Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 1350/2019 R.G.
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 14 ottobre 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 15/04/2025, si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per , l'avv. FUSI SARA ha concluso come Parte_1 Parte_2 Parte_3 da nota depositata in data 13/10/2025 per e , l'avv. RICCI VANIA ha Parte_4 Controparte_1 concluso come da nota depositata in data 13/10/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 11:41 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 1350/2019 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 1350/2019 R.G. promossa da: tra
(c.f. ), (c.f. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
(c.f. ), rappresentati e difesi dall'avv. FUSI SARA ed Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Aprilia (LT), Via Nerva n. 38, in virtù di procura allegata al fascicolo telematico;
attori contro
(c.f. ), (c.f. Parte_4 C.F._4 Controparte_1
), rappresentati e difesi dall'avv. RICCI VANIA ed elettivamente domiciliati C.F._5 presso il suo studio sito in Sezze (LT), Via Marconi n. 16, in virtù di procura speciale allegata al fascicolo telematico;
convenuti
OGGETTO: scioglimento comunione beni; indennità di occupazione; risarcimento danni;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori e Parte_1 Parte_2
hanno convenuto in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – i signori Parte_3 Parte_4
e al fine di sentire accogliere le seguenti
[...] Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, sciogliere la comunione relativa alle seguenti immobili siti in Latina (LT) e Censiti al NCEU del
Comune di Latina al foglio 145, particella 347, sub 5, zona cens. 1, cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani, superficie 127 mq, rendita € 348,61, piano 2°, e al foglio 145, particella 347, sub 7, zona cens.
1, categoria C/2, consistenza 6 mq, superficie totale 24 mq, rendita € 12,39, piano 3° e procedere alla divisione ex artt. 784 e ss. c.p.c., e, in caso di accertamento dell'indivisibilità del bene, ordinare la vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 788 c.p.c. e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote e diritti reali;
accertare e dichiarare l'obbligo di
e di versare in favore dei sigg. Parte_4 Controparte_1 Parte_2 Pt_3
e un'indennità per l'occupazione esclusiva delle quote di proprietà di queste
[...] Parte_1 ultime sin dal 27.10.05, nonché a risarcire, sempre per la quota di loro spettanza, ogni danno causato al bene comune per interventi non autorizzati e/o omessa manutenzione e conservazione dell'immobile e dei suoi impianti. Condannare le Parti Convenute in solido tra loro al pagamento delle spese e compensi di lite.”.
Gli attori, a fondamento della propria pretesa, hanno dedotto: - di essere proprietari unitamente alle odierne parti convenute dell'immobile in parola e, segnatamente, nudo proprietario dei Parte_1
2/3, usufruttuario per 3/9 personalmente e di un ulteriore 1/6 in comunione legale con Parte_2 la moglie , a sua volta, usufruttuaria di 1/6, proprietario per 1/3 in Parte_3 Parte_4 comunione legale con la moglie a sua volta proprietaria di 1/3; - che l'immobile CP_1 oggetto di causa risulta essere occupato in modo esclusivo dai convenuti sin dall'ottobre 2005; - di aver sempre provveduto al pagamento di tutte le tasse relative alla proprietà, risultante come “seconda casa”, sostenendone le relative spese condominiali in quota, pur non fruendone;
- di aver chiesto ed ottenuto dall'intestato Tribunale la reintegra nel possesso del predetto immobile (all. 10); - di aver avanzato in altro procedimento domanda riconvenzionale di risarcimento danni per occupazione sine titulo (all. 11, 12), conclusosi con sentenza n. 751 del 20.3.2018, emessa dall'intestato Tribunale, di rigetto della predetta domanda (all. 13).
I convenuti, costituitisi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il 25/06/2019, pur non opponendosi alla domanda attorea di scioglimento della comunione relativa agli immobili oggetto di causa ed aderendo, in caso di accertamento dell'indivisibilità del bene, alla richiesta di ordine di vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 788 c.p.c. ed alla conseguente ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote e diritti reali, hanno, purtuttavia, contestato e chiesto la reiezione avversaria di riconoscimento dell'indennità per l'occupazione esclusiva delle quote di proprietà degli attori, nonché di risarcimento danni, precisando che tale domanda era già stata decisa con la sentenza n. 751/2018 coperta da giudicato.
Hanno, così, rassegnato le seguenti conclusioni: “1) Accogliere la formulata domanda, di scioglimento della comunione relativa agli immobili siti in Latina (LT) e al NCEU del CP_2
Comune di Latina al foglio 145, particella 347, sub 5, zona cens.1, cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani, superficie 127 mq, rendita € 348,61, piano 2°, e al foglio 145, particella 347, sub 7, zona cens.
1, categoria C/2, consistenza 6 mq, superficie totale 24 mq, rendita 12,39 piano 3° e di procedere alla divisione ex artt.784 e ss. c.p.c , cui la parte convenuta come detto aderisce;
2) In caso di accertamento dell'indivisibilità del bene, si aderisce alla richiesta di ordine di vendita dell'immobile ai sensi dell'art.788 c.p.c delle rispettive quote e diritti reali;
3) Non accogliere la avanzata domanda della parte attrice circa l'obbligo di versare in favore degli stessi una indennità per l'occupazione esclusiva delle quote di proprietà di queste ultime sin dal 27/10/2005, nonché il risarcimento dei danni causati sul bene comune;
. 4) Con vittoria di spese competenze ed onorari di lite. ed alla conseguente ripartizione della somma ricavata in proporzione”.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa, istruita in via documentale e tramite c.t.u. a firma dell'ing. CP_3 tentata vanamente la conciliazione tra le parti, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'1/07/2022, previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima.
All'odierna udienza il patrocinio attoreo ha così precisato le conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, sciogliere la comunione relativa ai seguenti immobili siti in Latina (LT) e al NCEU del Comune di Latina al foglio 145, particella 347, CP_2 sub 5, zona cens. 1, cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani, superficie 127 mq, rendita € 348,61, piano
2°, e al foglio 145, particella 347, sub 7, zona cens. 1, categoria C/2, consistenza 6 mq, superficie totale 24 mq, rendita € 12,39, piano 3° e procedere alla divisione ex artt. 784 e ss. c.p.c., optando – quale modalità di scioglimento – l'assegnazione al sig. della quota dei Convenuti, Parte_1 compensando l'eventuale conguaglio con il riconoscendo credito per l'indennità di occupazione esclusiva delle quote di proprietà di queste ultime sin dal 27.10.05. Condannare le Parti Convenute in solido tra loro al pagamento delle spese e compensi di lite.” (vd. note conclusive, avv. Fusi, dd.
3/10/2025), mentre il patrocinio delle parti convenute ha così concluso: “1) Accogliere la formulata domanda, di scioglimento della comunione relativa agli immobili siti in Latina (LT) e al CP_2
NCEU del Comune di Latina al foglio 145, particella 347, sub 5, zona cens.1, cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani, superficie 127 mq, rendita € 348,61, piano 2°, e al foglio 145, particella 347, sub
7, zona cens. 1, categoria C/2, consistenza 6 mq, superficie totale 24 mq, rendita 12,39 piano 3° e di procedere alla divisione ex artt.784 e ss. c.p.c ; 2) Accertata la indivisibilità del bene, si aderisce alla richiesta di ordine di vendita dell'immobile ai sensi dell'art.788 c.p.c ed alla conseguente ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote e diritti reali;
3) Relativamente alla avanzata domanda della parte attrice circa l'obbligo di versare in favore degli stessi una indennità per l'occupazione esclusiva delle quote di proprietà di queste ultime sin dal 27/10/2005, nonché il risarcimento dei danni causati sul bene comune si insiste per il rigetto della formulata domanda per non avere solo la parte attrice - usufruttuaria, allegato l'utilizzo che avrebbe fatto del bene ove ne avesse avuto la disponibilità da quando ne era divenuto ( in tutto o in parte) proprietario. 4)
Respingere la medesima domanda come avanzata dal nudo proprietario per la Parte_1 mancanza dei del diritto di utilizzo e godimento dell'immobile stante la esistenza in vita degli usufruttuari;
5) Rigettare altresì la domanda di assegnazione dell'immobile esclusivamente al sig. per costituire la suddetta richiesta mutatio della domanda 6) Con vittoria di spese Parte_1 competenze ed onorari di lite.” (vd. note conclusive, avv. Ricci, dd. 2/10/2025).
La domanda di scioglimento della comunione ordinaria è fondata e meritevole di accoglimento.
È, invero, pacifico il principio generale posto dall'art. 1111 c.c. secondo il quale ciascuno dei partecipanti ad una comunione può sempre domandare lo scioglimento.
Ed invero, gli attori hanno dato prova di essere proprietari unitamente alle odierne parti convenute dell'immobile in parola e, segnatamente, nudo proprietario dei 2/3, Parte_1 Parte_2 usufruttuario per 3/9 personalmente e di un ulteriore 1/6 in comunione legale con la moglie Pt_3
, a sua volta, usufruttuaria di 1/6, proprietario per 1/3 in comunione legale con
[...] Parte_4 la moglie a sua volta proprietaria di 1/3 (si veda, certificazione notarile ipo-catastale, CP_1 dep. 28.1.2020).
I convenuti hanno aderito a predetta domanda di scioglimento della comunione con riferimento al cespite immobiliare per cui è causa.
Il C.T.U. nominato, ing. nella relazione peritale depositata agli atti (cfr. deposito CP_3
10.3.2022), ampiamente condivisa dalle parti e non soggetta a censure, dopo aver descritto l'immobile oggetto di perizia e, segnatamente, un appartamento posto al secondo piano di un fabbricato per civile abitazione costituito da piano terra, piano primo, piano secondo e lastrico solare con piccolo lavatoio sito in Latina (LT), Via Quarto n°46, censito al Catasto Fabbricati del predetto Comune al Foglio
145, particella 347, sub 5 (Allegato n°3 – Planimetria Catastale), stimandolo per un valore complessivo pari ad euro 145.000,00 ed individuando nella somma di euro 96.666,67 la quota di
[...]
, compreso usufrutto di e (2/3 x 145.000,00 €) e nella somma di Pt_1 Parte_2 Parte_3 euro 48.333,33 la quota dei convenuti e (1/3 x Parte_4 Controparte_1
145.000,00 €), pur ritenendo ipoteticamente praticabile la divisibilità del cespite, ha, purtuttavia, condivisibilmente ritenuto predetta via non comodamente praticabile a fronte dei costi particolarmente elevati da sostenere (vd. pagg. 14-15, c.t.u. «L'appartamento, teoricamente potrebbe essere anche diviso, ricavando un secondo accesso dal vano scala condominiale, ma ciò comporterebbe dei costi molto elevati rispetto al valore dell'appartamento, e ciò sia per le pratiche autorizzative, che per la realizzazione dei nuovi impianti separati e delle nuove tramezzature, per cui tale possibilità a giudizio del sottoscritto non risulta conveniente.»), suggerendo la possibilità che l'appartamento in questione possa essere o «acquisito da uno dei due comproprietari principali con calcolo dei conguagli, oppure venduto dividendo il ricavato» (vd. pag. 15, c.t.u.).
Le odierne parti in causa hanno sostanzialmente condiviso le conclusioni peritali, tant'è che alla formulazione della proposta attorea in forza della quale l'attore ha chiesto Parte_1
l'assegnazione per l'intero della casa, i convenuti non hanno manifestato opposizione, manifestando
“volontà di rilasciare immediatamente il bene” (vd. verb. ud. 15.4.2025).
Ciò posto, può qui trovare applicazione quel consolidato indirizzo di legittimità, ancorché espresso in seno ad una divisione ereditaria, estensibile anche al caso che qui ci occupa in forza del richiamo normativo di cui all'art. 1116 c.c., secondo cui “in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l'art. 718 c.c. trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., qualora i beni - secondo accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua, coerente e completa - non siano “comodamente” divisibili e cioè, nel caso in cui sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire, ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento - non compromesse da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse o di notevole costo - o, infine, tali che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero” (Cass. 4/10/2023 n. 27984).
Acclarato quanto sopra, in ragione delle richieste delle parti, va disposto lo scioglimento della comunione inter partes sul cespite immobiliare oggetto di causa con assegnazione dell'intero cespite in favore dell'attore, quale titolare della quota maggioritaria (2/3). Parte_1
Tanto disposto, come noto, in caso di assegnazione dell'immobile ad uno o più condividenti, nel caso di specie, all'attore questi sarà tenuto al versamento di un conguaglio in denaro in Parte_1 favore degli altri comunisti, qui convenuti, per quanto riguarda l'eccedenza rispetto alla propria quota.
A tale proposito, l'assegnatario del bene in questione ha chiesto a questo G.I. di compensare l'eventuale conguaglio con il riconoscendo credito per l'indennità di occupazione esclusiva delle quote di proprietà di queste ultime, stante l'occupazione in via esclusiva del bene da parte dei convenuti, sin dal 27.10.2005.
Per contro, parte convenuta ha, invece, insistito per il riconoscimento della quota di conguaglio alla medesima spettante come indicato nella c.t.u., posto che la domanda di indennità per l'occupazione esclusiva delle quote di proprietà degli attori era stata già affrontata dall'intestato Tribunale con la sentenza nr. 751/2018 pubblicata il 20/03/2018 (cfr. all. 13, attoreo;
all. comparsa). Orbene, ad avviso di questo G.I., si ritiene che la domanda di compensazione formulata dagli attori non possa trovare accoglimento, posto che la tesi difensiva di parte convenuta ha trovato conferma nelle stesse ammissioni rese dal patrocinio attoreo nel proprio atto introduttivo (si veda, pag. 2, citazione «- a seguito di tale reintegra il sig. ha anche provveduto, con atto del 05.02.08, Parte_2
a richiedere giudizialmente il risarcimento del danno derivantegli dall'occupazione dell'intera proprietà comune da parte di ma il procedimento si è concluso con una negazione Parte_4 di tale risarcimento dovuta alle modalità di difesa scelte dal precedente legale del sig. , come Pt_2 spiega la sentenza n. 751 del 20.03.18 dell'Intestato Tribunale che si allega;
»).
Orbene, è evidente come, nel caso di specie, il passaggio in giudicato della predetta sentenza che ha negato la richiesta risarcitoria al signor nei confronti dell'odierna parte convenuta Parte_2
fa sì che operi la preclusione del giudicato su predetta domanda. Parte_4
Alla reiezione della domanda di indennità richiesta da parte attrice, consegue il diritto di parte convenuta a vedersi riconosciuto il conguaglio in forza dell'integrale assegnazione del cespite immobiliare all'attore il quale, pertanto, sarà tenuto a corrispondere alla parte Parte_1 convenuta la somma di euro 48.333,33, a titolo di conguaglio, come indicato nella c.t.u.
Parimenti, va rigettata la domanda attorea di risarcimento del danno causato al bene comune per asseriti interventi, posti in essere dai convenuti, non autorizzati e/o omessa manutenzione e conservazione dell'immobile e dei suoi impianti: a tale proposito, alcuna pezza giustificativa è stata dimessa a supporto, né alcun mezzo istruttorio articolato al riguardo.
La domanda in commento va, dunque, respinta.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Alla luce di quanto sopra, visto l'art. 92, comma 2, c.p.c., visto l'esito del giudizio, il mancato integrale accoglimento delle domande attoree, il comportamento complessivo tenuto dalle parti, sussistono i presupposti per compensare integralmente le spese di lite.
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente e solidalmente a carico di entrambe le parti, attrice e convenuta, nella misura di metà ciascuna.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) dichiara lo scioglimento della comunione inter partes in relazione ai cespiti immobiliari oggetto di causa e assegna, ai sensi dell'art. 720 c.c., all'attore i beni siti in Parte_1
Latina (LT) e Censiti al NCEU del Comune di Latina al foglio 145, particella 347, sub 5, zona cens. 1, cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani, superficie 127 mq, rendita € 348,61, piano 2°,
e al foglio 145, particella 347, sub 7, zona cens. 1, categoria C/2, consistenza 6 mq, superficie totale 24 mq, rendita € 12,39, piano 3°, dietro versamento, a titolo di conguaglio, da parte di predetto attore dell'importo di euro 48.333,33;
b) rigetta le restanti domande formulate da parte attrice;

c) compensa per intero le spese di lite tra le parti;

d) pone definitivamente e solidalmente le spese di c.t.u. a carico di entrambe le parti, attrice e convenuta, nella misura di metà ciascuna.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 14/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 14/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini