REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Grosseto
CONTENZIOSO CIVILE
R.G. 3068/2019
S E N T E N Z A
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 3068/2019 promossa da:
, (C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. FRANCESCO AMERINI;

APPELLANTE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
DANIELA GIOGLI
APPELLATO
OGGETTO : appello avverto la sentenza numero 500 del 2019 pronunciata dal
Giudice di Pace di Grosseto – dott. Raffaele Basile – nel procedimento Rg
3424/2016 pubblicata con il deposito in cancelleria il giorno 14 maggio 2019.
CONCLUSIONI
Per parte appellante, “Voglia il Tribunale di Grosseto - rigettata Parte_1
ogni contraria istanza – in totale riforma della sentenza numero 500 del 2019
pronunciata dal Giudice di pace di Grosseto – respinta poiché infondata e non provata
l'opposizione promossa dal sig. avverso il decreto ingiuntivo numero CP_1
1703 / 2016 pronunciato dal Giudice di Pace di Grosseto il 10 ottobre 2016; notificato il
giorno 18 ottobre 2016 – confermare il decreto ingiuntivo numero 1703 / 2016 e dunque
condannare al pagamento della somma di euro di euro 1.740,00= oltre iva CP_1
(per un totale di euro 2.122,80=), oltre interessi al tasso legale determinato ex art. 1284, quarto comma, comma Codice Civile facendo rifermento alla legislazione relativa ai
ritardi nei pagamenti nelle transazioni commerciali, calcolati a far tempo dalla domanda
giudiziale sino al saldo. Oltre al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio”;
per parte appellata, “Piaccia al Tribunale di Grosseto, in funzione di CP_1
Giudice di Appello, respinta ogni contraria istanza, rigettare l'appello proposto, perché
infondato in fatto ed in diritto;
quindi, per l'effetto voglia confermare la sentenza n.
500/2019 pronunciata dal Giudice di Pace di Grosseto con la quale il GdP ha accolto
l'opposizione al decreto ingiuntivo promossa dal CP_1
Comunque, con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente grado di giudizio.
L'avv. Daniela Giogli si dichiara antistatario e chiede la distrazione delle spese legali
direttamente in suo favore.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha adito il Giudice di Pace di Grosseto, con ricorso monitorio, Parte_1
per ottenere l'ingiunzione di pagamento nei confronti di del CP_1
compenso vantato in ragione dell'attività prestata in favore dei quest'ultimo quale mediatore immobiliare ed in particolare per avergli procurato una proposta di acquisto, accettata dallo stesso relativa all'appartamento CP_1
ubicato in Grosseto, Via dei Berberi.
Avverso il decreto ingiuntivo successivamente emesso dal Giudice di Pace,
ha dispiegato tempestiva opposizione, rubricata al Registro CP_1
Generale dell'Ufficio del Giudice di Pace di Grosseto al numero 3424/2016.
Tale procedimento si è concluso con la sentenza n. 500 del 2019 che ha accolto l'opposizione, con revoca del decreto ingiuntivo n. 1703/2016 e condanna della parte opposta al pagamento in favore del delle spese del primo grado di CP_1
giudizio, quantificate in euro 1.200,00 oltre accessori di legge.
pag. 2/10 Con atto di citazione in appello ritualmente notificato il ha Parte_1 Pt_1
chiesto, in riforma della sentenza di primo grado, di confermare il D.I. n.
1703/2016 e condannare il al pagamento delle spese del doppio grado di CP_1
giudizio.
Parte appellante ha espressamente formalizzato i seguenti quattro motivi di appello:
1. “primo motivo. A proposito della natura giuridica dell'accordo perfezionato il 25
maggio 2015. Se mera trattativa o patto valido e giuridicamente impegnativo”; con tale motivo l'appellante si duole del fatto che, diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, si sarebbe inverata la conclusione di un affare giuridicamente valido e produttivo di effetti;

“2. “secondo motivo. “Ancora sul contenuto e sulla efficacia dell'accordo del 25 maggio
2015. A proposito del così detto “preliminare di preliminare”; con tale motivo il Pt_1
lamenta che il Giudice di Pace avrebbe errato nel ritenere che l'accordo perfezionatosi in data 25.05.2015 non sia titolo inidoneo a promuovere l'eventuale azione ex art. 2932 c.c. e non costituisca perciò valido presupposto per il compenso del mediatore;

“3. “terzo motivo “riguardo il diritto al compenso fondato sulla conclusione dell'affare”;
con tale censura l'appellante si duole del fatto che il giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto non concluso l'affare;
“

4. quarto motivo “Ancora sul diritto al compenso dovuto al mandatario ed alla
assoluzione degli obblighi informativi”; con tale ultimo motivo il lamenta che Pt_1
il Giudice di Pace non avrebbe correttamente qualificato il compenso come dovuto in forza del contratto di mandato e non come mediazione immobiliare.
ritualmente costituitosi in giudizio, ha contestato la fondatezza CP_1
della domanda avversaria e concluso per il rigetto dell'appello.
pag. 3/10 La causa è stata trattenuta in decisione il 14.5.2024 con assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
*** ***
L'appello è fondato e deve essere accolto.
La controversia riguarda il diritto alla provvigione del mediatore, Parte_1
, in relazione alla proposta di acquisto formulata da di cui,
[...] Parte_2
per chiarezza espositiva, di seguito, si riporta, per estratto, il contenuto:
“ il sottoscritto ….avendo visionato tramite il geom. – Parte_2 Parte_1
al quale, in caso di accettazione della presente proposta spetterà una mediazione pario al
tre (3)% oltre IVA – l'immobile di seguito descritto, avendo ricevuto le informazioni e la
documentazione – comprensiva dell'attestato – in ordine alla attestazione della
prestazione energetica degli edifici, si impegna irrevocabilmente, per la durata di giorni
sette (7) a decorrere dalla data della presente, e cioè sino a tutto il 28.5.2015 ad
acquistare, per sé o persona da nominare al rogito mediante sottoscrizione del relativo
“Preliminare di compravendita”, il seguente immobile”: appartamento…
Il venditore dovrà garantire la piena proprietà e libera disponibilità del bene;
la libertà
dell'immobile da oneri, pesi vincoli, privilegi o gravami di qualsiasi altra natura nonché
da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni pregiudizievoli;
la sua conformità alle
normative urbanistiche;
…
Il sottoscritto offre irrevocabilmente, e si impegna a pagare, a corpo e non a misura, il
seguente prezzo: euro 58.000,00 (…) da corrispondere come segue:
- quanto ad euro 5.000,00 a titolo di deposito cauzionale (che in caso di
accettazione della proposta diverrà “acconto caparra confirmatoria”) mediante
assegno … intestato al venditore (al quale sarà consegnato in caso di usa
accettazione della presente offerta), che gli verrà invece restituito senza alcuna
penalità (né maggiorazione) in caso di mancata accettazione da parte del già
pag. 4/10 citato venditore, e che invece perderà qualora non si presentasse per la
sottoscrizione del predetto “Preliminare di compravendita;

- quanto ad euro 10.000,00 a titolo di acconto prezzo e “saldo caparra
confirmatoria” al momento della sottoscrizione del “preliminare di
compravendita” da stipulare entro il 10 giugno 2015;
- quanto al residuo di euro 43.000,00 alla stipula del rogito notarle che dovrà
avvenire entro e non oltre il 30 settembre 2015 avanti al notaio scelto dal
sottoscritto proponente….”
La proposta di cui si è appena trascritto gli stralci di maggiore interesse è stata firmata per ricevuta ed accettazione da CP_1
Ebbene, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalle parti, l'accordo siglato tra il promittente alienante ed il promittente acquirente concretizza tutti gli elementi di un vero e proprio contratto preliminare.
Deve ricordarsi in tal senso, infatti, che “qualora l'intesa raggiunta dalle parti abbia
ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto … non è configurabile
un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo
ritenersi formata la volontà attuale di un accordo contrattuale (Cass.

7.4.2004 n.
6871)”(cfr, Corte di Cassazione Sez. 1, Sentenza n. 2720 del 2009) ed al contempo evidenziarsi che l'accordo, perfezionatosi con l'accettazione della proposta irrevocabile sopra (parzialmente) trascritta, invera una regolamentazione contrattuale complessiva ed integrale, a fronte della quale il preliminare che avrebbe dovuto essere stipulato entro il 10 giugno 2015, non avrebbe potuto che rappresentare una superflua duplicazione.
In tal senso si noti, in particolare, che la previsione dell'obbligo di stipula di tale secondo contratto non è legata, dalle parti, ad alcuna utilità pratica, non emergendo dalla predetta intesa, ovvero dalle difese dispiegate nel presente pag. 5/10 giudizio, la necessità o la semplice opportunità di governare una qualche sopravvenienza, invero neppure ipotizzata dai paciscenti.
In quest'ottica, la previsione di una stipulazione intermedia, a fronte della espressa indicazione, già nel primo negozio, di tutti gli elementi essenziali del contratto, con esplicito riferimento all'obbligazione di versare il saldo prezzo al momento del definitivo, che - secondo l'intesa delle parti -“dovrà avvenire entro e
non oltre il 30 settembre 2015 avanti al notaio scelto dal sottoscritto proponente”, non può che risultare come una inconcludente superfetazione priva di senso pratico,
per questo priva di causa concreta e, dunque, incapace di incidere sulla validità
del contratto già perfezionatosi.
Insomma, deve concludersi che nel caso di specie “l'analisi del primo accordo
conduce a ravvisare in esso i tratti del contratto preliminare, in quanto contenente gli
elementi necessari per configurare tale contratto, quali, si osserva, l'indicazione delle
parti, del bene promesso in vendita, del prezzo (cfr. Corte di Cassazione, Sez. U,
Sentenza n. 4628 del 2015).
La previsione di una ulteriore attività contrattuale rimane invero irrilevante poiché priva di concreti interessi posti a sostegno di questa seconda fase negoziale.
Come si è già detto, infatti, “non si può assegnare utilità al "bis in idem" in quanto
volto alla mera ripetizione del primo contratto” (cfr. Corte di Cassazione, Sez. U,
Sentenza n. 4628 del 2015).
Anche ove, poi, si potesse ritenere che la posta economica definita dalle parti come “acconto caparra confirmatoria” potesse essere qualificata come caparra penitenziale (e ciò è invece escluso dall'espresso nomen iuris utilizzato dalle parti e dalla mancata esplicita previsione di un diritto di recesso, che dunque è
inesistente nel caso di specie), la relativa pattuizione potrebbe, al più,
pag. 6/10 giustificare l'esistenza di una doppia fase contrattuale (rispondente “all'esigenza
di una delle parti di godere del diritto di recesso”), cui accederebbe una semplice previsione del “costo del recesso da un contratto preliminare già concluso” (cfr. Corte
di Cassazione, Sez. U, Sentenza n. 4628 del 2015).
Anche in questa ipotesi, dunque, il contratto che ci occupa non perderebbe, per la sola previsione di un diritto di recesso, la sua natura di vero e proprio contratto preliminare.
Non può dubitarsi, pertanto, che nel caso di specie si sia inverato un affare rilevante ai fini del riconoscimento della provvigione del mediatore.
Come chiarito dalla condivisibile giurisprudenza di legittimità, infatti, “la
conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il
compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento o il
risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di
preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione.” (cfr. Corte di Cassazione
Sez. 6 - 2, Sentenza n. 24397 del 30/11/2015 e Corte di Cassazione Sez. 3 -
Sentenza n. 923 del 17/01/2017).
A diverse conclusioni non si potrebbe arrivare neppure applicando il più
specifico principio (in contraddizione soltanto apparente con quello appena richiamato), secondo cui “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla
provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal
mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad
agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero
per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile
del negozio programmato.” (cfr. Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 28879
del 05/10/2022)”
pag. 7/10 Nel caso di specie, infatti, l'inutilità pratica di una attività negoziale intermedia tra l'accettazione della proposta irrevocabile ed il definitivo, considerata in uno all'espressa previsione dell'impegno delle parti alla stipula di quest'ultimo contratto entro una determinata data e all'individuazione di tutti gli elementi necessari della compravendita già nella proposta irrevocabile, portano a ritenere che quest'ultima, accettata dall'appellato, abbia natura di vero e proprio contratto preliminare, come tale suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. .
Si noti, in tal senso, che la scelta del promittente acquirente di ritenere la caparra (o meglio l'acconto di caparra), così recedendo per fatti concludenti dal contratto secondo lo schema delineato dall'art. 1385, comma 2, c.c., piuttosto che domandare l'esecuzione dello stesso, ai sensi dello stesso art. 1385, comma
3, c.c. è circostanza successiva alla genesi del vincolo contrattuale integrante l'affare che si pone a titolo della provvigione del mediatore e alcun rilievo può
assumere sulla debenza del relativo credito.
In questo contesto, poi, nessun rilievo può assumere la persistenza, al momento previsto per la stipula del (secondo) preliminare, di una iscrizione ipotecaria sul bene immobile che avrebbe dovuto essere oggetto di trasferimento.
Delle due l'una:
- o l'impegno (incluso nella proposta irrevocabile) del promittente venditore di “garantire … la libertà dell'immobile da … iscrizioni ipotecarie e
da trascrizioni pregiudizievoli” era previsto proprio in vista della stipula del preliminare, così da giustificare una formazione progressiva dell'intesa ed una doppia stipulazione prima del definitivo (in modo da garantire al promittente acquirente la concreta libertà del bene già al 10
giugno 2015), ed allora la mancata cancellazione non potrebbe che essere pag. 8/10 imputabile allo stesso che dunque non potrebbe ascrivere ad altri CP_1
il proprio inadempimento;

- o la concretizzazione del suddetto impegno era da riferirsi al momento della stipula del definitivo (come pare emergere dalle dichiarazioni testimoniali assunte nel primo grado di giudizio), ed allora la mancata cancellazione non poteva in alcun modo dare titolo al promittente alienante per svincolarsi dal contratto stipulato.
In entrambi i casi la circostanza non può assumere rilievo in merito alla debenza in favore del mediatore della provvigione.
L'appello deve pertanto essere accolto con integrale riforma della sentenza di primo grado e con conferma del decreto ingiuntivo n. 1703/2016 emesso dal
Giudice di Pace di Grosseto in data 10 ottobre 2016, con cui è stato ingiunto a
il pagamento della somma di euro 2.122,80=, oltre interessi al tasso legale CP_1
determinato ex art. 1284 4° comma codice civile facendo rifermento alla legislazione
relativa ai ritardi nei pagamenti nelle transazioni commerciali, calcolati a far tempo
dalla domanda giudiziale sino al saldo” (vds. decreto ingiuntivo opposto).
Le valutazioni sopra esposte assorbono ogni altra istanza o eccezione sollevata dalle parti e non espressamente affrontata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in considerazione dei parametri medi di cui al DM 55/2014, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva effettivamente espletata.
Visto l'art. 653, comma 2, c.p.c. e stante l'integrale rigetto dell'opposizione,
debbono essere confermate le spese di lite già liquidate nel decreto ingiuntivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunziando, ogni altra istanza respinta o disattesa, così provvede:
pag. 9/10 accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 500/2019 del
Giudice di Pace di Grosseto, pubblicata in data 14 maggio 2019,
conferma il decreto ingiuntivo n. 1703/2016 emesso dal Giudice di Pace
di Grosseto in data 10 ottobre 2016, con cui è stato ingiunto “a il CP_1
pagamento della somma di euro 2.122,80=, oltre interessi al tasso legale determinato ex
art. 1284 4° comma codice civile facendo rifermento alla legislazione relativa ai ritardi
nei pagamenti nelle transazioni commerciali, calcolati a far tempo dalla domanda
giudiziale sino al saldo”;

2. condanna l'appellato, alla rifusione in favore di CP_1 Parte_1
delle spese di lite del doppio grado di giudizio che liquida in euro 174,00
[...]
per esborsi ed euro 2.900,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, oltre IVA
e CPA come per legge, nonché alla rifusione delle spese della fase monitoria che liquida in euro 76,00 per esborsi ed euro 450,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, oltre IVA e CPA come per legge.
Grosseto, 21.12.2024
Il Giudice
dott. Giulio Bovicelli
pag. 10/10