REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 25 luglio 2025, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 4801 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Marco Averardi ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio sito in Roma, Via Baiamonti, 4
PARTE RICORRENTE
E
in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Sirigo Cristiano ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio, sito in Roma, via L. Settembrini, 28
PARTE RESISTENTE E ATTRICE IN RICONVENZIONALE

OGGETTO: risoluzione per inadempimento, domanda riconvenzionale inerente restituzione canoni e risarcimento danni.
1 FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida
[...]
conveniva in giudizio la ditta individuale Parte_1 Controparte_1
affinché venisse convalidato la sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso diverso da quello abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento all'immobile sito in “Roma, Via Francesco Siacci
n°42 della superficie complessiva di mq. 44 circa, posto al piano T-S1, un bagno e antibagno e una vetrina censito al NCEU di Roma al foglio 547, particella 299, sub. 5, cat. C/1, R.C. €
2.309,60” oggetto di un contratto di locazione con decorrenza 1 novembre 2023, debitamente registrato e versato in atti.
Segnatamente, i canoni di locazione oggetto della morosità posta a fondamento dell'intimazione venivano nell'atto introduttivo del giudizio ad essere indicati in quelli dei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2024 per complessivi €
6.600,00.
Sennonché, occorre osservare sin da ora, alla luce di quanto pattuito tra le parti, in ordine al “canone di locazione” all'art. 4 della suddetta pattuizione contrattuale il canone, contrattualmente previsto per tale lasso temporale e, quindi, concreto oggetto della morosità dedotta nell'atto introduttivo deve individuarsi nella misura complessiva di € 1.800,00 mensili – riguardo al periodo di cui trattasi – per cui la morosità affermata come sussistente nel pagamento dei canoni deve essere ricondotta alla misura, per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2024, di €
5.400,00, oltre I.V.A.
Difatti, tale clausola della pattuizione contrattuale prevede “che
per i primi 2 anni di locazione il locatore ha concesso una riduzione del canone al fine di favorire l'avviamento dell'attività commerciale così distribuiti:

− Periodo dal 01-11-2023 al 01-02-2024 4 (quattro) mensilità di Free Rent
2 − Periodo dal 01-11-2023 al 31-10-2025 € 1.800,00 (milleottocentoeuro) +VA mensili
− Periodo dal 01-11-2025 al 31-10-2026 € 2.000.00 (duemilaeuro) + VA mensili
− Periodo dal 01-11-2026 fino a scadenza €2.200.00 (duemiladuecento) + VA mensili”.

Parte intimante deduceva, altresì, un'ulteriore morosità per € 465,60 a titolo di documentati, nella loro corresponsione rimasta incontestata, oneri condominiali.
In ogni caso parte intimante chiedeva l'emissione dell'ingiunzione di pagamento anche per i canoni a scadere sino al rilascio dell'unità immobiliare de qua.

2. Si è costituita la ditta individuale con apposita Controparte_1
comparsa in cui si è opposta alla convalida dell'intimato sfratto, posto che la stessa avrebbe, secondo la relativa prospettazione, legittimamente sospeso il pagamento del canone di locazione dopo aver scoperto, all'esito di un'asserita ristrutturazione dei locali, che “il piano S1 non poteva essere utilizzato per lo scopo per il quale era stato locato, stante il diniego (n.d.r.: non documentato) di autorizzazione delle Autorità competenti” e che la proprietà locatrice, informata al riguardo, “rifiutava qualsiasi accordo”.
Sosteneva, altresì, parte intimata che i suddetti lavori di ristrutturazione avrebbero costituito oggetto di autorizzazione da parte della proprietà locatrice attesa la “Lettera di incarico alla presentazione della pratica edilizia” sottoscritta dalla proprietaria in persona del Sig. che versava in atti Parte_1 Persona_1
unitamente ad altra di “affidamento lavori”.
Parte intimata nella suddetta comparsa riteneva, altresì, “non dovuti neanche gli oneri condominiali richiesti, pari ad € 465,60, essendo viziato il rapporto contrattuale ab origine” per le suddette difformità edilizie.
Spiegava, infine, domanda riconvenzionale volta, previo accertamento del
“mancato totale godimento dell'immobile per le ragioni in atto esplicate”, alla condanna della
“ricorrente, in persona del legale rapp.te pro tempore, alla restituzione dei Parte_1
3 canoni ingiustamente corrisposti dalla convenuta , in persona della legale Controparte_1
rapp.te pro tempore, dalla data dell'1.3.2024 alla data del 30.9.2024, compreso deposito cauzionale, per totali € 19.772,00, nonché al risarcimento dei danni subiti dalla convenuta
[...]
, in persona della legale rapp.te pro tempore, per gli esborsi effettuati a fronte Controparte_1
dei lavori di ristrutturazione operati nell'immobile de quo, ed autorizzati dalla proprietà, pari ad €
60.959,81”.

3. Previo il deposito di note autorizzate, la fase sommaria è stata definita senza l'adozione della richiesta ordinanza di rilascio, avendo l'ufficio ritenuto necessario un approfondimento di cognizione ed eventualmente istruttorio.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – speciale – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
5. Entrambe le parti hanno depositato tali memorie ove hanno insistito nelle relative richieste;
la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente, dando atto, altresì, dell'aggravarsi della morosità per canoni di locazione, atteso che alcun pagamento sarebbe stato effettuato dalla conduttrice intimata anche con riguardo alle successive mensilità nelle more giunte a scadenza.

6. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione è stata rinviata al riguardo all'odierna udienza del 25 luglio 2025
relazione alla quale le parti sono state al deposito di note meramente illustrative.

7. In questa udienza la causa è stata decisa alla luce della seguente motivazione.
La domanda di risoluzione contrattuale e di condanna della di CP_1 [...]
(ditta individuale) al pagamento dei canoni di locazione richiamati CP_1
nell'atto di intimazione del procedimento speciale di sfratto (ove si effettua riferimento anche a quelli “ulteriori - n.d.r.: rispetto agli allora giunti a scadenza -
4 canoni fino all'esecuzione”) e agli oneri condominiali pure ivi dedotti su ritiene debba trovare accoglimento a differenza di quelle dispiegate in riconvenzione dalla resistente ditta individuale.
Ciò per le seguenti ragioni.
Nel contratto espressamente sottoscritto dalle parti l'immobile locato
(indicato e descritto quale “sito a Roma, Via Francesco Siacci n°42 della superficie complessiva di mq. 44 circa, posto al piano T-S1, un bagno e antibagno e una vetrina censito al
NCEU di Roma al foglio 547, particella 299, sub. 5, cat. C/1, R.C. € 2.309,60”) è, appunto, indicato quale censito nella categoria catastale C/1 e tale circostanza
(l'accastamento in tale categoria) risulta fedele alla realtà e in alcun modo smentita, alla luce della documentazione versata in atti da entrambe le parti, con la riconduzione, in difformità di quanto dichiarato all'art. 1 del contratto per cui è causa, ad altre tipologie (di accastamento). Per cui alcuna differente rappresentazione della realtà è stata posta in essere in sede di sottoscrizione della convenzione contrattuale dalla parte locatrice, ora ricorrente.
In alcuna altra clausola del contratto la locatrice ha Parte_1
dichiarato espressamente che la suddetta categoria catastale C/1 fosse anche quella di specifico (in quanto riferibile autonomamente ad essa perché capace di un suo uso e godimento a prescindere dalla parte dell'immobile sita al piano terra: “T”) accastamento della porzione dell'immobile locato ubicata al piano S1 (seminterrato), peraltro, priva di accesso autonomo come rimasto incontestato tra le parti e anche per ciò, oltre che per la sua collocazione (“piano S1”), sicuramente servente la parte dell'unità immobiliare collocata al piano terra;
sicché alcun affidamento, tanto meno incolpevole, sul suo utilizzo quale “negozio” (C/1) poteva legittimamente ingenerarsi nella stessa parte conduttrice.
Riguardo, poi, a quanto verificatosi successivamente alla sottoscrizione del contratto, sia la “Lettera di incarico alla presentazione della pratica edilizia sottoscritta dalla proprietaria in persona del Sig. che quella di “affidamento Parte_1 Persona_1
lavori” richiamate da parte convenuta e di cui in premessa alcuno specifico oggetto (e
5 tanto meno alcuna specifica parte dell'immobile su cui eseguire gli stessi) indicano e, pertanto, non solo neanche esse alcun legittimo affidamento potevano ingenerare nella conduttrice resistente circa la volontà della proprietà locatrice di concederle in locazione il compendio immobiliare anche per utilizzarne la parte seminterrata sita al piano S1 quale negozio (C/1) ma nemmeno possono costituire il corredo probatorio per dimostrare che la proprietà locatrice intendesse garantire siffatto uso di tale porzione immobiliare oppure porre rimedio a tale sua – per specifica ubicazione – inutilizzabilità.
Ciò senza dire che occorre tenere presente in proposito come, anche di recente, la giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile, Sezione III, 25 gennaio
2011 n. 1735) abbia avuto modo di osservare che “la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diviene rilevante, come condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente al riguardo la mera enunciazione, nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso” (proprio come, invece, verificatosi nella fattispecie di cui trattasi).
Difatti, è costante l'orientamento della stessa suprema Corte secondo cui stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (in termini, Cassazione, Sezione III, 08 giugno 2007, n.
13395 e Cassazione civile, Sezione III, 30 aprile 2005 n. 9019).
Il che “significa che, in via di principio, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato” (cfr. Cassazione Civile,
6 Sezione III, 26 settembre 2006, n. 20831; Cassazione Civile, Sezione III, 13 marzo
2007 n. 5836 e Cassazione Civile, Sezione III, 8 giugno 2007, n. 13395)”.
Anche di recente, a titolo esemplificativo, la Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come nelle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo l'eventuale carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della “res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. e dia luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli (Cassazione civile, Sezione
Terza, sentenza 20 agosto 2018, n. 20796).
Ancor più di recente la suprema Corte nella sentenza della Sezione Terza, 21 agosto 2020 ha ricordato “il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte
(che il Collegio integralmente condivide e ribadisce, al fine di assicurarne continuità) per cui
l'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina
l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'art.
1346 c.c. è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sè (Sez. 3,
Sentenza n. 19190 del 15/12/2003, Rv. 568939 – 01), nè è illecita la causa, ai sensi dell'art.
1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, nè condonato, non è in contrasto con
l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono
l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Sez. 3,
Sentenza n. 4228 del 28/04/1999, Rv. 525833 – 01).
Per tutto quanto sin qui esposto, dunque, si è (ed era al momento dell'inizio dell'inadempimento dedotto con l'atto di intimazione introduttivo del giudizio) in presenza di un contratto di locazione non solo valido ma, altresì, adempiuto dalla proprietà locatrice.
Per converso, priva di giuridica giustificazione causale risulta essere stata l'interruzione (n.d.r.: la conduttrice la definisce “sospensione”), peraltro totale e nella sua intera misura, della corresponsione del canone di locazione da parte della
7 conduttrice di tra l'altro, proseguita anche nelle more del CP_1 Controparte_1
presente procedimento.
Invero, incontestato, nella necessaria forma documentale, è rimasto – anche nel processo ordinario locatizio fondato sugli atti e scritti defensionali integrati ex art. 426 c.p.c. – il mancato pagamento di alcun canone per le mensilità decorrenti sin dal mese di ottobre 2024, oltre che degli oneri condominiali dedotti con l'atto di intimazione introduttivo del giudizio.
Questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento”
(così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709).
Sennonché quanto esposto circa la mancata corresponsione del canone da dicembre 2024 in assenza di alcun inadempimento di parte locatrice, oltre che degli oneri condominiali, ne comportano, per questo giudicante, una connotazione in termini di gravità tale da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, del rapporto contrattuale su cui la medesima è venuta ad incidere.
Del resto, quasi pleonastico appare osservare che l'obbligazione inerente il pagamento dei canoni ha carattere primario ex art. 1587 c.c. nell'ambito dei contratti di locazione, sicché il suo mancato rispetto, anche sotto il profilo temporale, non può, appunto, che incidere sul sinallagma in termini tali da giustificare, ex art. 1455
c.c., l'interesse del locatore alla risoluzione contrattuale.
Noto e condivisibile è l'orientamento della giurisprudenza di legittimità per cui, peraltro, pure nel caso in cui tali asseriti vizi della cosa locata avessero
8 effettivamente potuto incidere sul godimento dell'immobile, “al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”, essendo, nell'ambito dei rapporti di locazione, “la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (così, tra le altre, Cassazione civile, Sezione III, 10 gennaio 2008, n. 261 e
Cassazione civile, Sezione III, 01 giugno 2006, n. 13133) mentre nella fattispecie oggetto della presente vicenda è rimasto incontestato il fatto che l'immobile, anche nel periodo oggetto della morosità dedotta nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio e pure, peraltro, in quello successivo sia rimasto nella disponibilità del conduttore in assenza di un formale rilascio.
Anche la giurisprudenza di merito, compresa quella riconducibile ad altri uffici, ha, ancor più di recente, avuto modo di osservare come “la mancata corresponsione e/o la
c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nella ipotesi in cui detta omissione
e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l' art. 1578 c.c.
(rubricato "vizi della cosa locata") non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, a fortiori, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (così espressamente Tribunale Cagliari 31 maggio 2018, n. 1601 nonché, in termini, Corte di Appello di Bari, Sezione Terza, 15 febbraio 2018, n. 300 oltre che, ex multis, Tribunale Roma, Sezione Sesta, 13 febbraio
2018, n. 3349).
Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento della conduttrice resistente la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi.

8. Ne consegue che la medesima deve essere condannata al rilascio dell'unità
9 immobiliare di cui al contratto di locazione – risolto – per cui è causa;
rilascio in ordine alla cui esecuzione valutate le condizioni delle parti, le ragioni per cui viene disposto il rilascio e il tempo già trascorso dall'inizio del presente giudizio, si ritiene doversi fissare la data del 15 settembre 2025.

9. Quale ulteriore conseguenza della disposta risoluzione Sissi di
[...]
deve essere condannata al pagamento a titolo di canoni di locazione sino CP_1
al mese di novembre 2024 dell'importo di € 5.400,00 oltre I.V.A., maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi legali a decorrere dalla data di maturazione degli stessi sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
10. Inoltre, parte convenuta deve essere condannata al pagamento a titolo di oneri condominiali dell'importo di € 465,60 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli retei sino al soddisfo anch'essi rimasti insoddisfatti.
11. Le domande dispiegate in riconvenzione da parte resistente, invece, non possono trovare accoglimento.
Quella avente ad oggetto la restituzione dei canoni alla luce di quanto esposto in ordine all'assenza di alcun inadempimento da parte della proprietà locatrice mentre la riconvenzionale avente ad oggetto la pretesa risarcitoria per l'assenza di alcuna specifica garanzia fornita dalla stessa proprietà in sede di sottoscrizione del contratto circa l'utilizzabilità anche del piano seminterrato (S1) quale negozio e l'assenza, altresì, di alcun impegno, neanche successivamente, assunto da
[...]
in proposito. Parte_1
Questo, riguardo alla domanda risarcitoria, a prescindere (quanto all'asserito quantum) dall'intestazione, lato debitore, dei documenti contabili prodotti in ordine agli affermati lavori di ristrutturazione per la loro maggiorparte a soggetti giuridici diversi dalla stessa (circostanza che, pertanto, pur nell'eventuale presenza dell'an – invece insussistente – a fondamento della stessa domanda, ne avrebbe comportato
10 un significativo ridimensionamento sotto l'aspetto quantitativo).
Dunque, sono queste le ragioni della decisione.
12. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere liquidate (tenuto conto anche di quelle sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria) nella misura di € 3.992,00, di cui € 312,32 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:

1. dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo intercorso tra e avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
l'immobile sito in “Roma, Via Francesco Siacci n°42 della superficie complessiva di mq. 44 circa, posto al piano T -S1, un bagno e antibagno e una vetrina censito al NCEU di Roma al foglio 547, particella 299, sub. 5, cat.
C/1, R.C. € 2.309,60”;

2. condanna di al rilascio della suddetta unità CP_1 Controparte_1
immobiliare, fissando al riguardo il termine del 15 settembre 2025;

3. condanna parte convenuta al pagamento a titolo di canoni di locazione relativi alle mensilità giunte a scadenza sino a dicembre
2024 dell'importo di € 5.400,00 oltre I.V.A. maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino all'effettivo rilascio;

4. condanna di al pagamento di € 465,60 a titolo CP_1 Controparte_1
11 di oneri condominiali;

5. rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

6. condanna di al pagamento a favore del CP_1 Controparte_1
condominio ricorrente delle spese di lite, liquidandole nella misura di
€ 3.992,00, di cui € 312,32 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 25 luglio 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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