REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8218/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA

(C. F. ), rappresentata a difesa dall'Avv. Stefano Parte_1 C.F._1
Pugno
PARTE INTIMANTE/RICORRENTE
E
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Francesco Aristodemo Svegliati
PARTE INTIMATA/RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice
Accertato il mancato pagamento, al momento della notifica della citazione, dei canoni di locazione da febbraio 2024 a maggio 2024, nonché degli oneri di riscaldamento, dovuti in forza di contratto di locazione ad uso diverso originariamente sottoscritto tra la , dante causa di Parte_2
Sua erede universale, e la EUROFACCHINAGGIO S.P. S.Coop., Parte_1 successivamente ceduto ad titolare della ditta individuale Controparte_1
, mediante atto di cessione d'azienda a rogito Notaio CP_2 Persona_1
e considerato anche il precedente e successivo comportamento inadempiente al
[...] rapporto di locazione, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti avente ad oggetto l'unità immobiliare (negozio) sito al piano terreno in Torino – Corso Potenza, n.
163/A identificato al NCEU al Foglio 55, Particella 998, subalterno n. 2, Cat. C/1 e registrato in data 28/07/2016 per morosità per fatto e colpa della conduttrice;
- in ogni caso, condannare parte convenuta al pagamento di € 8.376.28, oltre i canoni a scadere da febbraio 2025 fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi sui singoli ratei ex art. 1284, co. 4,
c.c. dal giorno del dovuto al saldo.
Competenze professionali da liquidarsi in conformità al DM 55/2014, oltre rimborso spese generali, CPA e IVA, spese non imponibili (contributo unificato e diritti di cancelleria), sia per il presente procedimento, che per la fase di mediazione, con l'aumento previsto dall'art. 4, co. 1bis DM 55/2014 per l'utilizzo di collegamenti atti a facilitare la lettura degli atti processuali.
Parte convenuta
Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
In via pregiudiziale Rilevato che il contratto di locazione subordina l'azione giudiziale, anche per l'intimazione di sfratto, al preventivo esperimento del tentativo di conciliazione e che questo non è stato avviato né svolto dall'attrice, dichiarare improcedibile la presente procedura.
In via preliminare
1) Non convalidare l'intimato sfratto, disponendo la trasformazione del rito ex art. 667 c.p.c. con assegnazione di termine per il deposito di memorie integrative.
2) Respingere l'eventuale istanza ex art. 665 c.p.c., stante la natura documentale dell'opposizione.
3) Disporre rinvio ex art. 666 c.p.c. ingiungendo il versamento della sola somma non contestata.
In via principale 1) Dato atto dell'intervenuto saldo dei canoni fino al mese di aprile 2024 e rilevato il difetto di gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c., non convalidare l'intimato sfratto e respingere la domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni.
2) Respingere la domanda di condanna al pagamento delle spese di riscaldamento trattandosi di domanda di regresso formulata in difetto di prova del pagamento.
In subordine Nella non creduta ipotesi di accoglimento delle avversarie domande fissare
l'esecuzione forzata nel termine massimo di sei mesi, ai sensi dell'art. 55 comma II Legge 27 luglio 1978, n. 392. In ogni caso, con vittoria di competenze e spese del giudizio.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione con contestuale citazione per la convalida, notificato in data 17.5.2024, la sig.ra intimava alla conduttrice lo sfratto per Pt_1 Controparte_1 morosità relativamente al contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, Corso
Potenza n. 163/A.
A tal fine esponeva che, con contratto di locazione a uso commerciale sottoscritto in data 1.7.2016 e registrato in data 28.7.2016, la precedente proprietaria aveva concesso in locazione commerciale alla Eurofacchinaggio S.P. s.coop., per la durata di anni sei rinnovabili per ulteriori sei, l'unità immobiliare di sua proprietà sita in Torino, Corso Potenza n. 163/A. Nel suddetto contratto era subentrata, quale parte locatrice, la sig e quale parte conduttrice la sig.ra Pt_1 CP_1
cessionaria del ramo di azienda acquisto dalla Eurofacchinaggio SP s.coop. con atto
[...]
rogito notaio in data 13.6.2019. Il contratto prevedeva, quale canone di locazione annuo, Per_1
l'importo di € 8400,00 da corrispondere in rate mensili anticipate di € 700. Parte intimante riferiva che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione e spese riscaldamento per i mesi da dicembre 2023 a maggio 2024, oltre alle spese di riscaldamento pari ad € 2976,28 per un totale di € 7176,28.
Al fine di ottenere il pagamento di quanto dovuto e il rilascio dell'immobile, la ricorrente avviava un procedimento di sfratto per morosità nei confronti della resistente, con contestuale richiesta di emissione del decreto ingiuntivo per le somme insolute.
All'udienza fissata ex art 663 c.p.c., parte convenuta compariva personalmente e si costituiva affermando di aver versato, con delega di pagamento ad un terzo, la somma ingiunta a saldo della morosità dei canoni intimati rimanendo morosa solo per i canoni successivi (maggio e giugno 2024) per euro 1400. Contestava l'esistenza il debito relativo alle spese di riscaldamento per difetto della prova del pagamento anticipato da parte della locatrice.
La convenuta, ritenendo di aver sanato la morosità, si opponeva alla convalida e chiedeva disporsi il mutamento del rito ex art 667 c.p.c. con la concessione dei termini per le memorie ex art 426 c.p.c.
Stante l'opposizione della convenuta, il Giudice, con ordinanza del 1.10.2024, ordinava ex art 665
c.p.c. il rilascio dell'immobile non ritenendo l'opposizione presentasse un fumus di fondatezza e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per il deposito di memorie integrative ex art 426 cpc, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e rinviando la causa all'udienza del 13.2.2024.
A seguito della procedura di mediazione, conclusa con esito negativo, parte ricorrente depositava memoria integrativa, formulando la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice rispetto al pagamento dei canoni da febbraio a maggio 2024, nonché degli oneri di riscaldamento, e chiedeva di condannarla al pagamento della somma complessiva di € 8.376,28 oltre i canoni a scadere da febbraio 2025 sino alla data di effettivo rilascio oltre interessi e le spese di lite.
Parte convenuta non si costituiva nel giudizio conseguente al mutamento del rito.
All'udienza del 13.2.2025, senza necessità si svolgere attività istruttoria, la parte ricorrente richiamava le conclusioni della memoria ex art 429 c.p.c. e la causa veniva decisa con la lettura del dispositivo con riserva di deposito della motivazione.

2. La domanda di parte ricorrente è procedibile avendo la difesa di parte attrice esperito la procedura di mediazione obbligatoria.
La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore ex art 1453 c.c., proposta con l'intimazione di sfratto per morosità e ribadita con la memoria integrativa ex art 426 c.p.c. è fondata. E' documentale, e non è contestato, che al momento della notifica dell'intimazione dello sfratto la parte conduttrice avesse maturato una morosità di € 7.176,28 di cui € 4.200,00 per le mensilità dicembre 2023- maggio 2024 ed € 2.976,28 per le spese di riscaldamento;
di questa somma €
1440,00 sono state corrisposte per le mensilità di dicembre '23 e di gennaio '24 con bonifico del
15.4.2024 proveniente da un terzo tale Amadeus srls che con la comparsa di costituzione la conduttrice ha indicato come suo delegato per il pagamento. La morosità per le spese di riscaldamento era invece contestata dalla conduttrice per difetto di prova.
All'udienza di discussione la parte ricorrente ha precisato la morosità in € 8376,28 dei quali €
2976,28 per riscaldamento.
Costituisce principio giurisprudenziale consolidato quello secondo il quale il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento di controparte, essendo onere del debitore convenuto fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ. SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass.
Civ. sez. II, 25 settembre 2002, n. 13925; Cass. Civ. sez. III, 21 febbraio 2003, n. 2647; Cass. Civ. sez. III, 8 ottobre 2004, n. 20073; Cass. Civ. sez. I, 13 giugno 2006 n. 13674; Cass. Civ. sez. I, 26 gennaio 2007, n. 1743).
Il contratto è prodotto ed è stato registrato (doc 2 allegato alla citazione per la convalida).
La parte conduttrice non ha fornito la prova, posta dalla legge a suo carico, di avere corrisposto quanto dovuto ed in particolare i canoni insoluti pari ad € 5400,00 e le spese per riscaldamento oggi pari ad euro 2976,28
Sulla base della Giurisprudenza di legittimità, è consentito al locatore domandare il pagamento dei canoni non dedotti nell'intimazione di sfratto per morosità: “In tema di intimazione di sfratto per morosità, qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione senza che sia emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria.” (Cass. Civ.,
Sez. 3, Sentenza n. 18686/2007).
Risulta, pertanto, provata la morosità indicata dalla parte locatrice e fondata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Infatti, il mancato pagamento di circa 8 mensilità di canone nel periodo compreso tra febbraio 2024
e gennaio 2025 giustifica la risoluzione del contratto ex art 1453 c.c. per grave inadempimento del conduttore come proposta con la citazione per la convalida e riformulata con la memoria integrativa.
E' documentale, che al momento della notifica dell'intimazione dello sfratto la parte conduttrice avesse maturato una morosità di € 7.176,28 salvo corrispondere tardivamente una parte degli arretrati per canoni e nulla per le spese di riscaldamento.
Con la richiesta di convalida dello sfratto per morosità l'attore ha introdotto una domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore ex art 1453 c.c. il quale “dalla data della domanda di risoluzione non può più adempiere la propria obbligazione” (art 1453 co 3 c.c.).
Infatti, il pagamento tardivo e parziale nel corso del procedimento sommario di convalida di sfratto, stante l'opposizione, impedisce la pronuncia dell'ordinanza di convalida ma non la risoluzione del contratto per grave inadempimento (vedi in questo senso Cass. n. 24460/2005: “In tema di locazioni, la purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 cod. civ., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato”).
L'inadempimento del conduttore, nel caso in esame, è grave avuto riguardo ai parametri generali fissati in tema di contratti dall'art. 1455 c.c.: non può, infatti, considerarsi di scarsa importanza il mancato pagamento del canone di locazione, che rappresenta la prima e principale obbligazione a carico del conduttore, per oltre 8 mesi. Si deve ritenere, poi, che l'inadempimento sia anche soggettivamente grave avuto riguardo al contenuto del regolamento contrattuale che, all'art 12, stabilisce convenzionalmente la gravità dell'inadempimento in caso di ritardato pagamento, totale o parziale del canone o degli oneri accessori: nel caso in esame oltre ai canoni risultavano impagati €
2976,28 di oneri accessori che corrispondono a più di quattro mensilità del canone.
E' infatti provato il credito della parte ricorrente a titolo di canoni di locazione e spese nella misura di € € 8376,28 dei quali € 2976,28 per spese di riscaldamento come da bonifico prodotto nella fase sommaria che ne attesta il pagamento anticipato da parte del locatore (bonifico del 17.9.2024).
Va dunque dichiarata la risoluzione per inadempimento di parte conduttrice, del contratto di locazione, con conseguente conferma dell'ordinanza di rilascio del 1.10.2024.
Sulle somme così determinate decorrono gli interessi legali ex art 1284 co 1 dalle singole scadenze alla data della domanda ed ex art 1284 co 4 c.c. dalla domanda al saldo.
Ai sensi dell'art 1591 c.c. deve inoltre essere accolta la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione relativa ai mesi successivi al mese di febbraio 2025 in applicazione del disposto dell'articolo richiamato che stabilisce l'obbligo del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di dare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna.

3. Le spese sono poste a carico della parte convenuta soccombente e sono liquidate come in dispositivo ai valori minimi dello scaglione di riferimento (sino a 26.000 euro) del d.m. 147/22 stante la semplicità delle questioni trattate e la discussione in prima udienza dopo il mutamento del rito e la mancata costituzione del convenuto nella fase successiva alla conversione.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita al piano terreno in Torino, Corso Potenza, n. 163/A identificato al NCEU al
Foglio 55, Particella 998, subalterno n. 2, Cat. C/1;

2. Conferma l'ordinanza di rilascio del 1.10.2024;

3. Condanna parte resistente a corrispondere a parte ricorrente la somma di € 8.376.28, oltre i canoni a scadere da febbraio 2025 fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi sui singoli ratei ex art. 1284, co. 1, c.c. dalle singole scadenze alla data della domanda ed ex art 1284 co 4 c.c. dalla domanda al saldo;

4. Condanna parte resistente a rifondere a parte ricorrente le spese processuali che liquida per l'intero (1/1) in euro 625,42 per esposti e in € 2650,00 per compensi professionali (fase studio per la convalida euro 500,00, fase introduttiva per la convalida euro 400,00, fase trattazione dopo la convalida 850,00 e fase decisionale euro 900,00) oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA.
Indica in giorni quindici il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 13.2.2025
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris