N. R.G. 1055/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1055/2021 promossa da:
(cod.fisc. ), (cod.fisc. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
) e (cod. ) con C.F._2 Parte_3 CodiceFiscale_3 l'avv. Giuseppe Fanesi e domicilio eletto presso lo studio del difensore in San Benedetto del Tronto - Viale Celso Ulpiani n. 28. -PROPRIETARI RICORRENTI contro
(cod.fisc. ) con l'avv. SECCIA STEFANO e con Controparte_1 C.F._4 domicilio eletto presso lo studio del difensore in via Dei Marruccini n.80 Pescara
-CONDUTTORE RESISTENTE
OGGETTO: Risarcimento danni per riconsegna di immobile condotto in locazione
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di discussione del 29.04.2024 che si teneva in modalità telematica con sostituzione di udienza con note
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis cpc, regolarmente notificato alla parte convenuta unitamente al decreto del GI di fissazione di prima udienza, i sig.ri richiedevano l'accoglimento elle seguenti Pt_1 conclusioni: “accertare e dichiarare, per le ragioni tutte di cui al presente atto, la responsabilità del Sig. quale conseguenza immediata e diretta dei danni subiti a causa del suo Controparte_1 comportamento nella conduzione della locazione dell'immobile sito in San Benedetto del Tronto-Via Serpieri n. 15, di proprietà dei ORi e condannare in Pt_1 Pt_2 Parte_3 ogni caso il Sig. a risarcire agli odierni ricorrenti i danni da loro subiti in Controparte_1 conseguenza della cattiva conduzione dell'immobile a lui locato e di cui in premessa, quantificati in: € 1.880 per il risarcimento dei danni, € 317 per la spesa della perizia tecnica, € 1.200,00 per le tre mensilità (novembre e dicembre 2020 e gennaio 2021) relative al tempo occorrente per rendere l'appartamento idoneo ad una nuova locazione e, quindi, per un totale di euro 3.397,00 (tremilatrecentonovantasette/00) o nell'importo maggiore o minore ritenuto equo dall'Autorità Giudiziaria e condannarlo al pagamento della somma di € 800,00 per canoni non pagati ed € 67,20 per le spese di registrazione del contratto, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al soddisfo”. Con comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale del 28.6.2021 si costituiva il
[...] il quale richiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ In via principale

1. rigettare CP_1 il ricorso proposto dai ORi in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui Pt_1 pagina 1 di 5 in narrativa;
In via riconvenzionale

2. accertare e dichiarare che nessuna responsabilità sussiste in capo al Sig. per i danni lamentati dai ricorrenti sull'immobile sito in San Benedetto Controparte_1 del Tronto alla Via Serpieri n. 15;

3. accertare e dichiarare che il Sig. ha effettuato Controparte_1 lavori di riparazione/sostituzione all'interno dell'immobile concesso in locazione dai Sig. e Pt_1 resisi necessari ai fini della stessa abitabilità dell'immobile;

4. accertare e dichiarare che la somma di € 50,00 versata mensilmente dal Sig. per n. 43 mensilità a titolo di spese condominiali è priva di CP_1 giustificazioni di spesa e non trova riscontro in documenti di spesa condominiali;


5. per l'effetto condannare i ORi e al pagamento in Parte_1 Parte_2 Parte_3 favore del Sig. la complessiva somma di € 4.640,00 oltre interessi dalla domanda, di Controparte_1 cui € 900,00 a titolo di deposito cauzionale, € 600,00 per i lavori effettuati in economia, € 990,00 per la sostituzione della porta-finestra, € 2.150,00 per n. 43 rate di spese condominiali non dovute, o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia all'esito;

6. con vittoria di spese e compensi del giudizio.
Alla prima udienza di comparizione parti del 19.7.2021 il Giudice, preso atto della domanda riconvenzionale della resistente fissava, ai sensi dell'art. 548 c.p.c., la nuova udienza del 15.11.2021 onde consentire al ricorrente di costituirsi in punto di riconvenzionale avversaria. Alla udienza del 15.11.2021 il Giudice “ Dà atto che nessuno è comparso per la parte resistente e preso atto che non risulti ancora depositata in atti la memoria del ricorrente sulla riconvenzionale avversaria del 5.11.2021, rinvia alla nuova udienza del 29.11.2021 SEMPRE IN SEDE DI AMMISSIONE DELLE PROVE ORALI GIA' RICHIESTE DALLE PARTI;
L'udienza si TERRA' IN MODALITA' DI TRATTAZIONE SCRITTA con termine fino al 25.11.2021 per il deposito di note di udienza .
Verbale chiuso alle ore 10,58. Anzi alle ore 12,30 riapre il verbale di udienza e dà atto che è comparso l'avv. Giuseppe Fanesi che fa presente che, sia pure verbalmente, l'orario di inizio della udienza era stato fissato per le ore 12,00; produce DVD contenente video di cui ha chiesto in sede di ricorso, l'autorizzazione alla produzione insistendovi e non si oppone al rinvio già disposto dal Giudice . Il Giudice Conferma il rinvio alla udienza del 29.11.2021 sempre in sede di ammissione delle prove ed in modalità di trattazione scritta con termine fino al 25.11.2021 per il deposito di note. “ Alla udienza del 29.11.2021 il Giudice “ Ammette la prova per interrogatorio formale e per testi richiesta da parte ricorrente nel ricorso introduttivo e nella comparsa dopo la riconvenzionale ed ammette la prova per testi richiesta dalla parte resistente nella comparsa di costituzione;
abilita le parti alla prova contraria come da richiesta. Fissa per espletamento della prova per interrogatorio formale e per testi limitatamente a n. 2 per parte, alla nuova udienza del 14.3.2022 ore 10,00. La causa veniva istruita a mezzo interrogatorio formale del resistente e dei testi Controparte_1 richiesti ed ammessi ed in particolare con accompagnamento coattivo del teste ed Testimone_1 all'esito, con provvedimento steso in calce al verbale di udienza del 28.6.2023 il Giudice fissava per la discussione, la nuova udienza del 28.11.2024 con termine per il deposito di note conclusionali riepilogative. Nella predetta ultima udienza, che si teneva in modalità cartolare Cartabia, il Giudice riservava la decisione e con provvedimento del 22.4.2024 il Giudice “ a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 12.02.2024 che si teneva in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c. con sostituzione di udienza in presenza con note scritte preso atto che la presente procedura sia iniziata prima della entrata in vigore della c.d. Riforma Cartabia per cui, trattandosi di rito locatizio, il Giudice debba pronunciare dispositivo di sentenza e sentenza a verbale e dunque con deposito contestuale al verbale di udienza, rimette le parti sempre in sede di discussione alla nuova udienza del 29.4.2024 che si terrà in modalità telematica con termine fino alla udienza per il deposito di brevissime note ove necessarie avendo le parti già depositato le note conclusionali e discusso la causa e dunque per il mero deposito di sentenza contestuale a verbale di udienza. “ Alla udienza del 29.4.2024 il Giudice pronunciava dispositivo di sentenza e contestuale motivazione nei termini di cui alla Riforma Cartabia.
pagina 2 di 5 I ORi e , proprietari dell'immobile Parte_1 Parte_2 Parte_3 ammobiliato sito in San Benedetto del Tronto-Via Arrigo Serpieri n. 15, piano secondo, in data 29/04/2017 stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo con il OR (doc. Controparte_1
n. 1 parte ricorrente).
In data 07.08.2020 il Sig. esercitava la facoltà di recesso dal contratto di locazione inviando CP_1 disdetta. I ORi tornati nella disponibilità dell'immobile, riscontravano danni definiti “ingenti” presso Pt_1 l'abitazione locata al conduttore e facevano presente allo stesso il mancato pagamento di due CP_1 mensilità del canone di locazione, relativo ai mesi di settembre e ottobre 2020 (doc. n. 9 del ricorso), per cui richiedevano il risarcimento dei danni pretesi, il pagamento delle due mensilità, oltre e metà della somma versata per la registrazione del contratto presso l' , per un ammontare Organizzazione_1 pari a € 3.274,00 (doc. n. 9 del ricorso). Il conduttore resistente rivendicava la mancata restituzione delle “due mensilità (€ 900,00), versati a titolo di deposito cauzionale”, richiedeva la restituzione di euro 990,00 giusta fattura n. 69 del 18/06/2019 di ” e di altre spese di “€ 600,00 quantificati forfettariamente” per Organizzazione_2 delle ulteriori riparazioni, non documentate, eseguite dal conduttore, che doveva essere restituito l'importo di “€ 2.150,00 (€ 50 x 43 mensilità) a titolo di spese condominiali non dovute” e chiedendo, a titolo risarcitorio, “la complessiva somma di € 4.640,00 (quattromilaseicentoquaranta/00” (doc. n. 1 della memoria difensiva del conduttore).
Ritiene il Giudice che la domanda della ricorrente e quella della resistente in via riconvenzionale non siano fondate in quanto indimostrate.
In particolare, la parte resistente richiede la restituzione delle somme versate per oneri condominiali per tutta la durata del rapporto di locazione, ma la predetta pretesa è illegittima, oltre che non tempestiva, in quanto nell'art.11 del contratto di locazione le parti espressamente stabilivano che il conduttore si obbligava a pagare la somma di euro 400,00 per canoni di locazione ed euro 50,00 per oneri condominiali e dunque per rimborso spese relative alla gestione dell'immobile.
Il conduttore ha accettato il pagamento a titolo di canone ed onere della somma di euro 450,00 mensile e tanto ha versato dall'inizio del rapporto ed infatti la caparra era pari ad euro 900,00 per due mensilità, con ciò accettando il conduttore il pagamento del predetto importo mensile.
Anche a voler ammettere perché in effetti dalla istruttoria testimoniale è emerso che i condomini provvedessero personalmente a pulire le scale, per cui non sarebbe giustificato il versamento di euro
50,00 mensili per spese condominiali, ritiene in ogni caso il Giudice che, oltre alla pulizia delle scale, le spese condominiali attengono anche ad altre voci, come il consumo di luce condominiale ed altro, per cui evidentemente il proprietario vi provvedeva.
In ogni caso il versamento di euro 50,00 mensili oltre il canone di locazione ed imputata a spese condominiali, era prevista e pattuita nel contratto e pertanto, concordata e dovuta dal conduttore.
Peraltro l'art. 12 del contratto di locazione consentiva al conduttore di partecipare alle assemblee condominiali ed in ogni caso, ove già dall'inizio del rapporto il conduttore riscontrava la non congruità della somma di euro 50,00 per il condominio, poteva tempestivamente rappresentarlo al proprietario ed agli altri condomini, avendone pieno diritto, ma di tanto non si è mai lamentato sino al rilascio.
Perimenti non dovuta la restituzione della somma versata per la sostituzione della finestra, sia perché avvenuta nel 2019 ed in ogni caso come da contratto, tutte le riparazioni erano a carico della stessa parte conduttrice, per cui alcun rimborso può pretendersi per il pagamento di piccole riparazioni, rientrando la riparazione ordinaria fra le incombenze della parte conduttrice e si confrontino parimenti, le disposizioni contrattuali sul punto.
Per cui le domande svolte in via riconvenzionale dalla parte resistente sono da rigettarsi in quanto infondate, tenuto conto, si ribadisce, che l'immobile , come da contratto, fosse perfettamente abitabile al momento della sottoscrizione.
pagina 3 di 5 Per quanto attiene alla domanda di parte ricorrente, la domanda di risarcimento danni per la cattiva condizione dell'immobile da parte del conduttore, per lo stato dei luoghi al momento del rilascio e per le due mensilità di canone, sia fondata nei limiti di quanto appresso.
Ritiene il Giudice che le deduzioni della parte resistente per cui la casa oggetto di contratto non fosse all'inizio del rapporto, in buone condizioni, tanto che lui stesso aveva dovuto eseguire delle opere, è smentita dalla clausola n. 7 del contratto per cui alla data di sottoscrizione del contratto, 27.4.2017, il conduttore aveva visitato l'immobile e lo aveva ritenuto consono all'uso convenuto e nulla pattuivano le parti su opere necessarie di ripristino dell'immobile oggetto di contratto, che, invece, veniva consegnato pronto all'uso, per cui le deduzioni del resistente sul punto, sono smentite dal contratto sottoscritto.
Al momento della riconsegna dell'abitazione, il conduttore era obbligato a riconsegnare nello stesso stato in cui lo aveva ricevuto e si confronti la disposizione contrattuale sul punto mentre dal fascicolo fotografico allegato e prodotto in atti, risulta incontestabilmente che l'appartamento fosse molto sporco, con immondizia lasciata sia all'interno della abitazione che all'interno.
Per quanto attiene ai danni da cattiva conduzione ed in particolare per la muffa rinvenuta alle pareti, ritiene il Giudice che effettivamente la mancata areazione dell'immobile abbia contribuito alla formazione delle muffe per cui con la propria condotta, il conduttore ha tenuto una condotta non consona alla manutenzione del bene oggetto di contratto secondo la diligenza del buon padre di famiglia.
Per quanto attiene ai danni, ritiene il Giudice che euro 900,00 trattenute dalla parte proprietaria quale originaria cauzione, siano sufficienti a risarcire i danni patiti e così come evidenti dalle fotografie allegate dalla parte ricorrenti , oltre che dalla registrazione di cui al CD allegato in atti. In particolare ritiene il Giudice dovuto il rimborso di euro 350,00 sostenuto dalla proprietaria, come da fattura allegata, per la pulizia straordinaria, rimozione della spazzatura riposta in n. 4 bidoncini situati sul balcone e per il lavaggio e rimontaggio delle tende.
Ritiene il Giudice dovuta, altresì la somma di euro 550,00 per la tinteggiatura e sanificazione dell'appartamento ed in particolare per la tinteggiatura delle pareti con prodotto antimuffa, con ripartizione quanto al 50% fra le parti, dell'importo speso, come da fattura allegata di euro 1100,00) tenuto conto che dal 2017 fino al rilascio, pure avendo il conduttore concorso alla formazione, sicuramente l'immobile necessitava di interventi straordinari imputabili al proprietario .
Ritiene il Giudice che nulla sia dovuto per la sistemazione dell'armadio e per la riparazione del parquet con levigatura e lucidatura, trattandosi, la prima di rottura conseguita alla vetustità del mobilio e la seconda parimenti, legata alla annualità della pavimentazione.
Ritiene il Giudice che la prova orale per testimoni non abbia fornito elementi utili alla dimostrazione delle rispettive pretese delle parti , ma anzi abbia consentito al Giudice di ritenere che la casa, sia pure lasciata sporca ed in stato di degrado, non necessitasse di interventi “importanti” imputabili al conduttore. Per cui avendo del tutto legittimamente la parte proprietaria trattenuta la somma di euro 900,00 originariamente versata dal conduttore a titolo di caparra, ritiene il Giudice che il conduttore sia obbligato a versare la somma di euro 800,00 complessiva pari a n. 2 mensilità di canone giusta disposizione contrattuale, oltre che quota parte della tassa di registrazione contratto. Respinge la domanda di pagamento di tre mensilità di canone pari al tempo necessario per il ripristino nell'appartamento in quanto totalmente indimostrato e peraltro trattandosi di tempo obiettivamente lungo per la tipologia di opere necessarie, quali la pulizia straordinaria o la tinteggiatura , della durata di un giorno la prima e di qualche giorno la seconda, così come per la sistemazione dell'armadio o per la lucidatura del parquet, che potevano concludersi nel giro di pochi giorni, per cu la pretesa di pagamento di ulteriori tre mensilità di canone, è infondata, oltre che indimostrata.
pagina 4 di 5 Sulle spese legali, ritiene il Giudice che le stesse possano compensarsi fra le parti nella misura del 50% tenuto conto del rigetto parziale della domanda della ricorrente e si liquidano, per intero , come in dispositivo tenuto conto della non complessità istruttoria del presente giudizio.
Non sono dovute alla parte proprietaria, altresì somme a titolo di rimborso di perizia di parte, in quanto trattandosi di attività difensiva e dunque tesa ad acquisire prove per sostenere le propria azione in giudizio, non può essere imputata alla controparte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Accoglie la domanda della parte ricorrente ed accertata l'esistenza dei danni al momento della riconsegna dell'immobile oggetto di contratto di locazione, autorizza la parte proprietaria a trattenere la caparra originariamente versata dal conduttore e pari ad euro 900,00 a titolo di risarcimento ed in particolare per i lavori di pulizia straordinaria e di imbiancamento delle pareti e imputata la somma di cui sopra alla garanzia dei danni, CONDANNA il al pagamento della somma di euro Controparte_1
€ 800,00 per canoni pari a n. 2 mensilità non pagati ed € 67,20 per le spese di registrazione del contratto, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al soddisfo.
Respinge la domanda svolta in via riconvenzionale dalla parte conduttrice in quanto infondata ed indimostrata.
Condanna altresì la parte conduttrice a rimborsare alla parte proprietaria nella misura Controparte_1 del 50%, le spese di lite, che si liquidano per intero in € 1.000,00 per onorario ed in euro 125,00 per spese, per cui resta a carico del conduttore solo la metà dei predetti importi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Ascoli Piceno, 5 maggio 2024
Il Giudice
dott. Paola Mariani
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