REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 44028 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ), elettivamente domiciliati in
[...] C.F._2
Roma, via Carlo Mirabello, n. 17, presso lo studio dell'avv. Fabiano De Santis, che li rappresenta e difende;



- ricorrenti -


E
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata presso lo studio dall'Avv. Natale Perri in
Roma, largo Colli Albani, n. 14, che la rappresenta e difende;

- initmata -
E
( ). Controparte_2 C.F._3
- intimata contumace -
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale,
[...]
e – premesso di aver stipulato con la Parte_1 Parte_2 in data 1°.11.2021 un contratto di locazione commerciale Controparte_2
1 registrato presso l'Agenzia delle entrate di Roma in data 28.11.2021, avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso commerciale sita in Roma, via Alessandro
Malladra, n. 5/7, piano terra, censita al nuovo catasto edilizio urbano del
Comune di Roma al foglio 603, particella 1175, subalterno 3, con canone annuo pattuito (all'art. 3) in euro 18.000, da corrispondersi presso il domicilio del locatore in dodici rate mensili anticipate di euro 1.500, ciascuna scadente entro il giorno 10 di ogni mese;
premesso altresì che in data 23.01.2023 è subentrata nel contratto di locazione a seguito di cessione del contratto, Controparte_1 conseguente a cessione d'azienda, da parte della conduttrice Controparte_2
(non liberata dai locatori); lamentata inoltre una morosità per mancato pagamento dei canoni da febbraio 2024 a settembre 2024, degli oneri condominiali per il periodo da gennaio a settembre 2024 e del deposito cauzionale, nonché dell'imposta di registro, per un totale di 16.225 euro – hanno intimato lo sfratto per morosità a e a azionando CP_1 Controparte_2 anche la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 13 del contratto e chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo a carico di ambedue le società intimate.

2. Si è costituita in giudizio la deducendo di non aver Controparte_1 legittimamente versato le somme richieste a causa dell'inutilizzabilità temporanea dell'immobile per effettuare lavori igienico-sanitari diretti ed eliminare vizi sottaciuti in sede di subentro e chiedendo in subordine la concessione del termine di grazia sensi dell'art. 55, comma 4, L. n. 392/1978 al fine di consentirle di sanare il debito.

2.1. non si è costituita in sede sommaria. Controparte_2

3. All'udienza di convalida, il giudice, ha rigettato la richiesta di concessione di termine di grazia, essendo detto istituto incompatibile con una locazione ad uso commerciale, in quanto normativamente previsto soltanto per le locazioni ad uso abitativo ai sensi del combinato disposto degli artt. 5 e 55 della legge
392/78; non avendo l'intimata costituita opposto eccezioni fondate su prova scritta, apparendo la morosità sussistere in misura rilevante, ha emesso ordinanza di rilascio, convertendo il rito da sommario in locatizio e concedendo alle parti termine per integrare i propri atti difensivi.
2 3.1. Con la memoria integrativa, i ricorrenti hanno dedotto che la morosità si è aggravata (ammontando a euro 26.130), essendosi estesa ininterrottamente fino al mese di marzo 2025, quando, in data 11.3.2025, l'immobile è stato rilasciato dalla conduttrice.

3.2. All'odierna udienza, il giudice, rilevato che pur Controparte_2 ritualmente evocata, non si è costituita, ne ha dichiarato la contumacia e, stante l'assenza di richieste istruttorie, ha trattenuto la causa in decisione.

4. Nella fattispecie in esame, vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte attrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico della convenuta l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n.
341/2002).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione, da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione, degli oneri accessori, del deposito cauzionale e dell'imposta di registro.
Parte ricorrente ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di corrispondere dette somme e in particolare il mancato pagamento del canone mensile da febbraio 2024 a marzo 2025 e degli oneri condominiali da gennaio
2024 a marzo 2025.

4.2. L'attuale conduttrice, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, limitandosi ad affermare di aver cessato temporaneamente l'esercizio commerciale a causa di lavori non procrastinabili nel locale, finalizzati ad eliminare vizi da essa preventivamente non conosciuti e che impedivano lo svolgimento in sicurezza dell'attività di ristorazione (e specificamente di pizzeria).
Siffatta eccezione è infondata, giacché la conduttrice ha accettato l'immobile nello stato di fatto in cui si presentava senza che nel contratto si facesse
3 riferimento a garanzie dei locatori sulla conformità alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria del locale ai fini dell'esercizio di attività di ristorazione.
Ad ogni modo, al momento nel verbale di rilascio (versato in atti) la conduttrice si è espressamente riconosciuta debitrice della somma di euro 24.630, comprensiva, mediante specifica indicazione, di tutte le singole poste creditorie azionate dai locatori nel presente giudizio, tranne che del canone di marzo 2025
(ulteriori 1.500 euro), che tuttavia è dovuto in quanto il rilascio è avvenuto l'11 marzo 2025 e il canone, ai sensi dell'art. 5 del contratto, andava pagato entro il giorno 10 di ogni mese.

4.3. La precedente conduttrice (obbligata in solido), essendo rimasta contumace, parimenti non ha dimostrato il pagamento delle somme richieste.

4.4. Tanto premesso, in applicazione della regola della ripartizione dell'onere della prova in materia contrattuale, a fronte della deduzione dell'attrice in ordine all'inadempimento della conduttrice, non sussiste alcuna dimostrazione dell'avvenuto pagamento, né alcuna contestazione idonea a scalfire l'illegittimità di tale omissione.

4.5. Orbene, in forza della clausola risolutiva espressa recata dall'art. 13 del contratto secondo cui “Il mancato adempimento, da parte della Conduttrice, anche di una sola delle obbligazioni assunte con il presente contratto, in particolare il mancato pagamento anche di una sola rata del canone di locazione pattuito, consentirà alla locatrice di ritenere risolto il contratto ai sensi dell'art. 1456 codice civile, oltre all'applicazione di un interesse sulle somme dovute in misura pari al tasso di interesse legale”, il contratto va dichiarato risolto ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, giacché nel caso de quo è stato ampiamente integrato il requisito di azionamento della richiamata clausola, siccome la morosità concerne 14 mensilità di canone e oltre un anno di oneri accessori, nonché il mancato pagamento dell'imposta di registro e il mancato versamento del deposito cauzionale.

4.6. Ad ogni modo e per completezza, si osserva che, pur a prescindere da detta assorbente clausola, l'inadempimento non può reputarsi di scarsa importanza alla luce del suo protrarsi per oltre un anno di totale omissione di pagamenti e
4 del suo non trascurabile ammontare complessivo in relazione ad una locazione ad uso commerciale, e, pertanto, sussistono i requisiti anche per la risoluzione ex art. 1453 e 1455 del codice civile.

5. Stante la già illustrata sussistenza dell'inadempimento, va accolta la domanda di condanna delle società convenute al pagamento, in solido, del debito maturato.
Al riguardo si rileva che, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392/1978, “il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Ne discende che, in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto
(contestualmente alla cessione dell'azienda) effettuata ai sensi dell'art. 36 L. n.
392/78 (come avvenuto nel caso di specie), tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell'immobile sussiste un vincolo di responsabilità sussidiaria che consente al locatore, che non abbia liberato il cedente, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest'ultimo per l'adempimento alle obbligazioni principali del suddetto contratto, dopo che si sia consumato l'inadempimento di detto nuovo conduttore
(che è stato accertato nella vicenda in esame).
Pertanto, atteso che i locatori non hanno liberato la conduttrice cedente
[...]
e che è stato accertato l'inadempimento della conduttrice cessionaria CP_2
ambedue dette società sono tenute, in solido, al pagamento del Controparte_1 debito maturatosi.

5.1. Con specifico riferimento al quantum, si osserva che i calcoli effettuati dai ricorrenti sono coerenti con il contratto e, con riferimento alla conduttrice
[...]
sono stati, sono stati peraltro riconosciuti corretti in sede di rilascio CP_1
(salva la mancata indicazione del mese di marzo 2025).
5 In particolare, la morosità per canoni ammonta a 21.000, pari a 1.500 euro/mese per 14 mesi (da febbraio 2024, compreso, a marzo 2025, compreso); la morosità per oneri condominiali è pari a 1.770 euro (8 rate da gennaio 2024 a marzo
2025); la morosità per imposta di registro è di euro 360, pari a 180 euro l'anno per 2 anni (2024 e 205); la morosità per mancato versamento del deposito cauzionale (da effettuarsi entro il 31.12.2023) è pari, da contratto, a euro 3.000.
Detto ultimo importo va comunque versato, sebbene il rapporto sia cessato, siccome i locatori si sono riservati di agire in giudizio per il risarcimento di danni all'immobile (asseritamente ammontanti a 80.000 euro e dunque a importo superiore al deposito), con la conseguenza che il deposito cauzionale non ha perso la sua funzione di garanzia.
Ne deriva che la somma complessiva da versare è di 26.130 euro (pari a 21.000 euro per canoni + 1.770 per oneri condominiali + 360 euro per imposta di registro + 3.000 euro per deposito cauzionale), oltre agli interessi dalle singole scadenze al saldo. Non è dovuta, invece, la richiesta rivalutazione monetaria, trattandosi di debiti di valuta e in assenza della prova del maggior danno.

6. In conclusione va dichiarata la risoluzione per inadempimento delle conduttrici (cedente e cessionaria) del contratto di locazione stipulato in data
1°.11.2021 e intercorrente tra i locatori e Parte_1 Parte_2
e la conduttrice va conferma l'ordinanza di rilascio
[...] Parte_3 del 24.10.2024, anche in relazione alla data di esecuzione e e Parte_3
vanno condannate, in solido, a pagare ad CP_2 CP_2 [...]
e la somma di euro 26.130, a titolo di Parte_1 Parte_2 canoni, oneri condominiali, imposta di registro e deposito cauzionale, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.

6.1. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
6 1) dichiara risolto per inadempimento delle conduttrici (cedente e cessionaria) il contratto di locazione stipulato in data 1°.11.2021 e intercorrente tra i locatori e e la conduttrice Parte_1 Parte_2 Parte_3
2) conferma l'ordinanza di rilascio del 24.10.2024, anche in relazione alla data di esecuzione;

3) condanna, in solido, e a pagare ad Parte_3 Controparte_2 [...]
e la somma di euro 26.130,00 a titolo di Parte_1 Parte_2 canoni, oneri condominiali e spese di registrazione, oltre agli interessi di mora dalla scadenza al saldo;

4) condanna, in solido, e a rifondere ad Parte_3 Controparte_2 [...]
e le spese di giudizio, che si liquidano in Parte_1 Parte_2 euro 2.000, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa.
Roma, 19.6.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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