e hanno premesso che, con contratto preliminare di compravendita Parte_3 Parte_2
stipulato in data 15.02.2018, si erano obbligati a vendere a i terreni Controparte_1
individuati e distinti presso il N.C.E.U. del Comune di Centuripe coi seguenti dati catastali: foglio 44 part. n. 34, 35, 36, 43, 76, 77, 81, 84, 101, 102, 103, 140, 144, 242, 243, 244, 259, 260; foglio 50 part.
n. 43, 56, 58, 66, 80, 155, 165, 166; foglio 21 part. n. 355, 360, 361, 365, 367, 369, 373, 374, 375, 377,
379; foglio 22 part. n. 42, 67, 69, 141, 166, 167, e che si era obbligato a Controparte_1 comprare i suddetti immobili per il pattuito prezzo di Euro centosettantamila//00 (€ 170.000,00), da corrispondersi: quanto ad € 50.000,00 (Euro cinquantamila//00) al momento della stipula, a titolo di caparra confirmatoria e in conto prezzo, versati mediante assegno non trasferibile n. 3678410880-01 tratto su Banca Unicredit ed intestato ad € 120.000,00 (Euro centoventimila//00) da Parte_2 pagare mediante versamenti annuali di € 40.000,00 (Euro quarantamila//00) entro il 31 maggio di ogni anno, ossia € 40.000,00 entro il 31.05.2019, € 40.000,00 entro il 31.05.2020 ed € 40.000,00 contestualmente alla conclusione del contratto definitivo di compravendita da stipularsi mediante atto pubblico notarile entro il 31.05.2021, ovvero anche prima qualora il ne avesse la Controparte_1
possibilità.
Gli attori hanno, quindi, dedotto che l'imputazione della somma versata contestualmente alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, con le relative conseguenze giuridiche per il caso di pentimento di alcuna delle parti rispetto alla stipula del definitivo, era stata esplicitata all'art. 3 del compromesso di vendita, alla stipula del quale si era, altresì, pattuita l'immediata immissione del promissario acquirente nel possesso dei terreni.
Peraltro, il , dopo aver versato ulteriori € 20.500,00, non ha più versato alcunché, Controparte_1
non rispettando le scadenze pattuite, per cui gli attori, dopo aver invano esperito il tentativo di mediazione, sono stati costretti ad adire l'Autorità Giudiziaria per ottenere la pronuncia di accertamento della legittimità del recesso dal preliminare di vendita del 15.02.2018 ai sensi dell'art. 1385, comma II cod. civ., oltre che del diritto degli stessi di trattenere la caparra confirmatoria di €
50.000,00, con condanna del convenuto alla restituzione dei terreni, ormai illegittimamente posseduti.
pagina 2 di 8 In data 12.12.2022, il convenuto costituendosi in giudizio, ha Controparte_1 dichiarato: “Vero è che il convenuto non ha rispettato le scadenze pattuite nel preliminare di vendita, ma il motivo sta nel fatto che lo stesso ha avuto gravi problemi giudiziari, si trova da anni in stato di detenzione, per cui non ha più potuto rispettare gli accordi presi, nonostante gli sforzi fatti dalla moglie dello stesso, sig.ra , la quale ha versato ulteriori € 20.500,00 in diverse soluzioni a CP_2
titolo di acconti, da sommarsi alla caparra versata dal marito, odierno convenuto, di € 50.000,00 alla firma del preliminare di vendita.- La somma di € 50.000,00 è troppo onerosa per essere considerata a titolo di caparra, per cui nel caso in cui si dovesse ritenere risolto il contratto, si chiede di volere considerare tale somma quale acconto e rideterminare la caparra secondo un valore più equo;
- Si contesta pertanto la richiesta attorea di volere trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria pari ad euro 50.000,00. - Si chiede la restituzione immediata della somma versata in eccedenza a quella che verrà considerata la giusta caparra” ed ha, pertanto, concluso: “1) Dichiarare che la somma di € 50.000,00 versata non possa essere considerata caparra in quanto eccessiva;
2)
Disporre la restituzione della somma versata in eccedenza a quella che verrà considerata la giusta caparra”.
Alla prima udienza del 13.12.2022, il giudice istruttore, ritenuta la causa matura per la decisione, l'ha rinviata per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 5.3.2024, poi differita al 03.12.2024 e, infine, al 28.10.2025, alla quale l'ha trattenuta in decisione, senza assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., ratione temporis vigente, avendovi le parti entrambe rinunciato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nel merito, la domanda proposta dall'attore va accolta nei termini che seguono.
L'art. 2 del contratto preliminare di compravendita del 15 febbraio 2018, la cui stipulazione per scrittura privata il convenuto non ha in alcun modo contestato, prevede espressamente che l'importo di
€ 50.000,00, corrisposto mediante l'assegno non trasferibile indicato nella superiore parte motiva, è stato dalle parti convenuto quale caparra confirmatoria e in conto prezzo.
Il successivo art. 3 del contratto preliminare specifica, inoltre, che, in caso di inadempimento della parte acquirente, questa “perderà la somma versata a titolo di caparra […]”, in tal modo recependo la previsione di cui all'art. 1385 cod. civ., ai sensi del cui secondo comma, primo inciso, invero, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra.
pagina 3 di 8 Orbene, nel caso di specie, il convenuto, oltre a non contestare la stipula del contratto preliminare oggetto del presente giudizio, non ha, altresì, efficacemente contestato il proprio colpevole inadempimento rispetto all'obbligazione assunta di effettuare il pagamento dei successivi acconti e, quindi, di stipulare il contratto definitivo di compravendita entro il termine massimo del 31.05.2021 pattuito dalle parti, con la conseguenza che la prova in ordine a tale colpevole inadempimento deve ritenersi raggiunta ai sensi dell'art. 115 c.p.c. che stabilisce la possibilità per il giudice di porre a fondamento della decisione i fatti allegati da una parte e non specificamente contestati dall'altra parte costituita.
Né può ritenersi alla stregua di una specifica contestazione del carattere colpevole dell'inadempimento il riferimento alle proprie vicende penali allegate dal convenuto, per la semplice considerazione che, se dette vicende hanno condotto alla comminatoria di una pena detentiva, quanto meno allo stato, esse devono giuridicamente imputarsi al convenuto stesso che non potrebbe, pertanto, pretendere di farne ricadere le conseguenze in capo agli attori.
Quanto, poi, alla pretesa di qualificare l'importo di € 50.000,00 in termini di mero acconto anziché anche di caparra confirmatoria, la stessa è del tutto destituita di fondamento, alla luce del chiaro tenore letterale delle clausole contrattuali di cui agli artt. 2 e 3 della scrittura privata oggetto di causa.
Va, anzitutto, accolta, pertanto, la domanda di accertamento dichiarativo del legittimo esercizio del diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385, comma II cod. civ., dal contratto stipulato il 15.02.2018, da parte degli attori e , nonché del diritto in capo agli stessi di ritenere la Parte_3 Parte_2
caparra confirmatoria ricevuta al momento della stipula del contratto preliminare medesimo.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito, invero, che il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (Cass. civ.
Sez. 1, Sentenza n. 5095 del 13/03/2015).
Peraltro, il convenuto ha chiesto la riduzione ad equità della caparra confirmatoria, reputata eccessivamente onerosa.
pagina 4 di 8 A tale riguardo, deve evidenziarsi che la giurisprudenza di legittimità ha statuito che il potere del giudice di riduzione della penale previsto dall'art. 1384 cod. civ. non può essere esercitato per la caparra confirmatoria (Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 14776 del 30/06/2014).
Invero, mette conto di richiamare l'attenzione sulle chiare differenze, sia sul piano strutturale che funzionale, intercorrenti tra la figura della clausola penale e quella della caparra confirmatoria. Ed invero, se la prima viene tradizionalmente considerata come un patto accessorio di un contratto con funzione, insieme, di coercizione all'adempimento e di predeterminazione del risarcimento dovuto, in caso di inadempimento, la caparra confirmatoria, pur assolvendo anch'essa una funzione di preventiva liquidazione del danno, per il caso dell'altrui inadempimento, svolge altresì la funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento (in tal senso, cfr. altresì Cass. civ. Sez. 2 -
, Sentenza n. 17715 del 25/08/2020). La delineata diversità tra le due figure giustifica la scelta del legislatore di riferire alla sola riduzione della penale il potere del giudice di incidere sulle pattuizioni delle parti. Né può ritenersi che la norma dell'art. 1384 cod. civ., prevedente il potere del giudice di ridurre equamente la clausola penale, cui testualmente si riferisce, sia applicabile analogicamente oltre l'ambito di detta clausola, trattandosi di norma la quale, come ha già avuto modo di statuire la Corte di cassazione medesima, ha carattere eccezionale (Cass. n. 13120/97, Cass.n. 1209/87, Cass. n. 1143/82,
n. 4052/78). Ed invero, la disposizione dell'art. 1384 cod. civ., contemplando l'attribuzione al giudice del potere di incidere in un caso del tutto peculiare sulle pattuizioni private e di modificare il relativo contenuto, è norma che fa eccezione alla regola generale, immanente al sistema e formalmente sanzionata nell'art. 1322 cod. civ., che impone il rispetto dell'autonomia contrattuale dei privati, e, consequenzialmente, non è passibile di applicazione analogica a situazioni diverse da quella in essa specificamente previste.
La domanda di riduzione della caparra confirmatoria avanzata dal convenuto, deve essere, pertanto, rigettata.
Sotto altro profilo, non sfugge al decidente che la domanda del convenuto si estende alla restituzione
“della somma versata in eccedenza a quella che verrà considerata la giusta caparra”.
A tale riguardo, occorre rilevare che la stessa parte attrice ha dichiarato, in seno all'atto di citazione, che il convenuto le ha corrisposto, oltre la suddetta caparra confirmatoria, ulteriori € 20.500,00, pur sempre in adempimento del medesimo preliminare di vendita, pur avendo, dopo tale corresponsione,
pagina 5 di 8 interrotto i pagamenti, così, in definitiva, rendendosi inadempiente alle ulteriori obbligazioni con detto contratto assunte.
Orbene, alla luce della medesima giurisprudenza sopra richiamata, deve evidenziarsi che se, certamente, la parte non inadempiente che ha ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla una volta esercitato il recesso ai sensi dell'art. 1385, comma secondo c.c., è vero, altresì, che tale importo è, al contempo, tutto quanto detto soggetto ha diritto di ritenere, ove, naturalmente, decida di esercitare il diritto di cui alla disposizione normativa da ultimo citata, anziché chiedere, ai sensi del successivo terzo comma del medesimo art. 1385 c.c., la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Ne discende che la ritenzione da parte degli attori, oltre che della caparra confirmatoria di € 50.000,00, anche dell'ulteriore importo corrisposto dal convenuto di € 20.500,00, costituisce per gli attori stessi un indebito che, come detto, il convenuto ha, nei termini sopra riportati, chiesto in restituzione.
Dunque, per il medesimo effetto risolutivo dell'originario contratto preliminare conseguente all'esercizio del diritto di recesso da parte degli attori, questi ultimi devono essere condannati alla restituzione in favore del convenuto, dell'importo, loro corrisposto da quest'ultimo, di € 20.500,00.
Ed invero, dalla piana lettura della scrittura privata del 15.02.2018, emerge chiaramente che le parti, hanno inteso qualificare in termini di caparra confirmatoria esclusivamente l'importo di € 50.000,00 corrisposto al momento della conclusione del preliminare e non anche gli importi che il convenuto avesse corrisposto alle successive scadenze, con la conseguenza che a questi ultimi, evidentemente, le parti hanno inteso attribuire soltanto il significato di acconti sul prezzo.
Parte attrice ha, infine, chiesto la condanna del convenuto alla restituzione dei terreni, ormai illegittimamente detenuti da quest'ultimo in conseguenza del recesso dal contratto degli attori.
Tale domanda è fondata, anzitutto in quanto non può dubitarsi che, dalla natura sostanziale di risoluzione del contratto ex lege di quello che l'art. 1385, comma II cod. civ. qualifica come recesso, discende l'effetto restitutorio che, tipicamente, consegue alla risoluzione del contratto.
In ogni caso, tale ulteriore domanda degli attori può qualificarsi alla stregua di domanda personale di restituzione per illegittima detenzione dei fondi per cui è causa, posto che l'immissione in possesso del promissario acquirente che, sovente, si accompagna alla stipula dei contratti preliminari di compravendita immobiliare, altro non produce che un effetto anticipato che la giurisprudenza ha pagina 6 di 8 qualificato in termini di comodato funzionalmente collegato al preliminare (Cass. civ.
Sez. U, Sentenza n. 7930 del 27/03/2008). Pertanto, l'anticipata disponibilità dell'immobile in capo al promissario acquirente è qualificabile come detenzione qualificata.
Peraltro, essendo venuto meno il titolo che legittimava tale detenzione, ben il promittente venditore può chiedere la restituzione dei beni, essendo l'azione di restituzione quell'azione destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di trasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario (cfr. Cass. civ. Sez. 2
- , Ordinanza n. 25052 del 10/10/2018).
Il convenuto deve essere, quindi, condannato alla immediata restituzione dei fondi oggetto del presente giudizio.
Le spese processuali, in considerazione della reciproca soccombenza, possono essere integralmente compensate, ai sensi dell'art. 92, comma secondo cod. proc. civ.


P.Q.M.


Il Giudice Unico, Dott. Rosario Vacirca, definendo il giudizio iscritto al n. r.g.a.c. 127/2022,
- DICHIARA che e hanno legittimamente esercitato il diritto di cui Parte_3 Parte_2 all'art. 1385, comma secondo del codice civile, di recedere dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con con la scrittura privata non autenticata del 15 Controparte_1
febbraio 2018;
- DICHIARA che e hanno il diritto di ritenere l'importo di € 50.000,00, Parte_3 Parte_2
loro corrisposto da al momento della stipula del superiore contratto Controparte_1
preliminare di compravendita immobiliare, a titolo di caparra confirmatoria;

- RIGETTA la domanda, avanzata da nei confronti di e Controparte_1 Parte_3
, di riduzione secondo equità della suddetta caparra confirmatoria;
Parte_2
- NA alla restituzione in favore di e Controparte_1 Parte_3 Pt_2
dei fondi oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 15 febbraio 2018,
[...]
come indicati nella superiore parte motiva, ossia i terreni individuati e distinti presso il N.C.E.U. del pagina 7 di 8 Comune di Centuripe coi seguenti dati catastali: foglio 44 part. n. 34, 35, 36, 43, 76, 77, 81, 84, 101,
102, 103, 140, 144, 242, 243, 244, 259, 260; foglio 50 part. n. 43, 56, 58, 66, 80, 155, 165, 166; foglio
21 part. n. 355, 360, 361, 365, 367, 369, 373, 374, 375, 377, 379; foglio 22 part. n. 42, 67, 69, 141, 166,
167;
- NA e , in solido, alla restituzione, in favore di Parte_3 Parte_2 [...]
dell'importo di € 20.500,00; Controparte_1
- COMPENSA integralmente tra le parti le spese processuali.
Sentenza provvisoriamente esecutiva.
Enna, 30 ottobre 2025.
IL GIUDICE
dott. Rosario Vacirca
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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