N. R.G. 1052/2024
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1052/2024
Oggi 31 marzo 2025, alle ore 10.44, innanzi al dott. Alfredo Spitaleri, sono comparsi:
- per l'Avv. Denis Marsan il quale dichiara di non accettare il Parte_1
contraddittorio sulle domande, istanze ed eccezioni proposte dalla convenuta, ritenendole tardive e inammissibili;
in ogni caso, ne chiede il rigetto;
evidenzia la tardività della produzione documentale di controparte, che è intervenuta dopo la scadenza dei termini di cui all'art. 171-ter c.p.c.; chiede l'accoglimento delle conclusioni come da atto di citazione;
insiste in ogni caso nelle istanze istruttorie di cui alla propria seconda memoria integrativa;

- per l'Avv. Gloria Lituri anche in sostituzione dell'Avv. Italo CP_1
Basso, la quale insiste in comparsa di costituzione e risposta;
evidenzia che la costituzione è avvenuta nei termini concessi dalla legge, prima che la causa venisse posta in decisione;
insiste nella domanda di risoluzione del contratto preliminare e nell'accertamento del diritto della di ritenere la caparra;
CP_1
Il Giudice,
Si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientrato dalla camera di consiglio alle ore
17:10, ha pronunciato e pubblicato la seguente sentenza, dandone lettura in udienza a norma dell'art. 281-sexies c.p.c.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1052/2024
PROMOSSA DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Denis Parte_1 C.F._1
Marsan, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv.ti Italo CP_1 C.F._2
Basso e Gloria Lituri, presso lo studio dei quali è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 31.03.2025, all'esito della discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.
Pag. 2 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Oggetto di lite è la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
, tesa allo scioglimento - ex art. 1456 c.c. o, in subordine, ex art. 1385 c.c. - del
[...]
contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes in data 22.12.2016, in virtù del quale l'odierna convenuta ha promesso di vendere all'odierno attore la metà indivisa del compendio immobiliare identificato in Catasto del Comune di Siracusa al foglio
105, particelle 43, 187, 250, 628, 629 e 630; con condanna della convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 50.000,00, pari al doppio della caparra versata.
1.1. - A supporto della domanda, l'attore ha dedotto ed eccepito: a) l'inadempimento, imputabile alla convenuta, dell'obbligazione prevista dall'art. 4 del contratto preliminare del 22.12.2016, in base al quale quest'ultima avrebbe dovuto dimostrare l'avvenuto versamento, entro il 10.01.2017, del saldo-prezzo in favore dei propri danti causa e consegnare all'attore apposita quietanza notarile entro il 31.01.2017; b) la sussistenza di gravi difformità edilizio-urbanistiche e planimetrico-catastali tali da rendere il compendio immobiliare promesso in vendita sostanzialmente incommerciabile.
2. - Radicatosi il contraddittorio, non si è costituita in giudizio la convenuta, della quale
è stata dichiarata la contumacia all'udienza del 16.09.2024.
3. - Con ordinanza emessa in pari data, la causa, ritenuta di natura documentale, è stata rinviata all'udienza del 31.03.2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
4. - La convenuta si è poi costituita in giudizio con comparsa di risposta telematicamente depositata in data 09.12.2024, chiedendo il rigetto della domanda attorea, poiché infondata in fatto e in diritto, nonché la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare dedotto in lite per inadempimento imputabile all'attore, con accertamento del diritto della convenuta medesima di ritenere la caparra confirmatoria di € 25.000,00.
5. - La causa è stata posta in decisione all'udienza del 31.03.2025, sulle conclusioni precisate come da verbale in atti, all'esito della discussione orale ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c.
Pag. 3 di 8 6. - Va preliminarmente revocata la dichiarazione di contumacia della convenuta, essendosi la stessa costituita in giudizio, ancorché tardivamente.
7. - Sempre in via preliminare, va chiarito che, a seguito della nota riforma c.d.
“Cartabia” di cui al D.lgs. n. 149/2022, le preclusioni assertive e istruttorie, prima disciplinate dal previgente art. 183 c.p.c., maturano oggi con lo spirare dei termini stabiliti dall'art. 171-ter c.p.c., decorrenti a ritroso dalla data di prima udienza fissata in citazione.
Nella fattispecie, tenuto conto che la costituzione della convenuta è avvenuta ben oltre i suddetti termini, deve ritenersi che la stessa sia decaduta non solo dalla facoltà di sollevare eccezioni in senso stretto, ma anche dal potere di dedurre e di provare i fatti impeditivi, modificativi ed estintivi dell'altrui pretesa, nonché di proporre domande riconvenzionali.
8. - Ciò posto, va anzitutto respinta la domanda attorea tesa ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto inter partes per avveramento di una condizione risolutiva
(rectius: per il verificarsi dell'inadempimento dedotto in una clausola risolutiva espressa).
Se è vero, infatti, che, in base all'art. 4 del contratto preliminare del 22.12.2016,
l'odierna convenuta avrebbe dovuto dimostrare l'avvenuto versamento entro il
10.01.2017 del saldo-prezzo in favore dei propri danti causa e consegnare all'attore apposita quietanza notarile entro il 31.01.2017, è altrettanto vero che l'attore, nonostante il decorso dei suddetti termini, ha invitato la convenuta a stipulare il rogito notarile con missiva del 14.11.2018.
Il Tribunale reputa che il contegno dell'attore, consistito nella chiara ed esplicita manifestazione del perdurante interesse alla conclusione dell'affare, senza nulla eccepire in merito al pregresso inadempimento della controparte negoziale, dedotto a motivo di risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., integri una inequivoca, ancorché tacita ipotesi di rinuncia alla clausola risolutiva espressa. Con la conseguenza che la successiva dichiarazione di avvalersi della clausola in esame, quantunque contenuta nell'atto introduttivo del giudizio, non assume più alcuna rilevanza (cfr. Cass.
n. 20595/2004).
9. - È, invece, fondata e va accolta la domanda subordinata dell'attore, tesa ad accertare
Pag. 4 di 8 la legittimità del recesso dal contratto preliminare del 22.12.2016, esercitato con la notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio.
Al riguardo, va premesso che la disciplina dettata in tema di recesso nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, essendo il recesso di una parte consentito solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (cfr. Cass. n. 12549/2019).
Quanto al riparto degli oneri probatori, va richiamato il consolidato insegnamento delle
Sezioni unite della S.C., secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve fornire la dimostrazione della fonte negoziale
o legale del suo diritto e può limitarsi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte, mentre è il debitore convenuto ad essere gravato dall'onere della prova del fatto estintivo, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Sez. U., n. 13533/2001).
Con riguardo al caso in esame, l'attore ha provato il titolo su cui si fonda la sua pretesa
(cfr. doc. 1, fasc. attore), e allegato l'inadempimento della controparte, consistente: a) nell'avergli promesso in vendita un compendio immobiliare dai confini incerti;
b) nella difformità tra destinazione d'uso catastale (magazzino agricolo), e destinazione d'uso effettiva (abitazione), dell'immobile di cui alla particella 629, che risulta erroneamente graffato all'immobile di cui alla particella 628; c) nell'irregolarità urbanistica della costruzione di cui alla particella 628, che non risulta autorizzata dal Comune di
Siracusa, né risulta edificata anteriormente al 1967 sulla scorta di quanto desumibile dalle aerofotogrammetrie dell'epoca; c) nella difformità planimetrico-catastale da cui è affetta la particella 628, consistente nella mancata rappresentazione in planimetria della tettoia ad est del capannone;
d) nell'irregolarità urbanistica della tettoia ricadente sul mappale 43, in quanto non censita all'agenzia delle entrate;
e) nell'insussistenza di alcun titolo edilizio che giustifichi l'edificazione del manufatto con funzioni di pozzo.
A fronte della deduzione di tali irregolarità incidenti sulla commerciabilità del compendio immobiliare, sarebbe stato onere della convenuta quello di dimostrare l'insussistenza delle stesse ovvero l'avvenuta regolarizzazione delle stesse.
Tuttavia, tale prova è mancata, non potendosi al riguardo tenere conto della
Pag. 5 di 8 documentazione prodotta dalla convenuta oltre il termine ultimo di maturazione delle preclusioni istruttorie.
D'altra parte, a fronte delle contestazioni sollevate dall'attore nella propria missiva del
14.11.2018 (cfr. doc. 6, fasc. attore), aventi per oggetto le suddette irregolarità urbanistiche e catastali, la convenuta si è limitata ad opporre un secco diniego, all'uopo limitandosi a replicare, del tutto erroneamente, “che è vincolante tra le parti solo quanto previsto dal preliminare di vendita” (cfr. doc. 7, fasc. attore), laddove, invece, ai fini della stipula del contratto definitivo, sarebbe stata essenziale la regolarizzazione in via amministrativa degli immobili in questione (si veda, ad esempio, l'art. 29, co. 1-bis, della Legge n. 52/1985, che commina espressamente la sanzione della nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, qualora privi dell'identificazione catastale, del riferimento alle planimetrie depositate e della dichiarazione resa dagli intestatari circa la conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie).
Ed ancora, l'incertezza dei confini del terreno agricolo promesso in vendita può reputarsi provata non solo dalla sovrapposizione tra la mappa catastale e lo stato dei luoghi, nei termini accertati dal consulente tecnico di parte attrice, ma anche e soprattutto dal contegno processuale della convenuta che, costituendosi in giudizio, non ha contestato specificamente la suddetta circostanza, trattandosi, dunque, di fatto pacifico inter partes a norma dell'art. 115, co. 1, c.p.c.
Le suddette irregolarità, in quanto concretamente incidenti sulla commerciabilità del compendio immobiliare dedotto in lite (e, dunque, idonee a sconvolgere il sinallagma e l'equilibrio del contratto avuto riguardo alle prestazioni dedotte in contratto e alle esigenze di ciascuna delle parti), debbono valutarsi alla stregua di un inadempimento di non scarsa importanza, a norma dell'art. 1455 c.c.
Tale inadempimento, infine, deve ritenersi certamente imputabile alla convenuta la quale, come già in precedenza rilevato, si è esplicitamente rifiutata di procedere alla regolarizzazione degli immobili in discorso in data utile per procedere alla stipula del definitivo.
10. - È parimenti fondata la domanda di condanna della convenuta al pagamento, in favore dell'attore, del doppio della caparra ricevuta, pari a complessivi € 50.000,00.
Pag. 6 di 8 Al riguardo, va osservato che, ai sensi dell'art. 1385, co. 2, c.c., “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
La caparra confirmatoria indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte (cfr. Cass. n. 6463/2008).
Il recesso unilaterale dal contratto previsto dall'art. 1385 c.c. è di natura legale e postula necessariamente l'inadempimento dell'altro contraente di cui quello non inadempiente può avvalersi in luogo dell'azione di adempimento o di quella generale di risoluzione.
L'inadempimento ivi considerato è quello normale che dà luogo alla risoluzione del contratto e la gravità dell'inadempimento è quella stessa prevista in generale per la risoluzione ex art. 1455 c.c.
Nel caso a mani, come detto, la convenuta è gravemente inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti.
Deve quindi concludersi che l'attore, a fronte dell'inadempimento della convenuta, ha legittimamente esercitato la facoltà di recesso di cui all'art. 1385, co. 2, c.c., conseguendo il diritto di ottenere il doppio della caparra versata (€ 25.000,00, com'è pacifico inter partes), ossia l'importo complessivo di € 50.000,00 (€ 25.000,00 × 2 = €
50.000,00).
11. - Le spese di lite seguono la soccombenza e, avuto riguardo all'attività processuale espletata nel corso del giudizio e allo scaglione di riferimento individuato - sulla base dei parametri indicati dal D.M. n. 55/2014, aggiornati dal D.M. n. 147/2022 - in quello sino ad € 52.000,00, secondo il valore della controversia dichiarato in domanda (€
50.000,00), vanno liquidate in complessivi € 557,80 a titolo di spese vive (€ 518,00 per contributo unificato, € 27,00 per bolli ed € 12,80 per spese di notifica), ed € 5.261,00 per compensi di avvocato (fasi di studio e introduttiva ai valori medi;
fasi di trattazione e decisionale ai valori minimi, tenuto conto della natura documentale della controversia e della ripetitività delle difese spiegate dalle parti all'odierna udienza di discussione orale), oltre rimborso forfettario spese al 15%, c.p.a. al 4% e i.v.a. al 22%, se dovuta, come per legge.
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P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, nella persona del G.U., Dott. Alfredo
Spitaleri, disattesa o assorbita ogni diversa domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1052/2024 r.g., così dispone:
1) Revoca la declaratoria di contumacia di di cui all'ordinanza resa a CP_1
verbale di udienza del 16.09.2024.
2) Accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato da dal Parte_1
contratto preliminare del 22.12.2016 stipulato con . CP_1
3) Condanna al pagamento, in favore di , per le CP_1 Parte_1
causali di cui in motivazione, della somma di € 50.000,00.
4) Condanna alla rifusione, in favore di , delle spese CP_1 Parte_1 di lite che si liquidano in complessivi € 557,80 a titolo di spese vive ed €
5.261,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese al 15%, c.p.a. al 4% e i.v.a. al 22%, se dovuta, come per legge.
Così deciso a Siracusa, in data 31 marzo 2025
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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