REPUBBLICA ITALIANA in nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione civile
In persona del giudice unico dott.ssa Rossella Pezzella ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 4736 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019 posta in delibazione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del 15.10.2025, vertente tra
(C.F. ), rappresentata e difesa, in Parte_1 C.F._1 virtù di procura in atti, dall'avv. Lucio Simonelli
- attrice-
e
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, dall'avv. Stefano Recchioni
- convenuto-
OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza del 15.10.2025 le parti concludevano come da verbale di pari data
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava in Parte_1 giudizio deducendo di aver acquistato per atto notar del CP_1 Per_1
5.10.2011 (rep. 3887/racc. 2460), dalla società al prezzo di euro CP_1
140.000,00, oltre iva, i seguenti immobili siti a L'Aquila, in via Croce Rossa
n.215: 1. appartamento ad uso civile abitazione posto al piano primo dello stabile, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di L'Aquila, Foglio 80, n. 4893, sub.
40; 2. locale pertinenziale ad uso autorimessa al piano interrato, riportato nel
Catasto Fabbricati del Comune di L'Aquila al Foglio 80, n. 4893, sub. 13; che la
1 società venditrice garantiva che l'appartamento venduto fosse idoneo all'uso abitativo e si obbligava ad acquisire il certificato di agibilità (art. 6, lett. a) dell'atto di compravendita); che nonostante i solleciti, la convenuta non adempieva all'obbligo assunto.
Alla luce delle suddette deduzioni, chiedeva accogliersi le Parte_1 seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta ed eccezione, - accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della convenuta
stante la mancata consegna da parte della stessa del Controparte_2 certificato di abitabilità/agibilità delle unità immobiliari dalla stessa venduta con atto a rogito Notaio di Roccasecca in data 5.10.2011 rep. n. 3887, racc. n. Per_1
2460, e, quindi, considerata l'importanza e la gravità dell'omissione, la risoluzione della intercorsa compravendita con la consequenziale condanna della predetta
Società alla restituzione in favore della Sig.ra del prezzo dalla Parte_1 medesima corrisposto nonché delle spese tutte sostenute in occasione di detta compravendita e, comunque, a risarcire alla predetta tutti i danni dalla stessa patiti in conseguenza dell'acquisto effettuato;
- in subordine, sempre previo accertamento
e declaratoria dell'inadempimento contrattuale della convenuta Società CP_2 per la mancata consegna della certificazione attestante l'abitabilità/agibilità, condannare detta Società al risarcimento dei danni tutti subiti dall'acquirente, ivi compresa la riduzione di valore delle unità immobiliari acquistate con atto a rogito
Notaio di Roccasecca in data 5.10.2011 rep. n. 3887, racc. n. 2460, a Per_1 seguito della mancata consegna del certificato di agibilità e delle somme necessarie per conseguire le certificazioni di Legge, il cui esatto ammontare risulterà all'esito dell'espletanda istruttoria. In ogni caso con il favore delle spese di lite.”
Si costituiva in giudizio la contestando le domande attoree ed CP_1 eccependo l'incompetenza territoriale del Tribunale adito;
il concorso di colpa dell'attrice e la carenza di buona fede della predetta per il rifiuto alla sottoscrizione della pratica per ottenere il certificato di agibilità e per essersi attivata solo dal 2017; le difficoltà burocratiche determinate dal sisma del 2009 che aveva colpito la città de L'Aquila; la compensazione dei reciproci crediti, avendo la convenuta diritto ad un indennizzo per l'occupazione dell'immobile per nove anni da parte dell'attrice.
Pertanto, la chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “Tutto ciò CP_1 premesso e considerato, la come sopra, rappresentata e difesa, conclude CP_1
2 per il rigetto integrale delle domande attoree per tutti i motivi su esposti, sia in punto di rito che di merito, anche a motivo, in linea di stretto e rigoroso subordine, della eccepita compensazione del proprio controcredito ex art.2033 c.c. verso la attrice per quanto su spiegato. Con vittoria di spese e competenze di Parte_1 giudizio”.
Concessi, su richiesta delle parti, i termini di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c., con la prima memoria istruttoria l'attrice precisava le conclusioni nei seguenti termini: “Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta ed eccezione, - accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della convenuta CP_2
stante la mancata consegna da parte della stessa del certificato di
[...] abitabilità/agibilità delle unità immobiliari dalla stessa venduta con atto a rogito
Notaio di Roccasecca, in data 5.10.2011, rep. n. 3887, racc. n. 2460, e, Per_1 quindi, ravvisata l'importanza e la gravità dell'omis-sione, la risoluzione della intercorsa compravendita con la consequenziale condanna della predetta Società alla restituzione in favore della Sig. ra del prezzo dalla mede- Parte_1 sima corrisposto nonché delle spese tutte sostenute in occasione di detta compravendita e, comunque, a risarcire alla predetta tutti i danni dalla stessa patiti in conseguenza dell'acquisto effettuato;
- in subordine, sempre previo accertamento
e declaratoria dell'inadempimento contrattuale della convenuta Società CP_2 per la mancata consegna della certificazione attestante l'abitabilità/agibilità, condannare detta Società alla consegna di detta certificazione, facendosi carico di ogni onere o relativa spesa o, in alternativa, al pagamento di ogni e qualsiasi spesa
a tal fine necessaria, il cui esatto ammontare risulterà all'esito dell'espletanda istruttoria. Con la condanna altresì al risarcimento dei danni tutti subiti dall'acquirente, ivi compresa la riduzione di valore delle unità immobiliari acquistate con atto a rogito Notaio di Rocca-secca in data 5.10.2011 rep. n. Per_1
3887, racc. n. 2460, a seguito della mancata consegna della certificazione anzidetta. In ogni caso con il favore delle spese di lite.”
La causa, istruita con prova orale e documentale, è stata posta in deliberazione all'udienza del 15.10.2025 ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., previa concessione alle parti di un termine per il deposito delle memorie di discussione.
2. In via preliminare, va disattesa l'eccezione di incompetenza per territorio sollevata dal convenuto, stante l'omessa contestazione del forum contractum di cui all'art. 20 c.p.c.
3 In proposito, è sufficiente richiamare il consolidato principio giurisprudenziale secondo cui “In tema di competenza territoriale nelle cause relative a diritti di obbligazione, la disciplina dettata dall'art. 38 c.p.c. impone al convenuto, al di fuori delle ipotesi previste dall'art. 28 c.p.c., l'onere non solo di indicare in comparsa di risposta il giudice ritenuto competente ma anche di contestare la competenza del giudice adito con riferimento a tutti i criteri concorrenti previsti dagli artt. 18, 19 e
20 c.p.c., la cui scelta è rimessa alla discrezione dell'attore, salvo che quest'ultimo non abbia indicato un determinato foro quale unico idoneo a determinare la scelta del giudice” (Cass. n. 16284/2019).
3. Ciò chiarito, si rileva che l'attrice ha chiesto la risoluzione del contratto di vendita concluso il 5.10.2011 con la società convenuta, avente ad oggetto i seguenti immobili siti nel Comune di L'Aquila: appartamento ad uso civile abitazione posto al piano primo dello stabile, riportato nel Catasto Fabbricati del
Comune di L'Aquila al Foglio 80, n. 4893, sub. 40; locale pertinenziale ad uso autorimessa al piano interrato, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di
L'Aquila al Foglio, 80 n. 4893, sub. 13.
L'azione giudiziale in esame si fonda sul presunto inadempimento contrattuale della parte alienante in relazione all'obbligazione accessoria di consegna del certificato di agibilità (oggi segnalazione certificata di agibilità ex art. 24 d.p.r. n.
380/2001), espressamente assunta dal venditore in virtù della clausola negoziale contenuta nell'art. 6, lett. a), del contratto di compravendita.
A tal riguardo, è importante evidenziare che, nella vendita di immobili ad uso abitativo l'abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull'attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il certificato che ne attesti la sussistenza rientra tra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare ai sensi dell'art. 1477, comma terzo, c.c. (Cass. n. 9226/2020).
Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, “la sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se l'inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la
4 mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (Cass. n. 22651/2025; Cass. 23604/2023).
Come accennato, nel caso in esame, l'attrice ha fondato la domanda di risoluzione del contratto sulla presunta violazione dell'art. 6, lett. a) del contratto di vendita del 5.10.202011 e, in particolare, sull'omessa consegna del certificato di agibilità da parte della convenuta.
Dall'esame del contratto e, in particolare, dall'art. 6, lett. a) si evince la sola conoscenza, da parte del compratore, del mancato rilascio del certificato di agibilità al momento della stipulazione, non accompagnato da una rinuncia espressa da parte dello stesso al requisito dell'abitabilità, il quale, pertanto, può essere soddisfatto solo dal rilascio del relativo titolo. A differenza di quanto dedotto dalla convenuta, nel sinallagma contrattuale si ravvisa l'assenza di una pattuizione negoziale espressa (o clausola derogatoria) che manifesti il consenso dell'acquirente ad esonerare la parte venditrice dall'obbligazione legale di fornire il titolo di agibilità. Al contrario, la convenuta si è espressamente impegnata a richiedere nel più breve tempo possibile, e comunque nel termine di legge, il rilascio di idoneo certificato di agibilità all'autorità competente, come risulta dalla clausola negoziale contenuta nell'art. 6, lett. a), del contratto di compravendita.
Tanto precisato, è importante evidenziare che l'attrice non ha compiutamente dedotto nell'atto di citazione che la mancanza del certificato derivi da vizi strutturali o urbanistici insanabili che rendono l'immobile radicalmente inidoneo ad assolvere la sua funzione economico-sociale.
Tuttavia, secondo la giurisprudenza di legittimità, a fronte della mera carenza documentale, può essere proposta solo la domanda di esatto adempimento,
(Cass. n. 10449/2025).
Al di là di generiche asserzioni contenute nella prima memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c. in ordine ai presupposti giustificanti la risoluzione del contratto,
l'attrice non ha dedotto vizi strutturali o urbanistici insanabili eventualmente riscontrati nel suo immobile.
Tuttavia, al fine di proporre una richiesta di risoluzione del contratto di compravendita per consegna aliud pro alio, l'attore è tenuto ad allegare fatti specifici che ne determinano l'assoluta inidoneità a realizzare la funzione economico-sociale pattuita. È evidente che, in assenza di tale allegazione, al
5 convenuto è preclusa la possibilità di fornire la prova circa l'insussistenza di tali vizi, la loro sanabilità o la loro ininfluenza sulla destinazione dell'immobile.
Tale difetto di allegazione specifica, oltre ad impedire la sussunzione della fattispecie nella grave ipotesi di aliud pro alio, vanifica sia il potere di cognizione del giudice sia il contraddittorio tra le parti.
L'unico dato pacificamente accertato è che l'acquirente è stata immessa nel possesso dell'immobile sin dal 2011, protraendo il godimento del bene per un lasso temporale significativo (otto anni) antecedente l'introduzione del presente giudizio. Tale prolungata detenzione uti dominus cristallizza una piena e risalente conoscenza delle caratteristiche strutturali e dello stato di fatto del bene.
In ogni caso, anche a voler prescindere da tali rilievi, permane il fatto che l'attrice, quantomeno fino al 2017, non si sia mai preoccupata della regolarità urbanistica o dell'ottenimento dell'agibilità, sicché risulta del tutto evidente che il suo contegno in generale nella vicenda è contrario al principio di buona fede oggettiva
(ex artt. 1175 e 1375 c.c.). Indipendentemente dalla sussistenza, pacificamente accertata, dell'obbligazione accessoria gravante sulla parte alienante di consegnare il titolo di agibilità, si rileva la tardività nell'esercizio della facoltà di richiedere o eccepire la carenza del predetto titolo, esercitata per la prima volta a distanza di un significativo lasso temporale (sei anni) dalla data di perfezionamento del negozio traslativo (traditio inclusa).
Come evidenziato dalla S.C., “pur se l'art. 1227 cod. civ. menziona il concorso di colpa del creditore con specifico riferimento all'efficacia causale del concorso di colpa quale fonte di danni, quindi con riferimento alle azioni risarcitorie derivanti dalla responsabilità contrattuale, omissioni e negligenze del destinatario della prestazione sono indubbiamente rilevanti anche in tema di risoluzione, soprattutto per quanto concerne l'accertamento dell'importanza dell'inadempimento” (Cass. n.
20182/2013).
Alla luce di tale principio, può senza dubbio tenersi conto delle suindicate circostanze nel decidere se l'inadempimento contestato alla convenuta, in disparte ogni profilo in ordine alla prova circa la sussistenza di vizi strutturali o urbanistici insanabili dell'immobile per cui è causa, sia sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto. La tolleranza protratta dalla parte acquirente attenua il giudizio di gravità dell'inadempimento, nonostante la rilevanza della prestazione mancata.
6 Come costantemente affermato dalla S.C., la gravità dell'inadempimento deve essere valutata avendo riguardo all'operazione complessiva sulla base di un criterio non solo oggettivo, considerando l'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente, ma anche soggettivo, tenendo conto del comportamento di entrambe le parti (Cass. n. 7187/2022; Cass. n. 22346/2014).
Da questa prospettiva, non può essere pretermessa la circostanza che le parti, in esercizio della loro autonomia negoziale ex art. 1322 c.c., abbiano convenzionalmente pattuito le conseguenze scaturenti dall'eventuale mancanza del titolo di agibilità. Tale pattuizione si è concretizzata nella previsione dell'obbligo di manleva a carico della parte convenuta, finalizzato a tenere indenne la parte attrice da qualsiasi responsabilità patrimoniale derivante da tale carenza documentale. Tale esplicita pattuizione sembra dunque disvelare l'accettazione da parte dell'acquirente in merito all'evenienza che l'immobile fosse privo del prescritto titolo di agibilità al momento della stipula e la volontà di acquistarlo ugualmente.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda di risoluzione del contratto va rigettata.
4. Con la prima memoria dell'art. 183, comma 6, c.p.c., l'attrice ha esercitato la facoltà di modificazione della domanda consentita dall'art. 183, comma 6, c.p.c.
Nello specifico, la parte ha operato una mutatio libelli, proponendo la domanda di adempimento del contratto in via subordinata rispetto alla domanda principale di risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c.
Relativamente all'ammissibilità dello ius variandi esercitato dall'attrice, è sufficiente evidenziare che da tempo la Corte di cassazione ha statuito che la modificazione della domanda di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la quale può riguardare uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), consente la proponibilità in corso di causa da parte dell'attore in senso sostanziale di una domanda diversa da quella iniziale, purché riguardante la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo o comunque alla stessa collegata, la quale può sostituirsi a quella iniziale (Cfr.
Cass. s.u. n. 12310/2015) ovvero coesistere con essa in un rapporto di
7 subordinazione (Cass. s.u. n. 22404/2018). Ulteriormente, si rileva che, secondo la S.C., “il divieto, posto dall'articolo 1453 cod. civ., di chiedere l'adempimento, una volta domandata la risoluzione del contratto, viene meno e non ha più ragion
d'essere quando la domanda di risoluzione venga rigettata, rimanendo in vita in tal caso il vincolo contrattuale e risorgendo l'interesse alla esecuzione della prestazione, con inizio del nuovo termine prescrizionale del diritto di chiedere
l'adempimento” (Cass. n. 26152/2010). E se ne è tratta l'ulteriore conseguenza che le due domande, di risoluzione e di adempimento, possono essere proposte, in via subordinata, anche nello stesso” (Cass. n. 12637/2020; Cass. n. 20899/2013).
In tale quadro interpretativo, in ossequio ai consolidati principi giurisprudenziali in materia di modificazione della domanda, deve ritenersi ammissibile la proposizione della domanda di adempimento in via subordinata alla domanda di risoluzione del contratto, in quanto compatibile con le facoltà processuali previste dall'art. 183, comma 6, c.p.c., come interpretate dalla Corte di cassazione.
Posto il quadro interpretativo ora descritto e in ossequio ai principi che disciplinano la ripartizione dell'onere della prova nelle obbligazioni contrattuali
(Cass. s.u. n. 13533/2001), la domanda di adempimento deve essere accolta.
Tale esito si fonda su una duplice motivazione. In particolare, si rileva che la convenuta, da un lato, non ha specificamente contestato l'inadempimento dell'obbligazione accessoria di consegna del titolo di agibilità, dall'altro, non ha assolto all'onere probatorio a suo carico ex art. 1218 c.c., non avendo fornito la prova liberatoria circa la non imputabilità dell'inadempimento medesimo, ovvero che l'omissione sia stata determinata da causa a sé non imputabile.
Al contrario, deve essere rigettata la domanda di risarcimento del danno per assenza di allegazione e prova dei pregiudizi subiti dall'omesso rilascio del certificato di agibilità.
5. La soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda di risoluzione del contratto di vendita del 5.10.2011 concluso tra le odierne parti del giudizio;

8 2) accoglie la domanda di adempimento e, per l'effetto, condanna la convenuta all'adempimento dell'obbligo di cui all'art. 6, lett. a) del contratto del 5.10.2011 concluso tra le odierne parti del giudizio;

3) rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dalla parte attrice;

3) dispone la compensazione integrale delle spese di lite.
Cassino, 10 novembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Rossella Pezzella
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