R.G. 1131/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Prato
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Paola Compagna, ha emesso la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1131 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2021 e trattenuta in decisione all'udienza del 9 gennaio 2024, introdotta da:
(c.f. ), elettivamente domiciliato presso lo Parte_1 C.F._1
Studio del difensore, Avv. Tommaso Marcello Tartoni, che lo rappresenta e difende nel presente giudizio;

PARTE ATTRICE contro
(c.f. ), in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliato presso lo Studio del difensore, Avv. Simone Calzolai, che lo rappresenta e difende nel presente giudizio;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Spese condominiali.
Conclusioni
Per parte attrice: Come da atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo e da memoria 183 co. 6, n. 1 c.p.c., ossia: “Per i titoli e le causali di cui in narrativa voglia l'Ill.mo Tribunale adito: - in via preliminare, revocare il decreto ingiuntivo opposto in ragione della carenza di legittimazione passiva del sig. ; - nel merito accertare Parte_1 la nullità e/o l'inesistenza della delibera condominiale assunta l'11/09/2020 dal su cui si Controparte_1 fonda il decreto ingiuntivo n. 72/2021 – R.G. n. 3458/2020, stante la carenza di qualità soggettiva di condomino in capo al sig. e per l'effetto revocare il predetto decreto ingiuntivo;
Con vittoria di spese, funzioni e Parte_1 competenze, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario”:
Per parte convenuta: come in comparsa di costituzione e risposta, ossia: “voglia il Tribunale di Prato, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, accertare e dichiarare che gli oneri condominiali maturati e non corrisposti dall'opponente alla data del 7 marzo 2019 ammontano ad in € 2.432,67, ovvero alla diversa somma che sarà accertata come di giustizia e conseguentemente previa revoca del decreto ingiuntivo opposto n. 72/2021 del 20/01/2021 – R.G. n.
3458/2020 condannare l'opponente al pagamento degli oneri condominiali come sopra accertati, con interessi legali a
1 far data dal dovuto e sino all'effettivo pagamento in ogni caso con vittoria di spese e di compensi, oltre Iva e Cpa come per legge”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 72/2021, con cui questo ufficio l'aveva condannato a corrispondere in favore del la somma di euro 5.415,54, oltre interessi e spese, quale Controparte_1 differenza tra il complessivo debito di € 9.536,33, derivante dal bilancio consuntivo del 2019, dal bilancio preventivo per il 2020, oltre che dagli oneri relativi all' Controparte_2
e dal ripristino dei locali semi-interrati a seguito di incendio (per euro
[...]
936,82), e la somma di € 4.120,79, già coperta da emissione di un separato titolo giudiziale. Ha, dunque, chiesto, previa sospensione cautelare, la revoca del provvedimento monitorio, oltre che l'accertamento della nullità o dell'inefficacia nei propri riguardi della delibera dell'11 settembre 2020.
Con il ricorso per decreto ingiuntivo, il aveva rappresentato che: le unità immobiliari di CP_1 proprietà della costituite nel condominio, ed individuate Controparte_3 come AB/16, CA/212, erano state preassegnate a a causa dei mancati CP_4 CP_5 Parte_1 pagamenti delle rate relative all'esercizio ordinario del 2018, il aveva già ottenuto il decreto CP_1 ingiuntivo divenuto esecutivo n. 1093/2018 nei confronti della proprietaria e del preassegnatario, per l'importo di euro 4.120,79, oltre interessi e spese;
il 16 giugno 2019 il ricorrente aveva concluso una transazione con la per il saldo di quanto dovuto, successivamente risolta per inadempimento della debitrice, la CP_3 quale era stata dichiarata fallita con sentenza del 17 giugno 2020; il debito risultava dai bilanci approvati dall'assemblea dell'11 settembre 2020.
A fondamento dell'odierna opposizione ha dedotto: di non essere mai stato proprietario Parte_1 delle unità immobiliari indicate dal ricorrente;
che, in ogni caso, i contratti preliminari di assegnazione conclusi con la erano stati dichiarati risolti con ordinanza ex art. 702-ter, c.p.c., del Tribunale di Prato CP_3 del 15 giugno 2020; che la delibera assembleare che aveva approvato il consuntivo del 2019 e il preventivo del 2020 si era svolta tra i condomini degli stabili realizzati dalla . CP_3
Si è costituito il CONDOMINIO opposto, chiedendo, previa revoca del decreto ingiuntivo, la condanna dell'opponente al pagamento di € 2.432,67, a titolo di oneri condominiali scaduti.
A sostegno della propria pretesa, ha rivendicato la validità delle delibere poste a fondamento della domanda monitoria, nonché la propria estraneità agli effetti retroattivi dell'ordinanza del 15 giugno 2020, deducendo che soltanto in questa sede giudiziale l'opponente aveva sollevato l'esistenza di tale provvedimento e contestato la validità della delibera assembleare.
All'udienza del 16 settembre 2021 il Giudice ha sospeso l'efficacia del decreto ingiuntivo limitatamente alla somma di euro € 2.981,87 ed ha disposto l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio.
Concluso senza successo il tentativo di mediazione, è stato autorizzato il deposito delle memorie istruttorie e all'udienza del 9 gennaio 2024 le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni come in epigrafe. Il Giudice ha trattenuto la causa in decisione assegnando loro i termini ex art. 190 c.p.c.
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La pretesa dell'opposto di ottenere il pagamento delle spese condominiali nei confronti di Parte_1 si fonda sulla sua qualità di pre-assegnatario di alcune unità immobiliari costituite nel
[...]
Controparte_1
Al riguardo, si osserva che l'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio trova la sua fonte nella comproprietà di queste ultime, come si evince dalla piana lettura dell'art. 1123 c.c., il quale individua quali destinatari dell'obbligo i “condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Sul punto, è ricorrente in giurisprudenza l'affermazione che l'obbligazione di pagare i contributi condominiali ha natura propter rem (arg. da Cass. civ. Sez. II, 27/01/2004, n. 1420: “Poiché le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla "conservazione" dell'impianto (cioè alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dello stesso), esse costituiscono oggetto di vere e proprie "obligationes propter rem" che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto comune, sono dovute dai condomini in proporzione della quota che esprime la misura di appartenenza, ovvero in base ai millesimi.
Conseguentemente, ove nell'edificio condominiale vi siano locali (come cantine e box) non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari - soltanto - della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni. Cosicché, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto, viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso”), con la conseguenza che il vincolo, facendo carico ad un soggetto in quanto titolare di un determinato bene, riguarda i soli comproprietari dei beni comuni.
Per espressa previsione normativa è altresì tenuto solidalmente con il proprietario al pagamento delle spese condominiali l'usufruttuario, a norma dell'art. 67, disp. att., c.c.
Non risponde, invece, del pagamento delle spese condominiali il promissario acquirente o pre-assegnatario dell'unità immobiliare posta nel condominio, nonostante ne abbia la disponibilità materiale.
Sul punto, va, innanzitutto, premesso che “Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori” (cfr.
Cass. civ. Sez. Unite Sent., 27/03/2008, n. 7930, rv. 602815; nel senso in cui il promissario acquirente assume la posizione di mero detentore qualificato anche Cass. civ. Sez. II, 11/04/2019, n. 10186; Cass. civ. Sez. II
Sent., 16/03/2016, n. 5211, rv. 639209).
3 In veste di mero detentore qualificato e, più specificamente, di comodatario, il promissario acquirente non può, quindi, essere chiamato a rispondere degli oneri condominiali maturati in relazione ad un immobile su cui non vanta alcun diritto reale.
Tale conclusione trova conferma nella giurisprudenza in materia di contratto di locazione, riguardante la posizione di un soggetto, il conduttore, che si trova anch'esso in posizione di mera detenzione nei confronti dell'unità immobiliare altrui sita nel condominio.
È, infatti, pacifico che il che proponga azione giudiziaria per il recupero della morosità delle spese CP_1 condominiali deve rivolgersi sempre al locatore e non all'inquilino. Spetta al primo, infatti, l'onere di pagare le spese, a prescindere dagli eventuali accordi che possano essere intercorsi tra le parti e formalizzati nel contratto di locazione (cfr. Cass. civ. Sez. II, 09/12/2009, n. 25781: “In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore che, può rivalersi sul conduttore. L'amministratore del condominio, invece, è legittimato esclusivamente nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni. Mentre il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione”).
Tanto premesso, non essendovi prova di un titolo dominicale in capo a sulle unità Parte_1 immobiliari site nel Condominio, non si ravvisano i presupposti per l'accoglimento della domanda.
Del resto, è pacifico che il contratto preliminare di compravendita sia stato risolto con ordinanza emessa il 15 giugno 2020 dal Tribunale di Prato.
Al riguardo, in assenza di prova dell'avvenuto trasferimento del bene, non riveste alcuna importanza che la retroattività degli effetti della sentenza di risoluzione non sia opponibile al CONDOMINIO, in quanto terzo, poiché il contratto preliminare risolto non attribuisce a alcuna legittimazione passiva Parte_1 rispetto alla domanda di pagamento degli oneri condominiali.
Né la qualità di socio della , proprietaria delle unità immobiliari in questione, Controparte_3 rappresenta un titolo idoneo a vincolare al pagamento degli oneri ad esse riferibili. Il Parte_1 soggetto obbligato deve essere, infatti, individuato nel proprietario, ossia la società cooperativa, delle cui obbligazioni non sono tenuti a rispondere i soci. Le società cooperative godono, infatti, di autonomia patrimoniale perfetta, come si evince dall'art. 2518 c.c., a mente del quale delle obbligazioni sociali risponde solo la società con il proprio patrimonio.
La clausola statutaria o la delibera sociale che abbiano previsto l'obbligo del socio di farsi carico di tali spese
(obbligo che dagli atti di questo procedimento non risulta), in assenza di prova che il patto sia aperto all'adesione del creditore, devono essere qualificate come meri accolli interni, con la conseguenza che questi non può avvalersene nei confronti dell'accollatario.
Nemmeno può essere invocato quale titolo nei confronti dell'opponente il bilancio approvato l'11 settembre
2020 dall'assemblea condominiale, in quanto le delibere prese dall'assemblea condominiale sono vincolanti per i soli condomini, mentre non assumono alcun valore nei confronti dei terzi, come si trae dall'art. 1137, co.
1, c.c. che riflette il principio di relatività degli effetti del negozio giuridico posto dall'art. 1372 c.c. Pertanto,
4 non ha nessuna importanza il mero fatto che il sia stato regolarmente convocato a partecipare Pt_1 all'assemblea condominiale, assumendo la delibera valore vincolante per i soli condomini: soltanto questi ultimi soggiacciono, infatti, al meccanismo maggioritario disciplinato dagli art. 1135 c.c. e ss. (limitato, peraltro, alle materie di competenza assembleare), risultando privi del potere di creare vincoli nei confronti dei terzi in assenza del loro espresso consenso.
In assenza di un titolo che obblighi al pagamento delle spese condominiali, deve essere Parte_1 revocato il decreto ingiuntivo e rigettata la pretesa dell'opposto, con accoglimento della domanda dell'opponente diretta ad ottenere la dichiarazione di inefficacia della delibera assembleare nei propri riguardi.
Le spese fanno carico al , in qualità di soccombente prevalente e sostanziale, e si liquidano in CP_1 euro 3.863,00 alla luce della nota spese e dei parametri previsti dal paragrafo 2 e 25-bis delle tabelle allegate al D.M. 55/2014 per le cause di valore compreso tra euro 5.200,00 ed euro 26.000,00 (tenuto conto della domanda riconvenzionale di parte opponente), in applicazione dei valori minimi (attesa la semplicità delle questioni di fatto e di diritto affrontate). Il tutto oltre ad esborsi, per euro 145,50, IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% degli onorari.
Avendo il difensore dell'attore dichiarato di avere anticipato le spese e di non aver riscosso gli onorari, deve essere accolta anche l'istanza di distrazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti sul procedimento di cui in epigrafe, ogni diversa domanda o eccezione disattesa, così provvede:


1. REVOCA il decreto ingiuntivo n. 72/2021 emesso il 20 gennaio 2021 dal Tribunale di Prato;



2. RIGETTA la domanda del Controparte_6


3. DICHIARA la delibera assunta dal l'11 settembre 2020 Controparte_6 inefficace nei confronti di Parte_1


4. CONDANNA il a rifondere nei confronti del difensore di parte Controparte_6 attrice le spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 3.863,00 per onorari e in euro 145,50 per esborsi;
il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% degli onorari.
Prato, 07/04/2024
IL GIUDICE
Dott.ssa Paola Compagna

Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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