Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Giuseppe Gustavo Infantini – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento n. 4823/2021 RG in materia condominiale (appello avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli 10.09.2021 n. 7394, non notificata) vertente tra c.f. , in persona dell'amministra- Parte_1 P.IVA_1
tore dr.ssa rappresentato e difeso dall'avv. Edoardo Di Natale, c.f. Controparte_1
in forza di procura in calce all'atto di appello, domicilio digitale censito C.F._1
nel Reginde: appellante Email_1
e
, c.f. , con domicilio eletto in alla Riviera di Controparte_2 C.F._2 Pt_1
Chiaia 260, presso lo studio degli avv.ti Vesevo Catalano, c.f. , e France- C.F._3
scopaolo Mariotti, c.f. giusta procura in calce alla comparsa di costitu- C.F._4
zione e risposta, domicilio digitale Email_2
appellato
Conclusioni
Come da note di trattazione scritta per l'udienza cartolare del giorno 8.07.2025.
La vicenda processuale
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza del giorno 8.07.2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni
1 per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1. proprietario di un'unità immobiliare nel fabbricato 1 e di un garage nel Controparte_2
fabbricato 2 facenti parte del Condominio di Via del Parco Margherita 24 in impugnò Pt_1
la delibera condominiale adottata il 28.06.2018.
In particolare, l'attore si dolse dell'intervenuta approvazione dei bilanci, sebbene scarsa- mente intellegibili e privi della nota esplicativa, nonché dell'addebito di spese non dovute.
Si costituì il , chiedendo il rigetto della domanda in quanto infondata. Parte_1
2. Con sentenza del 10.09.2021 n. 7394, il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda e ha annullato la delibera impugnata relativamente all'approvazione dei capi 1 e 2 dell'ordine del giorno, sulla dedotta illegittimità dei bilanci, in quanto mancanti della nota sintetica esplica- tiva della gestione richiesta ex art. 1130 bis c.c..
3. il ha proposto appello, osservando che la formale mancanza della nota sin- Parte_1
tetica esplicativa del bilancio non avrebbe potuto determinare l'invalidità dell'intera delibera impugnata, avendo il dedotto e documentato che l'amministratore aveva porta- Parte_1
to a conoscenza dei condomini, nei giorni antecedenti l'assemblea, la documentazione con- tabile giustificativa del rendiconto annuale e del bilancio preventivo e consuntivo;
e aveva dimostrato che l'amministratore aveva fissato a un appuntamento per l'esame della CP_2
documentazione contabile condominiale, che tuttavia aveva disertato. A maggior CP_2
ragione quindi, a detta dell'appellante , la mancanza della nota sintetica costi- Parte_1
tuiva irrilevante inosservanza di un mero formalismo. Infine, in quanto consulente CP_2
finanziario ed esperto in materia di contabilità e bilanci, non avrebbe avuto certo difficoltà ad analizzare il rendiconto anche in assenza della nota.
Il ribadisce infine l'infondatezza e pretestuosità di tutti gli altri motivi di impu- Parte_1
gnazione della delibera, che il Tribunale ha considerato assorbiti.
4. Si è costituito chiedendo la conferma della sentenza di primo grado. Ha Controparte_2
eccepito l'inammissibilità dell'appello ex artt. 342 e 348 bis c.p.c. e/o artt. 436 e 436 bis
c.p.c. e ha riproposto tutte le censure mosse alla delibera in primo grado, vizi specifici dei rendiconti impugnati (omissione di voci di spesa, errori di ripartizione, spese non autorizzate e/o non supportate dai relativi documenti giustificativi) totalmente privi dei requisiti di veri- tà, realtà, chiarezza e precisione e, in particolare, la carenza strutturale dei rendiconti impu- gnati, ovvero l'assenza del registro di contabilità, nel quale devono essere annotati in ordine
2 cronologico, entro trenta giorni, i singoli movimenti in entrata e in uscita, cosicché dal regi- stro risulti l'effettiva situazione di cassa. Il registro di contabilità deve trovare un preciso ri- scontro nel conto corrente condominiale (oltre che sui documenti contabili) sul quale l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute, il tutto per permettere il controllo “incrociato”. Di conseguenza sarebbe illecita una gestione contabile condominiale che impedisca l'incrocio dei dati tra conto corrente e registro contabilità o che risulti tale da impedire o rendere difficoltosa la ricostruzione della gestione contrabile del Parte_1
stesso.
ha ribadito l'irregolarità del procedimento assembleare che ha condotto alle deli- CP_2
bere impugnate e molteplici violazioni del regolamento condominiale contrattuale, che sa- ranno richiamate più avanti nei limiti in cui rilevino ai fini della pronuncia d'appello.
Ragioni della decisione
5. L'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. è infondata. Infatti, dalla lettura dell'atto di gravame è possibile individuare con assoluta chiarezza – come potrà constatarsi in seguito, in occasione dello scrutinio delle doglianze mosse dall'appellante – i punti della sentenza investiti da censura, nonché le ragioni per le quali è stata chiesta la ri- forma della decisione assunta dal Tribunale.
Ai fini della specificità dei motivi d'appello è sufficiente, infatti, una chiara esposizione delle doglianze rivolte alla pronuncia impugnata (cfr. Cass. ord. n. 40560/2021), in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di rife- rimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica (cfr. Cass. ord. n. 7675/2019).
Al riguardo va anche detto che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo introdotto dal d.l. n. 83 del 2012, convertito con modifiche dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena d'inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglian- ze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di formule sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto con- to della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. SSUU n. 27199/2017).
3 6. L'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., diretta alla de- claratoria di una non ragionevole probabilità di accoglimento del gravame, la cui sede pro- pria di valutazione è quella della fase iniziale del giudizio di appello, è ormai superata dalla fase decisoria cui è pervenuto il processo ed è ora destinata a essere assorbita dalla decisio- ne di merito.
7. Deve ancora osservarsi, in via preliminare, che la parte pienamente vittoriosa nel merito in primo grado, in ipotesi di gravame formulato dal soccombente, non ha l'onere di proporre appello incidentale in relazione alle proprie domande o eccezioni non accolte – perché supe- rate o non esaminate in quanto assorbite – ma deve solo riproporle espressamente nel giu- dizio di impugnazione, al fine di evitare la presunzione di rinunzia derivante da un contegno omissivo. A tal fine non è sufficiente, peraltro, un generico richiamo alle "eccezioni" conte- nute nelle difese del precedente grado di giudizio, siccome inidoneo a manifestare in modo specifico la volontà di riproporre una determinata domanda o eccezione [Cass. 17.07.2025 n.
19705; Cass. ord.

1.12.2023 n. 33649].
Nel caso in esame, il Tribunale ha annullato la delibera impugnata per la sola violazione co- stituita dall'omessa elaborazione e sottoposizione all'assemblea dei condomini della nota sintetica esplicativa – relativa ai rendiconti per gli anni 2015 e 2016 – e non ha esaminato, perché assorbite, tutte le altre censure mosse da nell'atto introduttivo del giudizio. CP_2
Esse possono rilevare in appello nei limiti in cui sono state riproposte nella comparsa di co- stituzione.
8. L'art. 1130 bis c.c. – ispirandosi alla nota integrativa prevista nel diritto societario per i bilanci di esercizio delle società – prescrive che il rendiconto condominiale sia corredato da una nota sintetica esplicativa, pur senza definirne compiutamente il contenuto. In ogni caso, la nota sintetica deve spiegare, per grandi linee, l'andamento della gestione, soffermandosi sulle spese straordinarie (la loro necessità e urgenza), sulle spese di manutenzione ordinaria, su eventuali incrementi di costo non attesi e quindi non preventivati, sui rapporti in corso e sulle questioni pendenti. In definitiva, la nota deve aiutare i condomini nella comprensione della documentazione contabile annuale. Dunque essa svolge essenzialmente la funzione di favorire l'attuazione dei principi di chiarezza e trasparenza che, con quello della veridicità, qualificano un valido e corretto bilancio condominiale, consentendo ai condomini di com- prendere le voci del rendiconto al di là dei soli numeri e dati tecnici, così da poter avere un
4 quadro completo della gestione, comprensibile al quivis de populo.
9. Nel caso in esame, la necessità della nota sintetica esplicativa – non allegata ai rendicon- ti 2015 e 2016 approvati nella riunione del 28.06.2018 – si apprezza proprio alla luce delle numerose censure mosse dal condomino al netto di talune di esse, palesemente CP_2
infondate, che si vanno comunque a elencare per sgomberare il campo di indagine.
9.1. È certamente infondata la censura relativa alla mancata verifica se effettivamente tutti i condomini fossero stati regolarmente convocati. richiama al riguardo Cass. ord. CP_2
24.10.2014 n. 22685, la quale, nella massima ufficiale, recita: “Qualora il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convo- cazioni, la prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul con- dominio, non potendosi porre a carico del condomino l'onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell'omessa osservanza dell'obbligo di convocare l'universalità dei condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera”.
È ben chiaro (e ancor di più dal corpo della motivazione) che il principio riguarda il caso del- la “omessa preliminare verifica della convocazione di tutti i condomini”; verifica della quale – invece – nel nostro caso l'amministratore dette atto a verbale, non affatto con una formula prestampata, come sostiene ma con dichiarazione manoscritta: “Il presidente [dà CP_2
atto] che tutti i condomini sono stati regolarmente convocati”. A questo punto soltanto il condomino non convocato avrebbe potuto impugnare la delibera per difetto di (propria) convocazione [Cass. 18.04.2014 n. 9082].
9.2. È certamente infondata la deduzione secondo la quale l'amministratore non avrebbe messo a disposizione la documentazione inerente l'argomento dell'imminente assemblea nei cinque giorni precedenti, a norma dell'art. 50 del regolamento di condominio.
È vero che l'amministratore deve mettere a disposizione dei condomini la documentazione relativa alla gestione, ma non è obbligato ad allegarla alla convocazione dell'assemblea, a meno che il regolamento di condominio non lo preveda. Nel nostro caso, l'art. 50 del rego- lamento prevede soltanto che “i libri e i documenti giustificativi del rendiconto annuale della gestione e del bilancio, preventivo e consuntivo, devono essere posti a disposizione dei con- domini, per ogni opportuno controllo, nei cinque giorni precedenti le assemblee ordinarie (…), presso l'amministrazione”.
Dunque i condomini hanno il diritto di visionare e consultare i documenti ed estrarne copia
5 a proprie spese;
e l'amministratore deve garantire la loro disponibilità presso il suo studio, solitamente in giorni e orari prestabiliti.
Il Condominio ha prodotto copia della comunicazione a mezzo pec del 1.06.2014 al con- domino il quale veniva informato della possibilità di accedere alla documentazione CP_2
presso lo studio dell'amministratore il giorno 13.06.2014. La comunicazione soddisfa piena- mente quanto disposto dall'art. 50 del regolamento di condominio e dalle disposizioni legi- slative in materia come pacificamente interpretate e applicate. sostiene di essersi CP_2
recato quel giorno presso lo studio dell'amministratore e di avervi trovato una documenta- zione incompleta, come si desumerebbe da un successivo scambio epistolare. Ma ciò che mancava, come si evince dalla predetta corrispondenza, erano documenti in possesso di un istituto di credito, sicché non può imputarsi all'amministratore di non aver messo a disposi- zione del condomino tutta la documentazione in suo possesso.
9.3. È certamente infondata la censura relativa alla convocazione dell'assemblea ben oltre il termine (stabilito dall'art. 42 del regolamento condominiale) di tre mesi dalla chiusura dell'anno finanziario al quale si riferisce il rendiconto da approvare.
L'approvazione del rendiconto oltre il termine di 180 giorni previsto dall'art. 1130 c.c. (o nel più breve termine previsto dal regolamento condominiale) non comporta la nullità o an- nullabilità della delibera, ma tutt'al più espone l'amministratore alla revoca giudiziale per violazione di uno dei suoi doveri fondamentali.
9.4. Sulle altre censure mosse da ben avrebbe potuto gettar luce la nota sintetica CP_2
esplicativa e spiegare:
-- perché sia stata contabilizzata una notevolissima spesa annuale (€ 70..000,00) per guar- diania notturna;
quando e come sia stata deliberato il servizio;
se sia stato stipulato un con- tratto e se questo sia stato approvato o ratificato dall'assemblea;
-- perché il compenso all'amministratore sia stato ripartito in base alla tabella generale A e non in base alla tabella B delle singole (cinque) palazzine;

-- se e quando risultino deliberate spese per “consulente del lavoro” e “responsabile sicurez- za RSPP” al di fuori del compenso dell'amministratore;
-- se vi sia corrispondenza tra il saldo del fondo TFR e gli accantonamenti degli anni prece- denti;

-- perché sia stata inserita alla voce “manutenzione” la spesa di € 4.396,80 riferita a un ac-
6 certamento tecnico preventivo;

-- perché le spese per “recupero morosità” siano state ripartite secondo la tabella A anziché poste a carico dei condomini morosi intimati;

-- perché le spese relative al contenzioso con ditta EL Bo (ascensori) siano state ripartite se- condo la tabella A e non le tabelle D, relative agli ascensori dei singoli fabbricati interessati dalla manutenzione;

-- se le spese relative al contenzioso con la ditta (euro 1.712,88) siano state mai Parte_2
autorizzate o ratificate;

-- come si spieghi, in assenza di documenti giustificativi, il fatto che il debito Cosap ammonti per il 2015 ad appena 42,00 euro e per il 2016 a ben 499,00 euro.
E così via.
La Corte non intende entrare nel merito delle singole contestazioni – non è necessario, come si dirà a breve – ma soltanto mostrare il senso e l'importanza della nota sintetica espli- cativa, senza la quale rischiano di non essere raggiunti gli obiettivi di chiarezza e trasparenza del rendiconto, sottoposto all'esame di condomini privi di una speciale (professionale) com- petenza tecnico-contabile, oltre che giuridica, tanto più in assenza (come nel caso in esame) anche del registro di contabilità.
Ad avviso della Corte rischia di essere eccessivamente formalistica non la pretesa della no- ta sintetica, bensì, al contrario, l'astratta ipotesi – verrebbe da dire la “finzione” – che il nudo rendiconto redatto secondo le regole tecnico-contabili, senza spiegazioni, assicuri la suffi- ciente comprensione dei condomini chiamati a esprimere un voto consapevole in assemblea.
Pertanto la Corte, sulla scia della prevalente giurisprudenza di merito e in assenza di pro- nunce di legittimità di segno contrario, ritiene di dover confermare la sentenza impugnata di annullamento della delibera del 28.06.2018.
10. Le spese del grado vanno regolate secondo soccombenza, a carico del , li- Parte_1
quidate come da dispositivo in base al DM\2014 e successive modificazioni.
Vengono liquidati i compensi per le fasi di studio (€ 1.050,00), introduttiva (€ 800,00) e de- cisionale (€ 1.750,00), per complessivi € 3.600,00. Nulla viene liquidato per la fase istrutto- ria/trattazione, che in appello non ha avuto luogo. Questa Corte aderisce infatti all'orienta- mento di recente espresso da Cass. 19.09.2025 n. 25664: “In tema di liquidazione delle spese processuali secondo il d.m. n. 55 del 2014, il compenso per la fase istruttoria e/o di trattazio-
7 ne nel giudizio di primo grado è sempre dovuto, a prescindere dall'effettivo svolgimento di attività istruttoria in senso stretto, rilevando anche l'esame dei provvedimenti giudiziali, degli scritti avversari e le ulteriori attività difensive riconducibili a tale fase. Diversamente, nel giu- dizio di appello, la liquidazione del compenso per la fase istruttoria e/o di trattazione è am- messa unicamente qualora siano effettivamente poste in essere, nel corso della prima udien- za di trattazione, una o più delle specifiche attività previste dall'art. 350 c.p.c., ovvero sia fis- sata un'udienza a tal fine, non essendo sufficiente la mera produzione di documenti o l'artico- lazione di istanze istruttorie negli atti introduttivi o in quelli successivi”.
11. Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002 n.
115, per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo pari a quanto dovu- to a titolo di contributo unificato.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal nei confronti di Parte_3 Controparte_3
[.
, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli 10.09.2021 n. 7394, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna il alla rifusione delle spese pro- Parte_3
cessuali del presente grado in favore di , liquidate in € 3.600,00 per compen- Controparte_2
si ed € 540,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre CPA e IVA se dovuta e documentata;

c) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 mag- gio 2002 n. 115, per il versamento, da parte del Parte_4
di un ulteriore importo pari a quanto dovuto a titolo di contributo unificato.
[...]
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 18 novembre 2025.
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
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