REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del G.M., Dott. Luigi Aprea, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 11843/2020 del R.G.A.C., avente ad oggetto ALTRE
IPOTESI DI RESPONSABILITÀ EXTRACONTRATTUALE NON RICOMPRESE NELLE
ALTRE MAT, pendente
TRA
(C.F. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1
Napoli (NA) il 30/01/1963, residente in [...], e (C.F. , Parte_2 C.F._2 nata a [...] il [...], residente in [...], elettivamente domiciliati in Marano di Napoli (NA), alla Via
San Rocco n. 470, presso lo studio dell'Avv. Grieco Tiziana (C.F.
), che li rappresenta e difende in virtù di procura in calce C.F._3 all'atto di citazione;

ATTORI
E
(p. iva Controparte_1
), con sede legale in Marano di Napoli (NA), alla Via F. Baracca n. P.IVA_1
8, in persona del legale rappresentante elettivamente Controparte_2 domiciliata in Marano di Napoli (NA), alla Via Gradoni Annunziata n. 9, presso lo studio degli Avv.ti Russo Luca (C.F. ) e Guadagno C.F._4
Ivana (C.F. , che la rappresentano e difendono in virtù di C.F._5 procura in atti;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 16/10/2024 le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.

MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente motivazione viene redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla L. 69/2009, in virtù di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, L. cit.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...] esponevano che: Parte_2
- gli istanti si rivolgevano alla per l'acquisto di un CP_3 CP_1 locale commerciale, scegliendo, dopo averne visionati diversi, quello sito in Marano di Napoli, alla Via Morelli n. 20;
- dopo uno scambio di missive e documenti, in data 25/06/2020 Parte_1
impegnandosi ad acquistare per sé o per persona da nominare,
[...] sottoscriveva con la la proposta di acquisto del predetto CP_1 locale, di proprietà di sottoscrivendo altresì il Parte_3 riconoscimento della provvigione in favore dell'Agenzia e la condizione sospensiva per la richiesta del mutuo;

- il prezzo di acquisto veniva concordato in € 36.000,00 e il Pt_1
emetteva a garanzia della proposta l'assegno n. 1042085712-05 di €
5.000,00, intestato al Pt_3
- chiedeva ed otteneva un finanziamento per Parte_2
l'importo di € 30.000,00;
- fissata la data del rogito e scambiati tra le parti ulteriori documenti, il giorno stesso della firma la comunicava che l'appuntamento CP_1 fissato presso il notaio non si sarebbe tenuto, senza fornire spiegazioni;

- il inviava una raccomandata alla e al Pt_1 CP_1 Pt_3 chiedendo di fissare una nuova data per il rogito, ma il venditore rispondeva dichiarandosi estraneo ad ogni rapporto precontrattuale o contrattuale intrattenuto con l'attore;
- il , dunque, chiedeva ed otteneva la restituzione dell'assegno di € Pt_1
5.000,00 versato al momento della sottoscrizione;

- la violazione da parte della convenuta del principio di buona fede di cui all'art. 1337 c.c. per recesso ingiustificato dalla trattativa giustifica la richiesta di risarcimento del danno subìto, quantificato nella somma di €
20.000,00;
Tanto premesso, gli attori chiedevano all'adito Tribunale di:
1) “Accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità della convenuta società
[...]
in persona del legale rappresentante p.t.,, ai sensi Controparte_1 dell'art 1337 c.c. per responsabilità precontrattuale e rottura ingiustificata delle trattative;

2) Per l'effetto Condannare la società in Controparte_1
persona del legale rappresentante p.t., a risarcire, ai sigg. e Parte_1 [...]
, i danni subiti che si quantificano nella la somma complessiva di euro Parte_2
20.000,00 a titolo di risarcimento del danno emergente e lucro cessante subiti in seguito alla condotta illecita della società convenuta;

3) Con vittoria di spese e dei compensi difensivi”.
Con comparsa del 22/03/2021 si costituiva tempestivamente nel giudizio la deducendo che: Controparte_1
- nella proposta di acquisto sottoscritta dal era espressamente Pt_1
indicato che l'immobile non era conforme alle norme edilizie urbanistiche e alla planimetria depositata in catasto, oltre che non corrispondente esattamente allo stato di fatto;

- per tale ragione, il non accettava l'assegno di € 5.00,00 depositato Pt_3
dal a titolo di caparra confirmatoria, posticipando la conclusione Pt_1 del contratto al momento della regolarizzazione urbanistica;

- nelle more, il richiedeva comunque l'indicazione di un notaio Pt_1 per la stipula del rogito, tuttavia, nonostante la avesse CP_1 trasmesso alle parti e al notaio la documentazione necessaria, il Pt_3 rifiutava la sottoscrizione del definitivo, poiché nel corpo dell'atto era riportato che “la parte venditrice (…) dichiara che lo stato di fatto dell'unità immobiliare è conforme ai dati catastali ed alla planimetria”;
- il chiedeva dunque la restituzione del doppio della al Pt_1 Per_1
il quale rispondeva di non aver mai sottoscritto alcun impegno Pt_3 contrattuale;

- su richiesta dell'attore, l'assegno veniva restituito in data 03/09/2020;
- in diritto, si contesta il difetto di legittimazione passiva della Società, la quale aveva esclusivamente il compito di mettere in contatto le parti e di informarle in merito alle circostanze che potevano influire sulla conclusione dell'affare, incarico diligentemente adempiuto dalla CP_1
[...]
- è stato il a recedere dalle trattative, non la convenuta, la quale non Pt_3
può essere considerata parte del rapporto di vendita ai fini dell'applicazione dell'art. 1337 c.c.;
- l'affidamento dell'attore circa la conclusione del contratto non è ragionevole poiché la proposta di acquisto non è mai stata sottoscritta dal venditore ed esplicitava chiaramente la non conformità urbanistica e catastale dell'immobile;
- in ogni caso, tale affidamento non può imputarsi alla Società convenuta, la quale comunicava le circostanze sfavorevoli alla conclusione dell'affare attraverso espressa dichiarazione nella proposta di acquisto
Alla luce di quanto esposto, chiedeva all'adito Giudice di:
A) “Nel merito, in via principale, rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto;

B) In ogni caso con la rivalsa delle spese, diritti ed onorari di lite, dichiarandosi la sentenza provvisoriamente esecutiva, con attribuzione al sottoscritto procuratore dichiaratosi anticipatario”.
Istruita la controversia ed escussi i testi di parte attrice, all'udienza del 16/10/2024 la causa veniva riservata in decisione con i termini di cui all'art. 190
c.p.c.


1. Sul merito.
In via preliminare, deve trovare accoglimento l'eccezione sollevata dalla Società convenuta circa la carenza di legittimazione passiva.
Parte attrice agiva nei confronti della Controparte_1 chiedendo dichiararsi la responsabilità precontrattuale di quest'ultima per l'ingiustificato recesso dalle trattative relative all'acquisto di un locale commerciale sito in Marano di Napoli, alla Via Morelli 20, di proprietà di
[...]
. Secondo il narrato dell'atto introduttivo, più precisamente, la Parte_3 convenuta avrebbe “interrotto senza alcun motivo le trattative relative alla vendita dell'immobile”, configurandosi perciò “una responsabilità per recesso ingiustificato dalla trattativa” (cfr. p. 6 della citazione). Gli attori sostengono, infatti, che l'andamento delle trattative e la fissazione della data del rogito notarile avrebbero determinato il legittimo affidamento circa la conclusione del contratto, giustificandosi così la richiesta risarcitoria di € 20.000,00 formulata nei confronti della a titolo di danno emergente e lucro cessante. CP_1
Nel costituirsi in giudizio, la convenuta Società eccepiva di non rivestire la qualità di parte del contratto di compravendita, ma solo quella di agente di mediazione immobiliare, sicché non ha esercitato - né avrebbe potuto esercitare
- alcun recesso dalle trattative.
In punto di diritto, giova premettere che le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno avuto modo di chiarire che “oggetto di analisi, ai fini di valutare la sussistenza della legittimazione ad agire, è la domanda, nella quale l'attore deve affermare di essere titolare del diritto dedotto in giudizio. Ciò che rileva è la prospettazione (discorso analogo vale per la simmetrica legittimazione a contraddire, che attiene alla titolarità passiva dell'azione e che, anch'essa, dipende dalla prospettazione nella domanda di un soggetto come titolare dell'obbligo
o della diversa situazione soggettiva passiva dedotta in giudizio). Nel caso in cui l'atto introduttivo del giudizio non indichi, quanto meno implicitamente, l'attore come titolare del diritto di cui si chiede l'affermazione e il convenuto come titolare della relativa posizione passiva, l'azione sarà inammissibile” (cfr. SS.UU. n. 2951/16)
In altri termini, la legitimatio ad causam, attiva e passiva, la quale si ricollega al principio di cui all'art. 81 c.p.c., a mente del quale “fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, nessuno può far valere nel processo in nome proprio un diritto altrui”, è istituto processuale riferibile al soggetto che ha il potere di esercitare l'azione in giudizio ed a quello nei cui confronti tale azione può essere esercitata. Ai fini della valutazione della sussistenza della legittimazione attiva e passiva, dunque, ciò che rileva è la prospettazione della parte, talché la legittimazione mancherà tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che il diritto vantato in giudizio non appartiene all'attore ovvero che controparte non è titolare del relativo obbligo.
Venendo allora al caso di specie, è agevolmente desumibile già dalla prospettazione dei fatti di cui all'atto introduttivo che la non possa CP_1 essere in alcun modo considerata responsabile per la dedotta rottura delle trattative, non essendo parte né della proposta di acquisto irrevocabile né tantomeno del contratto definitivo per la cui stipula era stato fissato appuntamento dinanzi al Notaio. La Società convenuta ha infatti svolto esclusivamente l'attività di mediatore immobiliare come disciplinata dall'art. 1754 c.c., mettendo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare e portandole a conoscenza delle circostanze che potevano influire sulla finalizzazione dello stesso.
L'art. 1337 del Codice civile, infatti, prescrive che “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”, dovendosi desumere dal tenore della norma che, sotto il profilo soggettivo, la stessa si applichi esclusivamente nei confronti di chi sia stato parte delle trattative, presupposto che non può certo ritenersi sussistente nei confronti del mediatore.
Ed invero, non coglie nel segno parte attrice laddove sostiene che la convenuta ha illegittimamente interrotto le trattative, essendo stato piuttosto il venditore dell'immobile a decidere autonomamente di non voler stipulare il contratto definitivo dinanzi al Notaio, condotta per la quale certamente non può essere chiamato a rispondere l'agente immobiliare che ha semplicemente messo in contatto tra loro le parti. Né risulta condivisibile l'asserzione per cui la legittimazione passiva della convenuta sussisterebbe in quanto la proposta di acquisto è stata firmata anche dal legale rappresentante della convenuta,
comparendo la sua sottoscrizione nel riquadro riservato al Controparte_2
“mediatore” e non in quello del venditore, elemento che rende ancor più chiaro quale sia stato il ruolo svolto dalla convenuta nella trattativa de quo.
In definitiva, l'unico rapporto che lega le parti in lite è esclusivamente quello concretizzatosi nella mediazione immobiliare, sicché alcuna responsabilità precontrattuale potrà essere attribuita alla riguardo la trattativa CP_1 inerente alla compravendita dell'immobile, non essendone parte.
Ne consegue la declaratoria di carenza di legittimazione passiva dell'odierna convenuta.
D'altronde, anche a voler riqualificare la domanda, ritenendo che gli attori abbiano inteso dolersi dell'inadempimento da parte della degli CP_1 obblighi di informazione gravanti sul mediatore, dall'impianto probatorio non emerge alcun elemento che consenta di desumere che il mediatore abbia omesso di comunicare alle parti “le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (cfr. disposto dell'art. 1759 c.c.).
Gli attori lamentano infatti che la Società avrebbe omesso di riferire tempestivamente circa la volontà del venditore di non cedere l'immobile, ma non risulta in alcun modo dimostrato che tale volontà sia stata comunicata alla prima del momento in cui quest'ultima ha avvisato i della CP_1 Pt_1 necessità di rinviare l'incontro fissato per la stipula del rogito notarile.
Ad ogni modo, la domanda è rimasta del tutto sfornita di prova anche in ordine al quantum risarcitorio, essendosi gli attori limitati a chiedere il risarcimento della somma di € 20.000,00 a titolo di danno emergente e lucro cessante, senza tuttavia in alcun modo dimostrare quali danni avrebbero subìto in concreto ovvero quali guadagni attesi siano venuti meno in ragione della mancata conclusione del contratto oggetto della presente controversia.


2. Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate sulla base del petitum, applicando i parametri parametri minmi di cui allo scaglione compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00 di cui al D.M. n. 55/14 e s.m.i., tenuto conto della non complessità delle materie trattate e dell'effettiva attività processuale svolta.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 11843/2020 del
R.G.A.C., avente ad oggetto ALTRE IPOTESI DI RESPONSABILITÀ
EXTRACONTRATTUALE NON RICOMPRESE NELLE ALTRE MAT, pendente tra
, ed Parte_1 Parte_2 Controparte_1
ogni contraria istanza disattesa così provvede:
[...]

1. dichiara la carenza di legittimazione passiva della
[...]
e, per l'effetto, rigetta la domanda attorea;
Controparte_1

2. condanna e al pagamento, Parte_1 Parte_2
in favore della delle Controparte_1 spese di lite, che si liquidano in € 2.540,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari.
Così deciso in Aversa, il 08/01/2025
Il Giudice
Dott. Luigi Aprea 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
+1 C. 1 Parte_1 Controparte_1
N R.G. 1 DO UI EA
+1 C. 2 Parte_1 Controparte_1
N R.G. 1 DO UI EA
+1 C. EFFETTO 3 Parte_1 Controparte_1
N R.G. 11843/20 - DO UI EA
+1 C.
Parte_1 Controparte_4
N R.G. 1 DO UI EA
+1 C. 5 Parte_1 Controparte_1
N R.G. 1 DO UI EA
+1 C. 6 Parte_1 Controparte_1
N R.G. 1 DO UI EA
+1 C. 7 Parte_1 Controparte_1
N R.G. 1 DO UI EA
+1 C. 8 Parte_1 CP_1 Controparte_1
N R.G. 1 DO UI EA