N. R.G. 2256/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO
BARONIO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2256/2023 promossa da:
p. iva ), con il patrocinio degli avv.ti Federico Villa e Giada Orioli, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata presso i difensori in Bologna Via Rizzoli n°4
ATTRICE
CONTRO
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Massimiliano Ricci CP_1 C.F._1
Mingani, elettivamente domiciliato preso il difensore in Lugo (RA) C.so Mazzini n°70
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 07/04/2025 i procuratori delle parti attrice hanno precisato le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti difensivi.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la società nella sua qualità di Parte_1 proprietaria e locatrice in forza di contratto 18/07/2019 reg.to il 24/07/2019, dell'immobile ad uso abitativo sito in Massa Lombarda (RA) Via Stradone n°6, chiedeva la convalida dello sfratto per morosità nei confronti del suo conduttore in relazione a due mensilità insolute (marzo – CP_1 aprile) per l'importo di € 600,00 alla data della citazione.
Si costituiva l'intimato affermando preliminarmente che l'immobile era stato riconsegnato in data
02/08/2023, nel merito proponeva domanda riconvenzionale contestando la sussistenza della morosità ex art. 1460 c.c. a causa di infiltrazioni provenienti dal tetto e del grave malfunzionamento dell'impianto fognario con presenza di rigurgiti che rendevano gli scarichi dell'appartamento impraticabili evidenziando un controcredito del conduttore di € 4.020,00 per effetto della richiesta
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 4 riduzione del 40% dei canoni versati e chiedeva altresì la restituzione del deposito cauzionale di €
900,00.
Le parti, risolto consensualmente il contratto con la riconsegna del bene, davano atto di voler proseguire per l'accertamento dei rispettivi crediti e quindi veniva mutato il rito e disposta la mediazione obbligatoria che non sortiva alcun esito.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative, la causa veniva istruita con prove per interpello e testimoniali e quindi discussa all'udienza del 07/04/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
Le rispettive pretese sono fondate nei limiti di cui appresso.
Preliminarmente la domanda attrice nei confronti del conduttore di pagamento canoni insoluti va circoscritta o meglio chiarita.
In citazione per convalida erano richieste le mensilità di marzo ed aprile 2023 e quindi alla restituzione dell'immobile (agosto non è dovuto in quanto l'immobile è stato restituito il 02/08/2023) dovrebbero essere maturate le ulteriori mensilità da maggio a luglio 2023, e quindi in tutto cinque per la somma di
€ 1.500,00 con IVA, mentre in memoria integrativa le mensilità insolute diventano stranamente sei (€
1.800,00) includendovi anche febbraio in precedenza mai nominato.
Ciò trova conferma nella precisazione del credito depositata da parte attrice all'udienza sommaria del
18/09/2023 in cui appunto la morosità viene indicata a decorrere da marzo 2023.
Tenendo buona la citazione per convalida quindi e la precisazione del credito, la morosità complessiva ammonta a € 1.500,00 oltre ad ulteriori € 23,00 per quota parte imposta di registro per l'annualità 2022.
La riconvenzionale avversaria attiene alla pretesa di riduzione dei canoni per mancato godimento dell'immobile che il convenuto ha imputato ad infiltrazioni di acqua dal tetto con conseguenti formazioni di muffe ed alla costante otturazione degli scarichi fognari da cui derivavano rigurgiti dai sanitari e la conseguente impossibilità di usarli per le necessità abitative.
Occorre quindi da valutare se le doglianze sollevate dal conduttore in merito alle infiltrazioni ed alla mancata ricezione dell'impianto fognario siano sussistenti e nel caso, se abbiano inciso ed in quale misura, sul godimento dell'immobile locato.
L'istruttoria ha confermato:
- che effettivamente vi erano infiltrazioni d'acqua dal tetto (cfr. testi dovute ad una tubazione Tes_1
intramuraria che collegava la cappa aspirante del sottostante ristorante col motore sul tetto che era stata riparata con sistemazione di tegole e guaina e che il bagnamento con muffe era circoscritto ad una sola stanza (cfr. doc. 3 convenuto) mentre altro teste (cfr. ha affermato che in realtà erano Tes_2
interessate anche altre stanze;

$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 4 - che gli scarichi fognari effettivamente non ricevevano costringendo il conduttore a richiedere lo spurgo ogni 3/4 mesi a far data dal 15/12/2020 (cfr. teste e che a tale difficoltà di deflusso Tes_3
conseguiva il rigurgito dei sanitari (cfr. teste . Tes_2
È evidente che per le infiltrazioni d'acqua dal tetto sussista una responsabilità, ex artt. 1576 e 1578 c.c., da parte del locatore al quale è imputabile in via esclusiva l'installazione del motore della cappa aspirante sul tetto ed anche per eventuali mal posizionamenti delle tegole e della guaina impermeabile.
Così pure per gli intasamenti fognari in quanto è palesemente fuori del normale che lo spurgo debba avvenire ogni 3/4 mesi, il che non depone a favore di una diligente manutenzione da parte del locatore.
Ritiene pertanto il Tribunale che vada riconosciuta una riduzione del canone locatizio per tale minor godimento dell'immobile abitativo e che la stessa possa essere quantificata, in assenza di ulteriori criteri tecnici ed in base agli effettivi disagi subiti dal conduttore, nella percentuale equitativa del 10% del canone contrattuale con decorrenza, in assenza di prova specifica sul punto, dal 01/01/2021 in considerazione del fatto che il primo intervento di spurgo risale al dicembre 2020 e che la corrispondenza tra i rispettivi legali non risulta antecedente al 2022 (cfr. docc. 1 e 2 conv.).
Il convenuto ha pertanto diritto al riconoscimento di una riduzione del 10% sui canoni dal gennaio
2021 a luglio 2023 per un totale di € 930,00 (€ 300,00 canone x 31 mensilità x 10%).
Il convenuto ha anche diritto alla restituzione del deposito cauzionale costituito alla data di stipula del contratto 18/07/2019, sicuramente dovuto anche in relazione al fatto che nulla sul punto ha obiettato parte attrice, nell'importo di € 900,00.
Le spese di lite, stante la sostanziale reciproca soccombenza, vanno opportunamente integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- condanna a corrispondere alla società a complessiva somma di CP_1 Parte_1
€ 1.523,00 oltre interessi di mora dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la società a corrispondere a la complessiva somma di Parte_1 CP_1
€ 930,00 oltre interessi di mora dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la società alla restituzione a favore di della Parte_1 CP_1
complessiva somma di € 900,00 oltre interessi legali dal 18/07/2019 all'effettivo saldo;

- rigetta ogni altra domanda;

- spese di procedimento integralmente compensate tra le parti.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 4 Ravenna, 7 aprile 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 4 di 4