REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Teramo
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa
Patrizia Carota, visto l'art. 127 ter c.p.c., richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato , all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.790/2021 R.G.C.A. e vertente tra
, in proprio e nella qualità di rappresentante legale p.t.della Ditta Parte_1 denominata “ ”, rappresentata e difesa dall' Avv. Parte_2
Riccardo D'Emilio ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Teramo, viale
Crispi nr.18/A, giusta mandato in atti;

-Attrice opponente
Contro
, in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata e Controparte_1 difesa dall' Avv. Edoardo Lupi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in
Teramo, viale Mazzini n. 2, giusta mandato in atti;

-Convenuto opposto
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo.
CONCLUSIONI: per la parte opponente, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c per l'odierna udienza “L'opponente, si riporta ai precedenti scritti, chiedendo Parte_1
l'accoglimento delle conclusioni rassegnate con note conclusive autorizzate del 01
Settembre 2025.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo del 16.03.2020
[...]
, in proprio nella qualità di rappresentante legale p.t.della Ditta denominata Parte_1
pagina 1 di 9 “ , adiva il Tribunale al fine di sentir accogliere le Parte_2 seguenti conclusioni: “Voglia l'ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, in accoglimento dei motivi suesposti, IN VIA PRELIMINARE - dichiarare
l'IMPROCEDIBILITÀ DELLA DOMANDA per violazione dell'articolo 5, comma 1 bis,
D.L.vo 4 marzo 2010 n. 28, in riferimento all'art. 3 comma 6-ter del d.l. n. 6/2020, non avendo l'opposto esperito la mediazione resa obbligatoria in conseguenza di un inadempimento imputabile all'emergenza sanitaria da Coronavirus ed assegnare, alla parte onerata, termine per l'avvio della relativa procedura obbligatoria;
NEL MERITO - accertare l'impossibilità parziale definitiva della opponente, nata Parte_1
a VA (TE) il 13.05.1989 C.F. , titolare della Ditta C.F._1 denominata Le Reve Di De IS RA P.IV , nel pagamento dei P.IV_1 canoni di locazione delle mensilità pandemiche da Marzo 2020 a Settembre 2020 (sette mensilità), in riferimento all'unità immobiliare concessale in locazione dalla CP_1 di con contratto del 02 marzo 2019, registrato il 21 Marzo 2019 al n.
[...] CP_1
887 serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate di Teramo;
- per lo effetto, dichiarare la opponente medesima, ex art. 1464 cc, tenuta al pagamento delle mensilità pandemiche da
Marzo 2020 a Settembre 2020 nella misura mensile definitivamente ridotta di € 244,00
(totale € 1.464,00), oltre € 1.330,00 per le pregresse mensilità da Dicembre 2019 a
Febbraio 2020), per complessivi € 2.794,00 (1.464,00 + 1.330,00), o della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
- accertare e dichiarare che nulla è dovuto a titolo di preavviso di disdetta, per violazione del principio di buona fede oggettiva ex art. 1375
c.c. e del dovere inderogabile di solidarietà di cui all'art. 2 della Costituzione a carico opponente , nella esecuzione del contratto e/o Controparte_1 quantificare l'importo dovuto nella misura ritenuta di giustizia;
per lo effetto, dichiarare illegittimo e revocare l'opposto Decreto Ingiuntivo n. 1228/2020 emesso dall'intestato
Tribunale R.G. 2965/2020 il 23 Dicembre 2020, siccome inammissibile, infondato in fatto ed in diritto per le ragioni di cui in narrativa;
- condannare sempre e comunque l'opposto alle spese e competenze di lite da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario ”.
Con comparsa di costituzione e risposta del 14.09.2021 , si costituiva la società
, così concludendo: “affinché l'On. Tribunale adito, Controparte_1 contrariis reiectis, voglia: In via istruttoria: • Visto l'art. 648 c.p.c concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto ovvero in via subordinata visto l'art.
648, comma 2 c.p.c, concedere la provvisoria esecuzione parziale del decreto ingiun-tivo opposto limitatamente alle somme non contestate pari ad € 3.038,00; In via principale: • rigettare integralmente la spiegata opposizione infondata in fatto ed in diritto per i motivi
pagina 2 di 9 esposti in atti;
• confermare il decreto ingiuntivo opposto ovvero condannare in ogni caso la sig.ra , per i motivi tutti esposti in atti al pagamento in favore della Parte_1
della somma di € 7.660,00 oltre interessi, ovvero la Controparte_1 maggiore o minore somma che risulterà dovuta;
In ogni caso: • con vittoria di spese ed compensi del presente giudizio secondo il tariffario di cui al D.M. 55/2015”.
Parte attrice opponente deduceva che, con Decreto Ingiuntivo n. 1228/2020 emesso dal Tribunale di Teramo in data 23.12.20, la le aveva intimato Controparte_1 il pagamento della somma di € 7.660,00 oltre successive, per mancato pagamento dei canoni locatizi, segnatamente quelli relativi al periodo Gennaio 2019- Settembre 2020, afferenti al contratto di locazione commerciale del 2.03.19, registrato il 21 Marzo 2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Teramo al n. 887 serie 3T, avente per oggetto un locale commerciale sito in Teramo, Via Costantini nr. 8, riportato al NCEU del Comune di
Teramo al foglio 69, particella 184 sub.10, Categoria C1, rendita 348,81.
La sosteneva, altresì, che, stante la sostanziale impossibilità di Parte_1 utilizzazione dei locali locati per lo svolgimento della propria attività merceologica, segnatamente afferente al novero di quelle contrassegnate da codice ATECO nr. 47.75.10
(commercio al dettaglio di articoli di profumeria, prodotti per toletta e per l'igiene personale), dovuta all' avvento dell' emergenza epidemiologica da COVID 19, la stessa avrebbe avuto diritto ad una riduzione del canone ex art. 1464 c.c. quantomeno nella misura del 60 % dell'ammontare complessivo pattuito per le mensilità afferenti al periodo
Marzo 2020 - Settembre 2020, ,in quanto tale evento avrebbe asseritamente inciso sulla integrale applicazione delle condizioni contrattuali stabilite nel contratto ripassato fra le parti.
Inoltre, sosteneva che tale emergenza epidemiologica avrebbe potuto costituire grave motivo giustificativo del mancato rispetto del termine di preavviso da parte della medesima nel recedere dal contratto in parte qua, con conseguente sua non debenza delle 6 mensilità richieste da parte opposta a tale titolo.
Parte convenuta opposta con la propria comparsa di costituzione contestava le asserzioni di parte opponente sostenendo in primo luogo come l'inadempimento nel pagamento dei canoni di locazione commerciale pattuiti addebitabile alla Parte_1 fosse iniziato dal mese di Dicembre 2019 , dunque, ben prima della diffusione della summenzionata emergenza pandemica, e che tale inadempimento sarebbe consistito dapprima nel pagamento parziale del canone afferente al mese di Dicembre 2019 e successivamente , segnatamente a far data dal mese di Gennaio 2020, nell' omissione del versamento dell'intero canone per tutte le mensilità sino al mese di Settembre 2020, allorquando asseritamente senza giustificato motivo e senza alcun preavviso, la medesima pagina 3 di 9 conduttrice comunicava l'immediata disdetta del contratto di locazione ripassato fra le parti;
in secondo luogo, specificava che in nessun caso la aveva avanzato Parte_1 alcuna richiesta di rinegoziazione del canone di locazione. Il inoltre, sottolineava CP_1 come l' attività della conduttrice, rientrando nel novero di quelle contrassegnate dal Codice merceologico n 47.75.10 (commercio al dettaglio di articoli di profumeria, prodotti per toletta e per l'igiene personale), fosse esclusa dalle chiusure imposte dal DMCM dell' 11 marzo 2020, emanato ai fini del contrasto della diffusione dell'epidemia da COVID 19, nonché ,conseguentemente, dall'agevolazione prevista dall'art. 65 D.L. 18/20 oltreché da ogni altro bonus successivamente erogato in conseguenza delle chiusure imposte dalle
Autorità alle varie attività produttive al fine di contrastare la diffusione della predetta pandemia.
Di poi, deduceva come le sei mensilità di preavviso ingiunte alla - Parte_1 assieme ai canoni di locazione afferenti alle mensilità da ella non saldate - fossero dovute , stante il fatto che la predetta opponente, comunicando in data 23.09.2020 l'immediata disdetta dal contratto di locazione ripassato fra le parti, non avrebbe rispettato il termine di preavviso contrattualmente previsto.
La causa, di natura documentale, rigettata la richiesta di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto avanzata da parte opposta e assegnati i termini per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria, dall'esito negativo, perveniva per la decisione all'udienza odierna, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, e trattenuta in decisione, spirati i termini per il deposito delle note conclusionali concessi alle parti.
*****
La domanda di parte attrice opponente è infondata e non può esser accolta per le ragioni e nei limiti che seguono.
Va preliminarmente rilevato come nel presente giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, stante la sua natura di ordinario ed autonomo giudizio di cognizione, si applicano le consuete regole di ripartizione dell'onere della prova, con la conseguenza che il creditore opposto, pur assumendo formalmente la posizione di convenuto, riveste la qualità di attore in senso sostanziale, sicché spetta ad egli provare nel merito i fatti costitutivi del diritto di credito dedotto in giudizio.
Pertanto, è suo onere solamente provare la sussistenza di una valida fonte negoziale o legale, del proprio diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore opponente è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex plurimis Cass.Civ. nr.1892 del 23.01.2023; Cass.Civ.
pagina 4 di 9 SS.UU. nr. 13533 del 30.10.2001; Trib.Napoli Sentenza nr. 2535/2023 del 08-03-2023;
Trib. Trapani Sentenza nr. 664 del 14.10.2024).
Ciò posto , esaminata la documentazione versata in atti, si rileva come parte convenuta opposta abbia assolto l'onere probatorio ut supra specificato producendo il contratto di locazione ripassato fra le parti e registrato il 21 Marzo 2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Teramo al n. 887 serie 3T e allegando l'inadempimento da parte della conduttrice, odierna opponente, del pagamento dei canoni pattuiti per il periodo Gennaio
2019- Settembre 2020, oltre € 110,00 quale saldo per la mensilità di Dicembre 2019 (sul punto ex plurimis Trib. Nocera Inferiore Sentenza del 18.02.2021); onere che di converso risulta non assolto dalla parte attrice stante la mancata produzione in atti delle ricevute di pagamento relative alle mensilità ingiunte.
Oltre a ciò va, poi, rilevata l'infondatezza dell'eccezione avanzata dalla
[...]
relativa all' applicazione, nel caso di specie, della riduzione del canone pattuito Parte_1 secondo il disposto dell' art. 1464 c.c. , e ciò quantomeno nella misura del 60 % dell'ammontare complessivo delle mensilità relative al periodo Marzo 2020 -Settembre
2020 , giustificata dal fatto che ella non avrebbe potuto usufruire dei locali locati per lo svolgimento della propria attività commerciale in virtù delle disposizioni normative emanate ai fini del contrasto alla diffusione dell' epidemia da Covid 19, sì dunque da incidere sui presupposti alla base del contratto di locazione commerciale ripassato fra le parti.
Sul punto, infatti, va evidenziato in primo luogo come , stante il fatto che la causa del contratto di locazione, anche per le locazioni commerciali, non si estende alla garanzia della redditività dell'attività imprenditoriale svolta nei locali locati, il locatore è tenuto a garantire solamente l'idoneità materiale dell'immobile all'uso pattuito, ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore, stante appunto il fatto che nella locazione rileva la sola dimensione materiale e non anche giuridica o produttiva dell'immobile locato (ex plurimis Trib. Roma nr.1154/2023). Quanto poi alla specifica situazione emergenziale richiamata da parte opponente, a supporto della propria eccezione di applicazione ai canoni pattuiti della riduzione sopra richiamata, è sufficiente osservare come non vi sia alcuna norma di carattere generale che preveda una sospensione dell'obbligo di corrispondere i canoni di locazione o di diminuirne l'importo da parte del conduttore, in via unilaterale.
Infatti la presenza , da un lato, di una norma generale che detti una disciplina per tutti i rapporti di durata e, dall'altro, l'erogazione, da parte dell' Autorità Statale, di una miriade di regole speciali, segnatamente sospensione dei termini di versamento di alcune imposte;
proroga dei termini di pagamento delle rate di mutuo e dei finanziamenti;

pagina 5 di 9 sospensione dei termini processuali, impone di prendere atto che il legislatore, almeno per ciò che concerne l'emergenza pandemica, ha inteso, in relazione a talune, pur numerose, fattispecie, assumere iniziative di agevolazione ma nulla ha voluto disporre in ordine al quanto ed al quando del pagamento dei canoni di locazione commerciale o di affitto di azienda.
Peraltro, l'applicabilità di tali agevolazioni, economiche e non, presuppone sempre e comunque il fatto che l'attività destinataria delle stesse sia stata soggetta ad obbligo di sospensione del proprio esercizio dalla suddetta normativa emergenziale.
Dirimente in tal senso è il rilievo per cui, ad esempio, gli interventi governativi in materia locatizia si siano limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore di imprese, la cui attività è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”. Nel particolare, è stato concesso un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (categoria catastale C/1) pagato a far data dal mese di marzo 2020. Il suddetto credito è stato destinato alle sole attività ritenute “non essenziali”, mentre sono state escluse tutte le attività che non hanno dovuto sospendere il proprio servizio in virtù delle imposizioni governative (ex plurimis Cass.Civ. nr. 20908 del 22.08.2018; Trib. Roma nr. 1154/2023).
Nella fattispecie , con riferimento alla causa stessa del contratto di locazione compresa quella commerciale , risulta che il locatore ha messo a disposizione della conduttrice un immobile strutturalmente idoneo all'uso pattuito, tanto che la medesima vi ha esercitato ininterrottamente la sua attività a decorrere dal mese di Marzo 2019, segnatamente dal giorno 02.03.2019 , data di sottoscrizione del contratto, senza peraltro che risulti agli atti del presente giudizio una sua denuncia al di eventuali vizi che CP_1 diminuissero in modo apprezzabile l'idoneità del locale locato all'uso concordato;
in secondo luogo, relativamente al fatto che risulta per tabulas, e segnatamente attraverso una mera lettura del codice merceologico in cui è sussumibile l'attività svolta dalla
[...]
, come proprio tale tipo di attività , al pari di tutte quelle di vendita al dettaglio di Parte_1 articoli di profumeria, prodotti per la toletta e per l'igiene personale , codice ateco
47.75.10, non sia stata oggetto di provvedimento di sospensione ex DPCM 11.03.20 all. 1, tanto da non essere destinataria di nessun tipo di agevolazione economica disposta in conseguenza dell' emanazione della predetta normativa emergenziale, circostanza quest'ultima confermata anche dalla medesima opponente nel proprio atto introduttivo del presente giudizio.
Inoltre, gli atti di causa hanno consentito di accertare che l'inadempimento posto in essere dalla conduttrice ha avuto inizio nel mese di Gennaio 2020 dunque ben prima dell' inizio dell' emergenza pandemica con la successiva adozione ,da parte delle Autorità
pagina 6 di 9 nazionali, delle relative misure emergenziali di contrasto e che esso si è protratto nel corso dei mesi nonostante l' attività merceologica esercitata dalla non fosse Parte_1 minimamente interessata dalle sospensioni dettate dalla normativa nel frattempo emanata .
Va poi rilevata l'illegittimità del recesso dal contratto di locazione in oggetto ed esercitato dall'opponente con raccomandata del 23.09.2020, in atti, atteso che, contrariamente a quanto dalla stessa sostenuta, risulta all'evidenza, da una semplice lettura della predetta missiva, come ella non abbia specificato in tale comunicazione i gravi motivi giustificativi dell'esercizio di tale diritto in assenza del rispetto del termine di preavviso di sei mesi contrattualmente previsto.
Sul punto, infatti, va evidenziato come , in disparte all'insussistenza di gravi motivi legittimanti il recesso anticipato non meglio specificati, affinché il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione sottoscritto , egli deve necessariamente comunicare al locatore, contestualmente alla dichiarazione di recesso stessa, i gravi motivi che ne giustificano l'esercizio, consentendo così alla parte locatrice di poter puntualmente e tempestivamente contestare gli stessi sul piano fattuale o sotto il profilo della loro idoneità a legittimare il suddetto recesso, non essendo a tal uopo sufficiente una relativa generica comunicazione , come nel caso de quo avvenuto, né tantomeno una loro indicazione successiva o addirittura una loro modifica in una diversa comunicazione, atteso che , in simili ipotesi, la comunicazione di recesso non assume alcuna valenza e deve considerarsi come neppure inviata (ex plurimis Cass. Civ,sez.III, nr.
26623 del 09.09.2022; Cass.Civ.,sez.III, nr. 24266 del 03.11.2020; Cass.Civ., sez.III, nr.
549 del 17.01.2012; Cass.Civ. sez.III, nr. 10677 del 24.04.2008; Trib.Vicenza nr. 2563 del
25.10.2018; Trib. Roma nr. 8536/16.
In conclusione, alla luce di quanto fin qui esposto nulla consente di escludere o limitare l'obbligo di corrispondere i canoni pattuiti sino alla scadenza del termine semestrale e ciò indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell'immobile (sul punto ex plurimis Cass.Civ. sez. III, nr.12157 del 14.06.2016).
Va poi ritenuta priva di fondamento l'eccezione di parte attrice opponente relativa ad una presunta mala fede in capo a parte convenuta opposta nell' esecuzione del contratto di locazione ripassato fra le parti tale da giustificare un azzeramento delle mensilità di preavviso o quantomeno un contemperamento delle stesse lasciato alla discrezione del giusdicente.
Sul punto, infatti, va rilevato come il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto non impone al locatore una rinuncia apprezzabile ai propri diritti contrattuali qualora, come nel caso che ci occupa, risulta dalla documentazione versata in atti, che il conduttore ,a fronte di un corretto adempimento da parte del locatore delle obbligazioni pagina 7 di 9 contrattuali poste a suo carico, ha di converso posto in essere un inadempimento significativo e per un notevole lasso di tempo dell' obbligazione di pagamento dei canoni pattuiti su di esso gravante, sì da compromettere l'equilibrio contrattuale sorto con la sottoscrizione del contratto di locazione.
Infatti, il principio della buona fede oggettiva si concretizza nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e nel porsi come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto.
La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte
(Cass. 13345/2006).
Se è certamente possibile, quindi, far discendere da tale disposizione un obbligo di collaborazione di ciascuna delle parti alla realizzazione dell'interesse della controparte quando ciò non comporti un apprezzabile sacrificio a suo carico, assai arduo ed in definitiva impercorribile appare invece il tentativo di dilatarne l'ambito applicativo sino a toccare in modo sensibile le obbligazioni principali del contratto, a partire dai tempi e dalla misura di corresponsione del canone;
si tratterebbe, del resto, di esito interpretativo , oltre che sconosciuto alla giurisprudenza formatasi in argomento, che rischierebbe di minare la possibilità, per le parti, di confidare nella necessaria stabilità degli effetti del negozio
,quanto meno, i principali, nei termini in cui l'autonomia contrattuale li ha determinati (ex plurimis Cass.Civ. nr. 23069/18; Cass.Civ. nr.17642/18; Cass.Civ. nr.1082/2009; Cass.Civ. nr. 13345/2006; Trib. Roma nr.1154/2023).
Per tutto quanto fin qui esposto, pertanto, la domanda attorea andrà rigettata con integrale conferma del decreto ingiuntivo opposto.
In ragione dell'esito complessivo della lite , le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano , in applicazione delle tabelle allegate al DM 147/2022, , secondo i valori medi dello scaglione di riferimento ( da € 5.201,00 ad € 26.000,00), in
€ 5.077,00 (919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, €1.680,00 per la fase istruttoria/trattazione ed € 1.701,00 per la fase decisionale), dimidiati tenuto conto del valore della controversia, delle questioni giuridiche e fattuali trattate, del pregio dell'attività professionale svolta, in favore del procuratore dichiaratosi antistatario

P.Q.M.

il Tribunale di Teramo, in funzione di giudice monocratico, nella persona del Giudice
Onorario dott.ssa Patrizia Carota, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da pagina 8 di 9 in proprio e nella qualità di rappresentante legale p.t. della Ditta Parte_1 denominata “ contro Parte_2 Controparte_1
, in persona del legale rapp.te p.t., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così
[...] provvede:

1.rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma integralmente il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna parte attrice opponente alla refusione, in favore di parte convenuta opposta, delle spese del procedimento, che si liquidano in € 2.538,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IV e cap come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario avv. Edoardo Lupi.
Così deciso in Teramo, il 16.09.2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Patrizia Carota
(firma digitale)
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