N. R.G. 166/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa TE RI, ha pronunciato ex artt. 281 duodecies e 281 sexies comma III c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 166/2024 promossa da: Part CONDOMINIO VIA MONTEVERDI 7 MONZA (C.F.: ) e per esso P.IVA_1
l'amministratore pro tempore (P.IVA con sede in Controparte_1 P.IVA_2
20900 Monza, via Martiri di Belfiore 2 - doc. A.1), in persona del legale rappresentate CP_1
(C.F. , nato ad [...], BA, il 22 marzo 1984), rappresentato e C.F._1 difeso, giusta delibera condominiale del 19 giugno 2023 (doc. A.2) e successiva procura speciale alle liti dagli Avvocati Paolo Paparelli (C.F.: ) e Andrea Pietro Longoni (C.F.: C.F._2
, elettivamente domiciliati presso lo studio degli anzidetti professionisti sito in C.F._3
20124 Milano, via Lodovico Settala, n. 52;
RICORRENTE
P.IVA: , C.F.: ), con sede Controparte_2 P.IVA_3 P.IVA_4 legale in Monza, via Donizetti, n. 46, in persona del legale rappresentante sig. Controparte_3
(C.F.: ), nato a [...] il [...] e residente in [...]
Donizetti n. 59, rappresentata, difesa ed assistita dall'Avvocato Giuseppe Maio (C.F. C.F._5
) e presso il suo Studio elettivamente domiciliata in (20091) Bresso (MI), V. Vittorio Veneto, 107,
[...] giusta procura generale alle liti del 28/07/2015.
CONVENUTA
OGGETTO:
Appalto ed ingiustificato arricchimento
CONCLUSIONI:
Le parti hanno concluso come da fogli di p.c. depositati per l'udienza del 12 novembre 2025, che di seguito si ritrascrivono, con la sola eccezione delle richieste istruttorie.
Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice, contrariis rejectis, 1. nel merito, per le ragioni tutte di cui in atti:
a. accertare e dichiarare l'inadempimento della società P.IVA: C.F. e Controparte_2 P.IVA_3
n. iscr. R.I.: , corrente in Monza, via Donizetti, n. 46, i.p.l.r.p.t. sig. - C.F.: P.IVA_4 Controparte_3
nato a [...] il [...] e residente in [...]) C.F._4 al contratto di appalto stipulato - quale appaltatrice - in data 30 dicembre 2014 con il committente Condominio di via Monteverdi 7 di Monza;

b. conseguentemente, accertare e dichiarare: (i) che nulla il Condominio deve alla predetta Controparte_2 in forza del Contratto d'appalto; e inoltre (ii) che è anzi tenuta a corrispondere al Controparte_2
a titolo di risarcimento, penali e maggiori esborsi, l'importo di € 75.671,89 Controparte_4
(di cui € 59.578,00 relativi alle lavorazioni d'appalto, come da conclusioni dell'elaborato peritale reso nel procedimento R.G.N. 50/2022 Tribunale di Monza, e € 16.093,89 per successivi esborsi e spese sostenute dal ricorrente in relazione all'anzidetto procedimento R.G.N. 50/2022 Tribunale di Monza) ovvero la diversa, maggiore o minore, somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio;

c. quindi, rigettare le domande, istanze e conclusioni ex adverso formulate e rassegnate, incluse la domanda riconvenzionale, la domanda di riduzione della penale contrattuale ex art. 1384 c.c., la domanda ex art. 2041, c.c., in quanto infondate in fatto e in diritto;

d. quindi, condannare al pagamento di € 75.671,89 (ovvero della diversa, maggiore o Controparte_2 minore, somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio) in favore del;
Controparte_4


2. in via istruttoria[…];


3. in ogni caso, con vittoria di competenze professionali e spese di lite ex DM n. 55/2014 ess.mm.ii. relative al presente procedimento di merito ed anche al già esperito procedimento ex art. 696 bis, c.p.c. R.G. n. 50/2022 Tribunale di Monza.
Per parte convenuta:
“Previa ogni più opportuna declaratoria del caso,


1. Disporre il mutamento al rito ordinario, in quanto non vi sono i presupposti per il rito semplificato ex art. 281 decies cpc, atteso che i fatti sono controversi, la domanda NON è fondata su prova documentale, NE' di pronta soluzione e richiede, all'opposto, un'istruzione complessa, adottando ogni opportuno provvedimento susseguente;

IN VIA PRELIMINARE


2. Previe le più opportune declaratorie del caso e riportato anche in via preliminare quanto richiesto in via pregiudiziale,


3. Accertare e dichiarare che la perizia resa nella procedura ex art. 696bis cpc di cui in atti, a firma dell'ivi nominato CTU Ing. , risulta incompleta, inesatta ed erronea in punto individuazione creditore e poste creditorie nonchè per Per_1 quanto in narrativa esposto, procedendo per l'effetto ad ogni più opportuna declaratoria anche di invalidità, rigetto, nullità ed alla conseguente nomina di un nuovo perito, al quale affidare la soluzione di tutto o di parte dei quesiti originariamente Per delegati al perito Ing. , nella misura e secondo quanto in atti argomentato e per i motivi ivi esposti;



4. Accertare e dichiarare per quanto esposto in narrativa che e, per quanto di ragione, Controparte_2 all'epoca dei fatti, l'incorporata ha realizzato alla regola dell'arte tutte le opere previste Controparte_5 contrattualmente nonché tutte le opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti), il tutto come dettagliato in atti, determinando altresì la congruità dei costi esposti in rapporto a quanto realizzato ed ai valori unitari;



5. Accertare e dichiarare altresì che tutte le opere contrattuali ed extracontrattuali /varianti stesse, per come dettagliate e riepilogate in atti, sono esenti da vizi e difetti e sono realizzate tempestivamente e secondo canoni e criteri di buona e corretta esecuzione;

2

6. Accertare e dichiarare la correttezza, congruità e legittimità delle somme reclamate da a Controparte_2 margine del consuntivo di cui al doc. 4d fascic. (DOC. B) e, segnatamente, per l'importo di residui complessivi Pt_2 ulteriori € 549.706,77 oltre iva, come in narrativa esposto;



7. Accertare e dichiarare il grave e colpevole inadempimento avversario alle obbligazioni contrattuali per il mancato pagamento in favore di della somma di residui complessivi ulteriori € 549.706,77 oltre iva Controparte_2 di legge ovvero quella diversa somma accertanda in corso di causa, a titolo di saldo di tutte le opere realizzate dalla deducente nonchè delle opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti).
NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE


8. Accertato e dichiarato quanto in via preliminare e/o pregiudiziale, indicato sub punti 1) - 7), da intendersi anche qui fedelmente richiamati, sempre previe le più opportune declaratorie del caso,


9. Respingere e rigettare ogni doglianza, contestazione, argomentazione, eccezione, domanda e ricorso avversi.
IN VIA RICONVENZIONALE
10. Accertato e dichiarato nuovamente, ove occorra, quanto in via preliminare e/o pregiudiziale e/o principale già disposto, sempre previe le più opportune declaratorie del caso,
11. Dichiarare tenuto e CONDANNARE il in persona del suo amministratore Controparte_4 condominiale pro tempore, al pagamento in favore di della somma di residui complessivi € Controparte_2
549.706,77 oltre iva di legge, in adempimento degli accordi contrattuali di cui è causa ed in relazione alle opere, contrattuali ed extra contrattuali, realizzate da favore del Condominio ricorrente e di cui è causa, ovvero quella diversa somma CP_2 accertanda in corso di causa, a titolo di saldo di tutte le opere realizzate dalle deducenti nonchè delle opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti), il tutto come dettagliato in atti, come emergenti a seguito dell'espletata attività istruttoria, oltre agli interessi moratori ed alla rivalutazione monetaria, nonché,
IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA E SUSSIDIARIA
12. In denegata ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni rassegnate in principalità, accertato e dichiarato in ogni caso quanto richiesto in via preliminare e/o pregiudiziale, previe sempre e comunque le più opportune declaratorie del caso ed in via sussidiaria:
13. Accertare e dichiarare per quanto esposto in narrativa l'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 cod. civ. del CP_4 ricorrente in ragione della realizzazione alla regola dell'arte da parte delle resistenti di tutte le opere realizzate dalle deducenti nonchè delle opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti), così come in narrativa ed in atti quantificate ed identificate per tale effetto,
14. Dichiarare tenuto e CONDANNARE ai sensi dell'art. 2041 cod. civ. il in Controparte_4 persona del suo amministratore condominiale pro tempore, al pagamento in favore della società Controparte_2
[.. di residui complessivi ulteriori € 549.706,77 oltre iva di legge, ovvero quella diversa somma accertanda in corso di causa, a titolo di saldo di tutte le opere realizzate dalle deducenti nonchè delle opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti), il tutto come dettagliato in atti, come emergenti a seguito dell'espletata attività istruttoria, oltre agli interessi moratori ed alla rivalutazione monetaria.
IN OGNI CASO
15. Respingere e rigettare ogni domanda, conclusione ed eccezione avversaria e per l'effetto,
16. Mandare assolta da qualsivoglia avversa richiesta svolgenda da controparte. Controparte_2
3 17. Con vittoria di spese, compensi professionali, nonché di spese successive ed occorrende relative al giudizio per ATP 696bis cpc nonché alla presente fase di merito.
IN VIA ISTRUTTORIA […]”.
Ragioni di fatto e diritto della decisione


1. I fatti e il procedimento ex art. 696 bis c.p.c.
Con contratto d'appalto stipulato in data 30 dicembre 2014 il CP_4 Controparte_4 affidava a i lavori di ristrutturazione generali delle parti comuni Controparte_2 dell'immobile, in particolare le facciate, l'area giardino e cortilizia, l'area box, comprensiva del rifacimento delle pavimentazioni, delle recinzioni e delle pavimentazioni esterne (doc. 2 ricorrente), dettagliatamente riepilogati nell'allegato 2.A. al contratto, per il corrispettivo a corpo di €272.255,00 (oltre IVA ed inclusi oneri per la sicurezza). L'appaltatore si impegnava altresì alla realizzazione di tutte le opere necessarie – ritenendole compensate nel prezzo dell'appalto anche se non espressamente indicate – per consegnare l'opera completa in ogni sua parte e funzionale allo scopo manutentivo. Il corrispettivo veniva definito fisso ed invariabile, inclusi gli oneri revisionali maturabili durante l'esecuzione delle opere, salvo il disposto dell'art. 1664 c.c.
Il contratto era sottoscritto anche da parte direttamente interessata all'accordo, Controparte_5 CP_ poi incorporata in (doc. B ricorrente). Contr Infatti, con separato ma collegato preliminare di compravendita (cfr. punto 5 premesse appalto), prometteva di acquistare dal Condominio, che si impegnava a cedere, il diritto di proprietà del sottotetto Contr e a far acquistare sempre a previa rinuncia da parte di una Condomina titolare esclusiva, il diritto di superficie dell'area cortilizia da destinare ad isola ecologica. CP_ La cessione del diritto di proprietà e di uso era convenuta nell'interesse di in quanto, in ragione del Contr CP_ collegamento societario avrebbe realizzato per conto di quest'ultima, ulteriori quattro unità abitative nel sottotetto, da rivendere sul mercato. Veniva infatti allegato al contratto un progetto di massima, già sottoposto al Condominio (docc. 8, situazione del sottotetto prima dei lavori, e 9, progetto di recupero con previsione di sopralzo, si veda la presenza di scala interna, allegati dal ricorrente). In cambio il valore del sottotetto convenuto in € 150.000 oltre iva sarebbe stato detratto dal corrispettivo dovuto per i lavori di ristrutturazione oggetto dell'appalto.
Tornando all'esame delle clausole principali del contratto d'appalto, all'art. 1 comma 8 il Condominio autorizzava l'appaltatore e a richiedere alle autorità competenti i titoli edilizi necessari per la CP_5 realizzazione delle quattro unità abitative, dichiarava di avere la disponibilità del bene oggetto dell'intervento e di metterlo a disposizione dell'appaltatore ai fini di cui al presente contratto (art. 2 comma 2). L'appaltatore dichiarava e garantiva di “essere a conoscenza dello stato attuale del bene, di aver esaminato la documentazione tecnico-amministrativa allegata al presente contratto, di avere tutte le capacità tecnico organizzative ed economico-finanziarie necessarie per eseguire i lavori nel rispetto della vigente legislazione e della regolamentazione anche di natura tecnica riguardanti il settore, con gestione a proprio rischio.”
Quanto alle modalità di pagamento del corrispettivo, il contratto prevedeva appunto che la somma di € 150.000,00 (oltre IVA) doveva essere corrisposta a mezzo della cessione del sottotetto dello stabile, da destinare alla costruzione delle quattro nuove unità abitative da commercializzare, e quanto ai residui € 122.255,00 (oltre IVA), mediante il versamento di n. 10 rate bimestrali consecutive di € 10.187,91 (oltre
4 IVA) ciascuna con decorrenza al trentesimo giorno dall'emissione del SAL (in contraddittorio tra le parti) relativo all'esecuzione del 50% dei lavori contrattualmente previsti e mediante il versamento delle ultime n. 2 rate bimestrali dello stesso importo, da trattenere a titolo di garanzia, con pagamento rispettivamente la rata n. 1 a 6 mesi dal collaudo e la rata n. 2 a 6 mesi successivi, con decorrenze dal trentesimo giorno dalla fine dei lavori e dal relativo verbale di collaudo favorevole (cfr. art.

4.4 del contratto, doc. 2 ricorrente).
Il contratto prevedeva la facoltà del Condominio di sospendere i pagamenti nel caso in cui l'esecuzione dei lavori subisse “una sospensione non determinata da eventi imprevedibili ed incolpevoli”, comunque “fino alla ripresa dell'esecuzione” dei lavori stessi (cfr. art.

4.6 del contratto, doc. 2).
Il termine dei lavori era individuato “entro 210 giorni lavorativi dalla data di inizio degli stessi. [...] Sono esclusi dal computo dei giorni lavorativi il periodo di sospensione per ferie estive (dall'1 agosto al 31 agosto compresi), oltre i giorni inerenti a proroghe e/o sospensioni dei lavori concordati dalle Parti, ovvero ad altri impedimenti per cause di forza maggiore”.
Era contrattualmente prevista una penale di €100,00 per ogni giorno di ritardo imputabile all'appaltatore.
Inoltre il contratto prevedeva dettagliatamente le modalità di verifica finale delle opere, con espressa previsione che, in mancanza di adeguamento dell'impresa alle richieste di ripristino formulate dalla D.L. nel termine a ciò concesso, decorso l'ulteriore ultimo termine perentorio concesso con lettera raccomandata, sarebbe stato in facoltà delle parti far eseguire direttamente tali interventi addebitandone i costi all'appaltatore.
La fase esecutiva si dipanava come segue.
Nel marzo 2015 Il sottotetto e la porzione di diritto d'uso dell'area cortilizia, già di titolarità esclusiva di Contr una condomina, venivano trasferiti alla al valore di € 150.000 oltre iva (doc. 4 ricorrente).
In data 6 marzo 2017 avevano inizio i lavori (cfr. doc. 3 ricorrente, data di inizio lavori risultante dal giornale dei lavori e dalla notifica preliminare ex art .99 D.Lgs 81/2008).
Come rilevato dal c.t.u., era necessario prima procedere con i lavori strutturali per la realizzazione del sopralzo, necessario al recupero del sottotetto, poiché logicamente antecedenti alle lavorazioni sulle facciate. Il c.t.u. ha altresì rilevato che i lavori strutturali si protraevano per circa dieci mesi, ossia sino alla fine del mese di gennaio 2018 (p. 43 doc. C ricorrente). L'esame delle pratiche edilizie depositate e soprattutto la relativa datazione conferma che lo svolgimento di una parte consistente delle lavorazioni necessarie al sopralzo era avvenuta in tale arco di tempo¹. Tale circostanza comunque non risulta essere stata specificamente contestata dalle parti nel presente giudizio. CP_ In data 9 maggio 2018 l'amministratore del Condominio e avevano poi concordato: - l'addebito al Condominio nella misura di € 102.805,38 oltre iva dei costi di esecuzione dei lavori di adeguamento sismico “per il sopralzo” (per i quali l'impresa si impegnava ad emettere fattura unica per l'integrale importo dei lavori) al fine di consentire ai condomini di portare in detrazione, pro quota, la relativa spesa nei limiti massimi previsti dalla legge;

CP_
- l'esecuzione di opere extra, descritte nell'allegata offerta economica (non prodotta da ma oggetto di riconoscimento da parte del Condominio nella diffida del 13.09.2019- doc. 9 ricorrente-
, non contestata sul punto), comprensive del rifacimento del cappotto nella facciata lato sud, e valorizzate in € 93.834 oltre iva. Quanto ai termini di pagamento, le parti concordavano la cessione del credito d'imposta per lavori condominiali 2018 in favore dell'appaltatrice da parte di ciascun condomino, nella misura del 75% ciascuno, ed il pagamento, a saldo e stralcio tanto della parte residua dei lavori di adeguamento quanto delle varianti e aggiunte, della somma di € 54.758,40 oltre iva, da corrispondersi in due o tre rate entro il 31.12.2018 (doc 16 ricorrente).
Nel corso della assemblea condominiale del 23 maggio 2018 (doc. 16 ricorrente), alla presenza del CP_ Direttore Lavori e di delegato di l'assemblea aveva ratificato l'accordo, riconoscendo peraltro la debenza di altre opere extra (v. infra), e autorizzato le seguenti varianti al capitolato:

1. Lo spostamento del contatore del gas e l'interramento della conduttura del gas della centrale termica, comprensiva di allargamento della nicchia di collocamento dei contatori privati;

2. Modifica dell'aspetto delle facciate con una campionatura di colori da sottoporre al;
CP_4

3. Spostamento delle grate poste su finestre e balconi a filo del cappotto;
CP
4. Coibentazione del soffitto del garage di proprietà esclusiva, “a carico esclusivo di;


5. Modifica dell'essenza della pavimentazione dei balconi (marmo serizzo) e delle piastrelle;

6. Sostituzione del marmo delle soglie, per renderlo uniforme a quello del contorno dei balconi e parziale rifacimento dei marmi dei davanzali, con aggiunta di marmo serizzo nuovo in giuntura a quello originario;

7. Quanto alla pavimentazione del cortile e alle modifiche alle linee fognarie il Condominio si rimetteva alle prescrizioni imposte dal Comune, da vagliare a cura del D.L., in ordine alla tipologia di materiale da utilizzare, con l'espressa previsione che ciò sarebbe rimasto totalmente a carico di CP_

8. Predisposizione di quattro o cinque punti luce nel cortile, da individuarsi d'accordo tra la D.L. e l'appaltatrice;

9. Sull'autoclave si prevede la posa di nuovi montanti d'acqua;
10. Al fine di consentire lo spostamento dei contatori, l'esecuzione delle nuove linee di fognatura e il ripristino dei muretti della recinzione e la sostituzione della recinzione già prevista, si prevede l'abbattimento del pino posto tra Via RO e CP_4
Per tali varianti le parti avevano convenuto il pagamento di € 3.400 più iva, da rivedersi a consuntivo finale. Nella stessa delibera l'assemblea si accordava in ordine al compenso previsto per i “lavori antisisimici” (punto 2) e per altre opere extra contratto, compreso il completamento del cappotto sulla facciata sud (punto 3), oggetto di precedente assemblea non agli atti, e precisava quanto ai termini di pagamento:
6 Nel doc. 9 allegato dal Condominio, si è detto, vi è il riconoscimento di quali fossero le opere-extra concordate il 23 maggio 2018:
Il relativo documento contiene altresì un richiamo ai lavori oggetto di autorizzazione nella delibera precedente al 30.9.2017 e nella delibera del 30.9.2017, che risultano valorizzati in € 5.427,50 nella delibera del 23 maggio 2018 e che invece nella diffida vengono ridotti ad € 4.850 più iva. In proposito non risulta alcuna richiesta di pagamento nel consuntivo perciò la somma verrà ritenuta dovuta nella misura oggetto di riconoscimento di debito, perché successivo alla materiale esecuzione delle lavorazioni.
7 Quanto all'esecuzione delle opere extra (si veda il punto f) dell'elenco che segue), risulta, poi, dall'accesso agli atti eseguito dal c.t.u., che solamente in data 26 luglio 2019 con scia n. 480/2019 veniva presentata la pratica per le modifiche da apportare al Permesso di Costruire 241/2016 del 06.07.2016 per le seguenti opere:
a) realizzazione di rampa per accedere al vano ascensore dal cortile;
b) creazione di quattro posti auto scoperti;
c) adeguamento reti acque bianche e nere;
d) realizzazione nuovo locale per autoclave e) individuazione di area per deposito rifiuti f) modifica alla recinzione su Via RO.

In data 20/08/2019 prot.148126 l'ufficio tecnico del Comune di Monza emanava ordinanza di sospensione rilevando numerose lacune documentali e criticità amministrative (la decisione di procedere con scia nonostante la nuova costruzione dell'area autoclave) e progettuali. L'ordinanza prevedeva di sospendere l'esecuzione delle opere previste dalla SCIA n. 480/2019 del 26/07/2019 e di rimuovere gli eventuali effetti arrecati per i motivi citati. L'atto in questione comportava l'archiviazione della SCIA 480/2019. A seguito dell'ordinanza non risulta che il progettista Arch. abbia presentato CP_7 alcuna integrazione volta a sanare le criticità individuate.
Come si rammenterà nel prosieguo, da tale omissione deriva la totale abusività quantomeno del locale autoclave, realizzato, per modifica concordata tra le parti, non più nel seminterrato bensì nel cortile condominiale, senza rispetto delle distanze legali (cfr. pag. 36-37 relazione c.t.u.).
Con riguardo all'esecuzione delle opere extra (si veda il punto b) ed il punto d) dell'elenco che segue), nel CP_ luglio del 2019 aveva depositato la Segnalazione Certificata Inizio Attività n. 482/2019 del 26/07/2019 per modifiche esterne:
a) posizione, numero, dimensioni dei lucernari da realizzare sulla copertura;
b) scelta cromatica delle facciate;
c) posizione dell'ascensore: d) cappotto esterno all'intero edificio.
In data 20/08/2019 prot. 148121 l'ufficio tecnico del Comune di Monza emanava, ancora una volta, ordinanza di sospensione per carenze formali, documentali e progettuali, poi sanata con il deposito di ulteriore documentazione².
Ciò premesso, il Condominio, ha più volte eccepito, ante causam, il ritardo imputabile nella conclusione dei lavori, la mancata condivisione della documentazione tecnica relativa all'avanzamento dei lavori e, poi, consegna delle certificazioni relative all'esecuzione di impianti e nuove opere. Per tali ragioni, in assenza di una risposta ritenuta soddisfacente, ha sospeso il pagamento delle fatture, tanto dei lavori da capitolato quanto degli ulteriori lavori deliberati (doc. 5, comunicazione dell'amministratore del luglio ² A conclusione dell'iter amministrativo, risulta che la fine dei lavori di cui al permesso di costruire 241/2016 veniva consegnata il giorno 09/11/2019, il deposito della relazione struttura ultimata, oltre alla dichiarazione di fine lavori strutturali, avveniva in data 29/11/2019 prot. 210085 da parte dell'ing. nella sua qualità di D.L. delle opere strutturali, unitamente Controparte_8 al certificato di collaudo statico protocollato in pari data. 8 2018, seguita da delibera del 13 aprile 2019 ove il Condominio precisava di avere sospeso i pagamenti dal 20 febbraio 2019 – data della diffida di cui al doc.

7 - e deliberava di pagare le lavorazioni entro la fine del mese di maggio, a condizione del completamento dei lavori a stretto giro – cfr. punt0 7 e delibera 1 della delibera 13.4.2019 -, e doc. 9 costituzione in mora del 13.9.2019)³.
CP_ dal canto suo ha contestato l'imputabilità del ritardo, in ragione della deliberazione ed esecuzione delle opere extra, della complessità generale dell'operazione di “appalto misto lavori e opera privata”, di sopravvenienze non prevedibili, afferenti la posa dei tratti interrati degli impianti a gas (necessità di abbattimento di alberi, previa relativa approvazione amministrativa, al fine di procedere alla posa dei tratti CP_ interrati delle tubature e poi all'ultimazione del cappotto). Si veda la lettera di inclusa nell'allegato 5.
Il Condominio ha altresì eccepito vizi e difetti in alcune delle lavorazioni eseguite, oltre alla mancata esecuzione di alcune opere (cfr. doc. 6-7-8-9-10-11 ricorrente), come risulta dal verbale di collaudo provvisorio, svolto alla presenza di tecnico delegato dell'appaltatrice. ha dunque contestato il verbale di collaudo provvisorio dopo la ricezione del collaudo Parte_3 definitivo e comunicava il proprio consuntivo dei lavori, preannunciando la richiesta di pagamento della somma di € 549.706,77, per tutte le opere da capitolato, extra capitolato e da adeguamento sismico (doc. 13 ricorrente). CP_ Nonostante la contestazione ricevuta dal Condominio Successivamente, ha trasmesso la fattura n. 200 del 2020 (doc. 14) per l'importo di € 249.028,31, con causale “esecuzione lavori di ristrutturazione consuntivo CP_ realizzazione rinforzi strutturali”. tuttavia, nel consuntivo si afferma creditrice di importi maggiori. Infatti indica un importo da fatturare di € 387.068,75. Nell'indicare il residuo da fatturare, tuttavia, anziché detrarre dal complessivo importo di € 727.788,31 (ottenuto dalla somma del consuntivo dei lavori di ristrutturazione da capitolato oltre opere extra) gli importi già fatturati di € 91.691,25 per acconti, l'importo di € 150.000 per vendita del sottotetto e l'importo di € 249.028,31 per adeguamento sismico, così ottenendosi il residuo da fatturare di € 237,068,75 , indica come da fatturare la cifra di € 250.705,11. È evidente l'errore derivante dalla valutazione del sottotetto in € 136.363,64, contrariamente a quanto convenuto in contratto e in sede di rogito.
Il ha dunque contestato il credito, in quanto determinato senza considerare le opere CP_4 necessarie al ripristino dei difetti, rilevati nel collaudo definitivo, ed il danno derivante dal ritardo nella consegna delle opere, predeterminato dalle parti con la clausola penale. Inoltre contestava errori di calcolo nella determinazione dell' “importo da liquidare” (perché in tesi contenente due volte l'addebito del saldo di cui alla fattura 200/2020) e nella decurtazione del valore del sottotetto, in difformità al valore da rogito, oltre all'addebito di:
- lavorazioni non svolte o non concluse;

- duplicazioni di voci;

- lavorazioni difformi da quanto autorizzato;
CP_
- lavorazioni afferenti opere private ovvero eseguite nell'esclusivo interesse di o MCC.
CP Cont ³ Il Condominio aveva infatti eseguito il pagamento di tre fatture emesse da e sino a novembre 2018 per acconto lavori di ristrutturazione generale da capitolato per complessivi € 91.691,25 (cfr. doc. 4 e D). 9 Ha contestato inoltre la violazione della scrittura privata del 9 maggio 2018, atteso che veniva richiesto l'intero valore dei lavori di adeguamento sismico e delle opere extra, mentre ne era stato convenuto lo sconto.
Pertanto, il Condominio, allegando di essere creditore del risarcimento del danno da ritardo nell'ultimazione dei lavori (cfr. penale prevista all'art. 9.6) e delle somme necessarie all'esecuzione a regola d'arte delle lavorazioni non esattamente adempiute ovvero omesse, in misura maggiore rispetto ai corrispettivi pretesi da controparte, ha introdotto procedimento ex art. 696 bis c.p.c., con la domanda di accertare lo stato dei lavori, eventuali difformità rispetto al contratto e al capitolato e determinare i rispettivi crediti risarcitori e da adempimento del contratto (“oltre al “valore delle concessioni” operate in favore dell'appaltatrice, e alla richiesta di accertamento della documentazione necessaria -progetti e permessi- all'amministrazione condominiale in caso di accertamenti della P.A).
Nel procedimento si è costituita deducendo anzitutto che i lavori sarebbero in realtà iniziati Parte_3 il 4 aprile 2017 e che, pertanto, il termine sarebbe coinciso con il 25 febbraio 2018. CP_ CP_ in particolare ha dedotto che l'oggetto del rapporto negoziale che lega e il Controparte_5
è complesso e fondamentalmente correlato alla ristrutturazione Controparte_4 prevalente di parte dell'involucro edilizio e alla contestuale realizzazione di un sopralzo e recupero del sottotetto, la cui proprietà ha costituito il parziale compenso dell'attività di ristrutturazione. Il complesso legame contrattuale “ha portato alla formazione di tre nuove unità immobiliari (una addirittura prevedendo la ristrutturazione e l'annessione della stessa a parte del recupero del sottotetto) e la riqualificazione complessiva del CP_4 generando un importante vantaggio da parte dei condomini anche in relazione ad opere che non sono state in alcun modo riconosciute (ad esempio la realizzazione dell'impianto elevatore e del relativo vano corsa in acciaio)”. Pertanto, allega CP_
“l'esecuzione dei lavori era correlata alla realizzazione dell'opera privata (recupero del sottotetto) e degli adeguamenti correlati”. Inoltre “ad incrementare la difficoltà realizzativa dell'opera vi sono state molteplici varianti realizzative (sulle quali si veda appresso e nella documentazione sub nn. 7Bis e segg.) il cui importo supera di gran lunga il 50% dell'importo contrattuale originario, implicando quindi ed altresì uno stravolgimento delle tempistiche contrattuali.”
Si precisa che i documenti da 7 a 9 sono costituiti in realtà da molteplici allegati e sono stati riversati nel fascicolo senza alcun allegazione specifica. Essi costituiscono in larga misura atti del procedimento amministrativo relativo ai lavori di sopralzo e recupero del sottotetto.
Ha allegato dunque che le cause dell'allungamento dei lavori, in particolare da gennaio 2019, e della conseguente esigenza di ricalcolo degli importi dovuti, erano:

1. la complessità dell'iter relativo all'operazione di recupero del sottotetto ed esecuzione del sopralzo e la presenza di sospensioni concordate tacite;

2. la decisione condominiale (verbale assembleare del 23 maggio 2018) di apportare modifiche sostanziali al progetto;

3. l'altrui inadempimento al pagamento della fattura emessa da
[...] di € 102.805,38 in data 14.12.2018, avente ad oggetto l'adeguamento sismico dello stabile. In CP_5 particolare l'inadempimento all'obbligo di pagamento avrebbe giustificato, ai sensi dell'art.

9.6 del contratto, l'allungamento dei termini di completamento dei lavori.
Ha prodotto il certificato statico di collaudo del recupero del sottotetto a fini abitativi e certificato di agibilità e taluni degli atti presentati al Comune di Monza nei procedimenti amministrativi autorizzatori, riservandosi di esibire l'ulteriore documentazione tecnica al ctu.
Ha precisato, dunque, il proprio credito residuo in € 549.706,77, senza replicare puntualmente alle contestazioni del Condominio in termini di esecuzione a regola d'arte delle lavorazioni, mancata
10 esecuzione di talune lavorazioni, mancanza di accordo su altre lavorazioni e, in generale, errori di calcolo e inesattezze numeriche.
In sede di a.t.p. veniva conferito incarico all'Ing. sul seguente quesito peritale: “letti gli atti Persona_2 ed i documenti prodotti dalle parti, espletato ogni ulteriore accertamento e ogni altra indagine ritenuta utile, in limine avvalendosi se del caso qui già autorizzato, ad avvalersi di ausiliario in più ancora specifico settore di competenza, sottoponendo alle parti una soluzione conciliativa prima della trasmissione della bozza della relazione ai procuratori delle parti:
-descriva lo stato dei luoghi allegando anche produzione fotografica degli stessi;

- verifichi l'attuale stato dei lavori svolti dalle società resistenti presso il Condominio in esecuzione in virtù del contratto d'appalto 30/12/2014 accertando la conformità degli stessi ai progetti comunali approvati, alle prescrizioni normative ed alle indicazioni contrattuali e di capitolato;

- accerti l'esistenza o meno di opere mancanti, ovvero difformi rispetto al capitolato lavori, allegato al citato contratto d'appalto e sue successive integrazioni/ modificazioni e/o, comunque, rispetto agli accordi di cui risulta prova e/o pacificamente poi intercorsi tra le parti;

- indichi, in caso affermativo, quali le opere rimaste ineseguite quantificandone il costo di quelle necessarie al completamento delle lavorazioni stesse, la loro tipologia e natura in più riferendo sulla loro durata;

- provveda, infine, a calcolare - in virtù del citato contratto d'appalto - l'eventuale dovuto dal Condominio alle società resistenti e viceversa, computando le penali dovute in ragione della parziale e/o inesatta e/o mancata esecuzione dello stesso contratto, ivi inclusi la penale, contrattualmente prevista, per il ritardo nell'esecuzione delle opere in questione ed il controvalore delle concessioni operate in favore delle resistenti;

-accerti l'esistenza dei progetti asseverati e dei permessi rilasciati dagli Uffici Tecnici competenti per le opere oggetto del contratto d'appalto;
-valuti i maggiori costi relativi all'adeguamento sismico eseguito dalla resistente e l'entità di dette opere sull'andamento e durata delle opere;

-valuti a consuntivo gli oneri della sicurezza per l'intera durata dell'opera comprensivi di maggiori tempi per le opere extra, le opere correlate alla realizzazione del sopralzo e alla tutela del sottostante condominio.”
A seguito del deposito della relazione finale, il Condominio ha instaurato il presente giudizio mediante rito semplificato chiedendo l'accertamento dell'inadempimento della società Controparte_2 al contratto di appalto e, per effetto degli inadempimenti contestati e ritenuti accertati in sede di
[...]
a.t.p., l'inesistenza del diritto al corrispettivo dedotto nel consuntivo. Ha altresì chiesto accertarsi e CP_ condannarsi al risarcimento del danno - per penale e maggiori esborsi conseguenti al ripristino - di € 75.671,89, di cui € 59.578,00 relativi alle lavorazioni d'appalto (come da conclusioni dell'elaborato peritale reso nel procedimento R.G.N. 50/2022 Tribunale di Monza) e € 16.093,89 per successivi esborsi e spese sostenute dal ricorrente in relazione all'anzidetto procedimento. CP_ si è costituita in giudizio tempestivamente, chiedendo disporsi il mutamento del rito e la rinnovazione della consulenza tecnica in quanto inesatta ed erronea e contestando la fondatezza della avversaria domanda. Ha dunque chiesto rigettarsi le avversarie domande previo accertamento dell'esatto e tempestivo adempimento, al contratto e alle varianti richieste dalla committenza, della congruità del corrispettivo richiesto a consuntivo in € 549.706,77, oltre iva, e dell'altrui grave inadempimento all'obbligo di pagamento della relativa somma. In ogni caso ha chiesto ridursi d'ufficio la penale perché 11 eccessivamente gravosa e in via riconvenzionale la condanna al pagamento della predetta somma in
“adempimento degli accordi contrattuali di cui è causa ed in relazione alle opere, contrattuali ed extra contrattuali, realizzate da favore del Condominio ricorrente e di cui è causa, ovvero quella diversa somma accertanda in corso di causa, a CP_2 titolo di saldo di tutte le opere realizzate dalle deducenti nonchè delle opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti),” oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria.
Ha infine domandato in via riconvenzionale subordinata e sussidiaria di accertarsi e dichiararsi l'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 cod. civ. del condominio ricorrente in ragione della realizzazione alla regola dell'arte di tutte le opere realizzate nonchè delle opere extra – contratto integrative ordinate dalla NZ (varianti), con conseguente condanna al pagamento della somma di € 549.706,77 oltre iva, interessi moratori e rivalutazione.


2. La natura documentale della presente causa, la sufficiente istruzione mediante acquisizione CP_ del fascicolo dell'a.t.p. e il conseguente rigetto delle istanze istruttorie avanzate da
Ritiene il Tribunale, come già sostenuto nell'ordinanza a verbale del 6 giugno 2024 resa dal precedente giudice assegnatario, che la natura documentale della controversia abbia giustificato il rigetto della richiesta pregiudiziale di mutamento del rito e delle richieste istruttorie di prova orale.
Oggetto di causa è, infatti, in prima battuta la domanda del Condominio di accertamento negativo del CP_ corrispettivo preteso da nel consuntivo, per omessa esecuzione di talune opere, errate duplicazioni, vizi o difetti di altre opere da capitolato specificamente contestate ovvero risultate viziate all'esito CP_ dell'accertamento tecnico preventivo e, dall'altro lato, del ritardo imputabile di nella consegna delle opere. Rispetto a tale domanda i documenti prodotti e la c.t.u., pur con i limiti di cui si dirà innanzi, forniscono ampio ed esaustivo riscontro.
CP_ In secondo luogo ha chiesto accertarsi il diritto al corrispettivo per opere da capitolato e per opere eseguite in difformità dal capitolato, dunque varianti, o per opere del tutto nuove, ovvero in via subordinata l'indennizzo per ingiustificato arricchimento. CP_ Proprio con riferimento alle domande di giova rammentare alcune coordinate ermeneutiche utili alla giustificazione della decisione in rito di rigetto delle istanze istruttorie di prova orale e di ordine di esibizione. Tali coordinate ermeneutiche, peraltro, saranno applicate anche alla decisione nel merito nei paragrafi che seguono.
Ebbene, in punto di varianti "Costituisce approdo di legittimità, ferma la constatazione che nel contratto di appalto il regime probatorio delle variazioni dell'opera muta a seconda che queste ultime siano dovute all'iniziativa dell'appaltatore o a quella del committente;
nel primo caso l'art. 1659 c.c. richiede che le modifiche siano autorizzate dal committente e che l'autorizzazione debba provarsi per iscritto, nel secondo, invece. l'art. 1661 c.c. consente, secondo i principi generali, all'appaltatore di provare con tutti i mezzi consentiti, ivi comprese le presunzioni, che le variazioni sono state richieste dal committente (Sez. 2, n. 19099, 19/2/2011, Rv. 619188; ma già Cass. nn. 208/2006, 7242/2001, 3040/1996, 7851/1994; Sez. 2, n. 14099, 23/5/2019)”. Su tale sintetica ricostruzione, il contratto concluso inter partes non apporta alcuna sensibile deroga, prevedendo soltanto alcune agevolazioni dal lato del committente ma al contempo delle cautele a tutela dell'interesse patrimoniale dell'appaltatore alla remunerazione delle opere differenti o ulteriori. Infatti all'art. 11.4 richiama la necessità di autorizzazione scritta della committenza ex art. 1659 per le variazioni (modifiche, aggiunte, soppressioni) proposte dall'appaltatore, ferma la previsione di un corrispettivo per le sole aggiunte e variazioni.
12 Da ciò deriva dunque che le soppressioni non daranno luogo alla debenza di alcun corrispettivo, come normalmente accade, dovendosi nel contratto a corpo detrarre dal complessivo compenso pattuito il solo valore delle opere non eseguite.
All'art. 2.4, con norma sostanzialmente conforme, prevede che le modifiche di particolari architettonici e di dettaglio richieste dal committente, che diano luogo ad aumento dei costi, avrebbero determinato la rinegoziazione in buona fede dell'importo contrattuale, o, in difetto, il richiamo ai prezzi della camera di commercio di Milano. L'art. 11.1, sempre in punto di varianti richieste dal committente, prevede a suo favore una tolleranza nella previsione del maggior corrispettivo dovuto per le variazioni richieste dalla committenza, ossia che non siano dovuti ulteriori compensi per le lavorazioni differenti che abbiano un valore contenuto nel limite dello 0,5% del valore a corpo (€ 1.361,27). L'art. 11.2 prescrive i criteri da seguire per la determinazione del corrispettivo e precisa che il calcolo dovrà tenere conto anche dei maggiori oneri per la sicurezza. In punto di tempistiche connesse ad eventuali varianti, l'art.

9.4 prevedeva che, in presenza di aumento sensibile dei tempi per tale ragione – superiore ai 5 giorni lavorativi – , le parti avrebbero convenuto per iscritto un termine aggiuntivo.
Tornando ai principi ermeneutici applicabili al caso di specie, la giurisprudenza ha previso che in caso di esecuzione di opere ulteriori, non costituenti modifiche di quelle originariamente pattuite, non viene in rilievo la disciplina codicistica delle varianti, dovendosi intendere stipulato un appalto nuovo ed autonomo (cfr. Cass. n.9767/2016: “In tema di appalto, le nuove opere richieste dal committente costituiscono varianti in corso d'opera ove, pur non comprese nel progetto originario, siano necessarie per l'esecuzione migliore ovvero a regola d'arte dell'appalto o, comunque, rientrino nel piano dell'opera stessa e, invece, sono lavori extracontrattuali se siano in possesso di una individualità distinta da quella dell'opera originaria pur ad essa connessi ovvero ne integrino una variazione quantitativa
o qualitativa oltre i limiti di legge, sicché, nel primo caso, l'appaltatore è, in linea di principio, obbligato ad eseguirle (nella specie, previo ordine scritto applicandosi, contrattualmente, l'art. 13 del capitolato generale delle opere pubbliche), mentre, nel secondo, le opere debbono costituire oggetto di un nuovo appalto”).
In punto di prova, tuttavia, nel caso di opere di manutenzione straordinarie appaltate da , CP_4 come nel caso di specie, tanto laddove si tratti di varianti o modifiche o nuove opere concordate, non si sfugge alla necessità di prova scritta dell'autorizzazione ovvero della richiesta del committente ovvero della ratifica. Stante la natura plurisoggettiva del soggetto committente, Condominio, e la natura delle lavorazioni, impattanti su parti comuni ex art. 1135 e 1136 c.c., è necessaria la previa o successiva ratifica dell'assemblea, la quale costituisce il fatto costitutivo della obbligazione di pagamento del corrispettivo (cfr. Cassazione civile sez. VI, 10/09/2020, n.18793; Cassazione civile sez. VI, 17/08/2017, n.20136).
Peraltro, il principio dell'apparenza non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (cfr. Cass. Sez. 2, 07/05/1987, n. 4232). Nè il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135 c.c., u.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato. Tutti gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016,
13 n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all'intervento complessivamente approvato.
Pertanto o l'autorizzazione o l'accordo sono provati per iscritto ovvero, in questo specifico ambito, vi è solo il rimedio dell'ingiustificato arricchimento.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che spetta, in caso di prestazione di facere eseguita sulla base di contratto nullo, altrimenti viziato o del tutto assente, l'ingiustificato arricchimento, purchè sia fornita prova dell'impoverimento e dell'esecuzione di un'opera idonea ad aumentare il valore del patrimonio del beneficiario, nella buona fede dell' impoverito e con la sostanziale acquiescenza dell'arricchito stesso, non essendo indennizzabile l'arricchimento imposto (Cass. ord. Sez. 2 , n. 21138 del 29/07/2024, sent. Sez. 1 , n. 11446 del 10/05/2017).
In via generale, va ribadito che: a) l'azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell'altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicché non è dato invocare la mancanza o l'ingiustizia della causa qualora l'arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalità o dell'adempimento di un'obbligazione naturale;
b)la nozione di arricchimento di cui all'art. 2041 c.c., va intesa, indifferentemente, sia in senso qualitativo che in senso quantitativo e può consistere tanto in un incremento patrimoniale, quanto in un risparmio di spesa e, più in generale, in una mancata perdita economica;
correlativamente il depauperamento può consistere tanto in erogazioni di un'entità pecuniaria, quanto in attività o prestazioni di cui si avvantaggia l'arricchito; c) l'indennizzo, previsto dall'art. 2041 c.c., è finalizzato a reintegrare il patrimonio del depauperato, ragion per cui esso va commisurato all'arricchimento, riconoscendo, in via sostitutiva, al depauperato un quid monetario nei limiti dello stesso arricchimento (perché, altrimenti, si verificherebbe un arricchimento nel senso inverso). In tale senso la pronuncia di Cass, Sez. 3 - , Ordinanza n. 11337 del 30/04/2025.
Ciò detto, quanto alle varianti e alle opere extra, il Condominio ha prodotto le delibere nelle quali si è dato atto della precedente approvazione di opere extra e si sono autorizzate alcune varianti. Al contrario CP_ Contr
quale incorporante di e dunque quale attuale condomina, nulla ha prodotto, pur potendo fare richiesta espressa delle deliberazioni necessarie a provare le proprie maggiori pretese all'amministrazione condominiale ( per tale ragione il rigetto dell'ordine di esibizione va confermato).
In ordine alle varianti prive di supporto documentale, in tal senso ha sopperito alle carenze probatorie di CP_ il c.t.u., provvedendo a verificare la congruità del corrispettivo richiesto. CP_ Quanto alle opere extra capitolato, di cui chiede condanna al pagamento del corrispettivo, si tratta delle seguenti opere (cfr. consuntivo):
1) ripristino facciata per caduta dell'albero;
2) rinforzo strutturale per adeguamento sismico;

3) ascensore;

4) cappotto aggiuntivo;

5) cassette postali;

6) sistemazione area cortilizia.
Ebbene tra tali opere risulta che le uniche non già rientranti in accordi scritti puntualmente prodotti agli atti del giudizio fossero il ripristino della facciata già eseguita per la caduta dell'albero e la generica
“sistemazione dell'area cortilizia”. 14 Per le opere di rinforzo strutturale e, più in generale, in ordine alla prova di un accordo sulla nuova opera costituita dal sopralzo, con conseguente stralcio delle opere di ristrutturazione del manto di copertura e degli elementi ad esso accessori, è in atti specifico accordo sottoscritto tra le parti. Dunque il tema non è tanto di mero fatto quanto di interpretazione della volontà negoziale. A tal fine alcun capitolo di prova CP_ orale dedotto da è necessario allo scopo, potendosi utilizzare il voluminoso compendio documentale acquisito agli atti.
Per l'installazione dell'ascensore, parte ricorrente ha prodotto l'allegato 4.a all'appalto, ove risulta che dei CP_ costi di installazione si sarebbe fatta carico esclusivamente come da lettera sottoscritta e timbrata Contr dalla stessa e da dunque alcun corrispettivo può essere preteso.
Quanto al cappotto, aggiuntivo rispetto al progetto, e alle cassette postali (in ordine alle quali vi è il riconoscimento da parte del condominio, doc. 9, nei limiti della somma di € 2.500), risulta che tali opere rientrano nelle opere deliberate con assemblea del maggio 2018, dunque soccorre la scrittura privata di cui si è detto, la delibera di ratifica e la valutazione del c.t.u. che non ha rilevato la congruità del maggior CP_ importo richiesto a consuntivo, senza peraltro contestazioni da parte di
Quanto all'esecuzione delle opere di ripristino della facciata a seguito della caduta dell'albero, non risulta in atti delibera autorizzativa all'esecuzione delle lavorazioni né vi è traccia nella c.t.u. percipiente eseguita ante causam di riscontro in ordine all'effettiva esecuzione di tale opera. Alcun capitolo di prova risulta peraltro dedotto sullo specifico punto. Risulta unicamente prodotta da parte del la delibera CP_4 del 13.4.2019 la quale al punto 19 dà atto del verificarsi del sinistro ma dispone procedersi a richiesta di indennizzo alla assicurazione, con riserva di conferimento di mandato legale per la richiesta di risarcimento al confinante . CP_4
Quanto alle lavorazioni di sistemazione dell'area cortilizia trattandosi di voce generica ed in un certo senso del tutto sovrapponibile all'oggetto del capitolato approvato che prevedeva proprio il risanamento anche dell'area cortilizia, la stessa risulta del tutto indebita. Né al riguardo alcuna istanza istruttoria risulta veicolata.
I residui capitoli di prova orale articolati in comparsa e nelle memorie autorizzate si risolvono nella generica conferma delle proprie deduzioni ed eccezioni anziché nella deduzione di fatti specifici (capitoli 1,2,4,5,6) ovvero alla conferma di fatti pacifici o documentali (3,7,8, 14,15,16 comparsa e 3, 4,5, 15, 16 memoria 281 duodecies) o da provarsi documentalmente (9, 10 memoria 281 duodecies) ovvero nella deduzione di fatti irrilevanti poiché in difetto di pattuizione del corrispettivo per oneri della sicurezza per lavori extra gli stessi debbono essere accertati ex art. 1657 c.c. (9) e in ogni caso già oggetto di valutazione da parte del c.t.u. (9, comparsa ed 1, 2, 6,7,8, 11,12,13,14, 17 memoria 281 duodecies). C.F._6


3. La sostanziale correttezza della consulenza tecnica acquisita in punto di accertamento dei vizi e dei difetti delle opere eseguite, della congruità dei corrispettivi fatturati, della mancata esecuzione di talune opere, delle duplicazioni.
La consulenza tecnica ha risposto in modo esauriente e privo di contraddizioni logiche al quesito rassegnato, dando conto di tutta la documentazione esaminata ed acquisita d'ufficio da parte del c.t.u. (in particolare i provvedimenti assunti dal Comune) e, a corredo, dello stato dei luoghi, mediante deposito di documentazione fotografica chiaramente illustrativa dei vizi e difetti lamentati, di natura assai contenuta a fronte di un obiettivo miglioramento generale della residenza. La consulenza è perciò, in larga misura e salve le precisazioni svolte di seguito, largamente utilizzabile.
15 Non sussistono, perciò, i presupposti per disporre la rinnovazione della c.t.u.
A pagina 6 della relazione viene descritto lo stato dei luoghi: “Come si evince dalle immagini proposte l'immobile è stato oggetto di un importante intervento di rinnovamento di carattere straordinario. Infatti, come già esplicitato nel paragrafo precedente, il capitolato dei lavori proposto dallo , prevedeva una completa Controparte_9 riqualificazione delle facciate dell'immobile, della copertura, delle recinzioni e dei muri di confine, oltre che delle opere interne di finitura del vano scala. A seguito degli accordi intercorsi con l' oltre alle manutenzioni previste, sono state CP_10 aggiunte ulteriori opere (a carico dell'Impresa) tra cui l'esecuzione del nuovo ascensore esterno, la realizzazione del locale autoclave e l'importante opera strutturale che ha permesso la realizzazione di ulteriori unità abitative all'ultimo livello…. l'ultimo piano “aggiunto” non grava strutturalmente sul corpo di fabbrica originario, in quanto risulta supportato da una struttura che, a partire da fondazioni proprie, si sviluppa verticalmente con elementi in acciaio che compongono uno scheletro esterno autoportante e sul quale grava il nuovo piano terzo. La finitura delle superficie esterne è stata realizzata in intonchino colorato, gli intonaci dei parapetti del balconi sono stati totalmente ripristinati, così come pure le cancellate esterne condominiali. Esternamente alla facciata sono visibili i nuovi discendenti dei pluviali che permettono l'allontanamento delle acque meteoriche della copertura. Sul retro del fabbricato si può notare come la pavimentazione, così come i marciapiedi, sono stati totalmente riqualificati per mezzo della posa di masselli autobloccanti in calcestruzzo, oltre che con nuovo strato di asfalto drenante. Nell'immagine proposta (da Via RO ) è possibile notare anche il nuovo fabbricato, ove è collocato l'impianto autoclave. Accanto al sopra citato fabbricato autoclave è presente una piccola area ecologica delimitata e circoscritta da alcune vasi piantumati. La nuova copertura del fabbricato realizzata in lamiera preverniciata metallica ha permesso la posa in opera di impianto fotovoltaico che supporta i nuovi alloggi realizzati oltre che le utenze comuni del fabbricato. In copertura è stato realizzato un nuovo sistema anti caduta. Le immagini proposte evidenziano la realizzazione dei numerosi lucernari relativi ai nuovi alloggi. Nelle immagini proposte di seguito è possibile verificare la presenza del nuovo impianto ascensore esterno realizzato dall'Impresa con struttura a sé stante in acciaio. Come già anticipato le finiture dell'isolamento esterno sono state realizzate in intonachino colorato ed i nuovi parapetti dei balconi sono stati eseguiti con profili in ferro, successivamente verniciati. Internamente al fabbricato l'Impresa ha provveduto a riqualificare le murature della scala per mezzo di rasatura delle superfici e successiva pitturazione, sostituendo i serramenti e provvedendo alla demolizione ed alla posa di nuova pavimentazione in marmo (tale lavorazione ha coinvolto anche la scala di accesso al fabbricato).”
Ha così concluso il c.t.u.: “la riqualificazione apportata ha comportato un'evidente modifica e miglioramento sia degli aspetti estetici, quanto funzionali dell'immobile. Dal punto di vista impiantistico è stato realizzato un nuovo impianto ascensore, e sono state apportate alcune migliorie all'impianto elettrico condominiale (motorizzazioni dei cancelli carrai). Dal punto di vista squisitamente edile, oltre al sopralzo realizzato dall'Impresa per costruire le nuove unità abitative, sono state riqualificate le facciate esterne per mezzo di nuovo isolamento e rivestimenti in intonachino colorato, sono state riqualificate le opere in ferro a carattere privato (parapetti balconi), oltre a quelle di carattere condominiale (cancellate esterne).” CP_ In punto di opere a esclusivo carico di si concorda con il c.t.u. quanto all'esecuzione del nuovo ascensore esterno e alla realizzazione dell'opera strutturale che ha consentito la realizzazione del sopralzo Contr e quindi dei locali di proprietà di Si è innanzi detto infatti della prova della concordata esecuzione di tali opere a spese della appaltatrice nell'interesse della nuova proprietaria del sottotetto o, comunque, della stipula di un contratto con ratifica da parte dell'assemblea quanto all'addebito parziale delle opere di adeguamento sismico, sulla cui interpretazione si tornerà innanzi.
Diversamente, quanto alla realizzazione del locale autoclave, deve considerarsi che la stessa è stata espressamente valorizzata nel capitolato allegato al contratto d'appalto seppure all'inizio la stessa risultasse collocata all'interno del seminterrato (p. 49 del capitolato). D'altra parte risulta che l'opera sia stata poi eseguita di fatto in collocazione del tutto diversa (nel cortile, nei pressi della recinzione) mediante
16 una nuova costruzione. Dunque in linea di principio non si tratta di opera non facente parte dell'appalto bensì di variante esecutiva avente tale portata da configurare una nuova opera e dunque un nuovo appalto. Tale considerazione, tuttavia, non vizia la conclusione economica del c.t.u. in ordine alla totale detrazione del relativo valore dall'importo delle lavorazioni, stante la contestazione sollevata dal Condominio in ordine alla mancata consegna della documentazione comprovante la regolare costruzione del locale e la accertata natura abusiva del manufatto (cfr. pag. 35-36 perizia).
Venendo dunque all'esame della fondatezza della domanda del Condominio, dall'esame della consulenza tecnica acquisita risulta che il c.t.u. ha analizzato voce per voce le opere da capitolato e le opere extra capitolato, con la precisazione che sono state accertate le ragioni della mancata esecuzione di talune opere, CP_ non sempre imputabile alla condotta di ma, sovente, a due ordini di ragioni:
- alla posteriore realizzazione del progetto di sopralzo rispetto al capitolato (il Capitolato a base di Appalto è stato redatto nell'anno 2012, pertanto alcune lavorazioni risultano “superate” a fronte del progetto di sopralzo dell'immobile, avvenuto in tempi notevolmente successivi);
- ad accordi successivi tra le parti.
In ordine alle lavorazioni non eseguite è corretta e conforme agli accordi la conclusione del c.t.u. in ordine CP_ allo stralcio del relativo corrispettivo dal consuntivo finale predisposto da
In ordine alle lavorazioni sostitutive risulta che il c.t.u. abbia sostanzialmente recepito il consuntivo di CP_
ritenendolo congruo, ove sia stata accertata, nell'ambito dei lavori peritali, l'adesione della committenza alla lavorazione sostitutiva e l'accordo sul prezzo, provvedendo alla riduzione soltanto in CP_ presenza di vizi. In altre occasioni è emerso che anziché richiedere l'importo per la lavorazione sostitutiva abbia preteso soltanto le somme per la lavorazione non eseguita, pertanto in assenza di specifica domanda nulla è dovuto per la lavorazione sostitutiva.
In ordine ai vizi o ai difetti di qualità, rilevati per la verità in poche lavorazioni, si ritiene parimenti corretto il procedimento di calcolo utilizzato per determinare il minor corrispettivo dovuto, apportando sul consuntivo la detrazione pari al costo per l'esecuzione delle opere di ripristino o finitura, ovvero, laddove il ripristino non si rivelasse economicamente sostenibile per il committente, per il minor valore delle opere non a regola d'arte.
Si procederà, dunque, inizialmente a delibare, punto per punto, le contestazioni esemplificative sollevate dal Condominio al consuntivo lavori, analizzando poi tutte le risultanze emerse in sede di c.t.u. e fatte oggetto di adesione nell'atto introduttivo del presente giudizio.
Si precisa che l'analisi delle contestazioni segue le specifiche lavorazioni esposte con la numerazione CP_ indicata da nel consuntivo lavori.


4. Gli addebiti ingiustificati contestati sin dalla fase antecedente all'a.t.p. Fondatezza parziale.
Di seguito si riportano le contestazioni del Condominio sollevate sin dalla fase antecedente all'a.t.p. ritenute da questo Giudice fondate o solo parzialmente fondate:
a) lavorazione n. 5, ossia i parapetti a protezione della rampa d'accesso ai locali interrati (€ 2.200,00), è fondata. Infatti, nel capitolato originario tale opera veniva ricompresa tra le opere “per accordi privati”, escluse dal contratto d'appalto e da approvarsi tra singolo condomino e impresa (cfr. all. 3 contratto). 17 In particolare il ctu ha accertato che la proprietà dell'interrato è stata integralmente trasferita a CP_ per potere rivendere gli spazi quali autorimesse interrate (p. 18). Tale contestazione e CP_ l'accertamento del ctu non sono state contestate da b) Lavorazioni n. 170, Ripristino con sostituzione dell'orditura secondaria della copertura esistente (€ 3.550,00), n. 171 Nuovo manto di copertura (€ 18.500,00), n. 173 Impermeabilizzazione della gronda (€ 3.150,00), n. 174 Lattoneria (€ 3.500,00), n. 23 (€ 1.250,00), n. 24 (€ 1.000,00), n. 25 (€ 1.250,00), n. 26 (€ 1.250,00), relative alla ristrutturazione di sottogronde e aggetti orizzontali (trattasi di lavorazioni rispettivamente incluse nella macro categoria del “risanamento intonaci ed opere in cemento armato su facciate, parapetti balconi, frontali balconi, sottobalconi, frontali gronde, sottogronde, pensiline e aggetti orizzontali” ) e della voce n. 53 (€ 3.550,00), relativa alla fornitura e posa di nuovi cappellotti di gronda in alluminio, nuova lattoneria in alluminio o rame e nuove scossaline di gronda. In relazione alle lavorazioni nn. 170, 171,173,174 il ctu ha rilevato che “l'attività è stata eseguita a carico dell'impresa in quanto facente parte delle opere di sopralzo necessario per realizzare il nuovo piano di alloggi. Non si riscontrano contestazioni.” Rispetto alle sottogronde e agli aggetti, il ctu ha osservato che la complessa attività “è stata eseguita e non è oggetto di particolari contestazioni relativamente alle prescrizioni del capitolato. Si rileva che la quantificazione economica allegata alla presente stralcia alcune opere che l'Impresa non ha effettuato in considerazione del fatto che la lavorazione non è stata compiuta sulle gronde, sugli aggetti orizzontali e in corrispondenza degli sporti degli ultimi plafoni. Tali strutture, infatti, sono state demolite per la successiva realizzazione del nuovo piano mansarda.” CP_ A seguito di osservazione su tale voce da parte del c.t.p. di il quale rilevava la presenza degli aggetti (poiché la gronda del piano ultimo è diventata il solaio del balcone dell'ultimo piano, dunque non sarebbe stata demolita), il c.t.u. ha ribadito che le gronde e gli aggetti orizzontali erano stati effettivamente demoliti per permettere la costruzione del sopralzo (come da immagini proposte) ed ha ritenuto corretto valutare che i plafoni dei balconi del livello più alto delle colonne A, B, C, D non fossero stati demoliti e che perciò dovessero essere contabilizzati. Infatti si rinviene nell'allegato D l'inclusione relativa alla lavorazione di rifacimento di tutti i plafoni, ferma l'esclusione della lavorazione inclusa nel capitolato per gli aggetti e le sottogronde. Quanto ai alla lattoneria e alle nuove scossaline di gronda, l'opera è stata parimenti Parte_4 stralciata dal c.t.u. in quanto “le precedenti gronde sono state demolite per realizzare il nuovo piano del sopralzo. CP_ L'opera non verrà quindi quantificata”. A seguito di contestazione del c.t.p. di il quale rilevava che
“Dette attività sono state eseguite al fine di completare la realizzazione della copertura e nel contratto di appalto non sono state stralciate seppur tutti gli attori fossero a conoscenza dell'esecuzione del sopralzo proprio al fine di compensare la realizzazione di parte della copertura che si ricorda rappresenta un'opera condominiale.” il ctu ha confermato lo stralcio sul presupposto della demolizione delle precedenti scossaline e gronde e della posa di nuove lattonerie, “eseguite non come manutenzione delle precedenti, ma come opere realizzate ex novo per la realizzazione del sopralzo”. Ebbene, si ritiene corretta la conclusione del c.t.u. e dunque la richiesta di parte ricorrente di stralciare le relative lavorazioni in quanto non eseguite, sebbene sulla base di un percorso logico argomentativo parzialmente differente. Infatti è corretto e incontestato parzialmente (salvo gli aggetti) il dato fattuale, relativo al fatto che tali opere non siano state eseguite, in quanto sostituite dalla demolizione dell'esistente (e non dalla sua mera manutenzione e miglioria mediante guaine impermeabilizzanti, si pensi al manto di
18 copertura, o altri accorgimenti tecnici) per la costruzione del sopralzo, a totale carico dell'appaltatrice per la realizzazione dell'investimento di suo interesse. CP_ È altresì vero quanto osserva il c.t.p. di ossia che tali lavorazioni seppur previste nel capitolato originario del 2012 redatto prima che le parti si accordassero per la cessione della proprietà del sottotetto, tuttavia sono state espressamente confermate dall'Assemblea nella delibera del 12 aprile 2014, dopo il perfezionamento dell'accordo sulla cessione. A conferma della consapevolezza in capo ai condomini dell'entità dei lavori da eseguirsi sul sottotetto, con necessità di realizzo del sopralzo, si confrontino gli all. 8 e 9, dai quali emerge la differenza tra la consistenza all'epoca del sottotetto – caratterizzato da un'esigua porzione abitabile e da una netta prevalenza di superficie non abitabile con altezza non superiore a 150 cm
– e quella che avrebbe avuto all'esito dei lavori, con integrale sfruttamento della superficie e previsione dell'altezza degli infissi delle pareti esterne ad altezza minima di 180 cm. Non si può affermare tuttavia che la volontà delle parti fosse esplicita e dunque che il contratto di appalto si sia concluso con l'accordo esplicito di persistenza dell'obbligazione di pagamento dei lavori indicati nel capitolato quali manutenzione del tetto esistente anche ove le lavorazioni siano risultate del tutto sostituite dalla creazione di una copertura e di elementi di scolo accessori uguali o differenti alla preesistente. Non emerge inequivocabilmente ossia che le parti abbiano inteso compensare in ogni caso i costi sostenuti dell'appaltatrice per le demolizioni e le ricostruzioni, comunque certamente autorizzate perché necessarie ad ottenere l'agibilità del sottotetto, mantenendo fermo il corrispettivo a corpo per i lavori di ristrutturazione della copertura del tetto CP_11
La mera accettazione del capitolato nella sua integralità non si ritiene comprensiva dell'accettazione senza condizioni dell'obbligazione di pagamento di lavorazioni non più eseguibili in ragione del realizzo del sopralzo. Dunque si ritiene corretto lo stralcio eseguito dal c.t.u. per la realizzazione delle sottogronde, aggetti, cappellotti, lattoneria e scossaline, successivamente alle demolizioni resesi necessarie per eseguire il sopralzo, e la relativa qualificazione di tali opere come nuove opere non contrattualizzate, resesi a posteriori necessarie per l'esecuzione dei lavori di recupero del sottotetto. Ove alla vicenda non fosse seguito un espresso accordo (cfr. paragrafo j) si sarebbe potuto discutere al più, rispetto a tali lavorazioni eseguite, di un eventuale ingiustificato arricchimento del che, per effetto del sopralzo, si è avvantaggiato della relativa opera di totale CP_4 rifacimento del manto di copertura. c) Lavorazioni nn. 6-7-8. In proposito in effetti si rileva un apparente contrasto tra il capitolato e il tenore dell'art.

7.1. del contratto. Il capitolavo quota, ponendoli a carico del committente, i costi anche amministrativi della presentazione delle pratiche nelle voci nn. 6 (€1.500) e 7 (€500), rispettivamente per pratiche di concessione o permesso edilizio o d.i.a. e per redazione del piano di sicurezza e coordinamento. L'art. 7, 7.2. e 7.3 del contratto di appalto, al contrario, pone a carico dell'appaltatore tutte le pratiche relative agli aspetti tecnici, amministrativi ed i relativi oneri e costi, compresi i costi per l'ottenimento di permessi e autorizzazioni connesse con l'esecuzione dei lavori, compresi quelli di terzi privati sia per l'esecuzione dei lavori e l'installazione del cantiere. Prosegue il contratto nel porre a carico dell'appaltatore tutti gli oneri e gli adempimenti connessi alla realizzazione dei lavori contrattualmente stabiliti, con una estesa elencazione a mero titolo esemplificativo. L'art. 7.3.
19 puntualizza poi l'obbligo dell'appaltatore di rispettare le condizioni del Piano di sicurezza e coordinamento e di redigere e fornire il P.O.S. Deve ritenersi, considerata la datazione del capitolato rispetto alla data di stipula, che le disposizioni del contratto debbano prevalere su quelle distoniche e specifiche del capitolato. D'altra parte la parte resistente non ha puntualmente dedotto le ragioni per le quali tali opere, pur previste nel capitolato, ma contrastanti con il tenore delle clausole citate, rimanessero dovute dal committente. Quanto al piano di coordinamento della sicurezza, usualmente di competenza della D.L. e dunque della committenza, il Condominio ha eccepito che lo stesso non sia stato Contr commissionato all'appaltatrice o a Sul punto non vi è stata osservazione specifica da parte CP_ di La doglianza è dunque fondata. Quanto al costo n. 8, sgombero dei balconi privati (€ 1.300,00), come rettamente rilevato da parte ricorrente, esso grava al più in capo ai singoli condomini, come previsto nel capitolato. d) voce senza numero dopo la n. 213. L'importo di € 1.500 riferito a n. 20 telecomandi aggiuntivi non risultano richiesti dal Condominio come extracapitolato;
in ogni caso il Condominio ne ha contestato l'avvenuta consegna. In CP_ proposito non ha dato prova di avere ricevuto tale richiesta né dalla D.L., né dall'Amministratore né dal Condominio, mediante produzione di relativi consuntivi assembleari. CP_ In ogni caso, a fronte della contestazione, ferma la prova dell'automazione del cancello, non ha dato prova documentale di aver sostenuto i costi della relativa specifica fornitura né ha articolato capitoli in proposito;
e) voci n. 54 (€ 2.785,00) e 55 (€ 1.855,00). Si tratta di importi riferiti alle lavorazioni di prolungamento delle pensiline dei balconi e della fornitura e posa di scossaline di completamento del cappotto in alluminio preverniciato. In proposito il ctu ha accertato che il prolungamento pensiline balconi con realizzazione di telai in ferro non è stata realizzata perché da un lato non più realizzabile a seguito del sopralzo e, in ogni caso, non autorizzata dal Comune di Monza;
ha altresì accertato che le scossaline di completamento del cappotto non sono state realizzate per accordo tra le parti, atteso che il cappotto è stato realizzato su tutta la superficie esterna, senza necessità dunque di scossaline di completamento. f) lavorazione n. 215, relativa al nuovo locale pattumiera (€ 3.550). In proposito la direzioni lavori constatava nel verbale di collaudo che “Il nuovo locale deposito immondizia (evidenziato graficamente nella planimetria dell'allegato “E” dell'ATTO DI VENDITA dal Condominio alla ltre che nelle planimetrie allegate al contratto d'appalto Controparte_5 con la non è stato eseguito: al suo posto è stato creato un Controparte_2 locale adibito ad Autoclave che secondo contratto e capitolato d'appalto ne era stato concordato il posizionamento a piano seminterrato, all'interno dell'area box ex proprietà a seguito di accordi assembleari con la Pt_5 medesima. Se ne richiede l'esecuzione seppur in osservanza alle disposizioni e permessi Comunali vigenti: in caso di impossibilità, si richiede comunicazione asseverata dal Vs. Tecnico abilitato incaricato per l'espletamento delle pratiche comunali, che attesti l'impossibilità di esecuzione di un locale deposito rifiuti e nel contempo informi sulla logica autorizzativa concessa dal Comune nell'esecuzione di un locale da adibire ad autoclave.” CP_ In proposito il ctu ha confermato, senza contestazioni da parte di sul punto sia in sede di a.t.p. sia nel presente giudizio, che il nuovo locale pattumiera non era stato realizzato. Viceversa, era stata realizzata una piccola area esterna di deposito rifiuti delimitata da alcuni vasi piantumati.
20 Per la relativa lavorazione il ctu ha riconosciuto l'importo di € 1.065, pari al 30 % di quanto previsto per la realizzazione di un apposito locale pattumiera in muratura previsto in capitolato. Il condominio non ha ulteriormente contestato la valutazione del c.t.u. in proposito, pertanto la CP_ contestazione, nella parte ammessa dal ctu deve ritenersi superata perché non contestata da e ritirata dalla parte ricorrente, che ha aderito integralmente all'esito della consulenza. g) Nuova opera lett. a), ripristino facciata per caduta albero (€ 13.750). Al riguardo parte ricorrente ha eccepito sin dalla fase di a.t.p. l'inesistenza del titolo e la mancata esecuzione della lavorazione. D'altra parte dalle deliberazioni condominiali agli atti risulta che nel mese di aprile 2019 si verificava in effetti un sinistro, il 25.3.2019, ossia la caduta di un pino di alto fusto del CP_4 adiacente abbattutosi sul cantiere e sulla facciata lato nord del . Il condominio CP_4 deliberava di richiedere l'indennizzo all'assicurazione del condominio adiacente riservandosi la nomina di un legale ove la richiesta non venisse accolta. Poiché parte resistente non ha adempiuto all'onere delle prova sulla stessa gravante nulla è dovuto per la relativa lavorazione. h) voci da n. 36 a n. 46 inclusi gli estremi (€ 8.350 complessivi), relativa alla veletta in alluminio da applicare all'intradosso dei balconi con funzione di gocciolatoio in particolare nelle sottogronde, aggetti orizzontali, sottobalconi e pensiline. Al riguardo il c.t.u. ha accertato che si tratta di attività non eseguita in accordo tra Condominio e perché alternativa alla soluzione del gocciolatoio in pvc, non oggetto di specifica richiesta CP_10 CP_ di pagamento da parte di la quale in ordine al relativo stralcio nulla ha eccepito. i) lavorazioni da n. 105 a n. 111 (sostituzione dei contorni dei balconi in marmo con posa di nuovi contorni in granito serizzo) di € 2.485 complessivi, n. 144 (rivestimento delle pareti esterne dell'ingesso principale in clincker) di € 2.150, n. 152 (la pulizia e il ripristino del rivestimento in mosaico dell'ingresso principale) di € 500. Il c.t.u. ha accertato che tali lavorazioni alternative non sono state eseguite. Perciò correttamente ne ha stralciato il corrispettivo. j) Lett. b) “nuove opere” (€ 249.028,31), richiesto per adeguamento sismico. In proposito si osserva che nel maggio 2018 la questione dell'addebito al Condominio degli oneri sostenuti dall'impresa per le opere di adeguamento sismico (resosi necessario per la realizzazione del sopralzo), è stata oggetto di apposito accordo, tra l'amministratore di condominio e l'appaltatrice, ratificato da delibera assembleare, accordo che ha riguardato anche l'esecuzione di alcune opere extra capitolato a prezzo scontato. A quella data, i lavori strutturali erano in dirittura d'arrivo (cfr. valutazione del c.t.u. sulla durata di 10-11 mesi, a partire dal marzo 2017, per l'esecuzione delle lavorazioni di sopralzo e conseguente adeguamento antisismico). CP_ Può dunque ritenersi che le parti, ed in particolare avesse ben chiaro il costo complessivo dell'investimento effettuato per l'“adeguamento sismico”, concetto che, in assenza di una definizione pattizia, deve essere connotato in conformità alla definizione offerta dal c.t.u. Il perito, infatti, ha precisato che, dal punto di vista tecnico, tale nozione include necessariamente tutte le lavorazioni funzionali alla messa in sicurezza dell'edificio per effetto della sopraelevazione, dalle fondamenta della struttura di supporto al rifacimento del solaio e della copertura (in proposito si veda il computo metrico predisposto dal ctu). Si ritiene pertanto che nella formulazione della proposta relativa all'addebito parziale dei costi di
“adeguamento sismico”, l'appaltatrice abbia necessariamente incluso una somma idonea a
21 ristorarla almeno parzialmente dei costi sostenuti per le nuove opere necessarie per l'esecuzione del sopralzo. La espressa contrattualizzazione di tale opera tronca in radice la configurabilità del presupposto CP_ per l'accoglimento della domanda subordinata di genericamente formulata, di indennizzo per ingiustificato arricchimento. L'arricchimento del Condominio, ove dimostrato, infatti trova causa nella pattuizione di cui al documento 6 e nella conseguente delibera di ratifica. Peraltro a ben vedere l'unico diretto vantaggio che ha ricavato il Condominio dall'esecuzione del sopralzo e dal recupero del sottotetto può individuarsi nel rifacimento della copertura condominiale a spese dell'appaltatore, posto che l'adeguamento sismico si è reso necessario soltanto al fine di realizzare la sopraelevazione. Il vantaggio peraltro risulta contestato stanti le lamentele per infiltrazioni derivanti dal tetto (doc. F). L'ulteriore vantaggio, genericamente CP_ allegato da derivante dall'aumento della platea dei condomini e dunque dei contributori alle spese di gestione, ha natura meramente indiretta ed eventuale, perché presuppone altresì la solvibilità dei nuovi condomini. CP_ Ora, ha chiesto in via principale di rivalutare l'ammontare del corrispettivo convenuto per l'adeguamento sismico, latamente inteso, ed anche per le opere extra realizzate e ratificate nell'assemblea dell'aprile 2019, oggetto di sconto, alla luce della mancata cessione del credito di imposta da parte del condominio. Tale domanda non può trovare accoglimento. Anzitutto si osserva che la natura unitaria dell'accordo sull'adeguamento sismico e sulle opere extra emerge dalla stesura di un'unica scrittura tra l'amministratore e l'appaltatrice e dalla stretta connessione, in sede di formazione della volontà assembleare, tra l'approvazione delle opere extra e l'approvazione dei lavori di adeguamento sismico, poiché la delibera sulle prime era connessa alla positiva delibera sul secondo. Ciò conduce a ritenere che lo sconto concesso dall'appaltatore sulle prime fosse legato al vantaggio derivante dalla cessione del credito di imposta al fine di abbattere le uscite finanziarie connesse al pagamento delle imposte. Allo stesso tempo, appare evidente che l'interesse del a compensare l'appaltatrice per i lavori di sopralzo e CP_4 CP_ adeguamento sismico (resisi necessari per soddisfare anzitutto un interesse di fosse connesso all'esecuzione delle opere extra a prezzo di favore. Quanto alla determinazione del corrispettivo, si osserva che la scrittura e la deliberazione di ratifica non recano l'espressa previsione dell'esecuzione di lavori “a corpo”. Tuttavia le parti hanno chiarito, per lo meno per le lavorazioni di adeguamento sismico, che l'importo non era modificabile. Ciò anche perché, in ragione della modalità di pagamento inizialmente convenuta, era necessario procedere all'emissione di unica fattura entro una certa data, funzionale al rispetto delle scadenze fiscali. Ne deriva che l'importo previsto per le lavorazioni di adeguamento sismico non era suscettibile di variazioni né risultava calcolato a misura (cfr. il ben più oneroso computo CP_ metrico predisposto dal ctu). Pertanto la pretesa di di addebitare ulteriori importi a consuntivo anche a titolo di oneri per la sicurezza risulta priva di fondamento, non potendo il potere suppletivo del Giudice intervenire a posteriore modificando la volontà delle parti chiaramente manifestata. Diversamente quanto alle opere extra, non può ritenersi che anche tale prezzo fosse stato indicato a corpo. In particolare milita a favore dell'interpretazione del contratto come “a misura” la ripetuta precisazione, contenuta nel corpo della delibera, sulla rivedibilità a consuntivo del prezzo finale. Ciò è stato valutato dal c.t.u. nella valorizzazione delle opere extra, rispetto alle quali risulta
22 CP_ il riconoscimento dell'integrale corrispettivo richiesto da salvi gli abbattimenti per vizi. In
CP_ ogni caso non risultano pretese specifiche di né contestazioni in proposito. Tornando all'interpretazione della volontà delle parti, si osserva che, in punto di prezzo dei lavori extra, il testo della delibera di ratifica riconosce un valore maggiore rispetto a quello contenuto nella scrittura sottoscritta dall'amministratore, perché tiene conto di altri lavori già deliberati. Tale maggior corrispettivo, prevale sul testo della scrittura, anche perché la nuova determinazione degli
CP_ importi è stata adottata alla presenza di delegato di e, dunque, si può accertare una accettazione per fatti concludenti da parte dell'appaltatrice. Risulta dalla scrittura che il valore complessivo del nuovo appalto fosse di € 102.805,38 più iva (€ 113.085,92) per adeguamento antisismico e di € 93.834 più iva (€ 103.217,40) per opere extra capitolato. A tali importi doveva essere applicato uno sconto, infatti le opere di adeguamento sismico sarebbero state pagate nella misura del 75%, minimo, mediante cessione del credito di imposta per lavori sismabonus (mediante sconto in fattura o cessione del credito, cfr. memoria
CP_
, con un'uscita netta di cassa per il Condominio di € 28.271,48 iva inclusa da sommare alla cifra di € 103.217,40 iva inclusa, per un totale di € 131.488,88. La parti tuttavia si accordavano per un pagamento inferiore di € 54.758,40 più iva ossia di € 60.234,24. Invece dalla delibera di ratifica emerge che al corrispettivo per le opere extra deliberate di € 54.758,40 doveva aggiungersi anche il corrispettivo di € 5.427,50 (per lavori deliberati a settembre 2017), per un totale di € 66.204,82 iva compresa. CP_ Tutto ciò premesso, eccepisce l'inadempimento di controparte rispetto ai termini di pagamento convenuti (30.11.2018) ed addebita al Condominio l'impossibilità di cessione del credito fiscale per adeguamento sismico. Chiede dunque l'integrale pagamento delle opere extra, ritenendo sostanzialmente caducato il presupposto che aveva condotto alla concessione dello sconto. Produce a tal fine una fattura emessa da di € 102.805,38 oltre iva con causale Controparte_5 adeguamento antisismico dello stabile, datata 14.12.2018, pagabile a vista, di cui non vi è prova della registrazione, priva dell'indicazione delle coordinate bancarie ove eseguire il pagamento e priva della dicitura relativa all'applicazione dello sconto in fattura per cessione del credito. Produce altresì la successiva fattura 200/2020 emessa da per € 249.028,31 oltre iva, Parte_3 in data 31.12.2020, da pagarsi a vista con causale esecuzione lavori di ristrutturazione “e” consuntivo realizzazione rinforzi strutturali. Nel consuntivo di cui al doc. 13 si indica che per soli lavori di rinforzo strutturale e adeguamento sismico il corrispettivo richiesto è di € 249.028,31. Al di là delle singolari modalità con le quali sono avvenute le richieste di pagamento dei lavori di Contr adeguamento sismico, formulate l'una da (che mai aveva rivestito la qualità di appaltatrice ma semmai di co-committente privata per i lavori relativi al sottotetto) oltre la scadenza CP_ convenuta e l'altra da nel 2020 per importi difformi dal concordato, risulta dai documenti che alla data prevista per il pagamento, novembre 2018, né le opere di recupero del sottotetto né i lavori extra capitolato erano conclusi (cfr. certificato di agibilità datato 22.1.2020, ove risulta la fine lavori in data 8.11.2019 e collaudo del 16.10.2020). CP_ Si osserva peraltro che la stessa con doc. 4 ter confessa che “il tema fiscale” era ancora aperto al 28 settembre 2020. Risulta altresì accertato nel verbale di collaudo provvisorio che tutta la documentazione relativa CP_ ai lavori svolti da non era mai stata consegnata al Condominio, nonostante le richieste risalenti al luglio 2018 e reiterate nel corso del 2019.
23 Alla luce di tali circostanze, non si può imputare alla condotta del Condominio la sopravvenuta impossibilità della prestazione di cessione del credito poiché il debitore non è stato posto in condizione di cedere il credito per lavori di adeguamento sismico, non avendo ricevuto nei tempi previsti nè una fattura espressamente contenente la dicitura relativa all'applicazione dello sconto in fattura né la documentazione edilizia necessaria per le pratiche di cessione del credito, sulla cui rilevanza è sufficiente richiamare quanto accertato dal c.t.u.. CP_ La prospettazione di sull'inadempimento del Condominio all'obbligo di pagamento in denaro della residua quota non è rilevante, poiché per la concreta venuta ad esistenza del credito fiscale, da cedere, era fondamentale la celerità e la collaborazione della appaltatrice, nei fatti mancata. Poiché dunque la prestazione a carico del Condominio è divenuta impossibile per fatto imputabile CP_ all'appaltatrice, non opera - mancando in ogni caso una puntuale domanda di di accertamento della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta e di ripetizione dell'indebito – il disposto dell'art. 1463 c.c. (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 29/03/2019, n. 8766), dunque il Condominio risulta liberato dalla propria obbligazione, almeno per quanto concerne la cessione del credito da bonus fiscale, senza alcun obbligo di pagamento dell'indebito per i lavori comunque CP_ eseguiti da CP_ La pretesa di di ottenere più di quanto convenuto, specie con riferimento alle opere-extra, non è sostenuta da alcuna domanda specifica né in ogni caso trova alcun fondamento giuridico.

Altre contestazioni specificamente sollevate dal Condominio sin dalla fase antecedente all'a.t.p. e vagliate favorevolmente dal c.t.u. non si ritengono fondate.
Si tratta delle contestate:
i. Lavorazione n. 94 ossia le tubature per la linea di alimentazione dell'ascensore (€ 550,00) e n. 95 realizzazione tubi di sfogo dei fumi (€ 855). In relazione a tali lavorazioni il ctu ha ritenuto che “L'attività è stata eseguita a carico dell'Impresa la quale ha incluso nella propria offerta l'installazione completa dell'impianto ascensore. L'opera non è oggetto di particolari contestazioni relativamente alle prescrizioni del capitolato”. Non si condivide tale valutazione in quanto la relativa lavorazione era espressamente valorizzata nel capitolato iniziale e nel riepilogo dei lavori (4.A) e, in ogni caso, è stata svolta anche nell'interesse del , atteso che la colonna ove si trova l'ascensore CP_4
è parte condominiale. ii. n. 168 definito pratiche ASL ossia l'invio all'ASL di tutta la documentazione necessaria all'autorizzazione allo smontaggio delle coperture (€ 1.550,00). In relazione a tali lavorazioni il ctu ha ritenuto che si trattasse di opere escluse dal contratto perché a carico dell'impresa. Non si condivide tale valutazione in quanto la relativa lavorazione era espressamente valorizzata nel capitolato iniziale e nel riepilogo dei lavori (4.A) e, diversamente dalle voci 6,7, non si rinviene, data la peculiarità della fattispecie, una disposizione derogatoria nel contratto di appalto. In ogni caso, si tratta di lavorazione svolta anche nell'interesse del condominio alla bonifica del tetto che rimane parte condominiale. Al riguardo si dà atto che nella delibera del 12 aprile 2014 allegata al contratto di appalto si dava atto dell'inserimento nel consuntivo 2013, approvato, della voce di spesa relativa alla denuncia all'ASL della presenza di amianto sulle coperture. iii. n. 169 bonifica copertura e altre opere in cemento armato (€ 4.550,00).
24 In relazione a tali lavorazioni il ctu ha rilevato che “l'attività è stata eseguita a carico dell'impresa in quanto facente parte delle opere di sopralzo necessario per realizzare il nuovo piano di alloggi. Non si riscontrano contestazioni” ed ha ritenuto che si trattasse di opere escluse dal contratto perché a carico dell'impresa. Non si condivide tale valutazione in quanto la relativa lavorazione era espressamente valorizzata nel capitolato iniziale e nel riepilogo dei lavori (4.A) e, in ogni caso, è stata svolta anche nell'interesse del condominio alla bonifica del tetto che rimane parte condominiale. iv. Lavorazione n. 172 per (€ 12.500,00). La contestazione è infondata atteso che non risulta CP_ che l'abbia addebitata, trattandosi di lavorazione alternativa alla precedente (cfr. p. 35 capitolato). Il ctu infatti non ha ravvisato l'esecuzione della suddetta lavorazione bensì di quella al punto che precede.


5. Gli addebiti ingiustificati accertati dal c.t.u. e contestati nella presente fase di merito. Fondatezza.
Nell'esecuzione dell'incarico il c.t.u. ha accertato altresì l'addebito di opere di cui non vi è prova dell'accordo ovvero la duplicazione di addebiti ovvero ancora l'addebito di lavorazioni non eseguite, ed infine vizi e difetti nelle opere, taluni suscettibili di ripristino e altri la cui eliminazione si rivelerebbe economicamente non conveniente per il condominio.
Si concorda con le seguenti valutazioni del c.t.u. in punto di stralcio di esecuzione di lavori extra capitolato non eseguite o frutto di errate duplicazioni ovvero relative ad opere opzionali non eseguite ovvero integranti opere private:
- NP1 a p. 4 del consuntivo (rivestimento a cappotto su sfondati con dicitura “vedi assemblea”),
€13.000, la quale costituisce senz'altro una duplicazione, essendo già conteggiato il costo del cappotto nel capitolato e autorizzata l'estensione alla facciata sud nella delibera del maggio 2018;
- NP a p. 10 del consuntivo (sostituzione balconi parapetti in ferro colonne A e B N.3 ), di € 2.415 ciascuna, duplicate;

- lavorazione n. 186 nuove basculanti box (trattasi di opere private, come emerge dal capitolato),
€ 7.000;
-nuova opera “formazione cappotto aggiuntivo rispetto al progetto”, € 27.500, in quanto vi erano accordi specifici sul cappotto;

- “NP (adeguamento alla normativa)” dei nuovi parapetti, p. 10 del consuntivo, € 12.500. Trattasi di voce indebita essendo già indicata nel consuntivo come corrispettivo la somma di € 3.550 a colonna per l'attività di sostituzione dei parapetti in ferro, verificata dal c.t.u., e non essendo stato prodotto l'accordo per il riconoscimento di tale ulteriore compenso né la certificazione comprovante tale adeguamento;

- l'asserita opera extra per “sistemazione area cortilizia”, € 7.985, anch'essa già indicata a corpo nel capitolato;

- NP2 Nuovo impianto TV satellitare e DGSAT, € 7.500 (p. 6) in quanto attività non eseguita;

- voci n. 62 e 63 (€ 1.200), 83- 86 estremi inclusi (totali €3110), 88 (€ 2.500), da 134 a 137 inclusi estremi (€ 500), per erronea richiesta di pagamento di lavorazioni alternative rispetto a quella concretamente eseguita (62,63) o opzionali e/o non eseguite ( 88, da 134 incluso a 137 incluso) ovvero concretamente non svolta in ragione della concordata esecuzione di nuova copertura in appoggio sull'esistente davanzale (83, 84, 85 , 86). 25 - voci n. 92 e 93 (€ 3.400), relativa alla esecuzione delle linee di alimentazione dell'impianto elettrico e alla posa dell'impianto elettrico nel locale autoclave. Sebbene almeno la prima lavorazione fosse prevista nel capitolato originario ed in ogni caso ne risulti l'avvenuta esecuzione, è assorbente per giustificare l'elisione del diritto al corrispettivo la accertata natura abusiva del manufatto e la accertata difficoltà di sanatoria del relativo abuso con stimato aggravio di costi in capo al condominio per l'abbattimento e la nuova costruzione in posizione rispettosa delle distanze legali.
- nn. 142 e 143 (fornitura portone principale e restauro pareti esterne ingresso principale per € 4550 e 3550) in quanto “attività non eseguite” in accordo col condominio o prevista come opera extra omaggiata dall'impresa (quanto alla fornitura del portone - risulta invero nella relazione CP_ riprodotto screenshot dell'offerta economica di nella quale è indicato l'apposito sconto del portone);
- nn. 147, di € 1.350,00 (serramento vano scala ultimo piano, non realizzato da capitolato perché oggetto di modifica sostanziale, al fine di realizzare la porta finestra necessaria per creare lo sbarco del pianerottolo, verso il nucleo ascensore); al riguardo non vi è nel consuntivo esplicita CP_ richiesta di pagamento da parte di della fornitura, né contestazione in sede di a.t.p. e nel presente procedimento);
- n. 149-150- 151, di € 850, €850 e € 2.100 (risanamento serramenti vano scala, ingresso principale e secondario) opera stralciata in quanto i serramenti sono stati sostituiti, senza esplicita richiesta CP_ di pagamento da parte di nel consuntivo né contestazione in sede di a.t.p. e nel presente procedimento);
- n. 153 € 500 (tubi gas ed altri elementi in ferro, stralciati in quanto era stata convenuta la nuova CP_ fornitura come opera extra senza esplicita richiesta di pagamento da parte di nel consuntivo né contestazione in sede di a.t.p. e nel presente procedimento);
- n. 162-163-164 di € 485, € 550 e € 450 (opere private). Lo stesso consuntivo le definisce opere private e ciononostante erroneamente le addebita;

- n. 165-166-167 di € 550, € 450 e € 550 (verniciatura serramenti con accesso balconi comuni, ingresso principale e vano scala ultimo piano), opere stralciate perché i serramenti sono stati sostituiti;

- nn. 178 € 550 (risanamento pensilina ingresso pedonale), 189 € 250 ( tinteggiature pensilina ingresso pedonale), 190 €100 (tinteggiatura sottogronda pensilina) stralciate poiché non eseguite in quanto è stata convenuta come opera extra la ricostruzione della pensilina senza richiesta CP_ esplicita di pagamento della relativa somma da parte di nel consuntivo né contestazione in sede di a.t.p. o nel presente procedimento;

- 180 € 1250 (risanamento muratura area box solo lati Ovest e Nord) in quanto non eseguita. In particolare si è rilevato che l'impresa ha eseguito il ripristino degli intonaci e delle finiture dei muri delle autorimesse e del confine lato nord. Non sono stati eseguiti gli intonaci e le relative finiture, dei muretti di recinzione sud ed est (aventi il medesimo valore di quelli lati Ovest e Nord).
- 185 €2500 (verniciatura e impermeabilizzazione box) non eseguita in quanto opzionale;

- 191-192 € 700 complessivi (tinteggiatura facciate perimetrali box), non eseguita in quanto eseguita con rivestimento con silicati;

- 203 € 350 (zoccolatura in strollato facciate perimetrali box solo lati ovest e nord), non eseguita;

- 208 e 209 €2850 ed € 1850 (zoccolatura in serizzo facciate perimetrali box solo lati Est e Sud e scossaline di completamento della zoccolatura box ), non eseguita;

26 - 218 € 3.250 (nuovo locale autoclave): lavorazione eseguita ma abusiva. Come accertato dal c.t.u. “il nuovo locale autoclave è stato realizzato in difformità a quanto autorizzato da parte del Comune. La realizzazione dell'opera veniva infatti richiesta con Segnalazione Certificata Inizio Attività 480/2019, ad integrazione dell'originario Permesso di Costruire. La pratica veniva archiviata in quanto le integrazioni richieste non erano state documentate”, in particolare il Comune osservava che l'intervento relativo alla realizzazione del locale tecnico autoclave si configura come nuova costruzione, pertanto la pratica deve essere presentata ai sensi dell ' art . 23 del D.P.R 380/01”. In ogni caso, sostiene il c.t.u. “il volume tecnico, ancorché non autorizzato, non è stato realizzato nella posizione proposta nella SCIA 480/2019” e, in considerazione del fatto che il manufatto non rispetta la distanza dai confini prevista dal PGT vigente, il fabbricato andrebbe quindi rimosso e ricostruito – indicativamente – nella posizione indicata nella SCIA 480/19, ovviamente previa presentazione di una nuova pratica di permesso di costruire (ovvero SCIA sostitutiva al Permesso di Costruire), in virtù del fatto che trattasi di nuova costruzione⁴.
- da 221-226 inclusi gli estremi, totale € 1.550 (ripristino e verniciatura opere in ferro dell'area giardino), stralciate in quanto sostituite da nuove recinzioni, opera extra senza esplicita richiesta CP_ di pagamento da parte di nel consuntivo né contestazione in sede di a.t.p. e nel presente procedimento).


6. I vizi accertati dal c.t.u. Parziale fondatezza.
Premessa l'assenza di alcuna eccezione di decadenza, quanto alle opere effettivamente eseguite in difformità al capitolato, rispetto alle quali il Condominio ha svolto contestazione mediante richiamo ai vizi identificati dalla D.L. ovvero accertati dal c.t.u. si osserva quanto segue:
1) Vizi non ripristinabili CP_
- n. 65-70 inclusi gli estremi (totale richiesto da € 6.610). Come da riserva contenuta nel verbale di collaudo definitivo, risulta contestata la corretta esecuzione del rivestimento con silicati delle facciate dei parapetti e dei frontali delle gronde (cfr. p. 2 docc. 10- 11: “Ripristinare e completare il rivestimento con finitura ai silicati delle facciate con particolare riferimento, oltre che alla facciata danneggiata lato nord-est, dall'angolo della facciata verso via RO e sino all'angolo dei balconi in prossimità del vano ascensore, a tutte le zone ove sono necessari interventi di ripristino alle superfici sottostanti e anche alla sezione ove non sono ancora state eseguite, come ad esempio le pozioni di facciata visibili sotto i balconi di piano rialzato lato la porzione di facciata in corrispondenza del balcone CP_4 piano rialzato ovest e l'intera facciata nascosta in corrispondenza del vano ascensore”). Il ctu ha ravvisato alcune imperfezioni (fessurazioni) non sanabili, che diminuiscono il pregio della lavorazione eseguita e dunque hanno giustificato una riduzione del prezzo convenuto stante la minor qualità della lavorazione e dunque il minor valore dell'opera, pari al 5 % sul totale convenuto (€ 330,5). ⁴ “Il sottoscritto CTU più volte durante l'accertamento ha chiesto alla parte Resistente di potere dare evidenza di documentazione integrativa, senza però ottenere nulla. Per meglio potere rispondere al quesito del Giudice, il sottoscritto ha effettuato una verifica preliminare (la cui ufficiale approvazione dovrà comunque avvenire attraverso la redazione di una pratica comunale dedicata) sulla scorta del Piano Regolatore vigente. Presupponendo di ottemperare alle richieste di integrazione amministrative pervenute dal Comune di Monza (nell'ambito del provvedimento di Ordinanza di Sospensione) è stato verificato che il maggior problema riscontrabile fosse quello derivato dalla mancanza del rispetto delle distanze… il fabbricato realizzato, oltre ad essere difforme per posizionamento dalla pratica edilizia a suo tempo presentata non può essere sanato così come realizzato, in quanto la distanza DS1 dalla strada è inferiore ai 5 metri richiesti (anche al lordo del marciapiede).” 27 Si ritiene che tale valutazione in quanto motivata (l'antieconomicità di un ripristino stante la natura del difetto e la sua diffusione in più punti) sia condivisibile. CP_
- N. n. 96 e 97. Il totale richiesto da ammonta ad € 4.300. Come da riserva contenuta nel verbale di collaudo definitivo, risulta contestata la corretta esecuzione delle nuove copertine in granito dei parapetti dei balconi (cfr. p.

2 -3 docc. 10- 11: “ Procedere con la verifica e pulizia delle copertine in granito dei parapetti balconi lato e dei relativi CP_4 gocciolatoi, in quanto alcuni marmi sono privi di gocciolatoio, muniti di gocciolatoio non idoneo in quanto lo stesso conduce acqua sul parapetto, ed in altri risulta “annegato” nella rasatura in quanto la dimensione della copertina non è adeguata a coprire il parapetto garantendo le uscite su tutti i lati atte a consentire l'allontanamento dell'acqua da stillicidio. Procedere con la verifica e pulizia dei marmi a contorno dei balconi e dei relativi gocciolatoi, in quanto alcuni marmi sono privi di gocciolatoio, in altri il gocciolatoio conduce acqua sui frontali, in altri risulta “annegato” nella rasatura e/o durante la posa in opera della rasatura, l'addetto ne ha inavvertitamente ostruito lo stesso gocciolatoio. Sono inoltre presente elementi che necessitano di essere sostituiti in quanto danneggiati, come già evidenziato da precedenti comunicazioni dello scrivente, con particolare riferimento, a titolo d'esempio, al marmo a contorno del balcone di piano 1° lato via RO, angolo sud.”). Il ctu ha ravvisato alcune imperfezioni non sanabili, che diminuiscono il pregio della lavorazione eseguita e dunque hanno giustificato una riduzione del prezzo convenuto stante la minor qualità della lavorazione e dunque il minor valore dell'opera, pari al 10% sul totale convenuto (“Si è infatti verificato che la dimensione degli elementi in marmo, in taluni casi, non sia sufficiente a garantire un adeguato profilo di gocciolatoio.Si segnala infatti che il capitolato dei lavori, alla pagina 19, preveda che le copertine sporgano circa 3-4 cm, in modo da potere garantire un adeguato gocciolatoio.Come si evince della immagini proposte, specialmente gli elementi in pietra del piano terra non sono stati così realizzati. Il gocciolatoio, in alcuni casi, è quasi inesistente. Poiché l'opera è ormai ultimata e non pare possibile (e ragionevole) un intervento di ripristino;
si valuta quindi un deprezzamento del bene quantificato nell'allegato economico”). Si ritiene che tale valutazione in quanto motivata (l'antieconomicità di un ripristino stante la natura del difetto e la sua diffusione in più punti) sia condivisibile. Va applicata dunque la decurtazione di € 430.
- lavorazioni di cui ai punti nn. da 98 a 104 inclusi gli estremi (€ 17.150); il c.t.u. ha ritenuto:
“l'attività è stata eseguita ed è oggetto di contestazioni relativamente alle prescrizioni del capitolato. Si è infatti verificato, come per le copertine dei balconi, che la dimensione degli elementi in marmo, in taluni casi, non sia sufficiente a garantire un adeguato profilo di gocciolatoio esterno. Si segnala infatti che il capitolato dei lavori, alla pagina 20 e 21, preveda che le copertine sporgano circa 3-4 cm, in modo da potere garantire un adeguato gocciolatoio. Inoltre, è prevista la posa in opera di nuovi “cugnetti” in marmo serizzo da posizionarsi in tutti gli angoli, in aderenza alle facciate, a maggior protezione delle stesse. Come si evince della immagini proposte, specialmente gli elementi in pietra del piano terra non sono stati così realizzati. Il gocciolatoio, in alcuni casi, è quasi inesistente.I sopra citati “cugnetti” a protezione delle facciate, nono sono stati posatiAnche in questo caso, poiché l'opera è stata ormai ultimata e non pare possibile (e ragionevole ) un intervento di ripristino, si valuta un deprezzamento del bene quantificato nell'allegato economico” nella misura del 10% (€1715), con riconoscimento quindi del 90% del valore da capitolato. La valutazione si condivide in quanto logicamente argomentata e non contestata.
- lavorazione 213, di € 985) (automazione cancello carraio lato sud), nella misura del 50% (€492,5) poiché “La lavorazione è stata eseguita ma se ne contesta la realizzazione. Come da evidenze si nota come i cavi elettrici non siano opportunamente protetti delle tubazioni rigide”. La valutazione si condivide in quanto motivata e non contestata. 2) Vizi ripristinabili:
28 - lavorazioni nn. 76-82 inclusi gli estremi (tinteggiatura sottobalconi e pensiline). Trattasi di lavorazioni eseguite ma con difetti, rilevati dal c.t.u. limitatamente ai sottobalconi del piano terra delle colonne A B C G. Perciò su un totale di corrispettivo pattuito di € 3.850 va detratto il costo di ripristino di € 1.564,02, conseguentemente il compenso riconoscibile è pari ad € 2.285,98.
- lavorazioni n. 130-133 inclusi gli estremi (zoccolatura in serizzo); al riguardo il ctu ha accertato che taluni elementi sono fortemente distaccati dalla superficie muraria. L'opera risulta dunque difforme da quanto previsto a Capitolato, ma può essere ripristinata, dunque è possibile riconoscere soltanto un compenso di € 3.085,2 (sottraendo dal valore complessivo fatturato di € 4.470 il costo del ripristino € 1.384,80, comprensivo di materiali e manodopera, come da computo metrico redatto dal ctu);
-lavorazioni n. 134-137 inclusi gli estremi (ripristino della scossalina di completamento della zoccolatura); al riguardo il ctu ha accertato la mancata esecuzione dell'opera ed individuato nell'allegato C il costo di esecuzione a carico del in € 500, da detrarre all'importo di CP_4
€ 500;
- lavorazioni n. 154-161 inclusi gli estremi ( verniciatura opere in ferro della facciata); al riguardo il ctu ha accertato che la tinteggiatura dei serramenti in ferro del piano seminterrato non è stata eseguita a regola d'arte; “In alcuni casi essi appaiono arrugginiti, nonostante il poco tempo trascorso, così come anche le inferriate. Si valuta che l'opera debba essere completata e/o ripristinata”. Dunque è possibile riconoscere soltanto un compenso di € 2251,48 (sottraendo dal valore complessivo fatturato di
€ 3.725 il costo del ripristino € 1.473,52, comprensivo di materiali e manodopera, come da computo metrico redatto dal ctu).
- lavorazioni nn. 194-195 (tinteggiatura muri di recinzione lato sud e ovest) per € 700 complessivi, da cui detrarre l'opera di ripristino, tinteggiatura muri di recinzione, facciate perimetrali box sottogronda e frontale gronda box e pensilina ingresso pedonale, di € 817,56, comprensivo di materiali e manodopera, come da computo metrico redatto dal ctu;

- lavorazioni nn. 204 e 205 (zoccolatura in strollato su muro di recinzione lato sud ed ovest), per
€ 700 complessivi, da cui detrarre l'opera di ripristino di € 642,40, comprensivo di materiali e manodopera, come da computo metrico redatto dal ctu;

- lavorazioni da nn. 210-211 capitolato originario , impianto fognario, (7.000 complessivi). Il c.t.u. ha verificato in realtà l'esecuzione delle lavorazioni oggetto dell'integrazione al contratto – doc. 4b- (30.750 complessivi). Ha accertato che “L'opera è stata realizzata ma senza alcuna approvazione preventiva da parte della che avrebbe dovuto fornire approvazione del progetto. I Tecnici Parte_6 del Condominio, nonostante i vari solleciti, non sono stati mai in grado di ricevere la documentazione attestante l'approvazione dell'opera eseguita. Durante le operazioni di CTU al sottoscritto non è stata fornita documentazione a riguardo. Si reputa che allo stato attuale al condominio si debba riconosce il 50% del valore dell'opera in quanto, ad oggi, l'opera non è stata avvallata dall'ente che abbia autorizzato l'esecuzione delle lavorazione (e che potrebbe chiedere delle modifiche prima di approvare il progetto)”. Si condivide tale valutazione;

- 214 impianto di irrigazione, del valore di € 1.250, ove risulta mancante l'installazione di tutto l'impianto essendo stata posata unicamente la predisposizione, per una spesa stimata di € 625;
- 218 nuovo locale autoclave: rispetto al ripristino della regolarità urbanistica, con conseguente demolizione e ricostruzione con regolare deposito delle pratiche amministrative il c.t.u. ha stimato un importo di € 10.350; tuttavia poiché in tale caso si tratta di una totale demolizione e ricostruzione e, pertanto, di un danno, non si ritiene di applicare la decurtazione stimata dal c.t.u. in assenza di specifica domanda del condominio, dovendosi unicamente decurtare integralmente CP_ il corrispettivo richiesto da
29 - Opera extra, € 27.549, verniciatura delle nuove cancellate in ferro dell'area giardino. Il ctu ha precisato che le nuove cancellate avrebbero dovuto essere realizzate in acciaio zincato verniciato. In realtà le stesse sono state realizzate in acciaio non verniciato. È stato stimato il costo per il completamento dell'opera in € 4.893,76.
Non si conviene, in tutto o in parte, con alcune valutazioni svolte dal ctu rispetto allo stralcio delle lavorazioni che seguono:
- nn. 72,73,74,75 (€3.460) relative alla tinteggiatura di sottogronde, frontali balconi e aggetti orizzontali. In particolare ha rilevato il c.t.u. che “La lavorazione è stata realizzata in parziale accordo al capitolato. Si segnala che i sotto gronda e gli aggetti orizzontali dell'ultimo piano non siano stati ripristinati in quanto sono stati modificati per la successiva realizzazione del nuovo piano mansarda.”. Mentre con riferimento alla tinteggiatura di sottogronde e aggetti si conviene con la valutazione del c.t.u. di procedere allo stralcio in quanto oggetto di variante non necessaria (perché non derivante da imprevisti nell'esecuzione della lavorazione condivisa ma da una nuova esigenza Contr dell'appaltatore e del terzo , si atteggia diversamente la sorte dei frontali dei balconi. Leggendo il capitolato infatti si comprende che la lavorazione di cui ai nn. 72-75 viene ricompresa nella macro voce “opere di tinteggiatura frontali balconi, sottobalconi, sottogronde, pensiline e aggetti orizzontali” e descritta come segue: “Applicazione di una mano di primer per pittura ai silicati sulle superfici dei sottobalconi, dei frontali ove presenti ed dei parapetti interni dei balconi. Fornitura e posa in opera di pittura ai silicati di potassio stabilizzati ed idrofugati, data in due mani”, inoltre la lavorazione viene quotata separatamente quanto a frontali balconi, aggetti e sottogronde, rispetto ai sottobalconi e pensiline. Inoltre il ctu non ha rilevato espressamente la mancata esecuzione della lavorazione sui frontali dei balconi (comprensivo ovviamente di tutti i balconi presenti alla data di redazione del capitolato, quando l'ultimo piano non era ancora stato realizzato), bensì unicamente di aggetti e sottogronde, perché evidentemente smantellati per la costruzione del sopralzo. Pertanto va riconosciuta la relativa lavorazione in misura, si ritiene, pari al 50%, atteso che la superficie dei frontali era sicuramente maggiore rispetto a quella delle sottogronde e degli aggetti, demoliti. Dunque in via equitativa si riconosce l'importo di € 1.730.
- 112-120 inclusi gli estremi, relative alla sostituzione dei parapetti in ferro. In particolare risulta che il ctu abbia rilevato un disallineamento (mai rilevato dalla D.L. del ) nella posa CP_4 CP_ dei parapetti limitata a quelli del sopralzo. Come rilevato dal c.t.p. di non è corretto deprezzare il valore delle lavorazioni indicate nel capitolato poiché esse si riferivano, evidentemente, ai parapetti dell'edificio condominiale preesistente al sopralzo mentre la posa dei parapetti sul Contr sopralzo è avvenuta in forza di altro rapporto contrattuale, con proprietaria del sottotetto. CP_ Dunque al più potrebbe sussistere un credito risarcitorio, ulteriore, del condominio avverso per non aver “protetto” gli interessi della controparte, nell'esecuzione del diverso rapporto con Contr
Trattasi di credito non dedotto nel presente processo. Pertanto il valore delle lavorazioni oggetto dell'appalto, sulle quali il ctu non ha rilevato espressamente difetti, vanno riconosciute.
- 175 ossia la formazione della nuova linea vita. La previsione di una nuova linea vita era infatti oggetto del capitolato originario ed è stata effettivamente eseguita, sebbene sul nuovo tetto condominiale, dunque non si condivide lo stralcio. Corretto invece, a fronte della contestazione (presente sin dal verbale di collaudo) di mancata consegna delle certificazioni della linea vita,
30 ridurre il corrispettivo in misura pari al costo per l'ottenimento della certificazione, stimato dal ctu in € 1.000.
Risulta poi una duplicazione di voci nell'allegato D alla perizia, poiché la voce sostituzione serramenti accesso balconi comuni risulta conteggiata sia quale opera extra tra le altre opere integrative sia al n. 25 del doc. D.


7. Gli oneri per la sicurezza relativi alle varianti e alle opere extra.
Ad evasione di esplicito quesito il c.t.u. ha calcolato il valore degli oneri per la sicurezza relativi all'intero CP_ appalto, comprensivo dei lavori di esecuzione del sopralzo e delle opere extra, in € 84.123,31. ne ha specificamente contestato la quantificazione.
Ebbene, a prescindere dalla correttezza o meno della quantificazione effettuata dal c.t.u., si ritiene che alcuna somma spetti alla convenuta a titolo di maggiori oneri per la sicurezza, in aggiunta all'importo convenuto nel contratto di appalto di € 35.000.
Per quanto concerne le varianti il contratto prevedeva l'onere delle parti di prevedere espressa quantificazione di tali costi nel corrispettivo. Il c.t.u ha potuto accertare l'accordo delle parti CP_ sull'esecuzione delle lavorazioni sostitutive e sull'ammontare del corrispettivo (ove richiesto da nel consuntivo) ed ha altresì riconosciuto l'importo richiesto, ritenendolo congruo, al netto dei vizi CP_ riscontrati. Pertanto, non ha fondamento la richiesta di di addebiti ulteriori posto che era suo preciso onere produrre in giudizio prova scritta dell'accordo (cfr. delibere citate nel consuntivo ma non prodotte) e, soprattutto, richiedere il valore delle lavorazioni sostitutive oltre agli oneri per la sicurezza, non potendo in tal senso supplire l'accertamento del c.t.u. in assenza di specifica domanda.
Per i lavori privati di esecuzione del sopralzo e per le altre opere extra eseguite, parimenti risulta convenuto per iscritto il corrispettivo pattuito (rispettivamente € 102.805,38 per sopralzo a corpo,
€5.427,50 per opere autorizzate il 30.9.2017 e in assemblea precedente a quella del maggio 2018, € 93.834 per opere extra autorizzate nella delibera di maggio 2018) e deve intendersi che le parti intesero compensare con tale cifra, rivedibile a consuntivo, anche gli oneri per la sicurezza, non avendo senso l'espunzione di una voce di costo dal corrispettivo globale convenuto. Non può dunque operare il potere supplettivo del Giudice nella determinazione di tale componente di prezzo, considerato anche che i costi per gli oneri di sicurezza rientrano prioritariamente nei costi aziendali di responsabilità dell'appaltatore, in ordine ai quali la committenza, tramite il d.l., ha unicamente doveri di vigilanza, per la corresponsabilità in caso di infortuni o di violazioni accertate in cantiere.


8. Sui costi afferenti la facciata ventilata di mascheramento. CP_ Per le ragioni illustrate al paragrafo 4 lett. j) si ritiene che nulla sia dovuto a per tale opera. La stessa rientra nei costi connessi per il mascheramento dell'intervento strutturale di adeguamento sismico. Pertanto, in quanto lavorazione di “rifinitura” dello stesso e comunque connessa all'esecuzione dei lavori si sopralzo, rientra nei costi oggetto di concordato addebito al condominio nella delibera del maggio 2018. CP_


9. L'accertamento del credito di
Dalle considerazioni suesposte, estratte dalla consulenza tecnica d'ufficio e confrontate con la richiesta CP_ economica di contenuta nel consuntivo e nella fattura 200 del 2020, deriva l'accertamento di un CP_ credito di pari ad € 211.203,22 oltre Iva per lavori da capitolato a consuntivo, nei quali sono inclusi gli oneri per la sicurezza. 31 Si precisa che non vengono riconosciuti ulteriori importi per le varianti autorizzate (€ 3.400 più iva) in CP_ assenza di precisa richiesta di la quale nulla ha richiesto in aggiunta alle somme da consuntivo.
Il credito di € 211.203,22 si origina per effetto della detrazione dagli importi indicati per le lavorazioni esposte a consuntivo (per un totale di € 365.945 [pari a € 727.788,31 – (€ 13.750 + €249.028,31+€ 60.000
+ €27.500 + €3.580 + €7.985, relative alle opere extra)]), delle somme indicate indebitamente, perchè relative a lavorazioni non eseguite, a indebite duplicazioni o ad addebiti senza causa, e delle somme calcolate dal c.t.u. a titolo di riduzione del prezzo per vizi ripristinabili ovvero non ripristinabili. In particolare le decurtazioni applicate si riferiscono alle lavorazioni nn. 5,6,7,8,23,24,25,26, 36-46 inclusi gli estremi, NP1 p. 4, 53, 54,55,62,63,65-70 inclusi gli estremi, 72-75 inclusi gli estremi, 83-86 inclusi gli estremi, 88, NP 2 p. 7, 92,93,96,97,98-104 inclusi gli estremi, 105-111 inclusi gli estremi, NP p. 10, 130- 133 inclusi estremi, 134-137 inclusi estremi, 142,143,144,147,149-153 inclusi estremi, 162-167 inclusi estremi, 170-174 inclusi estremi, 175, 178,180, 185,186, 189-192 inclusi estremi,194-197 inclusi gli estremi, 203,205,206,207, NP pag. 16, 209-215 inclusi estremi,218,219, 221-227 inclusi estremi, in tutto o in parte, nella misura indicata ai paragrafi che precedono. CP_ A tale somma vanno poi aggiunte le somme richieste da per le opere extra, escluse le voci a, b (nella parte che eccede l'accordo e la delibera di ratifica per le motivazioni già esposte), c ed f (per le ragioni già esposte, integrate da quanto riconosciuto dal Condominio (doc. 9) anche in sede di ratifica.
Quanto alle maggiori somme richieste per cappotto e cassette postali, si conviene in tal senso con il c.t.u. che ha riconosciuto il maggior valore della nuova recinzione (opera extra convenuta nel maggio 2018 in CP_
€ 25.549 ed invece riconosciuta congrua dal c.t.u. nella misura di € 27.549). Si osserva che non ha contestato né in sede di a.t.p. né nel presente giudizio il riconoscimento da parte del c.t.u. del valore delle opere extra relative a cappotto e cassette postali in misura pari all'accordo né ha dimostrato di avere sostenuto costi maggiori a consuntivo per l'esecuzione delle opere extra.
Perciò all'importo di € 211.203,22 oltre iva vanno aggiunti gli importi di € 4.850 oltre iva per opere extra autorizzate nella delibera del 30.9.2017 e nell'assemblea precedente a quella di maggio 2018 (cfr. delibera maggio 2018), nella misura riconosciuta nel doc. 9, stante l'assenza di prova di un maggior compenso dovuto, ed € 49.864,64 (dato dalla differenza tra € 54.758,40 - pari alla differenza tra € 93.834, per opere extra deliberate a maggio 2018 e differenza sui lavori di adeguamento sismico, e lo sconto riconosciuto dall'appaltatore – ed il costo necessario al ripristino della verniciatura della recinzione, € 4.893,76).
Sul totale così ottenuto di € 265.917,86 vanno considerati gli acconti di € 150.000 pari al valore del sottotetto e gli ulteriori acconti di € 91.691,25.
Il residuo dovuto da parte del è dunque di € 24.226,61 oltre iva (€ 2.422,66) e così CP_4 complessivamente € 26.649,27.
10. La sussistenza di un ritardo imputabile nella conclusione dei lavori. CP_ Preliminarmente si deve ritenere totalmente infondata l'eccezione di inadempimento di e prive di fondamento le giustificazioni dedotte. CP_
infatti, in parte giustifica l'allungamento dei termini di consegna delle opere con l'inadempimento del Condominio ai termini di pagamento convenuti, in parte con la natura e la complessità delle opere extra richieste e con le difficoltà anche amministrative inerenti i lavori di sopralzo.
32 Risulta tuttavia che il Condominio abbia provveduto alla corresponsione dell'acconto di €150.000 mediante il trasferimento della proprietà del sottotetto ed al pagamento delle fatture emesse da Pt_7 CP_ sino a novembre 2018, nonostante il ritardo di rispetto al cronoprogramma nell'esecuzione di opere significative afferenti il capitolato, rispetto alle quali era comunque previsto il pagamento della somma finale di € 20.375,82 oltre iva successivamente al collaudo definitivo (cappotto e installazione dell'ascensore, per l'ovvio ritardo nei lavori di sopralzo, terminati soltanto a novembre 2019, impianti legati al gas, alla rete idrica ed elettrica, autoclave, rifacimento delle scale, cortile, recinzioni, sostanzialmente tutti i lavori principali da capitolato cfr. diffida dell'amministratore di luglio 2018, doc. 5).
Risulta altresì che il Condominio abbia atteso sino all'assemblea del 13 aprile 2019 (stesso doc. 5) per formalmente ratificare la sospensione dei lavori comunicata dall'Amministratore e rinnovata a febbraio 2019, concordando di fatto un'ultima dilazione del termine per l'ultimazione dei lavori da capitolato e delle opere extra con l'intesa che le stesse avrebbero dovuto essere completate al più presto e riservando il pagamento entro il collaudo finale.
Tuttavia i lavori di sopralzo si concludevano unicamente in data 8 novembre 2019 mentre le lavorazioni oggetto del capitolato non venivano più completate.
Dunque sotto il profilo cronologico e quantitativo, risulta certamente preponderante l'inadempimento di CP_
Ossia si ritiene che sia stato il ritardo a giustificare la sospensione dei pagamenti piuttosto che il contrario.
Il c.t.u., in punto di scarsa o totale irrilevanza dei lavori di sopralzo e delle opere extra in termini di complessità rispetto ai lavori da capitolato, ha osservato quanto segue.
La durata dei lavori per l'esecuzione del sopralzo è stata di dieci mesi circa, sulla base di quanto dedotto CP_ da stessa.
“Come si evince dal Giornale dei Lavori prodotto in atti, l'effettivo inizio dei lavori (strutturali) è indicato nel giorno 06 marzo 2017, mentre l'inizio delle lavorazioni di carattere condominiale è avvenuta con la posa del ponteggio in data 24.07.2014 (n.d.r.: evidente errore di battitura, si deve intendere 24.07.2017)”.
A pagina 54 il ctu chiarisce che soltanto alla data di posa del ponteggio le opere di ristrutturazione potevano iniziare poiché a quel momento i lavori per il sopralzo avevano raggiunto un avanzamento tale da consentire appunto la posa del ponteggio, necessario ai lavori sulla facciata. Afferma tuttavia il ctu che da quel momento i lavori di ristrutturazione ed il sopralzo potevano essere condotti in contemporanea.
“Si reputa che dalla data di montaggio del ponteggio l'Impresa avrebbe potuto ultimare le opere di manutenzione straordinaria. In altre parole, quanto indicato dal Geom. è stato già previsto nel calcolo proposto che non considera CP_3
i primi 5 mesi di cantiere, valutando che i successivi 5 mesi di lavorazione previsti per l'esecuzione delle rimanenti opere strutturali (nuovo impalcato del piano mansarda e nuova copertura,) potevano avvenire in concomitanza alle opere di manutenzione straordinaria, in quanto non direttamente interferenti”. CP_ Tale valutazione tecnica non è stata minimamente contestata da nel presente procedimento ed appare ineccepibile e logica poiché una volta ultimata la sovrastruttura descritta alle pagine 8, 40 e ss. della relazione e necessaria all'adeguamento sismico per la sopraelevazione, poteva procedersi alla posa del cappotto e delle altre lavorazioni non direttamente afferenti le facciate.
Quanto alla maggiore complessità delle varianti/opere extra, essa non è stata specificamente allegata e d'altra parte non è stata rilevata dal ctu né, per quanto risulta dagli atti e dalla relazione, emerge nei fatti. 33 Infatti il c.t.u. ha rilevato che le varianti approvate più significative hanno riguardato essenzialmente la fornitura di nuovi serramenti e lo spostamento del locale autoclave all'esterno, con modifica anche del locale pattumiera. Non risulta tuttavia che tali modifiche siano state proposte dalla committenza, pertanto spettava all'appaltatore, in assenza di accordo espresso con la committenza, organizzare le proprie maestranze in modo da rispettare i tempi convenuti, anche in considerazione del fatto che le nuove opere non risultano interferenti con le lavorazioni programmate. Le più rilevanti per lo meno dal punto di vista economico consistevano infatti nel completamento del cappotto e nella fornitura di nuovi elementi al posto del risanamento conservativo (cfr. doc. 9 sostituzione della recinzione, rifacimento della scala interna e come lavorazioni minori la fornitura di nuovo videocitofono e nuovo casellario postale).
Pertanto si ritiene sussistente un ritardo imputabile, salva la concessione di un maggior termine per l'esecuzione delle opere extra, in conformità a quanto previsto nel contratto, nella misura individuata dal c.t.u.
Il ctu ha conteggiato i giorni di ritardo a partire dal 25.5.2018 (considerato l'inizio lavori il 24.07.2017 e la fine lavori da contratto in data 24.5.2018, ossia n. 210 giorni lavorativi dalla data di inizio) sino alla data di fine lavori effettiva (come da comunicazione , riscontrata dal c.t.u. in data 28.09.2020. Ha dunque CP_2 calcolato 595 giorni di ritardo.
In realtà si ritiene di dover conteggiare diversamente i giorni di ritardo. Infatti risulta che nonostante la prima diffida dell'amministratore, del 16.7.2018, ove si preannunciava l'intenzione di sospendere i pagamenti, il Condominio abbia tollerato il ritardo, effettuando anche dei pagamenti sino a novembre 2018, evidentemente alla luce di rassicurazioni verbali e della progressione dei lavori constatata. Si ritiene in particolare che la tolleranza sia proseguita sino al 20.2.2019, ossia la data di comunicazione della sospensione dei pagamenti (cfr. assemblea maggio 2019).
Vanno conseguentemente conteggiati i giorni lavorativi di ritardo (atteso che non vi è domanda difforme del condominio) dalla fine della tolleranza (20.2.2019) al termine dei lavori (28.09.2020), per un totale di 407 giorni lavorativi
Si ottiene dunque un ammontare di giorni di ritardo pari a 407 giorni lavorativi dai quali va poi detratta la sospensione concordata una tantum per il mese di agosto 2017 come da contratto (nei limiti dei soli giorni lavorativi, ossia 22) e la durata prevista per l'esecuzione delle opere extra (72 giorni), così ottenendosi il numero di giorni di ritardo di 313.
Conseguentemente la penale convenuta di €100,00 giornaliere ammonta ad € 31.300.
Non si ritiene la sussistenza di ragioni legittimanti la richiesta di riduzione d'ufficio della penale. Infatti il disagio derivante dal protrarsi del cantiere aperto risulta notevole per la natura delle lavorazioni (si pensi soltanto alla presenza di ponteggi che oscurano la luce naturale e di polveri per le lavorazioni), pertanto adeguatamente compensato dalla penale di € 100,00, che non appare esorbitante rispetto al concreto pregiudizio patito.
Ne deriva che per effetto della differenza tra il saldo dovuto dal condominio di € 26.649,27 iva inclusa ed il credito per penale da ritardo di € 31.300, risulta un importo a credito del Condominio di € 4.450,73.
11. L'infondatezza della domanda di indebito arricchimento. CP_ Alla luce delle coordinate ermeneutiche richiamate in premessa, la domanda di è infondata.
34 CP_ Infatti, quanto alla pretesa di di ottenere compensazione per le opere di adeguamento sismico, si è motivato nel paragrafo 4 lett. j). Emerge, in ogni caso, il difetto di sussidiarietà poiché la relativa lavorazione era oggetto di contratto valido ed efficace ed è stata accertata la non imputabilità al CP_ Condominio dell'inadempimento e viceversa l'attribuibilità dello stesso alla condotta negligente di
Quanto alle generiche pretese di remunerazione di opere extra, diverse da quelle previste in capitolato, non risulta la sufficiente specificità dell'allegazione. In ogni caso, all'esito dell'a.t.p., risulta che tutte le opere concretamente eseguite siano state oggetto di accordo e siano state remunerate in conformità allo stesso, ove richieste.
12. Le spese di lite
In ragione della peculiarità della fattispecie concreta (nell'ambito della quale il c.t.u. ha potuto accertare l'esecuzione delle lavorazioni di consistenza maggiore in modo sostanzialmente conforme alle regole dell'arte, salve alcune rifiniture e salva la realizzazione del locale autoclave), della notevole difficoltà di qualificazione e interpretazione dei fatti e dei negozi oggetto di lite, suscettibile di diverso apprezzamento in ragione della sensibilità dell'interprete, oltre che della parziale reciproca soccombenza, si ritiene ricorrano gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente le spese di lite e del procedimento di accertamento tecnico preventivo. Le spese dei rispettivi c.t.p. ed i maggiori compensi dell'amministratore di condominio sono anch'esse da compensarsi integralmente tra le parti.
Conseguentemente, poiché risulta che il condominio ha sostenuto integralmente i costi dell'a.t.p., in particolare del compenso del c.t.u. per complessivi € 12.142,21 (cfr. pro forma 3/2022, contabile bonifico, CP_ e pro forma 95/2023, non contestate da , e vi è espressa domanda di condanna al pagamento delle stesse, può condannarsi la parte resistente alla restituzione del 50% in favore del ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza ogni altra domanda, istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie entro i limiti di cui in motivazione le domande di parte ricorrente;

2) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte ricorrente la somma di € 4.450,73 per le causali indicate in motivazione;

3) rigetta ogni altra domanda;

4) compensa integralmente le spese di lite tra parte ricorrente e parte convenuta, anche in relazione alle spese del procedimento per ATP RG 50/2022, nella misura del 50% ciascuna;

5) condanna parte convenuta alla rifusione in favore di parte ricorrente del 50% del compenso pagato al c.t.u. nominato nell'A.T.P., pari ad € 6.071,10.
Così deciso in Monza, il 23 dicembre 2025.
Il Giudice
TE RI
35 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ È utile in proposito richiamare l'iter amministrativo relativo alle opere strutturali afferenti il sopralzo, che risulta dalle pratiche depositate presso il Comune di Monza, visionate dal c.t.u. del successivo procedimento di a.t.p. e descritte nella consulenza, acquisita al fascicolo (par. 3.6). Infatti, risulta che, a seguito del deposito della domanda di costruire in data 27.7.2015 con istanza n. 158/2015 (la pratica prevedeva solo ed esclusivamente le opere necessarie al sopralzo ed alla realizzazione dei nuovi alloggi) e successiva comunicazione di deposito sismico del 31/01/2016, il Comune autorizzava l'intervento con il permesso di costruire n. 241/2016 in data 5 luglio 2016. A tale provvedimento seguiva denuncia delle opere strutturali n. 1622/2016 del 23/12/2016, integrazione 25485 del 17/02/2017 e successiva scia n. 603/2018 del 22/10/2018, relativa soltanto a modifiche interne dei nuovi alloggi. Il c.t.u. ha rilevato altresì che in data 31/10/2018 l'ufficio tecnico del Comune di Monza emanava ordinanza di sospensione per una discrepanza progettuale relativa ad un rapporto aereo illuminante. A seguito dell'ordinanza, l'arch. in data 02/11/20218 inviava l'aggiornamento della Tavola T03 ottemperando alla non conformità Controparte_6 rilevata.
5