TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 25/02/2025 nel procedimento iscritto al n. R.G. 5843 / 2022 promosso da Parte_1
nei confronti di Controparte_1
Oggi 25/02/2025 10.47 innanzi al giudice unico dott. Chiavegatti Francesco, si procede alla trattazione scritta della causa in epigrafe:
Il Giudice
- dato atto del proprio decreto del 10.2.25 con il quale, ai sensi dell'art. 221 comma 2, del
DL 83/20 e s.m.i. e ora art. 127 ter c.p.c., è stata disposta la trattazione scritta per l'odierna udienza;

- viste le note difensive depositate da entrambe le parti nel rispetto dei termini assegnati con il decreto citato;

- dato atto che l'attività difensiva svolta secondo tali disposizioni sostituisce normativamente la presenza delle parti all'udienza e che del presente verbale dovrà essere data apposita comunicazione da parte della cancelleria;
osserva: parte attrice, con l'avv. CALDATO DARIO, ha concluso e discusso la Parte_1
causa come da note conclusive autorizzate del 17.10.24 e da note scritte d'udienza depositate in data 5.2.25; parte convenuta, , con l'avv. FERRARI MAURO, ha Controparte_1
concluso e discusso come da note conclusive autorizzate depositate in data 16.10.24 e come da note scritte di udienza del 6.2.25;
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione e rientrato dalla camera di consiglio definisce la causa come da allegata sentenza:
Il Giudice dott. F. Chiavegatti
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. F. Chiavegatti: ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. 5843/2022 r.g. promossa da,
C.F./P.IVA , Parte_1 P.IVA_1
con il patrocinio degli aavv. CALDATO DARIO e Parte_2
ATTORE
Contro
CF. /P.IVA Controparte_1 C.F._1
con il patrocinio dell'avv. FERRARI MAURO ,
CONVENUTO
In punto a Altri istituti del diritto delle locazioni
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi della novella L. 69/2009, in vigore dal 4.7.2009, applicabile ai procedimenti in corso relativamente al nuovo disposto dell'art. 118 disp. att., ci si limita a richiamare gli atti di causa.
Le parti hanno concluso e discusso la causa come da verbale in data odierna in questa sede da intendersi richiamato per relationem:
Della sentenza non viene data contestuale lettura in udienza procedendosi alla decisione nelle forme della trattazione scritta come da verbale;

MOTIVI DELLA DECISIONE
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 (art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009)
- osservato che il novellato art. 132 c.p.c esonera oramai dall'esposizione del tradizionale
“svolgimento del processo”, essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo della decisione, “la concisa esposizione della ragioni di fatto e di diritto della decisione”;
- ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo,
Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

- osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare
“concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto -
“rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;

- che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come
“omesse” (per l'effetto dell' error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

- richiamato il principio della ragione più liquida - il quale consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'art. 276 c.p.c. , in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, siccome costituzionalizzata dall'art. 111 Cost. , con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr ex multis Cass. civ.
Sez. Unite, 08-05-2014, n. 9936 , Cass. civ. Sez. lavoro, 19-08-2016, n. 17214, Cass.
28.5.14 n. 12002) osserva:
- dato atto di come il presente giudizio, introdotto con ricorso ex art. 447 bis ss. c.p.c. depositato in data 26.8.22, abbia ad oggetto la domanda di parte attrice, Pt_1
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 SPA - n.q. di proprietaria e locatrice dell'immobile sito in Verona, via Belli n.

1 - di accertamento della responsabilità del convenuto, – Controparte_1
n.q. di conduttore – nella causazione dei danni all'immobile locato al momento del rilascio ed all'inadempimento all'obbligazioni sul punto previste dal contratto di locazione abitativa inter partes stipulato in data 28.10.2009¹ e risolto per intervenuta disdetta da parte della locatrice alla scadenza del 30.11.2021 con conseguente condanna del medesimo al pagamento delle somma di € 6214,61, a titolo di danno emergente e di penale contrattualmente prevista dall'art. 11 del contratto, già detratta la cauzione attualizzata per € 2020,39;
- dato atto di come il convenuto resistente, ritualmente costituitosi con memoria di costituzione depositata in data 11.1.23, abbia chiesto il rigetto delle domande attoree eccependone in fatto e in diritto l'infondatezza per tutte le ragioni ivi indicate e qui richiamate per relationem ed, in particolare, deducendo l'insussistenza degli asseriti danni e la propria responsabilità al riguardo, l'illegittimità dei costi addebitati, la riconducibilità delle difformità esistenti al normale uso abitativo, di aver riconsegnato l'immobile già in data 6.10.21, eccependo tra l'altro l'invalidità del contratto per mancanza di un effettivo consenso, per dolo contrattuale del locatore, e
- parziale - di alcune clausole quali la penale e di altre clausole del contratto in ragione della loro natura vessatoria e per violazione delle norme poste a tutela del consumatore, ed, in via riconvenzionale, chiedendo la condanna dell'attrice alla restituzione degli importi versati per i canoni di ottobre e novembre 2021 in quanto non dovuti e versati con riserva a seguito della notifica del d.i. n. 845/22 ottenuto dalla locatrice al riguardo;

- dato atto di come, fallito il tentativo di media-conciliazione e di cui alla proposta conciliativa giudiziale a verbale della prima udienza del 27.6.23 (per mancata ¹ Originariamente in uno al fratello , poi receduto dal rapporto, con conseguente concentrazione e Persona_1 subentro nel rapporto da parte del solo CP_1
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 adesione della parte attrice, cfr. allegato A al deposito del 21.6.23), la causa sia stata istruita mediante produzione documentale da parte di entrambi i soggetti processuali e con l'interpello delle parti e l'escussione dei testi ammessi, nei limiti dell'ordinanza interlocutoria del 5.12.23, alle udienze del 5.3.24;
- ritenuto, con riferimento alle eccezioni preliminari di parte convenuta, che possa anzitutto rilevarsi la nullità dell'art. 11 del contratto ed affermare la nullità – tra l'altro - della clausola penale ivi pattuita;

- ritenuta, infatti, la natura di consumatore, da un lato, del conduttore e di professionista, dall'altro, della locatrice, , in relazione al rapporto Parte_1
azionato e, pertanto, la rilevabilità anche officiosa (cfr. da ultimo Cass. S.U.
9479/2023) dell'inefficacia della clausola di cui all'art. 11 del contratto, in ragione non solo della manifesta eccessività e abusività della penale pattuita in € 3660 isolatamente considerata e duplicativa di poste risarcitorie (cfr ad es. per i danni già
l'art. 11), ma anche alla luce del complesso delle clausole già poste a garanzia degli inadempimenti del convenuto ed in quanto:
o già all'art. 11 risulta prevista una cauzione per i danni pari a 3 canoni,
o all'art. 18 è pattuita una ulteriore penale giornaliera di € 100 in caso di mancato rilascio dei locali,
o all'art 5 ult. co è prevista una resposabilità generale del conduttore per ogni accessorio non pattuito,
o all'art. 8 risulta prevista una rinuncia del conduttore agli adeguamenti in materia di sicurezza e assunzione del relativo onere;

o all'art. 6 risulta pattuita una clausola solve et repete,
o sempre all'art. 6 risulta prevista la corresponsione di un interesse moratorio maggiorato del 5% rispetto a quello legale per pagamenti ritardati o vi sono plurime clausole risolutive espresse agli artt. 3 e 6
o all'art. 12 risulta una deroga espressa alla disciplina normativa e alla responsabilità del locatore di cui all'art. 1576 c.c. );
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 - ritenuto infatti che, pur essendo il danno da inadempimento, al pari di ogni altro danno patrimoniale da inadempimento, determinabile convenzionalmente anche tramite penale, tuttavia, vista anche la natura soggettiva della parti (consumatore e professionista), l'ammontare della penale così pattuita sia volta a determinare, sia in sé considerata che in relazione all'intero complesso di clausole sopra indicate, una tutela del contraente professionista significativamente squilibrata e manifestatamente eccessiva rispetto all'interesse – pur legittimo – alla riacquisizione della disponibilità del bene locato, per (ri)collocarlo sul mercato e trarne un ulteriore reddito (in ipotesi anche maggiore) in applicazione dell'art. 33, comma 2 lett. F, Codice del Consumo);
- considerato che, nel caso di specie, tale vantaggio appaia quindi del tutto sproporzionato (rappresentando una misura 5 volte superiore a quella del canone pattuito) e volta altresì ad assegnare al creditore un importo potenzialmente privo di causa o a causa duplicata e che, pertanto, la relativa clausola - a nulla rilevando la doppia sottoscrizione, peraltro in blocco unitamente alle altre clausole, da parte del conduttore - sia invalida e debba essere espunta dal regolamento contrattuale a protezione del consumatore conduttore;

- ritenuto che all'inefficacia della clausola consegua la sua inapplicabilità al rapporto in esame con esclusione, altresì, del potere di ridurre d'ufficio tale importo;

- ritenuto, infatti, che, in deroga alla regola generale sancita dall'art. 1384 c.c., nei contratti stipulati tra un professionista e un consumatore, l'inefficacia della clausola penale di importo manifestamente eccessivo non consenta di attribuire al giudice il potere di ridurla equitativamente, poiché tale potere può esercitarsi soltanto sul presupposto che tale clausola sia valida ed efficace (cfr., in tal senso, Corte appello
Milano, 23 luglio 2004);
- ritenuta, per contro, infondata la domanda riconvenzionale di parte convenuta relativa alla condanna di parte convenuta alla restituzione dei canoni per i mesi di ottobre e novembre 2021;
- considerato, infatti, come la debenza di tali canoni, il cui titolo è rappresentato
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 dall'obbligazione validamente e contrattualmente assunta (art. 5, doc. 1 contratto cit.)
e alla dedotta disdetta di parte attrice con effetti sino alla naturale scadenza del contratto del 30.11.21, sia fatto coperto dal Giudicato implicito e esplicito derivante dal decreto ingiuntivo n. 845/22 del Tribunale di Verona (cfr. doc. 4 parte attrice) il quale, non avendo affatto natura vessatoria – trattandosi di obbligazione fisiologica e rientrante nella causa tipica del contratto - sul punto, deve intendersi non suscettibile di essere rimesso in discussione a seguito della mancata opposizione (consapevole) da parte dell'ingiunto odierno convenuto alla predetta ingiunzione a nulla valendo il richiamo ai principi di diritto di cui a Cass., SS.UU., n. 9479/2023 in quanto null'affatto pertinenti;

- ritenuta provata la circostanza per cui l'immobile locato, al momento del rilascio avvenuto comunque in data 6.10.21 (cfr. circostanza non contestata) riportasse i danni rappresentati nei documenti prodotti dalla parte attrice (cfr. doc. 5 e 11 di parte attrice) e imputabili a mancata diligenza nella conservazione della cosa locata da parte del conduttore e relativi, in particolare, allo stato delle pareti della cucina interessati da muffa e sporcizia diffusa, allo stato dell'impianto di cottura, interessato da profonda sporcizia e incrostazioni da olio combusto, allo stato di parziale danneggiamento del piatto doccia e di alcune piastrelle del bagno, al danneggiamento dello strato isolante di una guaina di un infisso, allo stato di imbrattamento e scrostatura di alcune pareti del bagno e del soggiorno, di alcune piastrelle del bagno e di parziale danneggiamento di alcuni listelli del parquet, quali danni incompatibili con il normale uso dell'immobile locato (cfr. doc. 5 e 11 cit. con rappresentato anche il conduttore in alcune fotografie come presente e dichiarazioni testi
, e con particolare riferimento al cap. 23); Tes_1 Tes_2 Tes_3
- ritenuto come tali danneggiamenti e i costi di ripristino e pulizia ben possano essere quantificati nell'importo di € 3750 (di cui 200 per pulizia profonda e 3550 per interventi di sistemazione e ripristino - esclusa la sistemazione della porta comunque già non conteggiata da parte attrice e ricondotta a altre esigenze del locatore) oltre
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22 IVA dovuta come per legge al 22% e come da docc. 6,7,8 di parte attrice;

- ritenuto tale importo da compensarsi con quanto corrisposto a titolo di cauzione all'inizio del rapporto da parte conduttrice e già attualizzato per la somma di €
2020,39 e pertanto come l'importo definitivamente dovuto da parte convenuta a parte attrice corrisponda ad € 2254,61, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- ritenuto come alla reciproca soccombenza delle parti consegue la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al N. 5843
/2022 R.G. ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa e assorbita, così provvede:
1. dichiara tenuta e condanna parte convenuta, al Controparte_1
pagamento in favore di parte attrice, , in persona del l.r.p.t. dell'importo di Parte_1
€ 2254,61 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2. dichiara integralmente compensate le spese di lite;

Si comunichi.
Così deciso in Verona il 25/02/2025
Il Giudice
Dott. F. Chiavegatti

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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 5843/22