REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BELLUNO
SETTORE CIVILE
N. 800/2021 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Irene Colladet ha pronunciato la seguente
SENTENZA PARZIALE
NON DEFINITIVA nella causa iscritta al N. 800/2021 R.G. promossa da:
(c.f. , con l'avv. VIEL LIVIO (c.f. Parte_1 P.IVA_1
) giusta procura in atti;
C.F._1
attore contro
(c.f. , con l'avv. GAZZOTTI ANDREA (c.f. Controparte_1 P.IVA_2
e l'avv. BERNARDINI DE PACE ANNAMARIA (c.f. C.F._2
) giusta procura in atti;
C.F._3
convenuta in punto: interpretazione contratto di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
Conclusioni dell'attore (cfr. note congiunte depositate in data 13.6.2025):
“richiama e conferma le conclusioni e deduzioni già svolte con l'atto introduttivo nonché in occasione delle memorie prodotte ai sensi del VI comma dell'articolo 183 c.p.c. e nelle deduzioni formulate nei verbali d'udienza: atti e difese alle quali pagina 1 di 23 integralmente rinvia, opposta ogni avversa deduzione, domanda anche istruttoria e conclusione. In particolare, il procuratore del richiama le istanze istruttorie anche testimoniali di cui alla memoria a prova diretta nonché a Parte_1
quelle a prova contraria sulle avverse ove quest'ultime denegatamente ammesse”.
(e quindi come da prima memoria istruttoria depositata in data 24.1.2022)
“A) sulle domande anche riconvenzionali della : siano le stesse domande rigettate in ogni loro parte, Controparte_1
siccome inammissibili e infondate, sia in fatto che in diritto e comunque non provate.
B) si confermano le conclusioni di cui all'atto di citazione che ad ogni effetto si ritrascrivono: in principalità – accertato che la vendita per pubblici incanti disposta dal Comune di con avvisi d'asta Parte_1
pubblicati nelle Gazzette Ufficiali n. 196 del 21.08.2004 e n. 280 del 29.11.2004 ha avuto ad oggetto la p. ed. 3109 in
p.t. 1818 con esclusione del lastrico solare e accertato che la prelazione spettante al conduttore dello stesso immobile posto all'asta ha conformemente riguardato la sola porzione destinata a “negozio commerciale di abbigliamento”, sia dichiarato che all'esito della fattispecie negoziale formalizzata con l'atto denominato “compravendita di negozio” autenticato il 14 aprile
2005 rep. 3029 dal Notaio di è stata trasferita alla la Persona_1 Parte_1 Controparte_1
proprietà dell'immobile di cui alla p.ed. 3109 corrispondente alla sola parte destinata a “negozio”, posta interamente al di sotto della superficie dell'immobile e meglio identificata nella perizia di stima del geom. di data 24 aprile Persona_2
2003 (prot. comunale 8332 del 29 aprile 2003) e di data 19 maggio 2003 (prot. comunale 10066 del 24 maggio 2003) con esclusione, dal medesimo trasferimento, della superficie a lastrico solare.
In eventuale subordine per le ragioni di seguito dedotte, sia accertata e dichiarata la nullità parziale del contratto 14 aprile
2005 relativamente alla porzione immobiliare corrispondente alla superficie o lastrico solare della p.ed. 3109, area di suolo pubblico appartenente al Comune di altresì bene di natura demaniale. Parte_1
In ogni caso - sia accertato e dichiarato che il Comune di ha pieno ed esclusivo diritto sulla superficie Pt_1 Parte_1
corrispondente all'area a lastrico solare della p.ed. 3109 attualmente in p.t. 5873, costituente suolo pubblico – piazza e terrazza pubblica – appartenente al demanio comunale.
pagina 2 di 23 Per l'effetto, sia disposta la corrispondente iscrizione presso i Libri Fondiari del diritto di proprietà del Comune di
[...]
sull'area superficiaria della p.ed. 3109 attualmente in p.t. 5873, con le conseguenti correzioni dell'attuale Parte_1
iscrizione tavolare, anche mediante formazione di autonoma porzione materiale intestata al Comune.
Con vittoria di spese e competenze”.
(come da seconda memoria istruttoria)
“Si chiede, a questo proposito, che l'eventuale Consulenza Tecnica che fosse disposta dal Giudice valuti, oltre a quanto sopra proposto, anche le risultanze catastali espressamente citate nell'atto notarile e qui prodotte, con accesso pure agli Uffici dell'Agenzia del Territorio, evidenziando l'esistenza di un “numero 391 sub 5” che non comprendeva il soprassuolo laddove altresì l'attuale particella 3109 continua a ignorare il soprassuolo, come il sub 5.
Si deduce in ogni caso anche la prova testimoniale, nelle persone del dott. e del geom. (autore CP_2 Controparte_3
dei frazionamenti) sulla seguente circostanza:
5_ se sia vero che l'incarico dato dal Comune di al geom. di eseguire l'individuazione Parte_1 Controparte_3
e il frazionamento dell'immobile denominato “negozio posto nell'interrato del piazzale comunale di cui alla p.f. 8778 CP_1
concerneva la sola porzione interrata rispetto alla superficie del piazzale stesso, che era escluso dal frazionamento come da atti che si rammostrano (doc. 56).
Sempre ad ulteriore conferma della circostanza che precede e della volontà e consapevolezza della convenuta anche dopo l'atto
d'acquisto di non aver acquisito il soprassuolo o lastrico solare, si chiede che il Consulente Tecnico verifichi altresì se nella tassazione comunale (imposte ICI e IMU) applicata e corrisposta negli anni successivi all'atto di compravendita del 2005 dalla società sia stata considerata e valorizzata anche la superficie della p.ed. 3109 ovvero solamente la parte interrata CP_1
di cui alle risultanze catastali doc. 56”.
(come da terza memoria istruttoria)
“Ove mai, in via pur inconcessa, i capitoli avversari fossero anche in parte ammessi, si deduce comunque istanza testimoniale a prova contraria indiretta sui seguenti capitoli:
pagina 3 di 23 1) Vero che in data 7.01.2021 la TT NZ ER ha proposto la domanda di concessione di suolo pubblico, riferita all'area di cui è causa, per l'occupazione temporanea con installazioni pubblicitarie della SA di OD , come CP_4
da doc. 24 che si rammostra con relative foto;

2) Vero che tale domanda è stata riscontrata dal con i provvedimenti 30 gennaio 2021 e 8 febbraio 2021 di cui al Pt_1
doc. 24 che si rammostra al teste;

3) Vero che è stata altresì irrogata dalla Polizia Locale alla ditta LVHM di Milano per l'installazione pubblicitaria, sulla piazza antistante l' e il negozio la sanzione, regolarmente pagata, di cui al verbale 30 aprile Parte_2 CP_4
2021 (doc. 23 che si rammostra) non opposto e ottemperato con la rimozione delle installazioni come da comunicazione doc.
60.
Si indicano a testi, con riserva occorrendo, di altri: presso il Comune di il Comandante Testimone_1 Parte_1
della Polizia Locale dott. e l'assistente Persona_3 Testimone_2
Gli stessi testi si indicano, sempre per la denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di controparte, a prova contraria diretta sui medesimi.
(…) laddove il Giudice ritenesse eventualmente di disporre una Consulenza Tecnica d'Ufficio, intesa a descrivere e identificare il bene di cui è causa e la relativa consistenza e stato di fatto, si propone che al Consulente sia demandato anche il compito di:
1) ricostruire e descrivere la storia dell'area di cui è causa con le relative vicende edilizie e costruttive / conformative anche con accesso presso gli uffici comunali e pubblici in genere;

2) ricostruire e accertare la corrispondenza della superficie superiore esterna (“lastrico solare”) del c.d. “negozio di cui CP_1
alla p.ed. 3109 con lo spazio di cui alla piazza o via pubblica relativa alla p.t. 1818 p.f. 8778 di cui agli atti, anche attraverso tutti i documenti e le risultanze di causa e di ogni altro riscontro presso uffici ed enti pubblici;

3) verificare, anche sulla base delle risultanze tavolari sin dall'impianto dei libri fondiari di la natura Parte_1
demaniale dell'area di cui è causa;

4) descrivere le vicende catastali e tavolari dell'immobile oggetto di giudizio, in particolare le risultanze catastali espressamente citate nell'atto notarile del 14 aprile 2005 sub art. 1, in particolare la consistenza e corrispondenza del bene indicato come
pagina 4 di 23 “S1-T” (S1 corrispondente al piano seminterrato e T al piano terra a livello di Corso IA) e del frazionamento approvato, escludente il soprassuolo, con accesso anche presso l'Agenzia del Territorio”.
Conclusioni della convenuta (cfr. nota congiunta depositata in data 13.6.2025):
“richiama e conferma le conclusioni e deduzioni già svolte con la comparsa di costituzione nonché in occasione delle memorie prodotte ai sensi del VI comma dell'articolo 183 c.p.c. e nelle deduzioni formulate nei verbali d'udienza (…) insiste per
l'ammissione dei mezzi di prova come dedotti e per i chiarimenti richiesti al CT come da deduzioni già svolte”.
(Come da prima memoria istruttoria depositata in data 24.1.2022)
“NEL MERITO
o Respingere le domande avversarie poiché infondate in fatto e diritto;

IN VIA RICONVENZIONALE
o Accertato e dichiarato che l'area indicata come “lastrico solare”, facente parte della partita tavolare 5873, Foglio 69 – p. ed. 3109 è di esclusiva proprietà della convenuta così come trasferita con rogito a ministero Controparte_1
Notaio di del 14 aprile 2005 – rep. n. 3029 e per l'effetto condannare il Comune Persona_4 Parte_1
di a cessare ogni attività presente e futura, di qualunque natura, volta a utilizzare e/o comunque a Parte_1
disporre di tale area;

o Condannare il Comune di a rifondere alla convenuta qualunque utilità economica percepita per Parte_1
l'indebito utilizzo a far tempo dall'aprile 2005 sino a oggi ovvero sino al termine del giudizio, come risulterà in corso di causa;

o Condannare il a rifondere alla convenuta un equo indennizzo per l'indebito utilizzo Parte_1
dell'area oggetto di causa a far tempo dall'aprile 2005 sino a oggi ovvero sino al termine del giudizio, come risulterà in corso di causa;

IN VIA ISTRUTTORIA
o Sin d'ora si richiede al , anche ex art. 210 c.p.c., la produzione in giudizio del contratto, ovvero la Parte_1
concessione e/o ogni documentazione con la quale ha disposto dell'utilizzo in favore di terzi dell'area oggetto del presente giudizio dall'aprile 2005 a oggi;

o Laddove ritenuto, voglia il Tribunale disporre l'ispezione dei luoghi ex artt. 258 e segg. c.p.c.;
pagina 5 di 23 o Con riserva di ulteriormente dedurre, provare e articolare capitoli di prova, nei termini ex art. 183 c.p.c., anche in relazione alle ulteriori difese dell'attrice.
IN OGNI CASO
o Ordinare la cancellazione della domanda di accertamento dalla partita tavolare di corrispondenza (n. 5873, foglio 69 – p. ed. 3109 – foglio A2 – Piombo 809/21 del 13/08/2021), disponendo invece l'annotazione della sentenza;

o Con ogni più ampia riserva consentita;

o Con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio”.
(coma da seconda memoria istruttoria depositata in data 23.2.2022)
“Voglia il Tribunale, ogni contraria domanda disattesa, così provvedere:
o Ordinare la produzione in giudizio al anche ex art. 210 c.p.c., del contratto, ovvero della Parte_1
concessione e/o ogni relativa documentazione con la quale ha disposto dell'utilizzo in favore di terzi dell'area oggetto del presente giudizio dall'aprile 2005 a oggi;

o Disporre l'ispezione dei luoghi ex artt. 258 e segg. c.p.c.;
o Laddove ritenuto, disporre Consulenza Tecnica d'Ufficio che individui e determini la proprietà dell'area in contesa, giusta le risultanze dei Pubblici Registri e degli atti di trasferimento;

o Disporre idonea C.T.U. volta a determinare il valore commerciale per l'utilizzo/locazione dell'area in contesa;

o Ammettersi i seguenti capitoli di prova per testi:


1. Vero che ho concordato con il Signor quale amministratore della l'utilizzo Testimone_3 Controparte_1
dell'area di fronte al negozio sito in Corso IA n. 76/78 – che insiste sul sottostante CP_4 Parte_1
negozio della stessa in Corso IA n. 60, per il periodo dicembre 2020 – aprile 2021, al fine di allestirla con piante e CP_1
manufatti natalizi, di abbellimento invernale e per eventi promozionali;



2. Vero che al fine di poter utilizzare e arredare con vasi, piante e manufatti la zona antistante il negozio sito CP_4
in Corso IA n. 76 – ho richiesto agli inizi del dicembre 2020 al Comune di se fosse il Parte_1 Pt_1
stesso a dover provvedere all'autorizzazione; Pt_1
pagina 6 di 23

3. Vero che nelle circostanze di tempo e di luogo di cui al capitolo precedente, il Comune di mi ha riferito che l'area in Pt_1
questione è di proprietà privata della e che alcuna autorizzazione era necessaria;
Controparte_1


4. Vero che precedentemente all'acquisto di dell'area per cui è causa (aprile 2005), l'attività commerciale Parte_3 CP_5
esercitata nel negozio di Corso IA n. 60 – era condotta dalla famiglia di;
Parte_1 Per_5 Pt_1
Si indicano a teste, con riserva di altri indicarne a prova anche contraria, sui primi tre capitoli, i Signori: Testimone_4
c/o “ ”, L.go Augusto n. 8, Milano e c/o Make It Perfect, Cascina Controparte_6 CP_4 Controparte_7
Mancapane n. 1, Castelverde (CR). Sul quarto, il Signor Via Ca Zanna n. 18, . Testimone_5 Parte_1
(come da terza memoria istruttoria depositata in data 15.3.2022)
“ribadite le contestazioni di ogni avversa deduzione e domanda, CHIEDE
➢ Il rigetto dei capitoli di prova formulati dal per quanto sopra esposto;
Pt_1
➢ Che, anche ex art. 210 c.p.c., in relazione al doc. 25, il Comune depositi anche il prospetto dei pagamenti (o comunque documentazione relativa agli oneri economici sostenuti e da sostenere dall'Hotel Ancora per “l'utilizzo” dell'aera);
➢ Insiste nelle conclusioni istruttorie già rese con i precedenti scritti difensivi”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il presente giudizio veniva instaurato dal nei confronti della Parte_1 Parte_1 [...]
al fine di: Controparte_1
- far accertare che la vendita per pubblici incanti disposta dal Comune di con avvisi Parte_1
d'asta pubblicati nelle Gazzette Ufficiali n. 196 del 21.08.2004 e n. 280 del 29.11.2004 avevano avuto ad oggetto la p. ed. 3109 in p.t. 1818 con esclusione del lastrico solare;

- far accertare che la prelazione spettante al conduttore dello stesso immobile posto all'asta riguardava la sola porzione destinata a “negozio commerciale di abbigliamento”;
- far dichiarare che all'esito della fattispecie negoziale formalizzata con l'atto denominato “compravendita di negozio” autenticato il 14 aprile 2005 rep. 3029 dal Notaio di , veniva Persona_1 Parte_1
trasferita alla la proprietà dell'immobile di cui alla p.ed. 3109 corrispondente alla Controparte_1
sola parte destinata a “negozio”, posta interamente al di sotto della superficie dell'immobile e meglio pagina 7 di 23 identificata nella perizia di stima del geom. di data 24 aprile 2003 (prot. comunale 8332 del Persona_2
29 aprile 2003) e di data 19 maggio 2003 (prot. comunale 10066 del 24 maggio 2003) con esclusione, dal medesimo trasferimento, della superficie a lastrico solare;

- far accertare, in subordine, la nullità parziale del contratto 14 aprile 2005 relativamente alla porzione immobiliare corrispondente alla superficie o lastrico solare della p.ed. 3109, area di suolo pubblico appartenente al Comune di , altresì bene di natura demaniale;
Parte_1
- far accertare che il Comune di aveva ed ha pieno ed esclusivo diritto sulla superficie Parte_1
corrispondente all'area a lastrico solare della p.ed. 3109 attualmente in p.t. 5873, costituente suolo pubblico
– piazza e terrazza pubblica – appartenente al demanio comunale;

- disporre la corrispondente iscrizione presso i Libri Fondiari del diritto di proprietà del Comune di
[...]
sull'area superficiaria della p.ed. 3109 attualmente in p.t. 5873, con le conseguenti correzioni Parte_1
dell'attuale iscrizione tavolare, anche mediante formazione di autonoma porzione materiale intestata al
Comune.
A fondamento delle proprie pretese il deduceva: Pt_1
a. in fatto
- che l'oggetto materiale del presente giudizio è costituito da un bene immobile, sito lungo la via denominata Corso IA, nella parte est della piazza pubblica intitolata ad AN DI che, senza soluzione di continuità, è interposta tra la Chiesa e il il Museo Rimoldi, l'Hotel Ancora e la sede CP_8
della Cassa Rurale (cfr. doc. 1 attore);
- che nel centro della Piazza, il Corso IA (che l'attraversa) scende a quota altimetrica inferiore, dividendo in due il piazzale: la parte che resta ad est rispetto al Corso si mantiene in quota più elevata, dando luogo ad un angolo di Piazza rialzato rispetto al resto e rispetto a Corso IA che prosegue in discesa a quota sensibilmente più bassa, sino a creare un dislivello da zero sino a circa tre metri;

pagina 8 di 23 - che tra il predetto “angolo” della Piazza AN DI (sul quale si affaccia lo storico Hotel Ancora) e il
Corso IA vi è un dislivello variabile sul quale risulta una sorta di balcone o terrazza panoramica pubblica che prospetta sul Corso e sulla più bassa Piazza Venezia;

- che al di sotto del predetto angolo della Piazza DI e a livello del Corso IA molti decenni or sono veniva ricavata una costruzione, con volumi destinati ad ospitare attività commerciali;

- che inizialmente sia la Piazza, sia la sottostante costruzione a negozio appartenevano al Comune di
; Parte_1
- che il negozio posto a livello/al piano terra rispetto al Corso IA è noto come “negozio ” perché CP_1
praticamente da sempre occupato (inizialmente a titolo di locazione) dall'omonima ditta commerciale d'abbigliamento;
- che l'accesso al negozio si trovava e si trova in Corso IA, del quale porta altresì la numerazione civica e il relativo indirizzo identificativo;

- che la piazza sovrastante ed il sottostante negozio non hanno mai avuto, né dal punto di vista della destinazione d'uso, né dei provvedimenti amministrativi e della disciplina legale o regolamentare, nè dal punto di vista funzionale e strutturale, trattandosi di due distinte entità edilizie, spaziali e funzionali, tra loro autonome che hanno seguito percorsi amministrativi e destini d'uso separati: l'uno, lo spazio superficiario pubblico, appartenente al novero dei beni demaniali comunali di cui all'art. 822 c.c. e l'altro, il negozio, rientrante nel patrimonio comunale disponibile di cui agli artt. 826 – 828 c.c.;
- che, in particolare, l'area superficiaria, sin dalla realizzazione oltre settant'anni or sono degli attuali manufatti, veniva destinata, secondo sua conformazione, quale suolo o piazza pubblica ed intestata al
(anche quando è stata scorporata dalla p.f. 8778) alla Partita Tavolare 1818 comprendente Pt_1
appunto le “vie pubbliche” comunali;

- che in data 21 marzo 2003 il Consiglio Comunale di deliberava di dar seguito alle Parte_1
procedure di evidenza pubblica per l'alienazione del negozio (cfr. doc. 9 attore);
pagina 9 di 23 - che il Comune incaricava il geom. per la redazione della perizia di stima del valore del Persona_2
bene;
- che il ridetto elaborato, pervenuto in data 29 aprile 2003 e integrato con i criteri di stima in data 24 maggio 2003 (cfr. doc. 2 attore), non considerava la terrazza o il lastrico solare, né nella parte descrittiva dell'immobile, nè nella determinazione della superficie, nè nella valutazione o stima, né nelle rappresentazioni grafiche;

- che veniva pubblicato in Gazzetta Ufficiale e all'albo comunale un primo bando d'asta pubblica (cfr. doc.
10 attore) in conformità all'art. 73 lett. A del R.D. 827/1924 per la vendita al miglior offerente dell'immobile così descritto: “si tratta di un immobile comunale già adibito a negozio commerciale di abbigliamento maschile e femminile e che a decorrere al 01.10.2004 è integralmente libero da persone e da cose”, con le precisazioni che
“l'attuale conduttore” avrebbe avuto diritto di prelazione ex art. 38 della legge 392/78 e che “il lastrico solare dell'immobile, in parte adibito a viabilità pubblica è e rimarrà di proprietà comunale” (cfr. ultima riga paragrafo 1 doc.
10);
- che il “negozio” veniva aggiudicato provvisoriamente alla AX SrL per l'importo di euro 3.600.000,00;
- che in data 17 dicembre 2004 il Comune dava notizia alla società (cfr. doc. 12 attore) dell'esistenza CP_1
di un soggetto che aveva offerto il predetto importo di Euro 3.600.000,00 ed era risultato aggiudicatario provvisorio “secondo le condizioni riportate nei bandi di gara pubblicati nelle G.U. n. 196 del 21.08.2004 e n. 280 del
29.11.2004” ed invitava pertanto ad esercitare la prelazione “offrendo condizioni uguali a Controparte_1
quelle sopra comunicate”.
- che facendo riferimento ai bandi di gara, comunicava di “esercitare la suddetta Controparte_1
prelazione acquistando l'immobile al medesimo prezzo e condizioni” (cfr. doc. 13 attore);
- che il negozio, così individuato nel Comune di : “negozio al fg. 69 identificato con la p.ed. Parte_1
3109 di mq 140 in P.T. 1818 del Libro Fondiario di Risulta riportato nel Catasto Fabbricati del detto Pt_1
Comune di al fg. 69, come segue: mappale 3109, p.S1-T, categ. C/1, cl. 12, mq 144, RC euro Parte_1
13.059,34”, veniva alienato con atto in data 14 aprile 2005, denominato “compravendita di negozio”, avanti il pagina 10 di 23 notaio dott. di alla società , intavolato Persona_4 Parte_1 Controparte_1
presso i Fondiari giusta la domanda tavolare 13 maggio 2005 e il decreto tavolare 278/2005 (cfr. docc. CP_9
3, 4 e 5 attore);
- che nelle premesse del ridetto atto si legge: i. “il Comune di ha indetto e perfezionato il Parte_1
procedimento volto all'alienazione di un immobile comunale mediante asta pubblica, sito in Comune di Parte_1
Corso IA ed identificato con la p.ed. 3109 in P.T. 1818 del Libro Fondiario di Ampezzo con bandi di gara pubblicati nelle G.U. n. 196 del 21 agosto 2004 e n. 280 del 29 novembre 2004 chiedendo al conduttore dell'immobile alienando società l'esercizio del diritto di prelazione, così come previsto dalla normativa vigente”; ii. la CP_1 Controparte_1
IE ED Abbigliamento SrL “con lettera del 14 febbraio 2005 ha esercitato il diritto di prelazione manifestando
l'intenzione di acquistare l'immobile al prezzo e alle condizioni di cui ai bandi di gara sopracitati”; iii. “il Comune di con determinazione n. 110/pat del 17 marzo 2005 che in copia conforme all'originale rilasciata dal Parte_1
Comune stesso in data 29 marzo 2005 si allega al presente atto sotto la lettera A), ha individuato nella
[...]
la società cui verrà alienato l'immobile predetto”; Controparte_1
- che sia in costanza di locazione, sia dopo l'acquisto, la società aveva e continuava Controparte_1
ad avere il possesso del solo negozio, consistente nella struttura edilizia realizzata con vetrine e accesso dal
Corso IA al civico 60, mentre il continuava a possedere e gestire il suolo pubblico della Pt_1
“piazzetta” sovrastante, mantenendone la destinazione demaniale attraverso provvedimenti amministrativi, anche di concessione di suolo pubblico a terzi;

- che la consapevolezza che la proprietà della piazzetta fosse del Comune emergeva anche dall'e-mail in data 12 maggio 2017, con la quale il legale rappresentante della , signor Controparte_1 [...]
, riscontrava “infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza di proprietà comunale” “affittata alla Signora Tes_3
dell'Hotel Ancora” (cfr. doc. 16 attore); Per_6
- che a far data dal 30 dicembre 2020, per mezzo dei propri legali, rivendicava la Controparte_1
proprietà dell'intera particella edificiale 3109 in p.t. 5873 compresa la parte superficiale della stessa, costituita dalla piazza pubblica (cfr. docc. 6, attore);
pagina 11 di 23 - che la avviava una mediazione ai sensi del D.L. 21/6/2013 n. 69 avanti Controparte_1
l'Organismo costituito presso l'Ordine degli Avvocati di Belluno, che esitava in un verbale negativo (cfr. doc. 18 attore);
b. in diritto
- che i soggetti intervenuti alla stipulazione dell'atto notarile rispettivamente per il Comune alienante e per la , erano pienamente consapevoli che oggetto della procedura ad evidenza pubblica Controparte_1
prima e dell'atto notarile successivamente, era esclusivamente il negozio, con esclusione del lastrico solare/piazzetta sovrastante;

- che l'atto notarile in data 14.4.2005 nelle proprie premesse richiamava in particolare i bandi di gara pubblicati nelle Gazzette Ufficiali del 21 agosto e del 29 novembre 2004, evidenziando l'intenzione della stessa società di acquistare l'immobile al prezzo e alle condizioni dei bandi di gara, circoscrivendo chiaramente l'oggetto della compravendita, secondo l'interpretazione conforme agli artt. 1362 e 1363 c.c.;
- che l'atto di compravendita erroneamente e contraddittoriamente rispetto alle premesse, individuava tavolarmente l'oggetto della compravendita nella particella edificiale 3109 senza nulla specificare in merito al “lastrico solare”;
- che ai sensi dell'art. 3 del R.D. 18 novembre 1923 n. 2440 (legge sulla Contabilità Generale dello Stato) i contratti “attivi” per la pubblica amministrazione (dai quali cioè derivi un'entrata) devono essere preceduti da pubblici incanti;
- che ai sensi degli artt. 37, 63 e ss. R.D. 23 maggio 1924 n. 827 (Regolamento per l'Amministrazione del
Patrimonio dello Stato) nell'avviso pubblico deve essere indicato, tra l'altro, l'“oggetto dell'asta”;
- che il Testo Unico di cui al D. Lgs. 267/2000, dopo aver stabilito all'art. 192 il principio che “la stipulazione dei contratti deve essere preceduta da apposita determinazione del responsabile del procedimento” (ove è individuato tra l'altro l'oggetto del contratto), ha rinviato alle “ODlità di scelta del contraente ammesse dalle disposizioni vigenti in materia di contratti delle pubbliche amministrazioni” applicando in ogni caso “le procedure previste dalla normativa (…) comunque vigente nell'ordinamento giuridico italiano”;
pagina 12 di 23 - che il rappresentante del in occasione della stipulazione dell'atto avanti il notaio in data 14 aprile Pt_1
2005 poteva esprimere (validamente) esclusivamente la volontà dell'ente in senso conforme a quella formatasi all'esito dei suddetti procedimenti;

- che “presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione”(Cassazione civile sez.
II, 11/12/2015, n.25036);
- che qualora si volesse ritenere che oggetto del contratto di compravendita notarile era anche il lastrico solare, l'atto sarebbe affetto da nullità parziale ex artt. 1418 e 1419 c.c. per violazione delle norme imperative di cui all'art. 3 del R.D. 2440 del 1923 nonché dell'art. 37 del R.D. 827 del 1924 e dell'art. 192 del D. Lgs. 267 del 2000 dettate a tutela di superiori interessi pubblici, tra cui la salvaguardia e la valorizzazione del patrimonio pubblico, la tutela del buon andamento, imparzialità ed efficienza della P.A. ex art. 97 della Costituzione, la trasparenza e controllo sui beni e sulla finanza pubblica, la tutela della concorrenza e dei principi della Comunità Europea;

- che la nullità parziale per violazione di norma imperativa deriverebbe anche dal fatto che il lastrico solare in questione costituisce bene demaniale inalienabile ai sensi dell'art. 823 c.c., che non può “formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano”;
- che il regime tavolare non incide sui principi che regolano la formazione e la manifestazione delle volontà delle parti, la loro interpretazione ed efficacia nei rapporti reciproci, nonchè i modi di circolazione dei beni pubblici, in particolare quelli demaniali.
Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto delle domande avversarie e, in Controparte_1
via riconvenzionale, di accertarsi che l'area indicata come “lastrico solare”, facente parte della partita tavolare 5873, Foglio 69 – p. ed. 3109 era ed è di sua esclusiva proprietà, così come trasferita con rogito a ministero Notaio di del 14 aprile 2005 – rep. n. 3029 e per l'effetto Persona_4 Parte_1
condannare il Comune di a: i. cessare ogni attività presente e futura, di qualunque Parte_1
natura, volta a utilizzare e/o comunque a disporre di tale area;
ii. rifondere alla convenuta qualunque utilità
pagina 13 di 23 economica percepita per l'indebito utilizzo a far tempo dall'aprile 2005 sino al termine del giudizio, come risulterà in corso di causa;
iii. rifondere alla convenuta un equo indennizzo per l'indebito utilizzo dell'area oggetto di causa a far tempo dall'aprile 2005 sino al termine del giudizio.
A fondamento delle proprie domande la convenuta deduceva:
a. in fatto
- che l'area in contesa non è una piazza e non appartiene al demanio pubblico, ma si tratta del “tetto”, ovvero il lastrico solare, del sottostante negozio di proprietà della (cfr. docc. 1 e Controparte_1
2 convenuta);
- di aver acquistato – esercitando il diritto di prelazione derivante dall'esserne conduttrice – la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile di Corso IA n. 60, ivi compreso il “tetto” o lastrico solare, dal Comune di in data 14 aprile 2005, con atto autenticato dal Notaio Dott.ssa Parte_1 Persona_4
– rep. n. 3029, diritto successivamente intavolato con decreto del Giudice Tavolare n. 278/2005;
- che la particella ed. 3109 non è divisa in porzioni materiali (cfr. doc. 3 convenuta);
- che il negozio ed il suo sovrastante lastrico solare venivano ceduti dal Comune «senza riserva alcuna» e con dichiarazione da parte dello stesso che l'immobile era libero, tra l'altro, da «diritti reali che ne diminuiscano il godimento»;
- che il trasferimento dell'intera particella edificale si perfezionava con l'iscrizione tavolare avvenuta con decreto n. 278/05 del 21 giugno 2005, regolarmente notificato al Comune e mai impugnato;

- che nel rogito notarile e nei pubblici registri non esiste alcun diritto reale a favore del Comune di;
Pt_1
- di essere integralmente proprietaria dell'immobile sopra descritto, per tutta la sua estensione orizzontale e verticale e di poterne quindi godere e disporre ex art. 832 cod. civ.;
- che l'area in contestazione veniva utilizzata dall'Hotel Ancora quale pertinenza per l'uso di bar e ristorante su concessione del Comune di;
Pt_1
b. in diritto
pagina 14 di 23 - che trattandosi di lastrico solare non doveva essere specificato che lo stesso costituiva oggetto di compravendita;

- che l'importo di euro 3Milioni e 600mila euro versato per la compravendita ricomprendeva anche il lastrico solare;

- che la relazione di stima del valore commissionata dal (cfr. doc. 2 attore) non conteneva alcun Pt_1
elemento che consentisse di ritenere “scorporato” il tetto/lastrico solare;

- che l'e-mail del 2017 con la quale il titolare del negozio riconosceva la proprietà comunale dell'area CP_1
in capo al era frutto di un errore imputabile alla variazione della compagine societaria (cfr. doc. 16 Pt_1
attore);
- che nell'inverno 2020/2021 il gestore dell'esercizio commerciale ” che affaccia sull'area CP_4
(attività svolta al civico 76 di Corso IA– cfr. doc. 2 convenuta), si rivolgeva al per Parte_1
richiedere in occasione delle festività natalizie, di poter arredare con vasi e piante la zona antistante, al di là del Corso IA, che si estende in salita in quel punto per poi formare una curva a sinistra che lambisce lo stesso negozio ” ma il Comune riferiva che l'area in questione (ovvero il lastrico solare in CP_4
contesa) non era di proprietà pubblica, bensì della , che gliene concedeva l'utilizzo senza alcuna CP_1
opposizione del Comune di . Pt_1
La causa veniva istruita documentalmente. In particolare, con la sua seconda memoria istruttoria, il allegava e documentava non solo che per l'occupazione del suolo comunale, con installazioni Pt_1
pubblicitarie o addobbi natalizi, da parte della TT Lvmh IA Spa alias veniva dalla CP_10
medesima richiesta apposita autorizzazione al (cfr. doc. 24), ma la medesima veniva altresì Pt_1
sanzionata in data 30.4.2021 dalla polizia municipale per aver mantenuto l'occupazione una volta scaduta l'autorizzazione comunale, sulla base di un contratto stipulato ad hoc dalla TT ED (cfr. doc. 23 bis attore); procedeva inoltre a ripercorrere, documentandole, le vicende giuridiche che interessavano l'area in questione a partire dagli inizi del 1900.
pagina 15 di 23 Con provvedimento in data 25.6.2022 veniva disposta CT sul seguente quesito: “Il CT, letti gli atti e documenti di causa, effettuati i sopralluoghi ritenuti necessari o utili ed acquisita, se necessario, documentazione presso
Uffici pubblici:
1) descriva, anche graficamente in modo sommario e attraverso fotografie, l'area oggetto di causa e le sue caratteristiche, illustrando le ODlità di utilizzo e gli accessi alla stessa;
specifichi in particolare come si acceda all'area per cui è causa dal negozio di proprietà della parte convenuta e se vi sia un accesso diretto ovvero occorra transitare sulla via pubblica;

2) illustri (a) in base allo stato dei luoghi, nonché attraverso indagini (b) sulle risultanze del Libro Fondiario, anche verificando e ricostruendo la corrispondenza, sin dall'Impianto del Tavolare, dell'originaria p.t. 1818, p.f. 8778 con l'area per cui è causa (anche per quanto concerne la superficie dell'attuale p. ed. 3109), e (c) catastali, gli elementi atti a chiarire la natura e la destinazione dell'area oggetto di causa;

3) acquisisca i documenti relativi agli oneri sostenuti dall'Hotel Ancora per l'utilizzo dell'area (cfr. concessione 23/P/05 prot
26944 del 06.12.2005 - doc. 25 di parte attrice, allegato alla memoria 183.6.2 cpc) ed indichi il canone annuale applicato;

4) riferisca ogni altra notizia utile”.
La perizia veniva depositata in data 18.4.2023.
Il fascicolo veniva assegnato a questo Giudice in data 14.9.2023, che tentava la conciliazione.
A fronte del suo esito infruttuoso, a seguito del congedo autorizzato di questo Giudice dal
28.6.2024 al 30.3.2025, all'udienza del 16.6.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., venivano precisate le conclusioni ed assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
Al fine di decidere la presente controversia è anzitutto necessario descrivere lo stato dei luoghi.
In base alla ricostruzione fornita dal CT (cfr. elaborato depositato in data 18.4.2023, pagg. 3 e ss.)
“percorrendo Corso IA in direzione nord-ovest/sud-est, in prossimità del campanile della Basilica Parte_4
verso sinistra, si trova l'area oggetto di causa: particella 3109 del fg. 69 di Subito dopo detta
[...] Parte_1
Chiesa, a sinistra del Corso, in prossimità di un negozio sportivo, all'inizio di un blocco di costruzioni, si rileva una “sorta di marciapiedi” che si alza rispetto al tracciato di Corso IA, anche perché lo stesso mantiene una direzione in discesa. Questo
pagina 16 di 23 “sorta di marciapiedi” o percorso rialzato, che demarca la zona di fronte ad alcuni negozi, a una banca ed ad altre attività, prosegue allargandosi fino all'Hotel Ancora, dove insiste la particella 3109, per poi proseguire come passaggio tra gli edifici verso nord-est.
Poiché qui Corso IA mantiene l'andamento in discesa, il dislivello con quest'area aumenta sempre di più: in prossimità del negozio il dislivello è di 8 gradini, nel progetto originario è indicato in m. 2,5. La particella 3109, che è la particella CP_1
che identifica il perimetro del negozio nella parte superiore al negozio si può distinguere in due parti: una a livello CP_1
dell'area di distribuzione dei negozi sopra descritta (colorata in verde sullo schema grafico) e una parte a terrazza ulteriormente rialzata rispetto a quest'area di 5 gradini, fronte Corso IA (colorata in rosso sullo schema grafico). (ALL.
A).
L'area più bassa, in continuità con lo spazio di fronte ai negozi, è pavimentata con blocchetti di porfido fino al marciapiedi rialzato dell'ingresso all'Hotel Ancora (anch'esso sopra il negozio ed è utilizzata, assieme a tutto il fronte negozi, come CP_1
area distributiva e di accesso agli stessi e all'albergo. La terrazza rialzata ha i gradini di accesso in lastre di porfido e la pavimentazione in piastre sempre in porfido 20x20. Oggi essa risulta essere frequentata anche dal pubblico. È utilizzata anche come luogo di accesso all'Hotel e, come si vede dalle fotografie allegate, come terrazzo dell'Hotel stesso. Ora che l'Hotel è in ristrutturazione, viene utilizzata come area di cantiere [evidenziazione e sottolineatura di chi scrive]. Essa, nella porzione di perimetro esterno verso Corso IA e sopra le vetrine del negozio è aggettante a formare uno sporto delle vetrine stesse. Questo aggetto ricade nella part. 8778 CP_1
e era già previsto e autorizzato con l'autorizzazione iniziale del 1953. (vd. Documentazione fotografica e All. A – C)
Il negozio ora nella part. 3109, è stato costruito nel 1953 con autorizzazione a costruire n. 277 del 20 febbraio 1953 CP_1
rilasciata a Il titolo del progetto era “ Progetto per il negozio sottostante il piazzale del CP_11 Pt_2
[evidenziazione e sottolineatura di chi scrive]”.
[...]
Vi fu poi l'Autorizzazione n. 725 del 21/09/1955 che si intitolava “Ampliamento negozio proprietà Comunale CP_1
sito in Corso IA n° 68”. L'area oggetto di contestazione rappresenta la copertura del negozio stesso. Parte della copertura fa parte di questo slargo antistante i negozi, parte è una terrazza rialzata rispetto allo slargo. (vd. All. A- C-C1).
pagina 17 di 23 Il negozio ha un unico ingresso a livello stradale [evidenziazione e sottolineatura di chi scrive], che poi scendere appena dopo di sei gradini. (…) Da detto negozio non ci sono accessi diretti all'area soprastante oggetto di contenzioso, alla quale si può accedere soltanto dalla via pubblica [evidenziazione e sottolineatura di chi scrive] (vd. All. B e A e documentazione fotografica).
La p.ed. 3019 è stata costituita con tipo mappale/frazionamento n. 1368 del 04/03/2001 prot. Mod. 8 n. 38664 rettificato in data 08/08/2001. Detto atto d'aggiornamento è stato intavolato in data 25/09/2001 sub. Gn 511. La p. ed. 3109 corrisponde in pianta a tutto il perimetro del negozio Con atto di compravendita del 14/04/2005, registrato CP_1
a Pieve di Cadore il 03/052005 e intavolato al n. GN 278 il 13 maggio 2005 la particella è diventata di proprietà di
(vd. All. D)”. Controparte_1
“…la parte superiore, definibile come terrazza, risulta essere frequentata da Per_7
[evidenziazione e sottolineatura di chi scrive]. In occasione del secondo sopralluogo, lo si evince anche qui dalla documentazione fotografica, ho rilevato che viene utilizzata momentaneamente come area di cantiere dell'Hotel Ancora, ora in ristrutturazione.
Tutte le pratiche edilizie, a fare data l'anno 1953, sono a nome della ditta CP_1
Le pratiche edilizie, dopo quella iniziale di costruzione, sono relative alla modifica delle vetrine, alla apposizione di scritte pubblicitarie, alcune relative agli impianti del negozio.
Dai disegni e dalle foto allegate ai diversi progetti si ricava, sia per l'intenzione della committenza che per la destinazione del luogo, che questo era pensato e usato prevalentemente come terrazzo con sedute, tavolini e ombrelloni anche per i clienti del [evidenziazione e Parte_2
sottolineatura di chi scrive].
Le insegne pubblicitarie poste negli anni sul parapetto sono sia di che altre, le quali indicano una Controparte_1
pasticceria riferita all' Pt_2
Vengono allegati qui alcuni disegni progettuali per evidenziare quale fosse la destinazione d'uso prevista per questo terrazzo: area di soggiorno ameno probabilmente anche funzionale alle attività commerciali dell'Hotel Ancora. (vd. All. F)”
pagina 18 di 23 Dal libro fondiario (cfr. perizia depositata in data 18.4.2023, pagg. 7 e ss.) risulta invece che la particella edilizia 3109 si trova in Partita Tavolare 5873, scorporata dalla Partita Tavolare 1818 di
[...]
. In particolare, al foglio B, in forza di GN 278 pervenuto in data 13.5.2023, veniva intavolato il Parte_1
diritto di proprietà per con sede in in base all'atto di Controparte_1 Parte_1
compravendita d.d. 14.04.2005 n. 3029 rep. dr.ssa . Persona_8
La particella fondiaria 8778 si trova in Partita Tavolare 1818 e fino al 2001 detta particella veniva sempre denominata “piazzale”; successivamente non veniva indicata alcuna descrizione.
In altre parole (cfr. perizia depositata in data 18.4.2023, pagg. 9 e ss.) “in origine l'area in questione era ricompresa nella particella 8778 definita al Tavolare “piazzale”;
- che da quando si è generata la particella .3109, dunque in data 14 marzo 2001, al Tavolare non si rilevano descrizioni attinenti alla sua destinazione;

- che non esiste planimetria catastale dello spazio soprastante il negozio – particella .3109; CP_1
- che catastalmente, in data 1 aprile 2005, detta particella è descritta al “mod.1NB – parte 1 – Accertamento della proprietà immobiliare urbana - Dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione ordinaria”, dichiarante e CP_2
tecnico geom. , come “COPERTURA – a terrazza non praticabile”. Controparte_3
Risultava poi la concessione rilasciata nel 2003 dal Comune all'Hotel Ancora per l'utilizzo di 100 mq dell'area in contestazione per 23 anni (cfr. All. G).
Da ultimo, occorre evidenziare che dalle foto allegate alla perizia, ma anche da quelle allegate da entrambe le parti, nonché dalla descrizione dettagliata fornita dalla CT come sopra riportata ed evidenziata, l'area in questione risulta quasi sempre occupata da tavolini, sedute e ombrelloni riconducibili all'Hotel Ancora.
Riassumendo, dagli elementi sino ad ora raccolti, risulta che tavolarmente l'area in questione, che, fino al 2001 era in P.T. 1818, alla p.f. 8778, descritta come “piazzetta” e menzionata negli elaborati grafici fin dagli anni cinquanta come “piazzale dell'Albergo Ancora”, successivamente non veniva pagina 19 di 23 autonomamente indicata, di talchè sembra (sempre tavolarmente) ricompresa nella p.ed. 3109 in P.T. 5873
(il cui diritto di proprietà risulta intavolato in capo alla . Controparte_1
Tale considerazione, tuttavia, non è dirimente.
La giurisprudenza di legittimità è infatti costante nel ritenere che “l'efficacia costitutiva dell'intavolazione va intesa nel senso che il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili si acquistano, modificano o estinguono solo con l'iscrizione e la cancellazione del diritto nel libro fondiario, ma dette formalità non possiedono un'autonoma efficacia costitutiva o estintiva dei diritti che ne formano oggetto ed è possibile, pertanto, che i diritti tavolati, benchè iscritti in modo formalmente corretto, siano sostanzialmente inesistenti, diversi o meno ampi da quanto risulti dalla pubblicità dei titoli (Cass.
12382/2005; Cass. 25491/2008)” (cfr. ex multis Cass. 21977/2021), in quanto “sussiste nel nostro ordinamento il principio della prevalenza della realtà negoziale sull'apparenza tavolare” (cfr. Cass. 12382/2005).
Occorre quindi esaminare il titolo in forza del quale veniva chiesta l'intavolazione del diritto di proprietà, costituito dall'atto di compravendita in data 14.04.2005 n. 3029 rep. dr.ssa , Persona_8
più volte menzionato (cfr. anche all. D perizia depositata in data 18.4.2023) ed interpretarlo ai sensi degli artt. 1362 e ss. c.c..
Anzitutto, in tale atto, le parti (vale a dire il e la ) premettevano che Pt_1 Controparte_1
“Il ha indetto e perfezionato il procedimento volto all'alienazione di un immobile comunale Parte_1
mediante asta pubblica, sito in Comune di - Corso IA ed identificato con la p.ed. 3109 in P.T. 1818 Parte_1
del libro fondiario di con bandi di gara pubblicati nelle G.U. n. 196 del 21 agosto 2004 e n. 280 del 29 Pt_1
novembre 2004, chiedendo al conduttore dell'immobile alienando IE “ , l'esercizio del diritto Controparte_1
di prelazione, così come previsto dalla normativa vigente” (…) “Che il conduttore, IE con Parte_5
lettera del 14 Febbraio 2005, ha esercitato il diritto di prelazione, manifestando l'intenzione di voler acquistare l'immobile al prezzo dalle condizioni di cui ai bandi di gara sopracitati”, con la precisazione che tali premesse costituivano “parte integrante e sostanziale” del medesimo atto.
pagina 20 di 23 A sua volta, i bandi denominati “alienazione dell'immobile di proprietà comunale di cui all p.ed. n. 3109
«Negozio ED»”(cfr. docc. 10 e 11 attore non contestati), al paragrafo uno, ultimo rigo, precisavano: “il lastrico solare dell'immobile, in parte adibito a viabilità pubblica è e rimarrà di proprietà comunale”.
Tale elemento è dirimente e sul punto parte convenuta non ha articolato difese (salvo richiamare in memoria di replica che nel bando l'area veniva chiamata lastrico solare anziché piazzetta – cfr. pag. 2).
Considerato infatti che le premesse costituivano parte essenziale del contratto di compravendita, è evidente che al fine di individuarne l'oggetto era ed è necessario esaminare il contenuto del bando, ove viene precisato che verrà alienato il “Negozio ED” con esclusione del lastrico solare.
In altre parole, dall'esame combinato del contenuto del bando e delle premesse dell'atto notarile, è chiaro che la volontà delle parti fosse quella rispettivamente di alienare ed acquistare unicamente il negozio
, con esclusione del lastrico solare/piazzetta. CP_1
Tali argomentazioni, che trovano sostegno nell'interpretazione letterale del contratto, non sono suscettibili di essere confutate dalle ulteriori clausole contrattuali citate dalla convenuta in forza delle quali il bene veniva ceduto dal «senza riserva alcuna» e con dichiarazione del venditore che l'immobile era Pt_1
libero, tra l'altro, da «diritti reali che ne diminuiscano il godimento», in quanto il non sta Pt_1
contestando l'esistenza di diritti reali in suo favore, bensì ha introdotto il presente giudizio al fine di far accertare l'esatto oggetto del contratto di compravendita.
E il fatto che il lastrico solare/piazzetta fosse escluso dalla procedura ad evidenza pubblica prima e dal contratto di compravendita poi, trova conforto anche nel comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto tenuto da entrambe le parti (art. 1362 co. 2 c.c.).
È infatti emerso sia documentalmente, sia dalla ricostruzione del CT (cfr. perizia depositata in data 18.4.2023 ed all. G.) che il Comune concedeva parte dell'area in contestazione in concessione a far data dall'01.01.2002 e fino al 31.12.2030 all' con provvedimento in data 10.02.2004, il quale Parte_2
la utilizzava per porvi tavolini, sedute ed ombrelloni, senza che la contestasse Controparte_1
alcunchè fino alla fine del 2020.
pagina 21 di 23 Inoltre, lo stesso titolare del negozio , con e-mail in data 12.5.2017 (cfr. doc 16 parte attrice) CP_1
proponeva al Comune di trovare un accordo per acquistare l'area sub judice, premettendo che “circa una dozzina di anni fa abbiamo acquistato questo negozio dal comune, il quale ha scorporato la proprietà della terrazza…”.
Secondo la convenuta, tale comunicazione sarebbe frutto di un errore imputabile al cambio di gestione, tuttavia, esaminata unitamente a tutti gli altri elementi a disposizione, va invece a confermare che le parti originarie e coloro che si sono succeduti nella gestione del negozio ben fossero a conoscenza CP_1
del fatto che oggetto della compravendita del 2005 era unicamente il negozio, con esclusione della piazzetta/lastrico solare.
Per tutti questi motivi la domanda attorea deve essere accolta e, pertanto, accertato che la vendita per pubblici incanti disposta dal Comune di con avvisi d'asta pubblicati nelle Gazzette Parte_1
Ufficiali n. 196 del 21.08.2004 e n. 280 del 29.11.2004 ha avuto ad oggetto la p. ed. 3109 in p.t. 1818 con esclusione del lastrico solare e accertato che la prelazione spettante al conduttore dello stesso immobile posto all'asta ha conformemente riguardato la sola porzione destinata a “negozio commerciale di abbigliamento”, si dichiara che all'esito della fattispecie negoziale formalizzata con l'atto denominato
“compravendita di negozio” autenticato il 14 aprile 2005 rep. 3029 dal Notaio di Persona_1 [...]
, è stata trasferita alla la proprietà dell'immobile di cui alla p.ed. 3109 Parte_1 Controparte_1
corrispondente alla sola parte destinata a “negozio”, posta interamente al di sotto della superficie dell'immobile e meglio identificata nella perizia di stima del geom. di data 24 aprile 2003 Persona_2
(prot. comunale 8332 del 29 aprile 2003) e di data 19 maggio 2003 (prot. comunale 10066 del 24 maggio
2003) con esclusione, dal medesimo trasferimento, della superficie a lastrico solare.
Poiché la piazzetta/lastrico solare non è né tavolarmente né catastalmente identificata in via autonoma, è necessario disporre la rimessione in istruttoria, con separata ordinanza, al fine di nominare un
CT che proceda all'escorporazione tavolare ed al frazionamento catastale idoneo all'identificazione ed alla descrizione della piazzetta/lastrico solare, per consentire l'intavolazione, la trascrizione e le volture catastali del bene.
pagina 22 di 23 La pronuncia sulle spese di lite è riservata alla sentenza definitiva.


P.Q.M.


Non definitivamente pronunciando nella causa n. 800/2021 R.G. promossa dal Parte_1
(c.f. contro c.f. :
[...] P.IVA_1 Controparte_1 P.IVA_2
I. ACCERTA e dichiara che all'esito della fattispecie negoziale formalizzata con l'atto denominato
“compravendita di negozio” autenticato il 14 aprile 2005 rep. 3029 dal Notaio di Persona_1 [...]
, è stata trasferita alla la proprietà dell'immobile di cui alla p.ed. 3109 Parte_1 Controparte_1
in P.T. 5873 corrispondente alla sola parte destinata a “negozio”, posta interamente al di sotto della superficie dell'immobile e meglio identificata nella perizia di stima del geom. di data 24 Persona_2
aprile 2003 (prot. comunale 8332 del 29 aprile 2003) e di data 19 maggio 2003 (prot. comunale 10066 del
24 maggio 2003) con esclusione, dal medesimo trasferimento, della superficie a lastrico solare/piazzetta;
II. RIGETTA le domande riconvenzionali formulate dalla convenuta;

III. RIMETTE la causa in istruttoria come da separata ordinanza;

IV. RISERVA alla sentenza definitiva la pronuncia sulle spese processuali.
Belluno, 27/11/2025
Il Giudice dott. Irene Colladet
pagina 23 di 23