REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 6475 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2021 vertente
TRA
, in proprio e quale legale rappresentante della Parte_1 Parte_2
rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Francesco Sgambato, presso il cui studio elettivamente domicilia in Santa Maria Capua Vetere al Corso Garibaldi n. 8;
RICORRENTE
E
e , rappresentate e difese, in virtù di mandato in atti, Controparte_1 Controparte_2 dall'avv. Andrea Di Santo, presso il cui domicilio digitale elettivamente domiciliano;

RESISTENTI
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , in proprio e quale legale Parte_1
rappresentante della ha citato in giudizio e Parte_2 Controparte_1 [...]
deducendo: CP_2
- di essere subentrato, per effetto di cessione di azienda in data 1.12.2017, nel contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Cancello ed Arnone alla via Maria SS delle
Grazie n. 58, di proprietà di e , ove svolge la sua Controparte_1 Controparte_2
attività commerciale;

1 - che nel mese di maggio del 2021 le locatrici gli hanno chiesto un aumento del canone di locazione, ricevendo, tuttavia, un rifiuto;

- che, da questo momento in poi, le convenute hanno cominciato a porre tutta una serie di comportamenti, elencati nell'atto introduttivo, ostili e dannosi nei confronti dell'attore e della sua attività, al punto tale da far incrinare totalmente i rapporti intercorrenti tra loro;

- che a causa di tali comportamenti l'attore ha subiti danni patrimoniali e non patrimoniali ed
è stato costretto a chiudere la sua attività commerciale ed a rilasciare l'immobile locato.
Ciò premesso, l'attore ha chiesto di condannare le convenute al pagamento in suo favore dell'indennità di avviamento e al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
Si sono costituite le convenute, chiedendo il rigetto della domanda proposta, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
In particolare, le convenute hanno contestato le condotte loro addebitate ed hanno eccepito che in data 11.6.2021 hanno inviato al conduttore una lettera raccomandata nella quale chiedevano il pagamento degli ultimi due canoni di locazione, nonché gli contestavano che da tre anni occupava un locale di loro proprietà adiacente a quello oggetto del contratto di locazione, senza corrispondere nulla, seguita da un'altra lettera del 5.7.2021 con la quale il conduttore veniva invitato a corrispondere il canone di locazione e l'indennità per l'occupazione del locale adiacente ed a rilasciare l'immobile locato, precisando che solo in data 12.10.2021 riuscivano a rientrare in possesso dell'immobile locato, nel quale venivano constatati ingenti danni.
Le convenute hanno, quindi, proposto domanda riconvenzionale del conduttore al pagamento dei canoni di locazione per i mesi da maggio ad ottobre del 2021 ed al pagamento dell'indennità per l'occupazione del locale adiacente a quello oggetto del contratto di locazione, nonché al risarcimento dei danni riscontrati nell'immobile locato.
Con provvedimento del 15.12.2021 è stato assegnato alle parti il termine per l'introduzione del procedimento di mediazione ed è stato disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c.
Depositate le memorie integrative, la causa è stata istruita con il raccoglimento dell'interrogatorio formale delle convenute e con l'escussione di un teste.
Quindi, è stata rinviata all'udienza del 21.5.2025 per la decisione.
Ciò premesso, al fine di valutare le domande proposte occorre verificare se il contratto di locazione si è risolto per inadempimento delle locatrici o del conduttore.
Ebbene, sul punto occorre evidenziare che non risulta contestato che dal mese di maggio del 2021
l'attore non ha più corrisposto il canone di locazione, né risulta contestato che l'immobile locato è stato rilasciato nel mese di ottobre del 2021.
2 Le condotte addebitate alle convenute non risultano, invece, idoneamente dimostrate.
Invero, la sola dichiarazione della moglie dell'attore non è sufficiente a tal fine, perché non pienamente attendibile, sia da un punto di vista soggettivo, in quanto alquanto generica, sia da un punto di vista oggettivo, in quanto non confortata da altri elementi o da altre dichiarazioni.
Inoltre, alcuna adeguata prova è stata fornita dei danni patrimoniali e non patrimoniali lamentati dall'attore.
Infine, in ogni caso, le condotte addebitate alle convenute non giustificano il mancato pagamento dei canoni di locazione, in quanto, già secondo le deduzioni dell'attore, non hanno comportato la inutilizzabilità dell'immobile locato e la sospensione totale dell'attività commerciali ivi sita, se non per pochi giorni.
Pertanto, il contratto di locazione va dichiarato risolto per mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione, tenuto anche conto delle lettere raccomandate inviate dalle locatrici al conduttore.
Di conseguenza, va rigettata la domanda di condanna delle locatrici al pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento, che presuppone che il contratto non sia risolto per inadempimento del conduttore.
La domanda risarcitoria dell'attore, poi, non può essere accolta, in quanto, come detto, non risultano adeguatamente dimostrati i danni patrimoniali e non patrimoniali lamentati.
Considerato che, come detto, non risulta contestato il mancato pagamento del canone di locazione dal mese di maggio al mese di ottobre del 2021, in accoglimento della domanda proposta dalle locatrici, il conduttore va condannato al pagamento del canone di locazione dal mese di maggio al mese di ottobre del 2021, mentre è inammissibile la domanda di condanna del conduttore al pagamento dell'indennità di mancato preavviso, in quanto non presente nella comparsa di costituzione ma formulata solo negli atti successivi.
Quanto alla domanda di condanna del conduttore al pagamento dell'indennità per l'occupazione del locale adiacente all'immobile locato, la stessa va rigettata, in quanto alcuna prova è stata fornita di tale occupazione.
Infine, non può essere accolta la domanda di risarcimento dei danni all'immobile locato proposta dalle locatrici, in quanto non è stata fornita adeguata prova di tali danni.
Invero, la perizia di parte ed il preventivo depositati dalle locatrici non possono essere da soli utilizzati per la prova di tali danni, tenuto anche conto che non vi sono elementi per determinare lo stato dell'immobile prima dell'inizio del rapporto di locazione, non sono stati depositati rilievi fotografici e non è stata articolata prova orale sul punto.
3 Le spese di lite, in considerazione della soccombenza parziale, della natura della decisione e della particolarità della controversia, vengono interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per inadempimento del conduttore;

2) condanna il conduttore al pagamento di € 4.200,00 in favore delle locatrici a titolo di canoni di locazione dal mese di maggio al mese di ottobre del 2021, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

3) rigetta le altre domande proposte dalle locatrici;

4) rigetta le domande proposte dal conduttore;

5) compensa interamente le spese di lite tra le parti in causa.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 21.5.2025
Il Giudice,
dott.ssa Alessandra Tedesco
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