N. R.G. 10136/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10136/2023
Oggi 28 Novembre 2024, tramite note scritte ex art. 127ter cpc, innanzi al dott. Maria Carla Quota, sono comparsi: per 'avv. FAVARO ANDREA e l'avv. SAMBUGARO ANDREA Parte_1 per l'avv. IADEROSA FRANCESCO Controparte_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettive note depositate.
Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 127ter e 429 c.p.c., tramite deposito telematico, senza darne lettura alla conclusione dell'udienza.
Il Giudice
dott. Maria Carla Quota
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Carla Quota ha pronunciato ex artt. 127ter e 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10136/2023 promossa da:
C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. FAVARO ANDREA e dell'avv. SAMBUGARO ANDREA
RICORRENTE contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. IADEROSA FRANCESCO
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ai sensi dell'art 447 bis c.p.c., depositato in data 17.7.2023, adiva il Parte_1
Tribunale di Venezia ed esponeva in fatto quanto segue:
- che con contratto datato 13.11.2002, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia 1 il
13.05.2003 al n. 1939 serie atti privati, la società Hotelerie snc aveva preso in locazione l'unità immobiliare sita in Venezia, San Marco n. 312 piani T, 1,2,3 e 4 identificata al NCEU al foglio 15/4, mapp. Nn. 1328/4, 1328/5, 1328/6, 1329/2, 1329/3 e 1329/4, cat. A/10, cl. 3, vani 13,5, Z.C. 1, di proprietà del dott. , sino ad allora destinata ad ufficio;
Controparte_1 pagina 2 di 7 - che la locazione era stata stipulata per destinare l'immobile ad affittacamere, dopo averlo reso idoneo per siffatto uso mediante la completa ristrutturazione;

- che dopo circa sei anni di gestione diretta, con atto a rogito notaio del 25.02.2008 (rep. Per_1
25590), Hotelerie snc cedeva l'azienda alla società Parte_1
- che la cessione era stata comunicata al dott. con raccomandata a.r. 28.02.2008; CP_1
- che nel prosieguo del rapporto locatizio, il dott. stipulava con la ricorrente plurime Controparte_1
convenzioni integrative, per la riduzione temporanea del canone di locaizone, in considerazione della situazione di crisi economica, a causa degli eventi straordinari rappresentati dall'acqua alta del
Novembre 2019 e dalla pandemia da Covid-19, dato che la ricorrente si trovava nell'impossibilità di onorare i suoi debiti derivanti dal contratto di locaizone;

- che, in seguito, il proprietario dell'immobile promuoveva due giudizi: un procedimento per convalida di sfratto per morosità, iscritto al n. r.g. 4822/2021, definito con sentenza n. 1386/2022 del 25.7.2022 che pronunciava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di e Parte_1 condannava quest'ultima al rilascio dell'immobile nonchè a pagare in favore del Dr. a titolo di CP_1 canoni/indennità di occupazione dell'immobile le somme ivi rideterminate (sentenza ocntro cui la ricorrente aveva promosso appello); un ricorso per decreto ingiuntivo,

contro

Hotelerie s.n.c.: il proprietario otteneva dal Tribunale di Venezia, contro l'originaria conduttrice dell'immobile, Hotelerie
s.n.c., quale codebitrice solidale, a mente dell'art. 36 della L. 392/78, un decreto ingiuntivo per €.
272.492,72, a titolo di canoni insoluti dalla cessionaria dal gennaio 2020 al maggio 2022 Pt_1
(decreto ingiuntivo che veniva opposto, nel giudizio R.G. n. 4740/2022, nel quale il Giudice aveva autorizzato la chiamata in causa di a fronte della richiesta di parte opponente di essere Parte_1
manlevata da ogni pretesa avanzata dal Dr. AS nei suoi confronti, e nel quale l'odierna ricorrente si costituiva aderendo alle domande dell'opponente Hotelerie s.n.c.).
La ricorrente, dunque, invocava il diritto alla restituzione delle somme indebitamente percepite dal dr.
e la nullità dei patti, ex art. 79 L. 392/78, contenuti nel contratto di locazion, in Controparte_1
quanto contrari alla legge: in virtù di tali patti illeciti, Hotelerie s.n.c. avrebbe sostenuto negli anni 2003
e 2004, costi per € 339.307,71, per adeguare l'immobile locato ad uso affittacamere, a cui si sarebbero aggiunti i costi asseritamente sostenuti dalla ricorrente, per € 18.033,00, per ulteriori lavori di ammodernamento dei locali oggetto della locazione.
La ricorrente dimetteva, pertanto, le seguenti conclusioni:
“In via principale. - Accertato e dichiarato il diritto della alla ripetizione delle somme Parte_1 sborsate per la ristrutturazione e per l'aumento di valore dell'immobile oggetto di locazione,
pagina 3 di 7 condannarsi il Dr. al pagamento in favore della mporto di € Controparte_1 Controparte_2
357.340,71, ovvero il diverso importo che verrà ritenuto di giustizia”.
Si costituiva in giudizio il resistente dr. , eccependo l'inammissibilità della Controparte_1
domanda avanzata dalla ricorrente;
in particolare, eccepiva, il ne bis in idem, per essere la domanda già stata promossa da Hotelerie s.n..c e da nel giudizio r.g. n. 4740/2022, avanti questo Parte_1
Tribunale, e decisa con sentenza di rigetto n. 1026/2023; eccepiva inoltre, la continenza della cause ex art. 39 c. 2 c.p.c., in quanto la causa decisa con la sopra richiamata sentenza avrebbe contenuto anche la domanda oggetto dell'odierno giudizio;
sollevava, inoltre, eccezione di giudicato, asserendo che, con sentenza n. 293/2023 del 23.2.2023, il Tribunale di Venezia avesse definito il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo di cui sopra, in seno al quale la ricorrente avrebbe omesso di dedurre le questioni proposte in questa sede. In ragione della intervenuta decadenza della ricorrente in ordine al deducibile non dedotto, essa sarebbe incorsa nella sanzione dell'inammissibilità delle domande.
Eccepiva, poi, il difetto di legittimazione attiva di in quanto non titolare del credito Parte_1
restitutorio fatto valere.
Eccepiva, nel merito, inoltre, la prescrizione del credito vantato ai sensi dell'art. 2033 c.c., per essere decorsi oltre dieci anni da quando il diritto poteva essere fatto valere;
ancora, deduceva, l'infondatezza della domanda per difetto di prova e l'infondatezza della pretesa nullità delle pattuizioni contrattuali ex art. 79 L. 392/78.
Concludeva, pertanto come segue:
“- Dichiarare inammissibile la domanda ed in ogni caso respingerla perché infondata, in violazione del principi del ne bis in idem o prescritta.
- dichiarare il difetto di legittimazione di e per l'effetto respingere la domanda;
Parte_1
- accertata l'eventuale continenza, sospendere il presente giudizio ex art. 39 c.p.c. in attesa del passaggio in giudicato di quello rubricato al numero RG 4740/2022 e deciso con sentenza n.
1026/2023”.
In corso di causa, in seguito alla revoca del mandato difensivo da parte della essa si Parte_1
costituiva in giudizio in data 14.3.2024 con il patrocinio del nuovo difensore avv. Andrea Favaro, riportandosi alle domande già formulate dalla precedente difesa.
In seguito alla prima udienza, con decreto del 27.10.2023, il G.I., ritenuta causa matura per la decisione, rinviava all'udienza del 23.5.2024, assegnando alle parti termine sino a dieci giorni prima per il deposito di memorie conclusive. Tale udienza veniva, poi, differita al 28.11.2024, con trattazione scritta ex art. 127ter cpc;
le parti concludevano come da rispettivi atti introduttivi.
pagina 4 di 7 Trattenuta la causa in decisione, si osserva, dunque, che il ricorso promosso da Parte_1 ai sensi dell'art 447 bis c.p.c è in parte inammissibile ed in parte infondato, per come si dirà appresso.
E', infatti, intervenuto un giudicato, rappresentato dalla sentenza della Corte di Appello di Venezia n.
273/2024 del 7.2.2024, pronunciata nel giudizio (R.G. 2257/2023) di appello avverso la sentenza del
Tribunale di Venezia n. 1026/2023, pubblicata in data 18.5.2023.
Quest'ultima, aveva definito il giudizio n. 4740/2022 R.G., tra le medesime parti, avente ad oggetto l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 1147/2022 del Tribunale di Venezia (doc. 11 parte resistente).
Si tratta di giudizio caratterizzato da un thema decidendum in parte identico a quello odierno: infatti,
l'azione era stata promossa da Hotellerie s.n.c. avverso il decreto ingiuntivo in forza del quale le veniva intimato il pagamento di €. 272.494,72, quale coobbligata solidale per i canoni insoluti dalla cessionaria dell'azienda, in virtù dell'art. 36 della L. 392/1978.
In tale contesto, Hotellerie s.n.c. aveva:
1) da una parte, spiegato contro l'ingiungente opposto, Dr. , domanda riconvenzionale, in CP_1
via surrogatoria ex art. 2900 c.c., avente medesimi petitum e causa petendi di quelli oggetto di odierna cognizione: l'opponente chiedeva che fosse accertata la nullità, ai sensi dell'art. 79 L.
392/1978, dei patti contenuti nel contratto di locazione e conseguentemente instava per la restituzione ai sensi dell'art. 2033 c.c. delle somme a suo dire indebitamente percette dal locatore in vigenza di contratto, pari ad € 339.307,71, per i costi sostenuti per rendere l'immobile agibile all'uso per il quale era stato locato;

2) dall'altra, chiesto di essere autorizzata a chiamare in causa la cessionaria la Parte_1
quale, nel costituirsi in giudizio, aveva espressamente aderito alle domande avanzate dalla difesa dell'opponente, di restituzione degli importi pagati tra il 2003 e il 2004 per l'adeguamento dell'immobile alle esigenze di affittacamere oggetto del contratto (questo lo si evince dalla lettura della comparsa di costituzione di depositata l'11.11.2022, Parte_1 nel menzionato giudizio laddove ella specifica espressamente che “l'odierna parte chiamata si associa alla richiesta di Hotelerie s.n.c. di riduzione delle pretese del dr. , Controparte_1
considerando il deposito cauzionale dalla stessa versato al momento della firma del contratto oltre interessi maturanti e maturandi ed aderisce, inoltre, alla richiesta di Hotelerie s.n.c. di pagamento delle somme da essa spese fra il 2003 ed il 2004 per la ristrutturazione dell'immobile locato e per la sua trasformazione per ad uso di affittacamere”.
Nel giudizio odierno, in aggiunta, la ricorrente chiede, in forza del medesimo titolo, la restituzione dell'ulteriore importo di € 18.033,00, per lavori di ammodernamento dei locali oggetto della locazione, da essa asseritamente sostenuti nel 2022, come da fatture prodotte ( doc. n. 20 a-b-c parte ricorrente).
pagina 5 di 7 Con sentenza n. 1026/2023, pubblicata in data 18.5.2023, nel giudizio n. 4740/2022 R.G., il Tribunale di Venezia ha rigettato la suddetta opposizione a decreto ingiuntivo.
Per quel che interessa in questa sede, la sentenza in discorso ha rigettato la domanda riconvenzionale di
Hotellerie s.n.c. di ripetizione dell'indebito ex art. 79 L. 392/78 in quanto “la pattuizione del canone è avvenuta pacificamente tenendo conto degli esborsi posti a carico dell'odierna opponente per la ristrutturazione dell'immobile, per effetto dell'autonoma valutazione, ad opera di ogni parte, dei propri interessi. L'eventuale non vantaggiosità della pattuizione per l'odierna ricorrente, valutata ex post una volta terminati i lavori, non ha alcuna rilevanza né ex art. 2033 c.c., trattandosi di espressione della libertà negoziale delle parti, né ai fini dell'efficacia della precedente pattuizione del canone, non integrando alcun versamento di somme ulteriori a favore del locatore, in aggiunta al canone di locazione, ai sensi dell'art. 79 citato. Tale norma, invero, nella parte in cui fa riferimento ad
“altri vantaggi” viene interpretata unanimemente dalla Giurisprudenza, anche di legittimità, con riferimento alle sole dazioni di denaro svolte dal conduttore a favore del locatore, in aggiunta ai canoni, ed al pagamento di spese, quali quelle condominiali straordinarie, altrimenti poste ex lege a carico del locatore;
la Giurisprudenza di merito, peraltro, è uniforme, quanto agli obblighi di manutenzione, nel precisare che, per le locazioni ad uso non abitativo, non trovando applicazione l'art.
23, L. 27.7.1978, n. 392, che disciplina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione, né essendo stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone, la eventuale pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, è perfettamente valida in quanto non incorre nella sanzione di nullità sancita dall'art. 79 (CdA Roma,
16.10.2020; CdA Bari, 17.2.2012; Trib. Piacenza, 30.4.2019).”
Avverso tale sentenza ha spiegato appello, definito con la sentenza n. 273/2024 Parte_1
depositata il 7.2.2024, con la quale la Corte di Appello di Venezia ha confermato la sentenza impugnata, in particolar modo riguardo al capo di sentenza appellato, avente ad oggetto l'azione ex art. 79 L. 392/78, salva la statuizione sugli interessi, che è stata riformata (si veda punto n. 9 a pag. 20 e ss. della sentenza di appello n. 273/2024). Tale decisione è stata prodotta dal resistente in seno alle note di udienza del 27.11.2024.
Ebbene, ai fini del presente giudizio, va osservato che non vi è contestazione alcuna da parte della difesa di in merito al passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello, Parte_1
sebbene ne manchi l'attestazione, ai sensi dell'art. 124 disp. att. c.p.c.
In seno alle note di udienza del 28.11.2024, la ricorrente non ha nemmeno replicato all'eccezione di giudicato sollevata dalla resistente: pertanto deve ritenersi che, pur difettando agli atti l'attestazione ai sensi dell'art. 124 disp. att. c.p.c., sia fatto pacifico che la sentenza in questione sia passata in giudicato.
pagina 6 di 7 Va ricordato, in proposito, che l'orientamento della Giurisprudenza di legittimità, in materia di eccezione di giudicato esterno, ha oscillato nel tempo, approdando, con la sentenza delle S.U. della
Cassazione (n. 226/2001), alla parificazione di questo al giudicato interno ai fini della rilevabilità di ufficio dello stesso, a condizione, tuttavia, che la parte interessata all'effetto avesse provato il passaggio in giudicato con la menzionata attestazione.
Quest'ultima, tuttavia, deve ritenersi superflua, in virtù del principio di non contestazione, a mente dell'art. 115 c. 2 c.p.c., laddove la ricorrente nelle note di udienza del 28.11.2024 non ha dedotto di avere esperito ricorso per Cassazione avverso la menzionata sentenza.
In ogni caso, anche ove non si fosse ancora perfezionato il passaggio in giudicato, sussisterebbe, ex art. 39, I co., c.p.c., un'evidente ipotesi di litispendenza e, dunque, si produrrebbe il medesimo effetto di inammissibilità delle domande proposte nel presente giudizio, in violazione del principio di ne bis in idem.
Unicamente la porzione di domanda relativa alla restituzione dell'ulteriore importo di €
18.033,00, per lavori di ammodernamento dei locali oggetto della locazione asseritamente sostenuti nel
2022, dunque, risulta ammissibile nel presente giudizio. Essa, comunque, va rigettata per le medesime ragioni che hanno sorretto la pronunzia in seno alla sentenza n. 1026/2023, ut supra ribadite.
Le spese di lite sono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi dello scaglione di valore di riferimento da €. 260.000,00 ad €. 520.000,00 di cui al DM. 147/2022, senza computo della fase istruttoria, in quanto non tenutasi autonomamente dalle altre.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara inammissibile la domanda promossa da contro il dr. di Parte_1 Controparte_1 restituzione a titolo di indebito oggettivo della somma di € 339.307,71;
- rigetta nel merito la residua domanda promossa da contro il dr. ; Parte_1 Controparte_1
- condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese di lite, con distrazione in favore del procuratore Avv. Francesco Iaderosa, ai sensi dell'art. 93 c.p.c, che liquida in € 12.046,00 per compensi, oltre iva e c.p.a come per legge e rimborso forfettario al 15%.
Sentenza resa ex articoli 127ter e 429 c.p.c., redatta con l'ausilio dell'UPP dott.ssa Rosa Arena e pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti.
Il Giudice dott. Maria Carla Quota pagina 7 di 7