REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE III CIVILE Il Tribunale di Palermo nella persona del giudice Cristina Denaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 15178/2020R.G., avente ad oggetto “risarcitoria ”, promossa
DA
(c.f. ), residente a [...], Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa - giusta procura notificata e depositata insieme a quest'atto nelle forme del
Processo Civile Telematico - dall'avv. Alessandra Bonanno (c.f. , pec: C.F._2 tel/fax 091 321025) elettivamente domiciliata presso il suo Email_1 studio in Palermo, via Generale Vincenzo Streva n°. 14 oltreché al domicilio digitale, l'indirizzo p.e.c. Email_1 attore -
CONTRO
in Palermo, C.F. in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1 amministratore pro tempore dott. , con studio in Palermo, Via Giuseppe Giusti Controparte_2
n. 1, rappresentato e difeso dall'Avv. Giorgio Eugenio Ferrara (C.F. , C.F._3
fax 0919824246), del foro di Palermo, presso il cui studio in Palermo, Email_2
Via Giusti n.1, è elettivamente domiciliato per mandato su foglio separato ex art. 83, comma 3,
c.p.c. e dell'art. 10 del DPR n. 123/2001, congiunto al presente atto
-convenuto-
E NEI CONFRONTI DI
nuova denominazione di avente causa di Controparte_3 Controparte_4 CP_3
-, cod. fisc. con sede in AN NE (TV) nella via Marocchesa n° 14, in
[...] P.IVA_2 persona dell'Amministratore Delegato e Direttore Generale dott. e del Controparte_5
Dirigente dott. , elettivamente domiciliata in Palermo nella Via Abruzzi n° 88 Controparte_6
1 presso lo studio dell'avv. Fernanda Bono, , che la rappresenta e difende in forza della procura generale alle liti in notaio dott. di Treviso rep. n° 186905 racc. n° Persona_1
30367 del 18 dicembre 2014, che in copia si allega all'originale della comparsa atto,
Conclusioni delle parti come da verbale della udienza del 22.5.2025 in atti.
Motivi della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato conveniva in giudizio il Parte_1 CP_1
e, premettendo di essere proprietaria di un appartamento ubicato al piano settimo del
[...] predetto edificio, chiedeva accertarsi la responsabilità del per i danni subiti dall'immobile CP_1
a causa dell' omessa manutenzione di parti condominiali ( terrazza a livello del piano ottavo che fungeva anche da copertura condominiale), con condanna dell'ente – e/o dell'amministratore del
- al risarcimento dei danni - patrimoniali e non - derivanti alla prolungata indisponibilità CP_1 del di lei appartamento .
In particolare, parte attrice esponeva che :
- fin da gennaio 2017, all'interno di lei appartamento si erano verificate importanti infiltrazioni di acqua provenienti, all'evidenza, dal piano superiore e , in particolare, dalla terrazza a livello che fungeva da copertura dell'edificio condominiale (doc. 17, planimetrie sovrapposte di piano 7° e 8°);
- a seguito numerose interlocuzioni e sopralluoghi , che avevano condotto solo ad interventi tampone non risolutivi , ella, nell'ottobre del 2017, era stata costretta a depositare ricorso per danno temuto, ex artt. 1172 c.c. e 688 c.p.c., al giudice del Tribunale di Palermo;

- nel contesto di tale giudizio era stato accertato che le infiltrazioni provenivano da parti condominiali
(consulente (…) ha chiarito e meglio specificato la natura e tipologia dei beni interessati, approfondimento rilevante sotto il profilo della individuazione della responsabilità, ha inoltre specificato meglio chiarito le cause nonché le percentuali di incidenza delle stesse sulla produzione del pericolo di danno. Il Consulente tecnico, in particolare, ha affermato che: “ il fenomeno umidifero riscontrato in taluni vani facenti parte dell'appartamento di piano 7° di proprietà
discende dal malfunzionamento/ avaria del pluviale n°4 (…) che la relativa quota di Parte_1 produzione di danno sull'appartamento di piano settimo (sottostante il terrazzo a livello di piano
8°) assume una incidenza pari al 70%; - che dette cause risultano imputabili a difetto di manutenzione di natura condominiale;
parimenti si riscontra una distinta e autonoma produzione di danno riconducibile ad una carente efficienza del pacchetto impermeabilizzante del terrazzo a livello ad uso esclusivo e pertinente l'appartamento di piano 8° di proprietà - che la Pt_2 relativa coeva quota di produzione di danno sull'appartamento di piano settimo (sottostante) assume una incidenza pari al 30%; - che dette cause risultano imputabili, per quanto agli atti ed ai luoghi, ad una cattiva manutenzione eseguita a suo tempo dal medesimo ” (pag. 8 e 9, CP_1 doc. 03). e che per l'effetto delle infiltrazioni l'appartamento era inutilizzabile;

2 - con ordinanza del 2.4.2019, il giudice, in accoglimento del di lei ricorso, aveva ordinato al
, in persona dell'amministratore pro tempore, di provvedere senza Controparte_1 indugio alla esecuzione delle opere di eliminazione delle cause delle infiltrazioni, derivanti dal terrazzo a livello posto al piano ottavo e dagli scarichi pluviali condominiali, così come alla esecuzione delle opere di rimessione in pristino all'interno dell'appartamento della ricorrente, il tutto meglio e compiutamente indicato nel computo metrico estimativo allegato alla relazione tecnica depositata il 15.10.2018 e successiva integrazione del 21.2.2019 dal CTU ing. Persona_2
;
[...]
- il aveva pagato la somma necessaria al ripristino del di lei appartamento solo in data CP_1

2.4.19 e, quindi, otto mesi dopo l'ordinanza ;
- per converso, non vi era prova dell'esecuzione dei lavori volti alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni, non avendo mai il inviato formale comunicazione della conclusione delle CP_1 opere e della rimozione delle cause dei danni;
per tale ragione ella non aveva proceduto al ripristino del proprio immobile , con conseguente prolungamento del periodo di indisponibilità dell'appartamento.
Sulla base di tali premesse parte attrice invocando la responsabilità solidale del e CP_1 dell'amministratore – chiedeva il risarcimento :
- del danno non patrimoniale derivante dalla indisponibilità del suo appartamento;

- del danno patrimoniale connesso al mancato uso dello stesso;

- del danno patrimoniale connesso ai costi accessori ( come: - aumento esponenziale del disagio della proprietaria la quale da più di 40 mesi non ha la disponibilità piena del proprio immobile;
- spese legali e di consulenze (le spese di c.t.u. del giudizio r.g. 16535/2017 Trib. Palermo sono state poste, in ordinanza, a carico delle parti in solido senza indicazione della ripartizione interna fra loro e sono state anticipate per intero dalla sig.ra che, ancora, non le ha recuperate); Parte_1 stragiudiziali: le spese di c.t.p. (doc. 21); le spese per attività stragiudiziale del legale di fiducia
(doc. 21) ; - oneri di pulizia;
deterioramento dei mobili;
oneri di raccolta e smaltimento quotidiano dell'acqua all'interno dell'appartamento quantomeno nei mesi invernali fino al marzo 2019; oneri relativi ad almeno sedici (quelli inutili) dei diciotto sopralluoghi all'interno dell'appartamento; oneri per la custodia di un appartamento inabitabile resa particolarmente gravosa dalla incognita relativa al potenziale peggioramento degli agenti atmosferici, delle infiltrazioni e della caduta di pezzi di muratura;
oneri di revisione del parquet, danni agli arredi e alle opere d'arte di arredamento a causa della permanenza in ambiente saturo di umidità; ancora,- ove non lo faccia tempestivamente il - costo delle indagini strutturali atte a verificare gli eventuali danni CP_1 subiti dalle strutture dei campi di solaio del terrazzo per via della perdurante imbibizione)
- del danno da ritardo ( interessi e rivalutazione) .
Parte attrice rassegnava quindi le seguenti conclusioni: 3

1. Accertare e dichiarare il diritto della sig.ra al risarcimento, da parte dell'intero Parte_1
Condominio o di parte di esso, del danno, patrimoniale e non, patito per le ragioni e i relativi periodi di cui in narrativa a far data dal gennaio 2017 fino al momento in cui saranno eliminate le cause delle infiltrazioni e ne sarà data relativa formale comunicazione.


2. Per l'effetto condannare il , c.f. , tutto o parte, in Controparte_7 P.IVA_1 persona del legale rappresentante e amministratore pro-tempore - nella qualità di obbligato diretto e/o di obbligato in solido – a pagare alla sig.ra il risarcimento del danno patrimoniale e Parte_1 non, subito e subendo, nella misura indicata dal c.t.p. (ing. pagg. 12 e 13 della relazione agli Per_3 atti) fino al marzo del 2019 e, per il periodo successivo, nonché in dipendenza delle ragioni di cui sub
O-2), O-3) e O-4) o nella misura che codesto On.le Tribunale vorrà ritenere di giustizia e/o determinare in via equitativa.


3. In subordine in relazione al quantum, condannare il nella misura liquidata a mezzo di CP_1 espletanda C.T.U. e/o in relazione a tutte o ad alcune delle voci di danno, nella misura che codesto
On.le Tribunale vorrà ritenere di giustizia e/o determinare in via equitativa.
Con rivalutazione, interessi e vittoria di spese.
Con comparsa di risposta del 1.2.21 si costituiva in giudizio il Controparte_1 chiedendo il rigetto delle domande attoree e, a tal fine, rilevando che:
- a seguito della segnalazione delle infiltrazioni , avvenuta nel gennaio 2017, l'amministratore si era immediatamente attivato, procedendo ad effettuare numerosi sopralluoghi e interventi e, nella specie: : 1) impermeabilizzazione della terrazza ( febbraio 2017) , 2) sostituzione delle soglie di marmo delle porte finestre, relative all'appartamento del dott. con altre soglie di Parte_3 maggiore altezza ( effettuati10-03-2017) ; sostituzione delle suddette fasce gocciolatoio con fasce di opportuna larghezza ( intervento effettuato dal nell'aprile 2017 ) ; Pt_2
- tali interventi erano stati risolutivi tanto che da aprile a settembre 2017 non si erano verificate più infiltrazioni;

- a seguito delle infiltrazioni di settembre , la proprietaria aveva negato l'accesso all'appartamento in tal modo impedendo di verificare le cause delle infiltrazioni;
tale atteggiamento ostativo era stato mantenuto pure in epoca successiva;

- in pendenza di ricorso cautelare, appreso che le infiltrazioni provenivano da pluviale , il CP_1 lo aveva sostituito integralmente in data 19 novembre 2018;
- in data 29 novembre 2018, il aveva deliberato l'esecuzione dei lavori di risanamento CP_1 della terrazza a livello di proprietà all'Ing. ; tale circostanza era nota all'attrice Pt_2 CP_8 posto che era stata comunicata la di lei figlio (da sempre delegato alla partecipazione alle assemblee) , in occasione dell'assemblea del 29 novembre 2018;

4 - le opere oggetto di appalto si erano ufficialmente e definitivamente concluse il 9 ottobre 2019 (doc.
n. 31 SAL fine lavori appalto;
n. 31-bis foto lavori, n. 32 certificato di fine lavori;
doc. n. 19 verbale assemblea 23 settembre 2020);
- in data a 20.5.19, le parti avevano raggiunto un accordo , formalizzato in una transazione , con la quale il Condominio, in luogo di provvedere all' esecuzione delle opere di ripristino dell'appartamento dell' attrice, aveva pagato la somma di 6.728,08, quale residuata dalla compensazione con il debito per oneri condominiali della (12.000,92); Parte_1
Sulla base di tali premesse il convenuto negava la sussistenza di profili di negligenza sub specie tardiva esecuzione delle opere funzionali alla rimozione delle infiltrazioni e negava la sussistenza dei nanni rilevando come :
- non sussisteva il lamentato danno da ritardo , posto che il pagamento di tutto quanto dovuto in forza dell'ordinanza cautelare del 2 aprile 2018 era avvenuto “il 20.5.2019” , trattandosi di tempi del tutto fisiologici in ragione dell'intervenuta transazione e del tempo necessario per la convocazione dell'assemblea che doveva autorizzare l'accordo ;
- difettava la prova sia del danno non patrimoniale e che di quello da mancato uso dell'immobile posto che l'attrice non viveva nell'appartamento che anzi era abbandonato da anni e di cui la stessa si era sempre disinteressata;

- le altre di voci di anno non erano provate , mentre le spese di ctu erano state poste a carico del solo nella misura di 1/3 e in tale misura corrisposte direttamente all'ing. ; detti CP_1 Per_2 danni, comunque, erano coperti dall'Importo di euro6.728,08 corrisposto il 20 maggio 2019; ciò a mezzo dell'accordo transattivo per compensazione, ratificato come da verbale di assemblea del 04 giugno 2019.
In ogni caso, il chiedeva essere autorizzato a chiamare in causa la propria compagnia CP_1 assicurativa per essere dalla stessa tenuto indenne , rassegnando le seguenti conclusioni:“
VIA PRELIMINARE, autorizzare il Condominio Convenuto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 269 c.p.c. a chiamare in causa la società - C.F. - P.IVA – in Controparte_3 P.IVA_2 P.IVA_3 persona del suo legale rappresentante pro tempore ( ), con sede Email_3 legale in AN NE (TV), Via Marocchesa 14 e di conseguenza chiede che il G.I. Voglia differire, sempre ai sensi dell'art. 269 c.p.c., la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163-bis c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio;
nel merito:
- ritenere e dichiarare infondate e non provate, per tutti i motivi sopra descritti, le domande risarcitorie come proposte dall'attrice e, conseguentemente, respingerle con ogni e qualsiasi statuizione;

5 - ritenere e dichiarare saldata ogni spettanza risarcitoria derivante dal sinistro per cui è processo, come azionato, anche in funzione di tutto quanto liquidato ed effettivamente pagato all'esito del procedimento cautelare R.G. 16535/2017 del Tribunale di Palermo;

- In subordine, in caso di denegata e non temuta condanna del , considerare, ritenere e CP_1 dichiarare che, per la tipologia di danni in argomento e rispetto alla loro quantificazione nell'intero, il
odierno convenuto è tenuto a risponderne secondo la ripartizione di cui all'art. 1126 c.c., CP_1 ossia per i due terzi dell'eventuale intero liquidabile;

- In ogni caso, nel merito, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda dell'attrice, dichiarare il terzo società - C.F. - P.IVA – in persona del Controparte_3 P.IVA_2 P.IVA_3 suo legale rappresentante pro tempore ( ), con sede legale in Email_3
AN NE (TV), Via Marocchesa 14 tenuto a manlevare in via diretta e/o in via di regresso il
odierno”. CP_1
Autorizzata la chiamata in causa, con comparsa del 20.10.21 si costituiva in giudizio , CP_3 eccependo l'inoperatività della polizza ed in ogni caso l' intervenuta estinzione di qualsivoglia obbligazione indennitaria in forza del pagamento, eseguito in favore del Parte_4
, della complessiva somma di euro 15.000,00, a seguito dell'ordinanza del 02/04/2019 resa
[...] per il procedimento cautelare R.G. 16535/2017, al netto dello scoperto contrattuale del 10% e comprensiva delle spese di CTU e di altre forfettariamente concordate. Rilevava in ogni caso la carenza di prova del danno.
Rigettate le prove orali richiesta da pare attrice, La causa, istruita a mezzo ctu, è stata è stata posta in decisione all'udienza del 20 maggio 2025.
La domanda va rigettata per carenza di prova di danni.
Occorre procedere partitamente all'esame delle varie voci di danno richieste da parte attrice .
La ha in primo luogo chiesto il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile Parte_1 quantificato dall'ing . perito di parte , nella somma di € 2.800 al mese a far data dal Per_3 Parte_1 gennaio 2017 ( DI CUI 2100 per danno figurativo pari al valore locativo dell'immobile ed euro 370 al mese per oneri condominiali , euro 30 mensili per costi fissi di gas e telefono , euro 20 mensili per costi fissi acqua, euro 50 mensili per costi fissi energia elettrica , 200 mensili per imu, tarsu, irpef).
Ora, in ordine al mancato uso dell'immobile occorre ricordare che “ Nel caso di ritardo nella consegna di immobile conseguente all'inadempimento di incarico d'opera professionale (nella specie, progettazione e direzione dei lavori di costruzione) il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente “in re ipsa”, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con
l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delleSezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel
6 che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato ( Cass.
Civ. ordinanza n. 31233/2018).
Le sezioni Unite della Suprema Corte (sent. n. 33645/2022), sia pure occupandosi della diversa ipotesi del danno da occupazione illegittima di immobile, hanno reso chiarimenti direttamente rilevanti anche nel presente giudizio con riferimento alla morfologia ed alla risarcibilità del danno comunque derivante da un fatto che renda impossibile, a chi ne abbia diritto, il godimento dell'immobile e di trarne guadagno.
Con precipuo riferimento alla violazione del diritto di proprietà è stato in quella sede evidenziato che l'evento lesivo può attingere la cosa oggetto del diritto ovvero direttamente il contenuto del diritto stesso.
In entrambi i casi, ai fini dell'attivazione della tutela risarcitoria, è necessario si configuri una perdita o un mancato guadagno che rappresentino conseguenza immediata e diretta dell'illecito, alla stregua dell'art. 1223 c.c.
Ed invero , ai fini risarcitorio è imprescindibile l'accertamento del nesso di causalità giuridica, che si stabilisce fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire;
diversamente si avrebbe l'inaccettabile conseguenza non del danno punitivo, come pure affermato dalla giurisprudenza della Terza Sezione Civile, ma del danno irrefutabile che non ammette prova contraria.
Nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è al contrario richiesta, come si è visto, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa.
Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento.
Il danno risarcibile, in particolar., è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. È, questo, un danno emergente che si configura anche nell'ipotesi in cui si alleghi che detto godimento sarebbe stato concesso a terzi contro un corrispettivo corrispondente ai frutti civili.
Dal punto di vista processuale, è però necessaria unì allegazione specifica , da parte dell'attore, di una delle voci di danno. ( in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto,
7 è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza)
A fronte di detta allegazione , che deve avere il carattere di specificità con riguardo all'uso che il proprietario avrebbe fatto del bene ( soprattutto laddove, come nel caso di specie il danneggiato non abiti nell'immobile), in presenza di specifica contestazione della convenuta, spetta poi all'attore l'onere di dimostrare il fatto costitutivo del risarcimento, anche mediante il ricorso alle presunzioni ovvero alle nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza. Oggetto di prova sarà, a seconda dei casi, la perdita della possibilità di godimento (diretto o indiretto), ovvero di alienazione o concessione in locazione del bene a canone maggiore di quello medio di mercato. ( lucro cessante ) .
La prova del godimento perso può naturalmente essere assolta anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione, l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa.
Ora , nel caso di specie, essendo pacifico che la ricorrente non abitava l'immobile, quest'ultima ai fini dell'accoglimento della domanda , avrebbe dovuto tempestivamente allegare, in modo specifico, l'uso che avrebbe dell'appartamento, laddove ne avesse avuto la disponibilità
Tale allegazione non è stata tempestivamente resa.
Invero:
- nell'atto di citazione parte attrice si è limitata ad allegare di abitare l'immobile da 40 anni ( dato questo che , come si dirà, a fronte di specifica contestazione del condominio è rimasto indimostrato) e a lamentare genericamente il mancato uso del bene, senza nulla indicare , in modo specifico e concreto – e non in termini di mere ipotesi - quale sarebbe stato l'uso diretto o indiretto del bene che avrebbe fatto laddove ne avesse avuta la disponibilità;
- in comparsa di risposta come sopra accennato, il ha specificatamente contestato il CP_1 danno evidenziando che “ non vi è prova dell'intenzione di godimento diretto, né dimostrazione dell'esistenza anche di un minimo progetto di godimento, che sia stato impedito dalle infiltrazioni che si ebbero a verificare. Invero, l'ex adverso richiamata prova per presunzioni non può supplire alla carenza di elementi di prova forniti dall'attrice, sulla quale incombe il relativo onere. Si ribadisce, infatti, che l'immobile era inabitato e non utilizzato dall'attrice già da molto tempo prima dell'occorso, né mai la stessa ebbe ad attivarsi al fine di trarne eventuale reddito negli anni precedenti al 2017.

8 - nella prima memoria parte attrice, senza in alcun modo contestare di non abitare nell'immobile ha rilevato che l'allegazione sull'uso concreto del bene era irrilevante ( le allegazioni circa la destinazione del proprio bene da parte della sig.ra la quale 'NON si sarebbe mai Parte_1 attivata al fine di rendere produttivo l'immobile, accettandone ogni costo, così come si dimostrerà nel corso del giudizio' (pag. 18 comparsa di costituz.): non hanno nulla a che vedere con l'oggetto di questo giudizio. Come già detto a pag. 5 dell'atto di citazione, la odierna attrice, negli anni in cui si sono svolti i fatti di causa, era gravata da urgenze personali che non si ritiene di allegare in questa sede ma che se provate (e la prova sarebbe facilissima) dimostrerebbero solo il maggior danno che ha costituito per costei il fatto di non poter disporre del proprio appartamento, per di più senza sapere per quanto tempo e consapevole che nessuno dei soggetti deputati se ne stava occupando efficientemente.
In definitiva né nell'atto introduttivo né nella prima memoria parte attrice ha dedotto il progetto di uso del bene ( diretto o indiretto che fosse) .
Né a tale carenza assertiva poteva supplirsi a mezzo delle prove orali richieste che correttamente sono state rigettata del giudice
Ed invero , come è noto , l'onere di deduzione dei fatti posti a fondamento della pretesa richiesto dall'art. 163, n. 4, c.p.c., va adempiuto in primo luogo descrivendo tali fatti: sicché, quando tale deduzione sia mancata, nulla rileva che quei fatti possano per avventura risultare provati all'esito della lite, per la semplice ragione che, in mancanza di tempestiva deduzione, essi non sono mai entrati a far parte del thema decidendum.
Questi princìpi costituiscono ormai jus receptum nella giurisprudenza della Suprema Corte, la quale ha ripetutamente affermato sia che la domanda introduttiva di un giudizio di risarcimento del danno esige sempre che l'attore indichi espressamente i fatti materiali che assume essere stati lesivi del proprio diritto (ex multis, Sez. 3, Sentenza n. 17408 del 12/10/2012); sia che quando i fatti pregiudizievoli osti a fondamento della domanda di risarcimento non sono stati compiutamente allegati, "la successiva produzione documentale , che pure attesti l'esistenza di quei fatti, non è idonea a supplire al difetto originario di allegazione, giacché ciò equivarrebbe ad ampliare indebitamente il thema decidendum" (Sez. 3, Sentenza n. 7115 del 21/03/2013).
Pertanto, in difetto di tempestiva e specifica allegazione in ordine ad un fatto principale costitutivo del diritto al risarcimento - sub specie lesione di una particolare modalità di godimento diretto o indiretto del bene - la prova orale articolata sul punto nella seconda memoria istruttoria era inammissibile ( a) vero o no è che la sig.ra , anziana e non sempre in perfetta salute, ha Parte_1 manifestato molte volte stress, problemi e di essere gravata da oneri importanti per via dell'impossibilità di utilizzare l'appartamento di avendo necessità di vivere vicino CP_1
9 alla madre ultranovantenne e con problemi alla vista [non è contestato ed è provato documentalmente dal condominio che la madre abita un piccolo appartamento della scalaB]; b) vero o no è che la sig.ra aveva programmato che nel gennaio 2017 una delle figlie - per Parte_1 via di problemi suoi, coniugali e di gestione degli spostamenti dei figli minori, ma anche per averne la compagnia e per esigenze di reciproco aiuto - andasse a vivere stabilmente insieme a lei nell'appartamento di , al centro della città e con due posti auto, con i due figli minori, CP_1 per tutti i mesi dell'anno scolastico;
c) vero o no è che quanto detto sopra, in seguito, era stato programmato dalla sig.ra anche per la stagione scolastica 2017/2018 e che il fatto di Parte_1 non potere realizzare il programma - nemmeno per il nuovo anno - le ha causato stress, problemi e oneri importanti).
Del pari manca la prova del danno derivante da “ costi fissi di gas e telefono , acqua, euro energia elettrica , imu tarsu irpef” ;invero, parte attrice non ha provato di avere sostenuto tali costi.
Né a tale carenza probatoria poteva supplirsi a mezzo di liquidazione equitativa, essendo la tipologia dei danni allegati ben suscettibili di essere provati mediate idonea produzione documentale – bollette e ricevute di pagamento ( cfr Cass. civ Sez. 3 - , Sentenza n. 20889 del
17/10/2016 “l a liquidazione equitativa del danno può ritenersi legittima nel solo caso in cui il danno stesso sia non meramente potenziale, bensì certo nella sua esistenza ontologica, pur non essendo suscettibile di prova del "quantum", e richiede, altresì, onde non risultare arbitraria,
l'indicazione di congrue, anche se sommarie, ragioni del processo logico sul quale è fondata. “..
l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provare il danno nel suo preciso ammontare, ciò che non esime, però, la parte interessata - per consentire al giudice il concreto esercizio di tale potere, la cui sola funzione è di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso - dall'onere di dimostrare non solo l'"an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui, nonostante la riconosciuta difficoltà, possa ragionevolmente disporre. (Così statuendo, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, reiettiva della domanda risarcitoria per difetto di prova del "quantum", non avendo il danneggiato prodotto in giudizio la documentazione fiscale e contabile, successiva all'evento dannoso, che attestasse la lamentata riduzione dei ricavi conseguenza dello stesso) ex multis
Infine, quanto ai costi derivanti dagli oneri condominiali, occorre ricordare che trattasi di obbligazioni propter rem, in cui il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la res;

10 Il condomino ,dunque, in quanto proprietario della singola unità immobiliare, risponde ob rem delle obbligazioni necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi resi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, in misura proporzionale al valore della sua proprietà, salvo diversa convenzione
(art. 1123, comma 1, c.c.).
Il rapporto con la res , quindi, consente di identificare il soggetto obbligato. Com'è noto, la comproprietà delle parti comuni del fabbricato costituisce una forma di comunione incidentale, non derivante dalla volontà delle parti ma direttamente dalla legge, quale conseguenza della proprietà esclusiva di una singola unità immobiliare compresa nel fabbricato condominiale. Chi è comproprietario quando sorge la necessità di eseguire una spesa per la conservazione o il miglioramento delle parti comuni del fabbricato è obbligato ob rem, in proporzione al valore della sua unità immobiliare rapportato al valore dell'intero edificio (c.d. proprietà millesimale)+
Da ciò consegue che l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali sussiste a prescindere dall'uso fatto dell'immobile in proprietà individuale.
Continuando nella disamina delle voci di danno richieste , l'attrice ha domandato il risarcimento del danno “esistenziale da lesione di un diritto soggettivo di rilevanza costituzionale quale, indubbiamente, il diritto di una persona anziana di abitare nell'appartamento in cui ha vissuto negli ultimi 40 anni e di poterne disporre (per esempio concedendolo in uso figli e nipoti) dà luogo anche a risarcimento del danno non patrimoniale.
Ora, la domanda va rigettata per difetto di prova del danno non patrimoniale;
invero, essendo pacifico che la non abitava l'immobile, ai fini risarcitorio era necessaria una specifica Parte_1 allegazione e prova del concreto pregiudizio di natura non patrimoniale derivante dal indisponibilità del bene;
per altro, le prove articolate sul punto sono del tutto inammissibili in quanto valutative ed in ogni caso irrilevanti nella parte in cui i testi avrebbero dovuto riferire di una situazione di generico stress lamentata e riferita loro dalla stessa attrice ( cfr Cass. Civ sez. 1 -
, Ordinanza n. 4530 del 20/02/2025n tema di prova testimoniale, i testimoni de relato actoris sono quelli che depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte e non sul fatto oggetto dell'accertamento, fondamento storico della pretesa).
Ed ancora l'attrice ha chiesto il pagamento di una somma diretta a riparare tutti gli altri danni correlati come: - aumento esponenziale del disagio della proprietaria la quale da più di 40 mesi non ha la disponibilità piena del proprio immobile;
- spese legali e di consulenze (le spese di c.t.u. del giudizio
r.g. 16535/2017 Trib. Palermo sono state poste, in ordinanza, a carico delle parti in solido senza
11 indicazione della ripartizione interna fra loro e sono state anticipate per intero dalla sig.ra Parte_1 che, ancora, non le ha recuperate); stragiudiziali: le spese di c.t.p. (doc. 21); le spese per attività stragiudiziale del legale di fiducia (doc. 21) ; - oneri di pulizia;
deterioramento dei mobili;
oneri di raccolta e smaltimento quotidiano dell'acqua all'interno dell'appartamento quantomeno nei mesi invernali fino al marzo 2019; oneri relativi ad almeno sedici (quelli inutili) dei diciotto sopralluoghi all'interno dell'appartamento; oneri per la custodia di un appartamento inabitabile resa particolarmente gravosa dalla incognita relativa al potenziale peggioramento degli agenti atmosferici, delle infiltrazioni e della caduta di pezzi di muratura;
oneri di revisione del parquet, danni agli arredi e alle opere d'arte di arredamento a causa della permanenza in ambiente saturo di umidità; ancora,- ove non lo faccia tempestivamente il - costo delle indagini strutturali atte a verificare gli CP_1 eventuali danni subiti dalle strutture dei campi di solaio del terrazzo per via della perdurante imbibizione. Tutti questi ultimi da liquidare equitativamente.
Ora:
- per quanto riguarda il disagio derivante dalla indisponibilità del bene si rimanda a quanto già sopra argomentato;

- quanto alle spese di CTU non risulta affatto che la abbia anticipato l'intera somma CP_9 liquidato al tecnico;
per converso, dalla nota del legale dell'ing. versata in atti, emerge che Per_2 lo stesso ha ricevuto il pagamento da parte sia del che del , mancando il CP_1 Pt_2 pagamento solo della quota della odierna attrice ( cfr nota avv.to Zabbia 3.2.21 ).
- le spese indicate nel doc 21 atto di citazione non sono spese stragiudiziali sostenute dall'attrice ma piuttosto spese sostenute dal condominio per la gestione del contenzioso con la (parcella Parte_1 avv.to Ferrara consulenza ing ); trattasi, quindi, di spese condominiali regolarmente Per_4 approvate con delibera non impugnate, al cui pagamento devono concorrere tutti i condomini , compresa l'odierna attrice
- Non vi prova di esborsi effettuati per “ oneri di pulizia;
deterioramento dei mobili;
oneri di raccolta e smaltimento quotidiano dell'acqua all'interno dell'appartamento quantomeno nei mesi invernali fino al marzo 2019; oneri relativi ad almeno sedici (quelli inutili) dei diciotto sopralluoghi all'interno dell'appartamento; oneri per la custodia di un appartamento inabitabile resa particolarmente gravosa dalla incognita relativa al potenziale peggioramento degli agenti atmosferici, delle infiltrazioni e della caduta di pezzi di muratura;
oneri di revisione del parquet, danni agli arredi e alle opere d'arte di arredamento a causa della permanenza in ambiente saturo di umidità;
- in ordine al danno ai beni mobili , la domanda era del tutto generica in punto di allegazione della tipologia di mobili presenti all'interno dell'appartamento , con indicazione specifica di quelli rimasti danneggiati;
a tale carenza assertiva non avrebbe potuto supplirsi per i motivi già esplicitati né a mezzo di valutazione equitativa né tramite CTU;

12 - manca la prova del danno per quanto attiene alle spese di CTP, essendo state versate in atti solo fatture della società di ingegneria incaricata che, come è noto, sono inidonee a provare l'esborso e, quindi, il danno ( la fattura non costituisce, di per sé, prova del danno, tanto più se non è accompagnata da una quietanza o da un'accettazione ( v. Cass., 20/7/2015, n. 15176; Cass.,
19/7/2011, n. 15832 ) e se proviene dalla stessa parte che intende utilizzarla (cass. 2018/3293) .
In ordine alle spese legali sostenute per il procedimento di danno temuto ( pari a euro €3500 + €1160 ) va rilevato che :
- alle spese legali sono state quantificate nell'ordinanza cautelare in euro 1600,00 per compensi ed euro 406,50 per esborsi, oltre spese generali al 15%, oltre I.V.A. e C.P.A se dovute come per legge;
“
- in data 20 maggio 2019 le parti avevano raggiunto un accordo transattivo che comprendeva anche le spese legali ( “in alternativa all'esecuzione dell'obbligo di fare di cui al processo RG n.
16535/2017 del Tribunale di Palermo la sig.ra , ha così quantificato il proprio credito: Parte_1
“1 - spese per rifacimento solaio loggiato balcone con iva al 10%: € 3.162 2 - spese per ripristino soffitti e pareti interne con iva al 10%: € 11.321 3 - spettanze tecniche in proporzione (62% al
Condominio e 38% a = € 1.518) con cp al 4% e iva al 22%: € 1.926 4 - spese legali Parte_1 liquidate in ordinanza con accessori 15%, cpa al 4%: € 2.320”; - che, pertanto, il credito complessivo della sig.ra ammonta ad euro 18.729,00; “ Parte_1
Ne consegue che l'obbligazione risarcitoria per il danno derivante dal pagamento da parte della delle spese al legale del giudizio di danno temuto è estinta per intervenuta transazione non Parte_1 potendo oggi l' attrice chiedere ulteriori somme al resistente ( si consideri che le fatture del CP_1 legale sono per altro precedenti all'accordo transattivo e quindi certamente in esso ricomprese) .
Quanto alle spese di mediazione del presente giudizio , esse non sono rimborsabili alla luce della soccombenza nel presente giudizio.
Infine, quanto “al risarcimento dell'ulteriore danno da ritardo nell'ottenimento della prestazione;
deve essere evidenziato che se il pagamento di quanto dovuto fosse stato tempestivo da parte del CP_1 alla signora , costei oggi godrebbe di una somma superiore a quella liquidata in moneta Parte_1 attuale: in particolare, godrebbe di una somma superiore in misura pari agli oneri che a sua volta è stata costretta a pagare per il ritardo nel pagamento si spese condominiali su di lei gravanti (spese legali e interessi – doc. 23), va rilevato come non possa addebitarsi al condominio il ritardo della nel pagamento degli oneri condominiali . Parte_1
La domanda di parte attrice in definitiva va rigettata
Le spese di lite vanno compensate sussistendo gravi e eccezionali ragioni derivanti dall'esistenza di contrasti giurisprudenziali registrati in tema di prova del danno da mancato uso dell'immobile risolti a
13 solo a seguito dell'intervento delle Sezioni Unite del 2022, successivo quindi all'introduzione del giudizio
Le spese di CTU vanno poste a carico dell'attrice tenuto conto comunque della sua soccombenza .

PQM

Il Tribunale di Palermo – Terza Sezione Civile.- disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa così provvede:
RIGETTA le domande proposte da . Parte_1
Compensa le spese tra le parti .
Pone definitivamente a carico di parte attrice le spese di CTU
Palermo il 4 luglio 2025 IL Giudice Cristina Denaro IL presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr. Cristina Denaro, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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