N. R.G. 5872/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5872/2022
Promossa da
e , rapp.ti e difesi, in virtù di procura in Parte_1 Parte_2 calce all'atto di intimazione sfratto per morosità, dall'avv. Mario Ivone e presso il cui studio elett.te domiciliano sito in Salerno, alla via F. Pinto, 72, attori - ricorrenti contro
e , rapp.ti e difesi, in virtù di procura a margine CP_1 Controparte_2 della comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale, dall'avv. Emilio Napoli
e presso il cui studio elett.te domiciliano sito in Salerno, alla via Torrione, 97,
-convenuti- resistenti
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, i sigg. e premesso di Parte_1 Parte_2
essere proprietari di un immobile sito in Salerno, alla via Carlo Pisacane, concesso in locazione ai sigg. e con contratto stipulato in data 01 Controparte_2 CP_1 luglio 2014 per un canone mensile di € 600,00; che i conduttori si sono resi inadempienti nel pagamento del canone dal mese di gennaio 2022 alla data dell'atto di intimazione sfratto, per un importo pari ad € 1.800,00, che ogni diffida al pagina 1 di 6 pagamento risultata vana, tanto premesso intimavano ai sigg. e CP_1 sfratto per morosità con invito al rilascio dell'immobile Controparte_2
immediatamente libero da persone e/o cose e, nel contempo, li citavano a comparire innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto, con fissazione della data di rilascio e, in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio nonché pronunciare decreto ingiuntivo per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino alla data del rilascio, con vittoria di spese di giudizio.
Costituitisi in giudizio fin dalla fase sommaria gli intimati si opponevano alla convalida dello sfratto, esponendo che, contrariamente a quanto asserito dagli intimanti il canone di locazione pattuito era di € 6.600,00, ovvero di € 550,00 mensili e non di € 600,00 mensili e di aver sempre puntualmente pagato il dovuto, anzi di aver versato, dal 01/07/2014 a 30/03/2022, l'importo di € 54.000,00 a fronte di €
51.150,00, con una differenza da restituire di € 2.850,00 oltre ulteriori spese affrontate per € 1.800,00 inerenti una grave perdita presente all'interno dell'appartamento la cui causa era dovuta alla rottura della condotta fecale il cui intervento di riparazione venne eseguito dal condominio mentre all'interno dell'appartamento veniva eseguito da una ditta da loro officiata;
che, inoltre, in ragione di tali infiltrazioni era loro impedito il corretto e integrale godimento dell'immobile, tanto esposto si opponevano alla convalida di sfratto e, nel merito, spiegavano domanda riconvenzionale al fine di sentir accertare e dichiarare che il canone realmente dovuto e pattuito è di € 550,00 mensili con conseguente restituzione delle somme maggiormente versate, pari ad € 2.850,00 nonché accertare e dichiarare il loro diritto alla riduzione del canone per i mesi di luglio – agosto e settembre, nella misura del 30% per il limitato godimento dell'immobile con condanna alla restituzione della somma di € 3.630,00 indebitamente percepita dai locatori, con vittoria di spese di giudizio con attribuzione.
La fase sommaria veniva definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio.
In particolare si è ritenuto prive di fondamento le eccezione sollevate dagli intimati in quanto non fondate su prova scritta.
pagina 2 di 6 Con la medesima ordinanza si disponeva il mutamento di rito si concedeva termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine ex art. 426 c.p.c per il deposito di memorie e documenti integrativi.
Con la memoria integrativa parte attrice precisava che la morosità era salita ad €
7.800,00 (febbraio 2022 gennaio 2023) oltre la somma di € 1.800,00 per oneri condominiali, quanto alle spese sostenute dai conduttori specificavano che nel contratto veniva stabilito che le riparazioni di ordinaria e straordinaria manutenzione
... sono a carico del conduttore, concludevano per la dichiarazione di risoluzione contrattuale, per la conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio nonché per l'emissione del decreto ingiuntivo per un importo pari ad € 9.600,00 per i canoni scaduti e spese condominiali.
Anche parte conduttrice depositava memoria integrativa riportandosi alle precedenti difese concludendo per l'accoglimento della domanda riconvenzionale con conseguente restituzione della somma di € 3.630,00 indebitamente percepita dai locatori.
Rigettata la richiesta di ammissione di prova testimoniale, ritenuta la causa matura per la decisione veniva rinviata per la discussione.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
In via preliminare va affermata la procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di conciliazione ai sensi dell'art. 5 D. Lgs 28/2010.
Nel merito la domanda attorea di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento per le motivazioni di seguito esplicitate.
Sul punto va considerato l'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità con la fondamentale pronuncia della S. Corte a SS. UU. 13533/2001 secondo cui nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la pagina 3 di 6 prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
Inoltre, per le locazioni abitative, quale è quella di cui trattasi, l'art. 5 L. 392/78 prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza stabilita in contratto, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c. e predetermina in tal modo in via legale la non scarsa importanza dell'inadempimento, precludendo al giudice di indagare sotto altri profili e con altri parametri la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo della locazione alle scadenze.
Ciò premesso i locatori hanno pienamente assolto all'onere probatorio sugli stessi gravanti alla luce della non contestazione dell'esistenza del rapporto di locazione.
I conduttori, regolarmente costituiti in giudizio, a fronte della richiesta di pagamento deducono che a differenza di quanto contrattualmente pattuito hanno versato un canone per un importo superiore, spiegando così domanda riconvenzionale volta alla restituzione delle somme indebitamente percepite dai locatori.
Tale eccezione è priva di pregio.
Infatti esaminando il contratto di locazione in atti, regolarmente registrato, al punto
5) è stato convenuto che il canone annuo è convenuto in € 6.600,00 per il primo anno di locazione, quindi dal 01/07/2014 al 30/06/2015, e dal secondo anno, quindi dall'1/7/2015 fino alla fine del contratto di € 7.200,00...,.
Pertanto destituita di ogni fondamento risulta tale eccezione in quanto frutto di una libera determinazione della volontà delle parti.
Anche l'altra richiesta di restituzione dell'importo di € 1.800,00 dagli stessi, asseritamente, sborsata per la eliminazione all'interno dell'appartamento delle macchie di umidità dovute a infiltrazioni causate dalla rottura della colonna fecale non è fondata.
Infatti al punto 12) risulta concordato che le riparazioni di ordinaria e straordinaria manutenzione inerenti l'immobile locato sono a carico del conduttore ...
Comunque di tale esborso agli atti non vi è prova.
Ed ancora i conduttori sostengono che, in ragione delle lamentate infiltrazioni, era loro impedito il corretto e integrale godimento dell'immobile.
Esiste un orientamento giurisprudenziale recente secondo cui la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti è
pagina 4 di 6 legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Il conduttore può sospendere il pagamento in tutto o in parte del canone solo quando venga a mancare totalmente e per colpa della controparte la controprestazione cui è obbligato il locatore.
Di conseguenza l'aver continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti potendosi giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento.
In conclusione, per tutti i su esposti motivi la domanda di risoluzione del contratto di locazione va accolta con conseguente condanna dei conduttori al pagamento della somma di € 9.600,00 per i canoni scaduti fino a marzo 2023.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 5872/2022 tra e – Parte_1 Parte_2
locatori e e –conduttori- ogni altra istanza, Controparte_2 CP_1
eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea di risoluzione e per l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti in causa per grave inadempimento dei conduttori;

2) Conferma l'ordinanza di rilascio del 04/07/2022;
3) Condanna i conduttori, e al pagamento della somma Controparte_2 CP_1
di € 9.600,00 oltre interessi legali a decorrere dal deposito della memoria integrativa del locatore (5/01/2023), che ha cristallizzato il relativo diritto e nel contempo ha costituito in mora i conduttori, fino al soddisfo;

4) Rigetta le domande riconvenzionali spiegate dai conduttori;

5) Condanna i conduttori al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 49,00 per esborsi ed € 1.350,00 per compenso professionale oltre accessori come per legge.
Salerno lì, 12/06/2025
Il GOP
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