N. R.G. 2400/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Bellomo ha pronunciato mediante deposito del dispositivo e contestuali motivazioni, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2400/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Di Liberatore, Parte_1 C.F._1 giusta costituzione di nuovo procuratore del 12.2.2025, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. Di Liberatore Luigi intimante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
SCARCIOLLA GIANNICOLA, giusta procura in atti, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. IO GI
intimato
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso diverso.

CONCLUSIONI
Parte intimante opposta: 1) rigettare l'opposizione avversa, siccome infondata sia in fatto che in diritto;
2) di conseguenza dichiarare risolto il contratto di locazione di cui sopra, per grave inadempimento del conduttore e per l'effetto convalidare ex art. 663 c.p.c. lo sfratto per morosità intimato e condannare il sig. , al rilascio dell'immobile descritto in premessa, che della locazione è oggetto, Controparte_1 alla data fissanda ai sensi di legge;
3) emettere a carico del sig. , separata Controparte_1 ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva per la somma di € 10.700,00 per i canoni di locazione scaduti e non corrisposti a far data dalla mensilità di marzo 2014 ad aprile 2021 compresi, oltre agli altri canoni di locazione scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio, nell'ammontare di € 100,00 per le prime 6 mensilità dell'anno e di € 150,00 per le successive, come da contratto di locazione, oltre interessi al tasso di legge dalla scadenza di ciascuna delle dette mensilità e rivalutazione istat;
4) condannare il sig. , al pagamento delle spese e competenze Controparte_1 della procedura di sfratto e di quella monitoria. Parte intimata opponente: in via preliminare: revocare l'ordinanza del 14.03.2024 e, per l'effetto, ammettere tutte le istanze istruttorie articolate nella memoria integrativa;
in via principale: rigettare le domande tutte così come formulate dal sig. siccome inammissibili, improcedibili e, Parte_1 comunque, infondate in fatto come in diritto;
in via riconvenzionale: accertare e dichiarare l'inadempimento sig. alle obbligazioni assunte nel contratto di locazione e, quindi, Parte_1 dichiarare anche la risoluzione dello stesso per inadempimento del locatore e, per l'effetto: a) condannare, per le causali di cui in narrativa, il sig. al rimborso delle spese e/o al Parte_1 risarcimento dei danni tutti subiti e subendi dal sig. intimato-conduttore, Controparte_1 quantificati nella complessiva somma di € 30.000,00, ovvero in quella somma maggiore o minore che il tribunale riterrà di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi come per legge;
b) condannare, sempre ed in ogni caso, il sig. alla restituzione in favore del sig. Parte_1 [...]
della somma di € 200,00 versata da quest'ultima a titolo di deposito cauzionale Controparte_1 ovvero in quella somma maggiore o minore che il tribunale riterrà di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi come per legge;
c) condannare, sempre ed in ogni caso, il sig. Parte_1
, alla restituzione in favore del sig. della somma di € 200,00 versata da
[...] Controparte_1 quest'ultimo a titolo di canoni di locazione relativi ai mesi di febbraio/marzo 2014 e marzo/aprile 2014 ovvero in quella somma maggiore o minore che il tribunale riterrà di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi come per legge;
d) condannare, sempre ed in ogni caso, il sig. Parte_1
, al risarcimento dei danni subiti a causa del lucro cessante in ordine all'impossibilità di avvio
[...] della propria attività per inidoneità dell'immobile locato e, quantificati, in difetto nella somma di € 10.000,00 ovvero in quella somma maggiore o minore che il tribunale riterrà di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi come per legge;
e) compensare, quindi, i rispettivi debiti delle parti sino alla concorrenza del minor debito della società intimata e, per l'effetto, condannare il sig.
al pagamento in favore del primo della residuale somma che risulterà ovvero di Parte_1 quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi come per legge. in ogni caso: con il favore delle spese e compensi di giudizio, da distrarre in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, il sig. Parte_1
chiedeva la restituzione dell'immobile sito nel Comune di Morro D'Oro, concesso in locazione
[...] ad uso non abitativo al Sig. con contratto di locazione commerciale del Controparte_1
26.02.2014, ad un canone annuo pari ad € 1.500,00, sostenendo che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione relativi da aprile 2014 a marzo 2021, per un totale complessivo pari ad €. 10.700,00; si costituiva il sig. per contestare la domanda ritenendo non sussistente, in CP_1 base agli accordi intercorsi tra le parti, la dedotta morosità e chiedendo in via riconvenzionale la condanna del locatore alla restituzione delle maggiori somme versate unitamente al risarcimento dei danni subiti.
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c., resa in data 30.07.2021, il precedente Giudice ordinava all'intimato conduttore di rilasciare in favore del locatore l'immobile Controparte_1 Parte_1 oggetto della domanda di sfratto per morosità, fissando la data per l'esecuzione del rilascio al
30.10.2021 e disponendo il mutamento di rito. Depositate le memorie integrative da ambo le parti, documentato l'esito negativo della mediazione, venivano espletate le prove orali nei limiti della loro ammissione da parte del precedente giudicante;
veniva quindi fissata udienza di discussione con termine per note, depositate dalla sola parte intimata;
alla relativa udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc si costituiva un nuovo procuratore per il sig. rinviata Pt_1
l'udienza sempre per la discussione e con trattazione scritta, nelle note le parti precisavano nuovamente le conclusioni chiedendo la decisione della causa. Si provvede quindi al deposito della presente sentenza.
Le reciproche domande appaiono parzialmente fondate nella misura e per i motivi che si vanno succintamente ad illustrare.
Pacifica tra le parti e non contestata è la circostanza dell'essere intercorso tra le stesse un contratto di locazione ad uso diverso avente ad oggetto il capannone di Morro d'Oro al canone annuale di €
1500,00 con decorrenza dal 16.2.2014 al 15.2.2026 e che dopo il versamento dei primi due canoni il conduttore non abbia più versato alcunchè.
Risulta in atti la raccomandata inoltrata dal sig. al sig. in data 2.4.2014, con la CP_1 Pt_1 quale lo stesso dichiara di sospendere il pagamento dei canoni fino a che non gli verrà consegnato il certificato di agibilità, tuttavia il conduttore ha continuato a godere dell'immobile, per ulteriori sette anni ed anche oltre, senza più eccepire alcunchè al riguardo.
Ai fini della valutazione dell'importanza dell'inadempimento di cui all'art. 1455 c.c., vi è da dire che l'obbligazione relativa al pagamento dei canoni di locazione era ed è la principale per il conduttore.
Pur non applicandosi l'art. 5 della L. 392/78, sulla predeterminazione della gravità dell'inadempimento, alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitativo, tuttavia tale criterio legale può essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c. se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (Cass. Civ. 17.03.06
n. 5902; Cass. Civ. 14.11.06 n. 24207; Cass. Civ. 29.09.06 n. 21242).
Nella fattispecie, il conduttore pur non contestando l'omesso versamento dei canoni ha ritenuto però che lo stesso fosse frutto di un accordo intercorso con il locatore, sia per lavori svolti in sua vece che per le condizioni dell'immobile, privo del certificato di agibilità.
Orbene, tali circostanze, delle quali si terrà conto senz'altro in punto di quantum, come avanti si dirà, non rilevano però al fine di giustificare il totale mancato pagamento protratto negli anni del canone concordato. Infatti, è principio pacifico quello per cui l'exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi tenendo conto dell'intero equilibrio del contratto con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile (per quanto lo stesso presentasse vizi), non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione perché manca la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, essendo in tal caso possibile solo una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento in applicazione analogica dei principi ex art. 1584 c.c. (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).
Orbene, quanto alla mancanza del certificato di agibilità, pur rilevandosi la dichiarazione in atti del debitore, il quale con missiva del 2.4.21014 ne chiedeva la consegna minacciando il mancato pagamento dei canoni – diffida rimasta peraltro senza riscontro - tuttavia non è in contestazione che detta carenza non abbia inibito l'utilizzo del bene da parte del conduttore per le modalità pattuite, visto che neanche dopo l'emissione della ordinanza di rilascio risulta essere stato riconsegnato il capannone, né nel corso del lungo rapporto, è stata chiesta la risoluzione a detto fine o sono state manifestate ulteriori richieste in tal senso.
Conseguentemente, può ritenersi validamente instaurato il rapporto di locazione e, quindi, il necessario onere di pagamento del canone da parte del conduttore, atteso che per giurisprudenza costante, laddove nonostante la mancanza del certificato di abitabilità, come nel caso di specie, vi sia stata la concreta utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, il quale prima dell'intimazione di sfratto per morosità, non ha mai chiesto la risoluzione del contratto a tal fine, tale carenza non è condizione di nullità del contratto (cfr., ex multis, Cass. civ., 25 maggio 2010, n. 12708; Cass. civ. 16 giugno 2014, n.
13651; Cass. civ., 26 luglio 2016, n. 15377; Cass. civ., 13 giugno 2018, n. 15378; Cass. Civ. 9670/20); posta dunque la validità del contratto anche in assenza del certificato di agibilità, vi sarebbe in ogni caso sproporzione tra i rispettivi inadempimenti, si che il mancato pagamento del canone, quale principale fonte di obbligazione per il conduttore, reiterato nel corso di lunghi anni, costituisce senz'altro un inadempimento grave tale da giustificare la richiesta di risoluzione intimata con lo sfratto per morosità.
Quanto invece alle altre eccezioni sollevate dal conduttore, in ordine sia allo stato di degrado dell'immobile che del mancato adempimento degli oneri contrattualmente a carico del debitore, si ritiene che pur potendosi ritenere dimostrata, per quanto appresso si dirà, la sussistenza effettivamente di una tolleranza in tale senso dal locatore, tuttavia, la stessa non appare idonea a sostituite totalmente la principale obbligazione del conduttore e far venir meno l'inadempimento dello stesso ai fini della chiesta risoluzione contrattuale.
Nel corso dell'istruttoria espletata nella presente fase di merito, da valutare con particolare rigore stante i rapporti familiari o comunque di colleganza dei testi con la parte ed i limitati profili di ammissibilità e rilevanza in detta materia, il geom. ha confermato che in un incontro in loco, alla Controparte_2 presenza anche del erano intercorsi accordi tra le parti in ordine alle modalità di pagamento Pt_1 del canone: cap.3: è vera la circostanza, per quanto mi risulta;
non ricordo il giorno preciso visto il tempo trascorso;
eravamo sulla sede del capannone, io , e l'attuale moglie di CP_1 Pt_1
; c'eravamo visti in loco perché essendo io geometra, il voleva la mia consulenza;
CP_1 CP_1 venne fuori nel discorso il certificato di agibilità e tra le varie cose fu detto dal che ce Pt_1
l'aveva ma che fintanto che non lo consegnava al , quale segnale di buona fede, questi non CP_1 avrebbe dovuto pagare l'affitto; cap.5: questo fu detto in quello stesso incontro, venne fuori nel discorso;
già a vista la proprietà era messa male e si vedeva che servivano dei lavori;
fu detto dunque dal al : “ora ci sei tu, fai i lavori come credi e poi li scaliamo dai canoni”; lo Pt_1 CP_1 stesso teste conferma l'esecuzione dei lavori pur non potendo riferire nulla in ordine ai pagamenti;
conferma di aver visto in loco il ad effettuare le opere indicate. CP_1
Anche il teste , conferma di aver visto il effettuare lavori sull'immobile Testimone_1 CP_1
e di aver aiutato anche lui ma nulla sa sugli accordi.
In punto di diritto giova premettere che fermo il generale divieto di prova testimoniale per dimostrare patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento scritto, tuttavia, la stessa può essere ammessa per provare il fatto storico di un pagamento e la sua successiva imputazione a un debito specifico, se questo non costituisce un patto che altera il contratto originale ma una diversa modalità di esecuzione ( cfr da ultimo Cass. Civ. 10800/2025); peraltro, può farsi ricorso al disposto dell'art. 2723 cc, tenuto conto che in materia di locazione, la prova testimoniale di un patto modificativo del canone locativo pattuito per iscritto è ammissibile tra le parti qualora la stipulazione di tale patto sia successiva alla formazione del documento contrattuale, essendo resa verosimile tale pattuizione in ragione della natura di rapporto di durata del contratto di locazione e della conseguente possibilità che le parti si accordino su diverse modalità di pagamento del canone;
elemento presuntivo è costituito anche dalla mancata tempestiva attivazione di iniziative giudiziarie da parte del locatore, unitamente alla prova testimoniale (cfr. Trib.
Bologna, sent. n. 1535/2022).
Applicando i principi sopra esposti alla fattispecie, in disparte l'attendibilità dei testi sentiti legati comunque da rapporti personali con il conduttore, può ritenersi verosimilmente che le parti avessero tollerato diverse modalità di pagamento del canone, attraverso lavori di rimessa in pristino del capannone medesimo;
sovvengono a tal fine oltre alla prova orale, le fatture prodotte attestanti la tipologia di lavorazioni effettuate;
tuttavia, in assenza di certo riscontro scritto, tale accordo non può estendersi fino a giustificare l'omesso pagamento del canone sine die, risultandone altrimenti alterato il sinallagma contrattuale;
d'altro canto, deve rilevarsi che l'ammontare del canone pattuito ad un prezzo quasi simbolico (€ 1500,00 annue), per un capannone ad uso deposito, della estensione complessiva di mq 1290, doveva già ragionevolmente tener conto delle condizioni dello stesso.
Pertanto, a fronte delle obbligazioni contrattuali assunte, dovrà senz'altro essere dichiarata la risoluzione del rapporto di locazione ad uso diverso per cui è causa, con conseguente conferma dell'ordinanza di rilascio emessa dalla dott.ssa nella fase sommaria per inadempimento del Per_1 conduttore
Ciò statuito in ordine alla risoluzione contrattuale però, degli esborsi sostenuti dovrà tenersi conto ai fini della quantificazione delle somme dovute dal conduttore;
ribadito, come già osservato dal precedente giudicante, che nessuna ingiunzione può essere emessa in questa sede, a fronte della pattuizione di pagamento della somma annuale di € 1500,00 (€ 100,00 per i primi sei mesi ed € 150,00 per i successivi sei), per un totale di € 10700,00 sino al maggio 2021, oltre ai canoni successivi sino al rilascio, dovrà innanzitutto tenersi conto di quanto versato dal conduttore in relazione agli oneri contrattualmente pattuiti a carico del locatore ed anticipati invece dal;
rileva quanto CP_1 contrattualmente previsto ai punti 6 e 7 del contratto di locazione intercorso tra le parti (art. 6: sono a carico del locatore il ripristino di tutte le utenze (elettricità, acqua, gas) a nome del conduttore il quale sarà tenuto al pagamento delle spese di fornitura;
art. 7: i lavori inerenti la pulizia interna ed esterna del capannone sono a carico del locatore); al riguardo parte convenuta ha provato documentalmente sia il pagamento delle utenze (€ 958,43) che il pagamento della pulizia esterna ed interna;
quanto a quest'ultima, appare logico ritenere che la stessa possa essere ritenuta a carico del locatore solo con riferimento alla prima annualità, quale conseguenza dell'onere di consegnare il bene in buono stato, rientrando le successive attività negli oneri per legge a carico del conduttore;
quindi, dovrà essere rimborsato l'importo documentato pari ad € 2000,00; risultano altresì dovute le spese di allaccio luce per € 958,43 – essendo rimasto privo di riscontro il dedotto pagamento brevi manu da parte del locatore- ; rientrano altresì tra gli obblighi assunti anche gli esborsi per il ripristino degli impianti tecnologici per € 1943,01.
Avendo il provveduto al pagamento di detti importi contrattualmente a carico del CP_1 Pt_1 gli stessi andranno scomputati in conto canoni.
Quanto alle altre spese, relative ad opere di rimessa in pristino del capannone locato, ai sensi dell'art. 1592 c.c. sicuramente le stesse danno diritto ad indennizzo nei confronti del locatore, potendosi ritenere che effettivamente dette opere siano state autorizzate dallo stesso e/o comunque tollerate.
Tuttavia se possono ritenersi autorizzati, sulla base dell'istruttoria espletata, i lavori relativi alla sistemazione del piazzale, pari ad € 1.464,00 per livellamento strada di accesso e € 1.537,00 per pulizia e ripristino strada di accesso, effettuati nel maggio 2014, non altrettanto chiari sia per tempistiche che per funzionalità all'attività del conduttore, gli altri esborsi relativi alla fornitura di materiale per il capannone, tenuto conto anche delle specifiche statuizioni contrattuali al riguardo (art. 11) e del godimento del capannone nel lungo corso del tempo da parte del conduttore.
Quindi si ritiene che solo i primi importi, nella limitata misura di cui sopra, possano essere portati a parziale scomputo dei canoni dovuti dal conduttore.
In definitiva, parte conduttrice andrà condannata al pagamento dei canoni maturati dal 15.4 2014 sino al marzo 2021 nella somma annua di € 1500,00 (€ 100,00 per i primi sei mesi dell'anno ed € 150,00 per i successivi sei come da contratto) e successivamente, fino al rilascio.
Da detti importi dovranno essere scomputate a titolo di compensazione parziale le somme anticipate dal conduttore per oneri di competenza del locatore, e per migliorie, per l'importo complessivo di €
7902,44 oltre interessi dai singoli esborsi al saldo.
Andrà invece rigettata la domanda di risarcimento danni per mancato esercizio dell'attività nei locali, sfornita di prova ed anzi contrastata dallo stesso mancato rilascio o richiesta di risoluzione da parte del
. CP_1 In ragione dell'esito della lite, del parziale reciproco accoglimento delle reciproche ragioni e del comportamento processuale, si ritiene siano sussistenti giustificati e gravi motivi per compensare le spese di causa tra le parti.

PQM


Il Tribunale di Teramo, in persona del Giudice Unico, Avv.to Francesca Bellomo, definitivamente pronunciando sulla domanda per cui è causa, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
. dichiara risolto il contratto di locazione ad uso diverso intercorso tra le parti in data 13.2.2014, per grave inadempimento della convenuta e, per l'effetto, conferma l'ordine di rilascio dell'immobile emesso in data 4.8.2021;
-condanna parte convenuta intimata al pagamento dei canoni maturati dal marzo 2014 ad aprile 2021 per € 10700,00 e successivamente dei canoni scaduti ed a scadere nell'importo contrattualmente previsto di 1500,00 annue (€100,00 i primi sei mesi ed € 150,00 i restanti), maggiorati solo questi ultimi degli interessi dalle singole scadenze al saldo;

. compensa parzialmente fino alla concorrenza dell'importo di € 7902,44 oltre interessi dai singoli esborsi al saldo, per i titoli di cui in motivazione, gli importi dovuti dal conduttore al locatore;

. rigetta ogni ulteriore domanda.
. Compensa le spese di causa tra le parti.
Teramo, 10.10.2025
IL Got dott.ssa Francesca Bellomo