REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 49217 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024, discussa e decisa alla pubblica udienza del 9.4.2025 e vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma alla Parte_1 C.F._1 via di San Giovanni in Laterano n. 60, presso lo studio dell'avv. Federica D'Alessandro, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– INTIMANTE –
E
(C.F. ), contumace. Controparte_1 C.F._2
– INTIMATO –

CONCLUSIONI:
- per l'attrice, “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in via preliminare: dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di 29.03.2023 e scaduto in data
28.02.2025; nel merito, contrariis reiectis: - ordinare l'immediata riconsegna del bene;
- condannare la controparte al pagamento delle spese di lite”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, intimava a Parte_1 Controparte_1 lo sfratto per morosità, esponendo:
- di avere concesso in locazione al convenuto, per uso diverso dall'abitativo, l'immobile di sua proprietà sito in Roma, via Anastasio II n. 97 int. 38, meglio descritto in citazione, giusto contratto stipulato in data 28.2.2023 e regolarmente registrato;

- che il corrispettivo della locazione era fissato in € 3.600,00 annui, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 150,00 cadauna, entro il giorno 5 del mese;

- che l'art. 6 del contratto recava una clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori, nel termine di venti giorni dalla scadenza del termine per l'adempimento;
- che, alla data dell'intimazione, la morosità del conduttore ammontava ad € 600,00 per le mensilità di giugno, luglio, settembre e ottobre 2024,
e chiedendo convalidarsi lo sfratto ovvero, in caso di opposizione, emettersi ordinanza provvisoria di rilascio.
All'udienza di comparizione, nessuno compariva per l'intimato; la procuratrice dell'intimante, tuttavia, dava atto dell'avvenuta sanatoria della morosità con riguardo ai canoni di cui all'atto di intimazione (rappresentando contestualmente il mancato pagamento del canone corrente), sicché il Giudice, in aderenza al consolidato orientamento giurisprudenziale, denegava la convalida e, mutato il rito, disponeva integrarsi gli atti introduttivi e incardinarsi la procedura di mediazione.
Alla successiva udienza, l'intimante dava atto di avere espletato la procedura stragiudiziale;
per l'effetto, stante l'assenza di istanze istruttorie, la causa veniva rinviata per la discussione alla data odierna, previa concessione di termine per note conclusive.
* * * * *
La domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento della conduttrice è fondata.
Come noto, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011;
3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
L'attrice, che ha documentato la fonte del proprio diritto producendo il contratto di locazione (cfr. doc. 2 del fascicolo di parte intimante), allega il mancato pagamento del canone secondo le scadenze contrattualmente previste.
Mancando di costituirsi in giudizio, il conduttore ha omesso di allegare fatti estintivi, impeditivi o modificativi della pretesa avversaria;
inoltre, milita in favore del convincimento del
Tribunale circa la fondatezza delle deduzioni dell'attrice la mancata partecipazione del convenuto alla procedura di mediazione, dalla quale è consentito trarre argomenti di prova ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c. (secondo il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n. 28).
In seno agli accordi intercorsi tra le parti, figura poi all'art. 6 una clausola risolutiva espressa per l'ipotesi di mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori, decorsi venti giorni dalla scadenza pattuita;
a tale clausola l'attrice ha fatto espresso riferimento nell'intimazione di sfratto di tale clausola il locatore, con ciò – anche se non espressamente – manifestando la volontà di volersene avvalere (cfr. Cass. 5.5.1995, n. 4911:
“La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (art. 1456, comma 2, cod. civ.) può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita, purché inequivocabile, pure nell'atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto o in atti giudiziari equipollenti, ma non può, in nessun caso, avere effetto se la controparte ha già adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali, anche se ciò è avvenuto oltre i termini previsti nel contratto per l'adempimento, atteso che fino a quando il creditore non dichiari di volersi avvalere della detta clausola il debitore può adempiere, seppure tardivamente, la sua obbligazione.me detto, ha dichiarato di volersi avvalere”; Cass. 4.5.2005, n. 9275: “In tema di clausola risolutiva espressa, la dichiarazione del creditore della prestazione inadempiuta di volersi avvalere dell'effetto risolutivo di diritto di cui all'art.1456 cod. civ. non deve essere necessariamente contenuta in un atto stragiudiziale precedente alla lite, potendo essa per converso manifestarsi, del tutto legittimamente, con lo stesso atto di citazione o con altro atto processuale ad esso equiparato”).
Il fatto che l'intimato, dopo la notifica dell'atto introduttivo del procedimento per sfratto, abbia provveduto a pagare i canoni scaduti, non priva di rilevanza il contegno antecedente quale causa idonea a inverare i presupposti per la risoluzione di diritto: nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l'offerta o il pagamento del canone (che, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art. 663, II comma, c.p.c.), nel giudizio susseguente a cognizione piena, non comportano l'inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell'art. 1453, III comma, c.c., dalla data della domanda - che è quella già avanzata ex art. 657 c.p.c. con l'intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto - il conduttore non può più adempiere (così Cass. 31.5.2010. n. 13248; conforme Id. 29.9.2014. n. 20483).
È d'uopo a questo punto ricordare che, laddove le parti abbiano validamente pattuito che l'inadempimento ad una specifica obbligazione contrattuale costituisca causa di risoluzione del vincolo negoziale, è precluso al Giudice qualunque vaglio in ordine alla gravità dell'inadempimento, trattandosi di valutazione operata dalle parti nell'esercizio della loro libertà negoziale (cfr. Cass., 7.3.2001, n. 3343, ribadita da Cass 20.12.2012, n. 23624).
Non vi è dubbio, ad avviso del Tribunale, che la locatrice abbia fatto legittimo ricorso alla clausola risolutiva espressa. Ad ogni buon conto, per consolidato e condivisibile orientamento del giudice di legittimità, l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze costituisce la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione (in tali termini già Cass. n. 959/1980; conforme Cass. n. 4096/1978: "L'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; "In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti": così ancora
Cass. n. 24460/2005, n. 19652/2004, n. 14234/2004, n. 2616/1990). Non si dubita pertanto, a fortiori, che il tardivo pagamento di ben quattro canoni di locazione, sanati solo dopo la notifica dell'intimazione, unitamente al tardivo pagamento anche dei canoni pregressi (come risulta dalle precedenti diffide prodotte sub all. 3a e 3b) possa assurgere a ragione per la risoluzione di diritto del contratto, in assenza della quale si configurerebbe come motivo idoneo a fondare una pronuncia di risoluzione per inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
Per effetto dell'accertamento della risoluzione di diritto del contratto, conseguentemente, deve essere accolta la domanda di rilascio dell'immobile condotto in locazione.
Circa la regolamentazione delle spese di lite, all'accoglimento della domanda attorea fa seguito la condanna della convenuta alla refusione delle spese processuali, nella misura indicata in dispositivo (parametri medi suggeriti dal d.m. 147/2022 per le controversie di valore sino a €
1.100,00).
Da ultimo, il convenuto, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte locatrice in allegato alla memoria integrativa), va altresì condannato, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- dichiara risolto di diritto il contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 28.2.2023;
- per l'effetto, ordina alla parte intimata l'immediato rilascio dell'immobile sito in Roma, via Anastasio II n. 97 int. 38;
- condanna la parte intimata a rifondere alla parte intimante le spese processuali, liquidate in € 21,50 per esborsi ed € 662,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

- condanna la parte convenuta al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;
- manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito, anche in relazione all'esecuzione della condanna di cui al punto che precede.
Così deciso in Roma, 9.4.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori