N. R.G. 21274 /2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA
tra
24/7 Parte_1 Pt_2
OPPONENTE
e

PA
OPPOSTO

Oggi 16 gennaio 2025, alle ore 11,42 , innanzi alla dott.ssa Francesca Savignano, sono comparsi:
Per 24/7 l'avv. PETRELLA LUCA ANTONIO MARIA. Parte_1 Pt_2
Per l'avv. TORTI PA
BARBARA.
E' altresì presente la dott.ssa MOT. Persona_1
L'avv. Torti ribadisce le proprie difese. Evidenzia che le misure della parete vetrata rimossa dalle controparte e non restituita si evincono dalla pratica in sanatoria presentata e dalla documentazione versata in atti, segnatamente doc, 27° e 28C, i quali danno atto cha le misure sono di m. 3,38 di larghezza X m. 3,28 di altezza, pari a circa mq.11. Deduce che il relativo valore è certamente ben superiore al residuo importo del deposito cauzionale, detratti i costi relativi alla sanatoria.
Sollecita il potere giudiziale di condannare la controparte ai sensi dell'art. 96, comma terzo, cpc. Ribadisce che le somme ingiunte sono state pagate ed insiste per la conferma del decreto ingiuntivo.
L'avv. Petrella contesta che il danno alla parete non è documentato nell'ammontare. Informa la controparte che la parete, ancorché smontata, si trova presso Massimo Montecalvo s.r.l., via XX Settembre 12, 20080 Zibido San Giacomo, e la mette a disposizione della controparte.
L'avv. Torti evidenzia che non vi è più interesse alla materiale apprensione della parete perché l'immobile è stato venduto, che non vi è certezza, in mancanza di documentazione, che la parete si trovi nel luogo indicato e nemmeno delle sue attuali condizioni.
Il Giudice decide la causa mediante pubblica lettura del separato dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.
1 Il Giudice
dott.ssa Francesca Savignano
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 21274/2024 R.G. promossa da:
24/7 (C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA Parte_1 Pt_2 P.IVA_1
BERGAMO 7 20135 MILANO , presso lo studio dell'avv. PETRELLA LUCA ANTONIO MARIA e dell'avv. PEDRABISSI MARINA ), dai quali è rappresentata e difesa C.F._1
OPPONENTE contro
(C.F. , PA P.IVA_2 elettivamente domiciliata in V.LE LIBERTA',14/E 27100 PAVIA, presso lo studio dell'avv. TORTI
BARBARA, dalla quale è rappresentata e difesa
OPPOSTA
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo.

CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE: “1) nel merito
- dichiarare nullo, annullare ovvero comunque revocare e dichiarare inefficace il decreto ingiuntivo opposto n. 5749/2024 (n. 12112/2024 r.g.) del 23 aprile 2024 e notificato il 2 maggio 2024 siccome illegittimo per i motivi tutti dedotti;

- in ogni caso respingere tutte le domande svolte nei confronti dell'opponente dalla
[...]
, in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque PA non provate.
Mandando quindi assolta l'opponente da ogni pretesa dell'opposta.
3 2) In via riconvenzionale
Condannare la , a corrispondere per i PA titoli dedotti in narrativa ad la somma di € 10.300,00 ovvero ogni altra somma Controparte_2 maggiore e/o minore ritenuta di giustizia oltre interessi dal dovuto al saldo.
3) In via istruttoria
Si chiede di essere ammessi alla prova per testi sui seguenti capitoli:
cap. 1: “vero che eseguiva i lavori di tinteggiatura nell'immobile di Bastioni di Porta Volta
Pt_1 7 a Milano nel mese di aprile 2021”;
cap. 2: “vero che restituiva il bene immobile in data 30 maggio 2024”;
Pt_1
cap. 3: “vero che contestava alla che le fatture emesse erano
Pt_1 PA errate nell'importo”;
cap. 4: “vero che corrispondeva l'importo di € 5.200,00 per i lavori di tinteggiatura
Pt_1 nell'immobile di Bastioni di Porta Volta 7 a Milano”;
cap. 5: “vero che la parte mobile in vetro e acciaio ubicata nel primo ufficio sulla destra dopo tre scalini interni all'ufficio medesimo è stata asportata poichè rendeva inagibile la porzione di stanza antistante la stessa ed anche pericolosa in quanto vetusta”. Si indicano come testi sui predetti capitoli:
c/o 24/7 via Fabio Filzi 27 Milano Testimone_1 Parte_1 Pt_2
c/o 24/7 via Fabio Filzi 27 Milano”. CP_3 Parte_1 Pt_2
PARTE CONVENUTA: In via principale:
Rigettare l'opposizione della debitrice opponente in quanto infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in atti e, per l'effetto, confermare in via definitiva il D.I. n. 5749/2024 - Trib. Milano;

In ogni caso, condannare in via definitiva parte opponente al pagamento in favore della Locatrice della somma pari ad Euro 10.907,79 per canoni di locazione relativi al periodo da dicembre 2022 a gennaio 2024 o quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia oltre interessi moratori;

Rigettare le domande riconvenzionali spiegate dalla debitrice in quanto infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in atti;

I n via riconvenzionale :
accogliere le domande riconvenzionali formulate da
[...] e, per l'effetto, condannare PA Parte_1
24/7 a corrispondere alla creditrice opposta, per tutti i motivi
[...] Pt_2 esposti in atti:
- l'ulteriore somma di Euro 8.187,57 per canoni maturati successivamente all'avvio della fase monitoria, relativi al periodo 1 marzo 2024 / 23 giugno 2024
o quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia;

- accertare e dichiarare che è legittimata a ritenere, PA per le causali indicate in atti, il deposito cauzionale di Euro 5.100,00 oltre interessi ovvero, in subordine, accertare come dovuta dalla creditrice opposta la restituzione di un minore importo, dedotti 2.466,00 Euro, pari agli esborsi sostenuti da
per sanzione e compensi professionali per la PA pratica in sanatoria relativa alla parete illegittimamente rimossa dalla conduttrice in assenza di autorizzazione.
In ogni caso:
voglia il Giudice adito valutare se ricorrono i presupposti per l'applicazione
4 dell'art. 96, co. 3 c.p.c. nei confronti di 24/7 stante Parte_1 Pt_2 l'iniziativa processuale assunta da parte ricorrente in grave mala fede al fine di conseguire un ingiusto esito processuale.
Con vittoria di spese e competenze:
del presente giudizio;

della fase di mediazione [Euro 719,84, nostri docc. 39 e 40]
e della fase monitoria [Euro 1.162,10, nostro doc. 45].
* * * * *
In via istruttoria:
I a chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova : PA 1) Vero che ho predisposto e presentato nell'anno 2022 la pratica edilizia finalizzata alla sanatoria, in conseguenza della rimozione della parete in vetro ubicata all'interno dell'ufficio sito in Milano, Bastioni di Porta Volta 7, piano primo, di proprietà di PA
, come da mia fattura n. 472 del 3.11.2022 che riconosco [Doc. 29 A di parte
[...] creditrice che si rammostra al teste];
2) Vero che riconosco e confermo il contenuto della dichiarazione costituente Doc. 29 B di parte creditrice che mi viene rammostrata. Si indica quale teste il geom. con studio in Cologno Monzese (MI), Testimone_2
Viale Toscana 28.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc, 24/7 (in prosieguo, ) ha Parte_1 Pt_2 Pt_1
proposto opposizione avverso il D.I. n. 579/2024 (RG n. 12112/2024), col quale questo Tribunale ha ad essa ingiunto il pagamento, in favore di PA della somma di € 10.907,79, oltre interessi e spese, a titolo di canoni relativi alle
[...]
mensilità di dicembre 2022, marzo 2023, ottobre 2023, dicembre 2023, gennaio 2024, oltre al residuo importo dovuto per le mensilità di maggio 2023 e giugno 2023, concernenti la locazione commerciale dell'immobile sito in Milano, via Bastioni di Porta Volta n. 7.
Ha eccepito:
- che il canone di locazione ingiunto in pagamento eccede quello pattuito contrattualmente (€ 1.700,00, oltre € 300,00 per spese condominiali), anche per essere stato maggiorato dell'adeguamento ISTAT, previsto dall'art. 6 del contratto in via automatica e nella misura del 100%, in violazione dell'art. 32 L.
n. 392/1978. Ha lamentato la nullità della clausola, ex art. 79 L. 392/1978, e la “conseguente non debenza di alcuna somma a tale titolo” (così nella memoria di replica alla domanda riconvenzionale avversa);
- la violazione del principio di buona fede, ex artt. 1175 e 1375 c.c., per aver la locatrice eccepito il mancato pagamento di canoni, risalenti nel tempo, solo dopo che la conduttrice aveva esercitato il recesso dal rapporto;

5 - l'esistenza di controcrediti, il cui pagamento ha chiesto in via riconvenzionale, e che ha, comunque, opposto in compensazione, a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato alla stipula del contratto (€ 5.100,00, oltre interessi) nonché di rimborso dei costi sostenuti per la tinteggiatura dell'immobile (€ 5.200,00);
- la debenza degli interessi moratori non nella misura prevista dal d. lgs. n. 231/2002, ma al tasso legale maggiorato di cinque punti percentuali, come pattuito all'art. 7 del contratto.
Ha concluso per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, previa concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo.
In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna dell'opposta al pagamento della somma di € 10.300,00 ovvero di quella, diversa, di giustizia.
Radicatosi il contraddittorio, la creditrice opposta ha chiesto il rigetto dell'opposizione.
Ha replicato che:
- l'ISTAT sul canone è stata richiesta e pagata nella misura del 75%, conforme a legge;

- il pagamento dei canoni in contestazioni è stato sollecitato numerose volte e ben prima del recesso della conduttrice dal rapporto;

- alla data di deposito del ricorso per ingiunzione (28.04.2024), il rapporto locatizio era ancora in essere e la restituzione del deposito cauzionale era inesigibile, non essendo stato rilasciato l'immobile;
- tale richiesta di restituzione è, comunque, infondata, poiché la conduttrice, senza informarne la locatrice, ha rimosso una parete di vetro presente nell'immobile locato senza autorizzazione amministrativa, così commettendo un abuso edilizio e cagionando un danno economico di €
2.466,00, pari agli esborsi che la locatrice ha dovuto sostenere per la pratica in sanatoria
(1.391,00 per il compenso del tecnico incaricato) e per il pagamento della sanzione irrogata dal
Comune (€ 1.075,00);
- nessun rimborso spetta alla conduttrice per le spese di tinteggiatura, giacché (i) essa se ne era assunta i costi nella proposta di locazione, laddove si era impegnata, “sostenendo in autonomia i costi, a sostituire la pavimentazione presente attualmente nell'unità immobiliare e provvedere alla tinteggiatura delle pareti” (pag. 5), (ii) la fattura relativa ai presunti costi della tinteggiatura era di molti mesi anteriore alla consegna dell'immobile (fattura n.4 del 3 maggio 2021 a fronte della consegna del 1° agosto 2021), (iii) la distinta di bonifico bancario effettuato da
, prodotta per comprovarne il pagamento, era addirittura anteriore alla fattura Pt_1 prodotta e indicava, nella causale, altra fattura (n. 2 anziché n. 4), (vi) colui che l'ha emessa,
6 signor è il marito della rappresentante legale della società conduttrice e non Persona_2 svolge l'attività di imbianchino.
In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna di al pagamento dei canoni maturati Controparte_4
successivamente, fino al termine del preavviso di recesso (marzo 2024-23 giugno 2024, avendo la conduttrice corrisposto la sola mensilità di febbraio 2024), per complessivi € 8.187,57 e l'accertamento del diritto a trattenere l'intero importo del deposito cauzionale (€ 5.100,00, oltre interessi), stanti l'illegittima rimozione, da parte della conduttrice, della parete interna in vetro e alluminio, gli esborsi sostenuti per la pratica di sanatoria (€ 2.466,00) ed il controvalore della parete, pari almeno ad €
3.000,00. In subordine, ha chiesto di accertare come non dovuti in restituzione € 2.466,00.
Esperita, con esito negativo, la procedura di mediazione, all'udienza del 13 novembre 2024, l'opposta ha chiesto, altresì, l'emissione di ordinanza di pagamento delle somme non contestate, concernenti i canoni e le spese successivamente maturati, sino al termine del preavviso di recesso (€ 8.187,57).
Il giudice ha autorizzato la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo, ma ha respinto l'istanza ex art. 182 bis cpc, per insussistenza del presupposto della non contestazione delle somme richieste.
Respinte le istanze istruttorie, all'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa, mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. L'opposizione è solo parzialmente fondata.

2.1. La creditrice opposta ha documentato che l'adeguamento ISTAT del canone è stato da essa richiesto, e corrisposto dalla conduttrice, nella misura del 75% stabilita dalla legge, pari rispettivamente, al 6,08% (novembre 2022-ottobre 2023) ed al 4,05% (novembre 2023-giugno 2024): si vedano pag. 4 della comparsa di risposta ed i documenti 16 e 17 della resistente.
In disparte la questione inerente la validità della clausola, che non rileva ai fini della decisione, la asserita violazione dell'art. 32 L. n. 392/1978, in concreto, non sussiste.
Inoltre, gli importi complessivamente richiesti, che la conduttrice lamenta essere sempre diversi, sono dovuti, per le causali specificamente indicate nelle fatture e negli atti.
La locatrice ha pure documentato i numerosi solleciti di pagamento inviati alla controparte tra dicembre
2021 e dicembre 2023 (docc. 19-25), sicché nemmeno è comprovato il presupposto fattuale sulla cui base l'opponente ha (peraltro infondatamente) lamentato la violazione del principio di buona fede.

2.2. Con riguardo al deposito cauzionale, le risultanze dell'istruttoria consentono di ritenere parzialmente fondate le contrapposte domande formulate dalle parti, nei termini e per le ragioni che di seguito si vanno ad esporre.
7 E' incontroverso che all'interno dell'immobile vi era un parete vetrata e che essa è stata rimossa dalla conduttrice, senza il previo consenso, o anche sola avviso, della/alla locatrice.
Le ragioni di tale rimozione, come addotte da (“per preservare l'incolumità dei dipendenti Pt_1 della ”) sono irrilevanti, alla luce del divieto negoziale di apportare modifiche all'immobile Pt_1
senza il consenso scritto della locatrice (art 12: Il conduttore si impegna, salvo preventivo accordo scritto, a non apportare modifiche di alcun genere all'immobile locato …) e della mancanza di qualunque riscontro probatorio del presunto rischio per l'incolumità delle persone, a causa delle precarie condizioni della parete stessa, addotto dall'opponente.
La violazione del menzionato divieto contrattuale è illegittima e l'opponente deve essere condannata al risarcimento dei danni, consistenti:
a) nel rimborso dei costi sostenuti per la pratica in sanatoria che la creditrice opposta ha dovuto espletare e, specificamente, nel compenso corrisposto al tecnico che l'ha svolta (€ 1.391,00).
Correttamente, peraltro, la società resistente ha chiesto la metà della somma versata a costui, in ragione del fatto che le sanatorie chieste, inerenti l'immobile per cui è causa, sono state due e della dichiarazione del medesimo che l'attività espletata, in entrambi i casi, è stata identica (docc. 28C, 29 A
e 29B dell'opposta);
b) nel rimborso della sanzione pecuniaria che la locatrice ha dovuto versare al Comune (€ 1.075,00: docc. 28A, 28B e 28C dell'opposta);
c) nel controvalore della parete vetrata che la conduttrice ha rimosso e non restituito al momento della cessazione del rapporto. Al riguardo, il difensore dell'opponente ha dichiarato, per la prima volta all'odierna udienza, che essa si trova ricoverata presso Massimo Montecalvo s.r.l., via XX Settembre
12, 20080 Zibido San Giacomo, e l'ha messa a disposizione della locatrice. Tuttavia, in primo luogo,
l'allegazione è rimasta priva di qualsiasi riscontro e, in ogni caso, è onere della conduttrice attivarsi per restituirla all'opposta, ciò che questa nemmeno ha dichiarato di voler o poter fare, sicché la mancata restituzione deve addebitarsi, in definitiva, alla conduttrice.
Circa l'ammontare del danno, vero è che la locatrice non ha versato in atti la fattura di acquisto e messa in opera e, tuttavia, la scrivente ritiene di poterne determinare equitativamente il valore in € 1.034,00, già rivalutati all'attualità, in base alle caratteristiche (intera parete lineare delle misure di m. 3,38 di larghezza X m. 3,28 di altezza, pari a circa 11. Mq.), quali si evincono dalla fotografia in atti (doc. 27A dell'opposta) e dalla pratica in sanatoria (doc. 28C dell'opposta), in base ai correnti valori di mercato e tenuto conto che si tratta di un bene usato.
8 Non merita accoglimento, invece, la richiesta di rimborso dei costi asseritamente sostenuti per la tinteggiatura dell'immobile, per plurime ragioni: in primo luogo, l'opponente non ha fornito prova dell'esborso, giacché la documentazione prodotta all'evidenza non può riferirsi a tale spesa, per le ragioni puntualmente indicate dalla locatrice, come sopra riportate. In ogni caso, la tinteggiatura non può essere qualificata come miglioramento, a maggior ragione ove si consideri che, avendo la conduttrice utilizzato per quasi tre anni, è del tutto verosimile che essa avesse subito, al momento della restituzione, il normale deterioramento derivante dall'uso.
In definitiva, il danno deve essere risarcito nella misura di € 3.500,00. Tale importo deve essere decurtato da quello del deposito cauzionale (€ 5.100,00), maggiorato degli interessi legali maturati dal
1° settembre 2021 ad oggi (€ 451,24). Ne consegue che la conduttrice ha diritto alla restituzione della differenza, pari a € 2.051,24 (€ 5.551,24 - € 3.500,00).
Al contempo, è pacifico che la conduttrice non ha pagato i residui canoni dovuti da marzo 2024 al 23 giugno 2024 (data di scadenza del termine di preavviso di recesso), pari a € 8.187,57.
Effettuati i conteggi dare/avere, l'opponente deve essere condannata a pagare € 6.136,33 (€ 8.187,57 -
€ 2.051,24).
Il decreto ingiuntivo deve essere confermato e dichiarato definitivamente esecutivo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa (scaglione fino a €
26.000,00) e delle attività difensive svolta, si liquidano come da dispositivo, nei valori medi tariffari e con esclusione della fase istruttoria, con essendo stata espletata quella orale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) conferma il decreto ingiuntivo n. 5749/2024 (n. 12112/2024 r.g.), dichiarandolo definitivamente esecutivo;

2) in parziale accoglimento delle contrapposte domande riconvenzionali, dichiara il diritto di di ritenere l'importo del PA
deposito cauzionale nella misura di € 3.500,00 e condanna al pagamento, Controparte_5
in favore di della somma di PA
€ 6.136,33;
3) rigetta le ulteriori domande;

4) condanna inoltre l'opponente alla refusione, in favore dell'opposta, delle spese di lite, che si liquidano in € 422,32 per esborsi ed € 3.838,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
9 Milano, 16 gennaio 2025.
Il Giudice
Francesca Savignano
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