REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice civile ed in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ha pronunciato, all'esito dell'udienza del 23.10.2025, la seguente sentenza nella causa iscritta al n. R.G. 652 dell'anno 2021
TRA
, nato ad [...] il [...], c.f.: , rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'avv. Fernando Pietro De Gisi ed elettivamente domiciliato in Avellino alla via Tagliamento
n. 85;
Attore
E
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1
c.f.: rappresentato e difeso dall'avv. Marina Argenio ed elettivamente domiciliato in P.IVA_1
Avellino al viale Italia n. 10;
Convenuto
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato il 16.02.2021, , proprietario di un locale Parte_1
commerciale di 271 mq sito nel Condominio “ ” di Avellino, ha chiesto al Controparte_1
Tribunale di annullare la delibera assembleare del 18.09.2020, limitatamente al punto III dell'o.d.g., relativo all'approvazione dei rendiconti dal 01.05.2009 al 30.04.2018 e di dichiarare da lui non dovute le spese relative alla voce riscaldamento, dal momento della prima richiesta di distacco dall'impianto centralizzato del 30.06.2011 oppure dalla data di trasmissione della perizia tecnica di parte relativa al funzionamento dell'impianto ed ai costi di gestione del 29.03.2012 o, in via ulteriormente gradata, dall'entrata in vigore delle modifiche apportate all'art. 1118 c.c. dalla l. n. 220/2012 del 18.06.2013.
In punto di fatto, l'attore ha dedotto di aver richiesto il 30/6/2011 il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato al precedente amministratore che non convocava Parte_2
1/6 l'assemblea al fine di deliberare sul punto;
che il 29/3/2012 aveva reiterato la richiesta, allegando la relazione del 20/3/2012 del perito industriale che riceveva la richiesta di pagamento di Per_1
€ 10.606,60 per oneri condominiali, comprese le spese di riscaldamento per gli esercizi ordinari e straordinari del 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 e per quello ordinario del 2014/2015; che, rispetto a tali spese, egli non aveva mai ricevuto la convocazione né la notifica dei deliberati per l'approvazione dei rendiconti annuali;
che, con comunicazione del 20/04/2015, aveva contestato la richiesta di versamento degli oneri condominiali, senza ricevere riscontro;
che solo in data 20.10.2026, in cui si era riunita per la prima volta l'assemblea, aveva appreso che l'impianto di riscaldamento era scarico e che, poteva, provvedere al distacco intervenuto il
24/10/2016. La parte ha, inoltre, esposto che, alla riunione del 18/9/2020, erano stati approvati i rendiconti dall'1/5/2009 al 30/4/2018 riferiti alla precedente amministrazione, e poste a suo carico anche le spese di riscaldamento, e, infine, che in tale assemblea era stato approvato anche il rendiconto relativo al periodo 1/5/2008-30/4/2009 non posto all'ordine del giorno. In punto di diritto, la parte ha invocato il diritto di distaccarsi dall'impianto condominiale, osservando che, all'uopo, è sufficiente la produzione di relazione tecnica da cui risulti, ex art. 1118 c.c., che dal distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Con comparsa depositata il 04.05.2021 si è costituito il di Controparte_1 [...]
, chiedendo di dichiarare la domanda inammissibile o di rigettarla. In punto di fatto, Controparte_1
la parte ha esposto che il precedente amministratore non aveva mai riferito in assemblea sulla richiesta di distacco dall'impianto centralizzato del condomino che l'inerzia del precedente Parte_1
amministratore non poteva dirsi imputabile ai condomini e non incideva sull'obbligo di pagamento in capo all'attore; che, in ogni caso, il condomino, in data 24.10.2016, si era limitato a bloccare il flusso in entrata ed in uscita dai singoli radiatori, con la mera apposizione di tappi di chiusura, senza effettuare il distacco dalla colonna montante dell'impianto e senza dotarsi di un impianto autonomo.
La parte ha, inoltre, evidenziato che non sussistono i requisiti dell'art. 1118 c.c., entrata in vigore dal
18.06.2023, in quanto il distacco operato, tenuto conto dell'ubicazione e dell'estensione degli immobili di proprietà dell'attore, comporta squilibri di funzionamento osservando che l'attore “non ha approntato alcuna soluzione che consenta il flusso di acqua calda nelle tubazioni dei propri immobili attraverso altra sorgente termica, né un sistema che consenta di mantenere nei locali una temperatura minima durante il periodo freddo, di modo che i proprietari degli immobili adiacenti non abbiano a subire un raffreddamento delle proprie unità immobiliari”, né ha provveduto ad isolare termicamente i propri locali. La parte ha, ancora, soggiunto
2/6 che dall'esame dei rendiconti emerge che, dal momento del distacco non c'è stato alcun risparmio perchè la spesa per consumi e gestione è rimasta costante;
che la perizia di parte fa riferimento ad un locale di 175 mq, e non di 271 mq;
che l'analisi del consulente di parte è ipotetica e priva di riscontri fattuali;
che la norma UNI 10200 dell'11.10.2018, relativa ai criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento e climatizzazione negli edifici dotati di impianto centralizzato, ha enunciato il principio secondo cui il distacco del singolo impianto comporta sempre dispersioni dell'impianto centralizzato ed aggravi di spese e la perizia del non ha offerto esaustiva prova contraria a riguardo;
CP_1
che, in base al paragrafo 5.3 dell'allegato 1 del D.M. 26/06/2015, il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato integra la fattispecie di “ristrutturazione di impianto termico”, ed il condomino era tenuto ad effettuare preventivamente la diagnosi energetica, secondo i metodi di calcolo dettati dal D.M. citato, dimostrando che la soluzione scelta fosse la più conveniente in termini di consumi globali.
Con memoria depositata ex art. 183 c.p.c., l'attore ha esposto di aver soppresso l'esercizio dei radiatori presenti all'interno del proprio immobile dall'anno 2016 e che in alcun modo può rilevare la modalità prescelta per raggiungere lo scopo;
che, in ogni caso, la chiusura con tappi delle tubazioni di mandata e ritorno dei singoli radiatori era l'unica attuabile, perché, mancando ogni indicazione da parte del condominio e del suo amministratore, egli non avrebbe potuto intervenire arbitrariamente su impianti comuni (i.e. le colonne montanti), con rischio di interruzioni dell'impianto o di danneggiamento;
che la mancata contestazione sulle modalità di distacco da parte del precedente amministratore avrebbe ingenerato in lui un legittimo affidamento sulla legittimità del suo operato;
che il rilievo del condominio secondo cui dai rendiconti non sarebbe emerso alcun risparmio a seguito del distacco, essendo la spesa di consumi e di gestione rimasta costante, è inconferente e generica;
che la propria relazione tecnica è priva di vizi e la differenza sulla diversa indicazione dell'estensione dell'unità immobiliare è un mero errore materiale, non incidente sulle conclusioni del perito;
che è generico ed improprio il riferimento all'UNI 10200/2018, perché controparte non ha indicato quale sarebbe la sua inadempienza e nulla dice o prova circa l'applicazione della contabilizzazione del calore e la conseguente ripartizione delle spese in base a tale norma, peraltro entrata in vigore due anni dopo il distacco;
che è inopportuno il richiamo al paragrafo 5.3, Allegato
1, D.M. 26.06.2015, perché la norma disciplina la possibilità di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato per realizzare un impianto di riscaldamento autonomo.
3/6 Con memoria depositata ai sensi dell'art. 183 c.p.c. di secondo termine il condominio ha osservato che, a fronte dell'inerzia del precedente amministratore l'attore avrebbe potuto effettuare Pt_2
autonomamente il distacco, oppure convocare l'assemblea ai sensi dell'art.66 disp. att. c.c., o chiedere, anche in via giudiziale, la revoca dell'amministratore e, al più, avrebbe il diritto di agire nei confronti dell'ex amministratore per il risarcimento del danno subito;
che dall'inerzia e dalla tolleranza del precedente amministratore non è derivato alcun legittimo affidamento.
Con ordinanza resa all'esito dell'udienza del 22.03.2022, il giudice non ha ammesso le prove orale articolate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.
Con le memorie di discussione depositate anche per l'udienza del 23.10.2025, le parti hanno concluso come nei precedenti atti.
Ciò premesso deve essere osservato, in linea generale, che, in tema di condominio negli edifici, poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obligationes propter rem, è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini e purché l'impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma 2, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato. Tuttavia, in tal caso, la parte è comunque tenuta a pagare le spese di conservazione dell'impianto stesso (cfr. Cass. civ., Sez. II, 29 settembre 2011, n° 19893; v. Cass. civ., Sez. II, 25 marzo 2004, n° 5974 per un più ampio excursus sulle ragioni per cui si è consolidato l'attuale orientamento). In altre parole, resta fermo l'obbligo del condomino di pagare le spese per la conservazione dell'impianto nonché a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. La giurisprudenza di legittimità ha, altresì, statuito che è legittima la delibera con la quale l'assemblea condominiale addebita i costi per il combustibile al condomino che si è legittimamente distaccato, se il mancato minor consumo è comunque riconducibile alla rinuncia all'uso (cfr. Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2014 , n° 9526).
Deve, infine, essere evidenziato che il legislatore ha recepito il suddetto orientamento prevedendo con l'art. 1118, co. 4, c.c., introdotto con la legge n. 220/2012, quanto segue: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
4/6 al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. Vale ricordare, altresì, che i presupposti per poter esercitare legittimamente il diritto di distacco previsti dall'articolo in esame ossia l'assenza di notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o di aggravio di spesa per gli altri condòmini, deve essere necessariamente provata dalla parte mediante una preventiva informazione corredata da documentazione tecnica (cfr.
Cass. ordinanza n. 26185/2023). La Corte di legittimità, nell'ultima pronuncia suindicata, ha anche collegato il distacco de quo all'installazione di un impianto termico autonomo richiamando, a tale fine, il disposto del D.P.R. n. 412/1993, secondo il quale il condomino può installare un impianto termico autonomo che produca un risparmio energetico ed ha ribadito l'importanza di questa installazione per evitare situazioni di vantaggio indebito;
il passaggio, infatti, è fondamentale per evitare di usufruire involontariamente del calore prodotto dall'impianto centrale, situazione che potrebbe gravare sui costi degli altri condomini.
Orbene, osserva il Tribunale che il non ha provato la sussistenza delle condizioni CP_1
necessarie per il distacco dall'impianto centralizzato.
Anzitutto, non è provato che egli si sia effettivamente distaccato dall'impianto di riscaldamento, in quanto, per sua stessa ammissione (cfr. memorie istruttorie di primo termine), è intervenuto operativamente solo in data 24.10.2016 e la modalità adottata è consistita nella chiusura con tappi delle tubazioni di mandata e ritorno dei singoli radiatori. In secondo luogo, egli non ha allegato né chiesto di provare e neppure documentato di aver provveduto all'installazione di un impianto autonomo. Vale osservare, inoltre, che, se con riferimento all'assenza di squilibri di funzionamento, potrebbe dirsi sufficiente la relazione tecnica di parte, in relazione all'aumento delle spese pro quota degli altri condomini la parte nulla ha dedotto, non contestando specificamente l'allegazione del secondo cui, dal momento del “distacco”, non vi è stato alcun risparmio, perché la spesa CP_1
di consumi e di gestione è rimasta costante. Neppure la parte ha chiesto di disporre una c.t.u. tecnico- contabile per corroborare e legittimare la propria posizione.
Peraltro, non va sottaciuto che nel caso in esame al fine dell'accoglimento della domanda volta ad ottenere l'esonero totale della voce di riscaldamento la parte attrice avrebbe dovuto dimostrare di non fruire in alcun modo, neanche indirettamente, dei vantaggi derivanti dall'impianto condominiale.
Sul punto nulla è stato allegato.
A fini di mera completezza si osserva che, con riferimento al periodo che precede l'asserito distacco, le censure relative all'operato del precedente amministratore avrebbero richiesto l'attivazione di altri
5/6 rimedi processuali come correttamente eccepito dalla difesa del convenuto e che l'attore non ha fornito analitica e dettagliata risposta neanche alle osservazioni del condominio sulle criticità dell'elaborato tecnico del perito industriale limitandosi a rilevare, in modo generico e Per_1 non circostanziato che “La relazione a suo tempo trasmessa dal condomino è esente da vizi logici e Parte_1
tecnici”.
Sulle suesposte considerazioni la domanda deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in ragione del valore della controversia, dell'omesso svolgimento della fase istruttoria e dei parametri medi di cui al D.M.
n. 147/2022 ridotti del 30% in ragione del grado di complessità della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta la domanda dell'attore;
- condanna l'attore al pagamento, in favore del convenuto, delle spese di lite, liquidate CP_1
in € 2.377,9, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge, con attribuzione in favore dell'avvocato antistatario Marina Argenio.
Così deciso il 4.11.2025 all'esito dell'udienza del 23.10.2025
Il giudice dott.ssa Paola Beatrice
6/6