R.G. 880/2018

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Nola
– Prima Sezione Civile - nella persona del Giudice, dott.ssa Donatella Cennamo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 880 dell'anno 2018 R.Gen.Aff.Cont., decisa all'udienza figurata di precisazione delle conclusioni del 16.09.2025, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., vertente
TRA
(C.F. e P.I: ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, dall'Avv. Luca Cirillo, giusta procura allegata all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, presso il cui studio elettivamente domiciliano, in Napoli, alla Via Seggio del Popolo, n. 22;
-ATTRICE-
CONTRO
(C.F. e P.I.: ) in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e CP_1 P.IVA_2 difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Enrico Maria
Buonfantino, presso il cui studio elettivamente domicilia, in Napoli, alla Via Ugo Niutta, n.36;
-CONVENUTA-
Oggetto: azione di adempimento in materia di intermediazione immobiliare.
Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate dalle parti costituite ai fini della partecipazione all'udienza figurata di precisazione delle conclusioni del 16.09.2025.
Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 5.02.2018 la Parte_1
ha convenuto, innanzi all'intestato Tribunale, la al fine di sentir
[...] CP_1 accertare e dichiarare l'inadempimento della società convenuta in ragione del mancato pagamento della provvigione connessa all'attività di intermediazione immobiliare svolta dalla società istante nei confronti della per la compravendita dell'immobile sito in Nola (NA) alla via CP_1
Boscofangone, Zona Industriale A.S.I., per l'effetto, condannare la al pagamento in CP_1 favore della della provvigione quantificata in € 52.000,00 (calcolata sul 2% Parte_1 del prezzo di vendita dell'immobile); ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, che il
Giudice dovesse ritenere opportuna, anche secondo equità, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1755 e 1758 c.c., il tutto con vittoria di spese di lite. A fondamento della domanda parte attrice
- premessa la natura di ditta individuale della , con Parte_1 oggetto sociale relativo all'attività di mediazione immobiliare, iscritta presso il registro dei mediatori immobiliari di Napoli al numero 1775, dal 14.05.1999 - ha dedotto che nell'esercizio delle sue attività di intermediazione immobiliare, in data 02.09.2014, aveva ricevuto incarico da parte della società in persona dell'Amministratore Unico, di promuovere la CP_1 CP_2 vendita di un'unità immobiliare sita in Nola (NA), alla via Boscofangone Zona Industriale A.S.I. - riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Nola al foglio 5, particella 455, località
Boscofangone n. CM, piano T, categoria D/7, R.C. €.44.242,82 -, ove veniva, altresì, specificata la provvigione spettante all'agenzia immobiliare in caso di positivo esito della mediazione, calcolata sul 2% del prezzo della futura vendita. Ebbene, a fronte dell'incarico ricevuto la
[...] ha dedotto che, nello svolgimento delle attività di promozione e pubblicità di vendita, Parte_1 aveva individuato, come potenziale acquirente, la considerato che la stessa, in Parte_2 precedenza, aveva riferito a , nella spiegata qualità di proprietario dell'Agenzia Parte_1 immobiliare l'intenzione di acquistare un capannone industriale con caratteristiche simili Pt_1
a quelle proprie dell'unità immobiliare della CP_1
Sulla base di tali premesse, la aveva proceduto ad informare la Parte_1 Parte_2 della possibilità di acquistare l'immobile di Nola, di proprietà della di talché, in
[...] CP_1 seguito ad un sopralluogo su detto immobile, la società aveva proposto formale offerta di Parte_2 acquisto alla che, tuttavia, era stata rifiutata in quanto ritenuta esigua rispetto alle CP_1 richieste iniziali.
Ulteriormente, parte attrice ha dedotto che a seguito ed in ragione della mancata stipula del contratto di compravendita la società aveva richiesto che dal contratto di mediazione CP_1 immobiliare venisse epurata la clausola di esclusiva e tale modifica era stata accettata dalla
Infine, quanto alla ricostruzione dei fatti oggetto di lite, parte attrice ha Parte_1 dedotto che dopo alcuni mesi dal termine delle trattative incorse con la era venuta a Parte_2 conoscenza della circostanza che l'immobile di proprietà della società era stato acquistato CP_1 dalla società Agrigest S.r.l., in data 24.09.2015 aveva sottoscritto atto di compravendita Parte_3 con la per la somma di € 2.600.000. Ciò premesso, acquisita la copia del contratto di CP_1 compravendita de quo, parte attrice aveva rilevato che nel corpus dell'atto era stato specificato che le parti si erano avvalse dell'attività preliminare di intermediazione immobiliare dell'agenzia e che, a tal fine, il compenso provvigionale veniva corrisposto dalla società acquirente. Pt_1
Ebbene, parte attrice, analizzate le visure della società Agrigest, rilevato un collegamento tra la stessa e la con la quale, inizialmente, erano state avviate le trattative di Parte_2 compravendita dell'immobile per conto della ritenendo, dunque, che la compravendita CP_1 del 24.09.2015 fosse diretta conseguenza della attività di intermediazione svolta, aveva provveduto a contattare le società coinvolte, richiedendo il pagamento della provvigione. In seguito, non ricevendo alcun riscontro, nel tentativo di addivenire ad una conciliazione stragiudiziale della lite, aveva invitato le stesse a partecipare ad un procedimento di mediazione, conclusosi positivamente con la Agrigest S.r.l. (avendo stipulato un accordo sulla base del quale la aveva accettato Pt_1 la somma di € 5.525,00) e negativamente con la dandosi atto che la aveva CP_1 Pt_1 rifiutato la somma offerta a titolo transattivo dalla predetta società, in quanto eccessivamente esigua rispetto all'accordo enucleabile dal contratto di vendita del 2.09.2014, in cui era strato pattuito, a titolo di provvigione, un compenso pari al 2% del prezzo di vendita. Per tutto quanto premesso la ditta individuale ha adito l'intestato Tribunale Parte_1 rassegnando le conclusioni di cui in premessa.

2. Si è costituita in giudizio la contestando estensivamente le avverse difese, in fatto e CP_1 in diritto, ed in particolare, la ricostruzione dei fatti offerta da parte attrice, specificando a tal riguardo che, a seguito del rifiuto della proposta di acquisto formulata dalla Parte_2 considerato il prezzo offerto, pari ad € 2.100,00, esiguo rispetto al valore dell'immobile, la società
aveva provveduto a svincolarsi dal mandato in esclusiva con la CP_1 Parte_1 conferendo nuovo incarico per la vendita all'agenzia Immobiliare Progetto Casa s.r.l., all'uopo fissando il prezzo minimo di vendita ad € 2.800.000 oltre Iva e pattuendo una provvigione pari allo
0,5% sul prezzo di vendita medesimo, sulla base della cui intermediazione era stato stipulato il contratto di compravendita con la Agrigest s.r.l. Ha concluso, quindi, per l'integrale rigetto della domanda con vittoria di spese di lite.

4. Incardinatosi il giudizio, concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., espletata la fase istruttoria con l'escussione dei testi ammessi, la causa, all'udienza del 24.06.2025, chiamata per la prima volta innanzi allo scrivente Magistrato (divenuto assegnatario del fascicolo solo a far data dal
10 luglio 2024) è stata rinviata all'udienza del 19.09.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., giungendo cosi alla decisione del Tribunale.
Motivi della decisione.
1. In limine litis, deve darsi atto della procedibilità della domanda verificato che, pur non essendo tale controversia assoggettata ratione materiae alla disciplina della mediazione obbligatoria, ex art. 5 bis D.lgs. 28/2010, è stata preceduta da tentativo di mediazione conclusosi con esito negativo, come certificato dal verbale del 9.05.2017.

2. Nel merito, la domanda è infondata e, pertanto, non merita accoglimento, per le ragioni di seguito esplicitate.

2.1. In via preliminare, in diritto, è da evidenziare che l'art. 1754 c.c. definisce la figura del mediatore in colui che “mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”, ulteriormente, all'art. 1755, comma 1, c.c. precisa che il mediatore a titolo di corrispettivo dell'attività prestata, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, ove l'affare sia stato concluso per effetto del suo intervento. Ebbene, quanto alla definizione dell'attività del mediatore la
Corte di Cassazione ha precisato che “in tema di mediazione, l'attività volta a mettere due o più parti in relazione al fine di concludere un affare, pur potendo assumere in concreto le forme più eterogenee, non può che ridursi a due attività principali: individuare la persona con cui contrattare oppure l'oggetto della contrattazione;
la prima, a sua volta, può teoricamente avvenire con due modalità diverse: il reperimento, allorché il mediatore favorisca la conoscenza di due persone che in precedenza erano ignote l'una all'altra e l'avvicinamento, laddove il mediatore appiani le divergenze esistenti tra due soggetti che già si conoscevano, in ragione del fatto che dette divergenze avevano fino ad allora impedito la conclusione dell'affare” (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4921 del 16 febbraio 2023).
Ulteriormente, la Giurisprudenza di legittimità ha specificato, in merito al diritto alla provvigione da parte del mediatore, che questo “sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (si v.
Cassazione civile, II sezione, 8 aprile 2022, n. 11443).
Dunque, come precisato dalla Suprema Corte è dirimente, ai fini della concreta emersione del diritto alla provvigione da parte del mediatore, che la conclusione dell'affare sia avvenuta a seguito e per effetto dell'attività di intermediazione medesima, in questo senso, quindi, è necessario che l'iniziativa del mediatore abbia costituito l'antecedente di fatto ineliminabile ai fini della positiva conclusione del contratto. Ancora, si è rilevato, sempre per ciò che concerne il riconoscimento del diritto alla provvigione, che il nesso tra l'attività intermediatrice e la conclusione dell'affare non deve essere interrotto, infatti,
“non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento, non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le ha poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove” (si v. Cassazione civile, VI sezione, 16 ottobre 2020, n.
22426; Cassazione civile, III sezione, 22 gennaio 2015, n. 1120).
Quanto all'onus probandi, ulteriormente, al Giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, ha avuto modo di specificare che è onere del mediatore provare in giudizio la sussistenza del nesso causale tra l'attività di mediazione svolta e la medesima conclusione dell'affare (si v. Cassazione civile, III sezione, 22 gennaio 2015, n. 1120; in senso conforme si v. Tribunale di Milano, V sezione civile, 5 gennaio 2022, n. 307).

2.2 Ebbene, applicando tali coordinate al caso in esame, è da rilevare che parte attrice non ha positivamente assolto all'onere probatorio sulla stessa incombente, non certificando che l'attività di intermediazione immobiliare concretamente svolta sia stata indispensabile ai fini della conclusione del contratto di vendita tra la società in qualità di alienante, e la società Agrigest s.r.l., in CP_1 qualità di acquirente.
Diversamente, dalla medesima ricostruzione di parte attrice emerge la sostanziale esiguità dell'intervento dell'agenzia considerato, in primo luogo, che l'attività di Parte_1 quest'ultima si era esaurita nell'avere accompagnato la potenziale acquirente, solo Parte_2 in occasione della prima visita dell'immobile; in secondo luogo, che era intercorso un considerevole lasso temporale tra l'ultimo contatto tra il mediatore e il potenziale acquirente e la stipula del contratto di compravendita, di circa 11 mesi (considerato che la stipula del contratto è avvenuta in data 24.09.2015, l'ultimo contatto tra l'agenzia immobiliare e la potenziale acquirente è avvenuto in data 30.10.2014, come certificato dalla mail, di cui all'allegato n. 4 della produzione di parte attrice, in cui a seguito della visita dell'immobile la aveva proceduto Parte_1 ad inviare alla la planimetria dell'immobile oggetto di lite); infine, che le complesse Parte_2 trattative preliminari e prodromiche alla conclusione del contratto di vendita erano state effettuate dalla Immobiliare Progetto casa s.r.l.
In questo senso, viceversa, parte convenuta ha assolto all'onere probatorio sulla stessa incombente, deducendo, ex art. 2967 c.c., circostanze estintive ed impeditive della pretesa azionata da parte attrice. In particolare, se, da un lato, è circostanza incontestata quella che tra le società era intervenuto un contratto di mediazione immobiliare ad oggetto l'immobile industriale sito in Nola, località Boscofangone, di proprietà della altrettanto incontestata è la circostanza per cui, CP_1
a fronte dell'esito negativo delle trattative intercorse tra la e la società , parte CP_1 Parte_2 attrice aveva proceduto a comunicare alla l'eliminazione della clausola di Parte_1 esclusiva contenuta nell'originario accordo (si v. all. n. 5 della produzione di parte attrice) e, per tal via, si era rivolta alla Immobiliare Progetto casa s.r.l.
Infine, ex actiis ed in particolare dal contratto di compravendita versato in atti (si v. all. n. 6 della produzione di parte attrice) stipulato in data 24.09.2015 tra la società e la Agrigest s.r.l., CP_1 avente ad oggetto l'immobile industriale oggetto di lite, è enucleabile - al punto 4 del contratto, rubricato intermediazione immobiliare - che l'attività di intermediazione era stata effettuata dalla
Immobiliare Progetto casa s.r.l., in luogo della odierna attrice. Parte_1
Per vero, tale ricostruzione dei fatti di causa risulta confermata anche dall'espletata prova testimoniale, rilevato che il teste , escusso all'udienza del 12.11.2019, ha riferito Testimone_1 che era andato a visionare l'immobile de quo unitamente al proprietario dell'agenzia Pt_1 onde verificare l'attitudine dell'immobile a rispondere alle esigenze della di Parte_4 cui era funzionario;
altresì, ha specificato che, in quella sede, non aveva formulato alcuna concreta proposta d'acquisto, precisando che non aveva, in ragione della sua qualifica di funzionario, alcun potere impegnativo per la società ; infine, che era a conoscenza del fatto che la società Parte_2
Agrigest s.r.l., appartenente al medesimo gruppo della aveva formulato proposta di Parte_2 acquisto dell'immobile oggetto di causa e l'intermediazione immobiliare non era stata curata dalla ma da altra agenzia. Analogamente, hanno riferito i testi , Parte_1 Testimone_2 escusso all'udienza del 12.09.2019 e , escusso all'udienza del 14.09.2021. Testimone_3

2.3 Infine, non vale a corroborare la prospettazione di parte attrice il dato che tra le società Parte_2
e Agrigest s.r.l. vi sia un collegamento, come emerge dalle visure versate in atti, ove si dà atto
[...] di una scissione parziale della società Agitalia s.r.l. mediante trasferimento del patrimonio nella
Agrigest s.r.l. Ebbene, è da rilevare che pur a seguito dell'operata scissione, ex art. 2506, commi 1 e
3, c.c., le società conservano, di fatto, ciascuna la propria individualità e soggettività giuridica, sì da garantirne la sostanziale e formale alterità. In questo senso, quindi, le società sotto il profilo giuridico rimangono indipendenti le une dalle altre, realizzandosi con la scissione un mero conferimento di patrimonio dalla società scissa a quella beneficiaria.
Tanto evidenziato, tale circostanza è, per vero, ulteriormente idonea a ridimensionare la rilevanza dell'attività di intermediazione immobiliare svolta dalla per la conclusione del contratto Pt_1 di vendita, verificato che, ex post, il contratto di compravendita si è utilmente perfezionato tra la società e la società Agrigest s.r.l., soggetto di diritto diverso rispetto all'originaria potenziale CP_1 acquirente peraltro, con il tramite di altra agenzia immobiliare. Parte_2
Dunque, alla luce di quanto motivato la domanda di parte attrice non può trovare accoglimento e, pertanto, deve essere rigettata.
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice (art. 91 c.p.c.).
Alla liquidazione delle stesse si procede d'ufficio – in assenza della notula spese ai sensi dell'art. 75
c.p.c. – in base al regolamento dettato dal D.M. 55/2014, così come integrato dal successivo D.M.
n. 147 del 13/08/2022, scaglione di riferimento sulla base del valore della domanda, da € 26.001,00
a 52.000,00, applicati i parametri medi, eccezion fatta per la fase decisionale in ragione del modello decisorio semplificato adottato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti della in persona Parte_1 CP_1 del legale rappresentante pro tempore, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda proposta da;
Parte_1

2.condanna parte attrice, , in persona del titolare, al Parte_1 pagamento delle spese di lite, in favore della in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 che si liquidano in euro 6.164,00 (di cui euro 1.701,00 per la fase di studio, euro 1.204,00 per la fase introduttiva, euro 1.806,00 per la fase istruttoria ed euro 1.453,00 per quella decisionale), oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, Iva e C.p.a. come per legge.
Così deciso in Nola, il 16.09.2025
Il Giudice
dott.ssa Donatella Cennamo
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Elena Ficociello, Magistrato Ordinario in tirocinio mirato.