R.G. 43200/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 43200/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MIONI Parte_1 C.F._1 ALBERTO MARIA EUGENIO e , elettivamente domiciliato in CORSO PORTA ROMANA, 108 20122 MILANO presso il difensore avv. MIONI ALBERTO MARIA EUGENIO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DELLE DONNE FABIO e Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIALE CESARE BATTISTI, 21 27100 PAVIA presso il difensore avv. DELLE DONNE FABIO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio per sentir accogliere le Parte_1 Controparte_1 seguenti conclusioni: In via principale nel merito,
- accertata e dichiarata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare concluso tra l'attore ed in data 11/02/2021 per effetto della clausola risolutiva espressa Parte_1 CP_1 contenuta all'art. 12 di detto contratto, emettere una sentenza che disponga la cancellazione/declaratoria di inefficacia della trascrizione del contratto preliminare da annotare a margine della trascrizione del citato preliminare avvenuta alla Cons. RR II di Milano 2 in data 17/02/2021, ai numeri 20864 di registro generale e 13861 di registro particolare. In via subordinata, sempre nel merito, pagina 1 di 15 -per la denegata ipotesi di mancato accoglimento della conclusione rassegnata in via principale, accertato e dichiarato il grave ed ingiustificato inadempimento di alle obbligazioni di cui CP_1 al contratto preliminare concluso con l'attore in data 11/02/2021, dichiarare Parte_1 l'intervenuta risoluzione ex art. 1453 cc di tale contratto, il legittimo incameramento da parte del della caparra confirmatoria versata da e, per l'effetto, emettere una sentenza che Pt_1 CP_1 disponga la cancellazione/declaratoria di inefficacia della trascrizione del contratto preliminare da annotare a margine della trascrizione del citato preliminare avvenuta alla Cons. RR II di Milano 2 in data 17/02/2021, ai numeri 20864 di registro generale e 13861 di registro particolare.
Si è costituita la con comparsa di risposta del 22 febbraio 2023 instando: Controparte_1 circa le domande attorea 'principale',
- respingere la domanda volta ad accertare / dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare inter partes (rogito del notaio dott. del 11/02/2021, registrato in Milano il Persona_1 17/02/2021, al n. 12317, serie 1T), ex art. 1456 c.c., per effetto dell'azionamento della clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 12 del predetto contratto, trattandosi di domanda infondata in fatto ed in diritto, nonché, indimostrata;
solo nella non creduta / non augurata ipotesi di suo accoglimento, disporre la riduzione della penale, pari ad € 200.000,00=, ex art. 1384 c.c., palesandosi tale somma come iniqua / eccessiva, quindi, condannare l'attore a versare, alla la differenza fra la somma di € 200.000,00= (già Controparte_1 a mani dell'attore, poiché datagli, dalla convenuta, come caparra confirmatoria) e la cifra individuata come equa penale, maggiorando tale differenza di interessi e rivalutazione, dalla data della domanda all'effettivo soddisfo;
circa le domanda attorea 'subordinata,
- respingere la domanda volta a statuire la risoluzione del contratto preliminare inter partes (rogito del notaio dott. del 11/02/2021, registrato in Milano il 17/02/2021, al n. 12317, serie 1T), per Persona_1 grave ed ingiustificato inadempimento della convenuta, ex art. 1453 c.c., trattandosi di domanda infondata in fatto ed in diritto, nonché, indimostrata;
respingere comunque, ossia, anche in caso di (non creduto / non augurato) accoglimento di predetta detta domanda, la richiesta di dichiarare il legittimo incameramento, da parte dell'attore, della caparra confirmatoria di € 200.000,00=, versatagli dalla convenuta, in esecuzione del contatto preliminare inter partes (rogito del notaio dott. del 11/02/2021, registrato in Milano il 17/02/2021, al n. Persona_1 12317, serie 1T), per l'effetto, condannare l'attore a corrispondere, alla convenuta, la somma di € 200.000,00=, pari alla caparra confirmatoria data, oltre interessi e rivalutazione, dalla data della domanda all'effettivo soddisfo, o la diversa somma che dovesse essere meglio vista, di giustizia, anche in via equitativa;
in via riconvenzionale,
- condannare l'attore a corrispondere, alla convenuta, la somma di € 400.000,00=, pari al doppio dl caparra confirmatoria, data in esecuzione del contatto preliminare inter partes (rogito del notaio dott.
del 11/02/2021, registrato in Milano il 17/02/2021, al n. 12317, serie 1T), oltre interessi e Persona_1 rivalutazione, dalla data della domanda all'effettivo soddisfo, così attuando, la convenuta, attraverso l'avanzamento di detta richiesta di condanna, il suo recesso dal contatto preliminare inter partes (rogito del notaio dott. del 11/02/2021, registrato in Milano il 17/02/2021, al n. 12317, serie 1T); Persona_1 subordinare l'eventuale cancellazione della trascrizione del contatto preliminare inter partes (rogito del notaio dott. del 11/02/2021, registrato in Milano il 17/02/2021, al n. 12317, serie 1T), al Persona_1 versamento dei detti predetti € 400.000,00= (o, a seconda dei casi, di detti € 200.000,00= o di altra somma che dovese essere ritenuta di giustizia, anche in via equitativa), oltre interessi e rivalutazione, dalla data della domanda all'effettivo soddisfo. pagina 2 di 15 Il g.i. ha concesso i termini di cui all'art. 183 comma sesto c.p.c. e rinviato la causa per la discussione delle eventuali istanze istruttorie all'udienza del 14 settembre 2023. Con successiva ordinanza ha:
• disposto l'acquisizione della relazione peritale e dei verbali del procedimento per A.T.P. RG. 47586/2021;
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi documentalmente (cap. 1,2 e generico, 4) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 3, 6), genericamente formulate (cap, 5 ed irrilevante, 7, 8, 9, 10,11,12);
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 1, 4, 7,9, 10,11,12 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 2122, 23), documentali o da provarsi documentalmente (cap. 2, 3, 8, 16 ) non contestate (cap. 5) genericamente formulate (cap, 6 e irrilevante);
• ritenuto che non occorresse la rinnovazione della consulenza tecnica visto il thema decidendum della causa, l'onere della prova incombente sulle parti e la natura latamente istruttoria del mezzo istruttorio di cui la convenuta propulsa l'espletamento; che, peraltro, lo sforzo richiesto mirasse ad indagare ogni possibile parte del terreno oggetto del contratto per corroborare un assunto e non per acquisire elementi tecnici utili al giudizio;

• rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24 ottobre 2024;
Le parti hanno precitato le conclusioni come da ammissibili note scritte del 21 ottobre 2024 ex art. 127
– ter c.p.c..
In via pregiudiziale di rito va dichiarata l'inammissibilità de:
- la nota scritta depositata dall'attore il 23 ottobre 2024 (in replica a quella inammissibile della convenuta depositate il 21 ottobre 2024 ore 19.06);
- la nota scritta ei documenti con essa prodotti dalla convenuta il 21 ottobre 2024 ore 19.06 per estraneità alla funzione di mera precisazione delle conclusioni nonché per la tardività della produzione ed assenza di istanza di remissione in termini. Di ciò non si terrà conto ai fini della decisione.
La sorte del contratto preliminare e della relativa trascrizione. Il Tribunale deve dare atto che il contratto si è comunque risolto e che non può trovare attuazione difettando in nuce l'interesse di ciascuna delle parti contraenti per come manifestato sia expressis verbis sia con la formulazione di reciproci e contrastanti petita risolutori. Va fatto proprio il principio sovente affermato in subiecta materia dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui:” quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass. III, 13, maggio 2024, n. 13118- . Cass. 18/05/2005, n. 10389; 16/02/2001, n. 2304; 24/11/2000, n. 15167; 04/04/2000, n. 4089; pagina 3 di 15 29/11/1994, n. 10217; 29/04/1993, n. 5065; 25/05/1992, n. 6230); il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (v. Cass. 19/12/2014, n. 26907, e, conformemente, Cass. 19/1/2016, n. 767; 21/09/2020, n. 19706; 16/02/2023, n. 4919; cfr. altresì, con riferimento a contrapposte dichiarazioni di recesso, Cass., 26/7/2011, n. 16317; 14/03/1988, n. 2435). In questo caso si assiste all'incrociata proposizione di domande di accertamento della risoluzione del contratto preliminare stipulate inter partes il 11 febbraio 2021 (doc. 2 fasc. ) invocando Pt_1 fattispecie di diritto ovvero: a) l'avvalimento della clausola risolutiva espressa da parte dell'attore giusta comunicazione del 16 novembre 2021 (doc. 3 fasc. ) di cui all'art. 12 del contratto (solo in via subordinata Pt_1 ha chiesto la b) l'esercizio del recesso da parte della mediante proposizione della relativa Controparte_1 domanda riconvenzionale formulata nella comparsa di costituzione e risposta ( e annessa richiesta di condanna alla restituzione del duplum versato a titolo di caparra confirmatoria). Si deve dare atto che il contratto è comunque risolto.
L'accertamento del venir meno del titolo comporta l'insussistenza del presupposto per il mantenimento della trascrizione dello stesso nei RR.II. Il Tribunale, peraltro, non avrebbe potuto decidere diversamente “oramai”, attesa la peculiare trascrizione di cui si discorre ovvero di un contratto preliminare ex art. 2645 – bis c.c. Al suo comma terzo è espressamente previsto: “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)”. Ne seguono due corollari necessitati:
- la risoluzione del titolo comporta ex se il diritto a chiedere una pronuncia che cancelli la formalità, la quale ha perso ogni efficacia prenotativa;

- in caso di inutile decorso di entrambi i predetti termini - l'uno dei quali, quello annuale, prorogabile a data ricadente nel medesimo triennio per accordo opponibile ai terzi se trascritto prima della sua scadenza - l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare viene meno, senza che sia necessaria la cancellazione della stessa, ed i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative in relazione al bene che era stato oggetto della prenotazione (infra Cass II, 22 marzo 2025, n. 7634).
Appare piuttosto evidente che la trascrizione fu eseguita il 17 febbraio 2021 e che la sua efficacia prenotativa è spirata ex lege il 17 febbraio 2024 con quel che ne segue circa il diritto dell'attore a chiederne, comunque, l'annotazione formale mediante l'odierna sentenza ed il dovere, comunque, del giudice di procedere d'ufficio sulla scorta della sola presenza della nota tra gli atti di causa per ragioni di pubblico interesse. Ne segue che va ordinato al competente Conservatore dei RR.II. la cancellazione della trascrizione dell'odierno contratto preliminare avente i seguenti estremi (infra doc. 3 fasc. ) Pt_1
pagina 4 di 15 Va da sé la inqualificabilità giuridica della richiesta svolta dalla difesa della Controparte_1 (ancora in sede di precisazione delle conclusioni) di:” subordinare l'eventuale cancellazione della trascrizione del contatto preliminare ..al versamento dei detti predetti € 400.000,00= (o, a seconda dei casi, di detti € 200.000,00= o di altra somma che dovese essere ritenuta di giustizia, anche in via equitativa), oltre interessi e rivalutazione, dalla data della domanda all'effettivo soddisfo” . Si tratta di un'istanza che non trova alcun aggancio normativo ed appare manifestamente pretestuosa, soprattuto, nella sua pervicace riproposizione anche in sede di precisazione delle conclusioni ovvero quando il triennio di efficacia della stessa era già venuto meno. Null'altro vi è da aggiungere.
Il merito della responsabilità contrattuale. L'accertamento della responsabilità contrattuale dell'una e dell'altra parte ed il conseguente governo delle conseguenze pecuniarie che ne derivano: ius retinendi o condanna al duplum.
Risulta, tuttavia, pregiudiziale in senso tecnico, e “cronologico”, l'esame del fondamento della risoluzione di diritto invocato in via stragiudiziale dall'attore sulla scorta della mancata conclusione del contratto definitivo entro il 15 novembre 2021. Oltre a costituire l'esercizio della facoltà di avvalimento della clausola risolutiva espressa, ex artt. 1456 c.c. e 12 del contratto preliminare, essa è stata spesa dall'attore, tramite il suo patrono, per “rigettare” le richieste di: c) differimento della conclusione del contratto – subordinato ad altre indagini geognostiche o, comunque ambientali – giuste PEC del 16 e 20 dicembre 2021 (doc. 10 fasc. ; doc. Pt_1
7 fasc. )) in risposta a quella della convenuta del 12 e 17 dicembre 2021 (doc. 6 CP_1 fasc. ) CP_1
d) conclusione del contratto definitivo il 12 settembre 2022 e il 20 ottobre 2022 (doc. 23 fasc. ; doc 12 fasc. ) a fronte dell'interesse manifestato dalla convenuta a CP_1 Pt_1 concludere il contratto il 9 settembre 2022 (doc. 22 fasc. ) e la convocazione “a CP_1 rogito” intimata dalla giusta raccomandata del 12 ottobre 2022 (doc. 12 Controparte_1 fasc. ). Pt_1
Appare evidente che siano dirimenti agli effetti dell'odierna causa: a) l'accertamento della natura della clausola dedotta ex art. 12 del contratto preliminare e dei suoi effetti giuridici;
b) la legittimità o meno del rifiuto di adempiere – quale sorta di eccezione di inadempimento necessariamente temporanea - sollevata il 12 novembre 2021 dalla quale Controparte_1 giustificazione alla mancata prestazione del consenso alla conclusione del contratto definitivo. La declinazione positiva di tale ultima circostanza comporterebbe “in automatico” la valutazione di gravità dell'inadempimento dell'attore che avrebbe rifiutato ingiustificatamente di adempiere al contratto e legittimato l'esercizio del recesso da parte della convenuta.
Il punto sub a).
pagina 5 di 15 La lettura della clausola contenuta all'art. 12 del contratto preliminare non appare lasciare spazio ad una interpretazione diversa da quella proposta dall'attore, quantomeno sotto il profilo del meccanismo di operatività e degli effetti risolutori. Questo il testo: “Convengono inoltre le parti che in caso di mancata sottoscrizione del contratto definitivo di vendita entro e non oltre il 10 novembre 2021 la Parte promittente venditrice avrà facoltà di risolvere di diritto il presente contratto con semplice comunicazione inviata a mezzo RR o PEC e per tale eventualità la Parte promittente venditrice avrà diritto di incamerare, a titolo di penale, l'importo di Euro 200.000,00 (duecentomila virgola zero zero) ex art. 1382 cc versato dalla Parte promissaria acquirente”. Va sgombrato in campo da un equivoco di fondo sulla sua portata. Essa non concerne l'apposizione di un termine essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c. con quel che ne segue circa la valutazione della sua rilevanza ai fini della risoluzione automatica del contratto. La clausola in parola, infatti, concede alla parte promittente venditrice il diritto potestativo di sciogliersi dal contratto (“facoltà”) sulla sola base della mancata conclusione del contratto definitivo entro il 15 novembre 2021. Ella doveva avvalersi della clausola per determinare tale scioglimento. Le fattispecie previste rispettivamente dagli artt. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e 1457 (termine essenziale per una delle parti), ancorché riguardanti entrambe la risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, hanno propri e differenti presupposti di fatto, tra cui il diverso atteggiarsi della volontà della parte interessata al momento dell'inadempimento dell'altra verificandosi l'effetto risolutivo nella prima, con la dichiarazione dell'intenzione di avvalersi della facoltà potestativa attribuita dalla legge e nella seconda, con lo spirare di tre giorni a partire dalla scadenza dei termini senza che essa abbia dichiarato all'altra di volere l'esecuzione” (infra Cass. II, 26 novembre 1994, n. 10102; conf. Cass. II, 3 luglio 2000, n. 8881). La clausola risolutiva espressa, invece, comporta la caducazione del vincolo negoziale, ai sensi dell'art. 1456, secondo comma, c.c., soltanto qualora la parte interessata, al verificarsi dell'evento, dichiari all'altra parte di volersi avvalere della clausola effetto non è automatico, ma rimesso ad una manifestazione di volontà del soggetto nel cui interesse è stata prevista la clausola risolutiva Il termine essenziale, di contro, comporta la cessazione del contratto e delle obbligazioni da esso derivanti per il solo fatto del suo superamento, salvo che la parte che voglia comunque darvi esecuzione, non lo dichiari all'altra parte entro tre giorni previsto dall'art. 1457, primo comma, c.c.. La giurisprudenza ha precisato, a cascata, che non si configurerebbe alcun profilo di incompatibilità tra i due diversi istituti, dovendosi ribadire, al riguardo, che “La previsione di un termine essenziale in un contratto ad effetti obbligatori non è incompatibile con l'inserimento nel medesimo contratto di una clausola risolutiva espressa, ne' la scadenza del termine essenziale paralizza per contraddizione gli effetti della clausola, con la conseguenza che il creditore può tanto avvalersi di detta clausola, ai fini della dichiarazione della risoluzione di diritto del contratto, quanto rinunciare all'effetto risolutivo ed esigere l'adempimento” (Cass. II, 22 novembre 1985, n. 5766). A prescindere da ciò una volta escluso, quindi, che una determinata pattuizione contenga l'indicazione di un termine essenziale, nulla osta acché la stessa sia configurabile sub specie di clausola risolutiva espressa. Da tutto quanto precede discende che, l'indagine del giudice di merito non può limitarsi alla semplice esclusione del requisito dell'essenzialità del termine, ma deve estendersi anche alla seconda ipotesi interpretativa. Il riconoscimento della natura non essenziale del termine, infatti, non consente di escludere a priori la possibilità che esso possa valere quale evento dedotto in una clausola risolutiva espressa. Anzi, proprio l'assenza del requisito dell'essenzialità del dato cronologico indicato dalle parti
“apre”, per così dire, la possibilità che esso possa valere non come determinazione del tempo necessario dell'adempimento, ma come momento entro il quale si debba verificare un evento condizionante l'efficacia del contratto, come ad esempio, nel caso del contratto preliminare, l'adempimento dell'obbligo di stipulare il rogito definitivo (infra Cass. 21 novembre 2023, n. 32277). pagina 6 di 15 A questo proposito non appare superfluo ricordare che l'oggetto della clausola ovvero l'inadempimento dedotto a suo fondamento non costituisce oggetto di apprezzamento da parte del giudice ex art. 1455 c.c. poiché già svolto dalle parti in sede di stipulazione. Il diritto potestativo di procurare la cessazione degli effetti del rapporto negoziale, a prescindere da qualsiasi indagine in relazione all'importanza dell'inadempimento o dell'incidenza del fatto storico verificatosi, o non verificatosi, sull'equilibrio sinallagmatico, sempre che sussista inadempimento alla stregua del criterio della buona fede nell'esecuzione del contratto (su detto principio, (Cass. I, Ord. 23 marzo 2023, n. 8282 e Cass. I, 23 novembre 2015, n. 23868). In sistemi deve ritenersi che la clausola attribuisse all'attore la facoltà di risolvere il contratto in esito alla mancata stipula del definitivo entro il 10 novembre 2021.
Punto b). In questo solco si inserisce quanto eccepito dalla convenuta, tanto in sede stragiudiziale che in questa sede, circa la necessità di accertare non soltanto l'imputabilità dell'evento alla parte ma la riconduzione del comportamento tenuto (in questo caso omissivo) a quello dedotto nella clausola. Ai fini della risoluzione del contratto per inadempimento, in presenza di clausola risolutiva espressa, pur se la colpa del contraente inadempiente si presume, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., il giudice non è tenuto solo a constatare che l'evento previsto dalla detta clausola si sia verificato, ma deve esaminare, con riferimento al principio della buona fede, il comportamento dell'obbligato, potendo la risoluzione essere dichiarata solo ove sussista (almeno) la colpa di quest'ultimo (Cass. III, 5 agosto 2002, n. 11717). Ma vi è di più poiché l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicchè, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente (Cass. I;
23 novembre 2015, n. 23868). Il principio di buona fede si pone allora, nell'ambito della fattispecie dell'art. 1456 c.c., come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad essa (ad esempio escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non riceveranno tutela dall'ordinamento). Dunque, pure in presenza della clausola risolutiva espressa, per il contraente non inadempiente vige il precetto generale ex art. 1375 c.c., il quale gli impone in primis di valutare la condotta di controparte in tale prospettiva collaborativa;
quindi, sarà il giudice a dover valutare le condotte in concreto tenute da entrambe le parti del rapporto obbligatorio, allorché sia adito con la domanda volta alla pronuncia dichiarativa ex art. 1456 c.c. (cfr. Cass. 6 febbraio 2007, n. 2553); e, se da tale valutazione risulti che la condotta del debitore, pur realizzando sotto il profilo materiale il fatto contemplato dalla clausola risolutiva espressa, è conforme al principio della buona fede, ciò lo condurrà ad escludere la sussistenza dell'inadempimento tout court e, quindi, dei presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto. L'inadempimento all'obbligazione, contrattualmente previsto come integrativo del potere di provocare in via potestativa la risoluzione del contratto, deve cioè essere effettivo, perché la previsione negoziale è da interpretare ed eseguire secondo buona fede. Il tema, quindi, attiene non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello oggettivo della condotta inadempiente, che in concreto manca, laddove essa – secondo una lettura condotta alla stregua del canone della buona fede - risulti in concreto inidonea ad integrare la fattispecie convenzionale, onde implausibile, secondo il medesimo canone, risulti l'esercizio del diritto di risoluzione da parte dell'altro contraente. pagina 7 di 15 Ed infatti appare indubitabile sotto il profilo della “imputabilità” che il comportamento omissivo della convenuta non possa che essere a sé riferito essendo stato il frutto di una scelta volontaria e consapevole. Più articolata è la questione relativa alla correttezza e buona fede del comportamento tenuto dalla convenuta nel rifiutare l'adempimento a quella data che non può non configurarsi quale eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.. Il contegno tenuto (e descritto nella comparsa di costituzione e risposta) non può che essere sussunto in questa fattispecie al fine di legittimare, e “spiegare”, il mancato consenso alla conclusione del contratto definitivo e la correttezza esecutiva nel contratto della parte. Il fulcro dell'odierna causa, infatti, è costituito dalla valutazione di correttezza e proporzionalità del comportamento tenuto dalla in quel frangente anche alla luce dei risultati Controparte_1 dell'accertamento tecnico preventivo da essa propulsato. L'eccezione consente, a chi abbia vanamente atteso l'esatto adempimento della prestazione contrattuale dovutagli, di rifiutare l'adempimento della propria prestazione sino a quando il contraente infedele non adempia od offra di adempiere la propria. L'istituto previsto dall'art. 1460 c.c. è retaggio del principio emerso nel diritto intermedio fides non est servanda ei qui frangit fidem, e - in sintonia con tale millenaria tradizione - non può essere invocato quomodolibet, ma è soggetto alla condizione che il rifiuto di adempiere, opposto da chi solleva l'eccezione di inadempimento, non sia contrario a buona fede "avuto riguardo alle circostanze". La giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che la buona fede di cui è menzione nell'art. 1460 c.c. è la buona fede in senso oggettivo, cioè una condotta qualificabile come corretta alla stregua dell'idem sentire comune. L'opponibilità dell'eccezione di inadempimento prescinde invece dalla sussistenza della buona fede in senso soggettivo, cioè dell'ignoranza di ledere l'altrui diritto (così già Cass.

2.10.1951 n. 2595; in seguito nello stesso senso, ex permultis, infra Cass. II, Ord. 14 settembre 2017, n. 21315; Cass. L, 16 maggio 2006, n. 11430; Cass. III, 26 gennaio 2006, n. 1690Cass. II, 21 febbraio 1983, n. 1308 ove il tema è ampiamente trattato;
nonché, in termini più sintetici). L'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 c.c. è un rimedio necessariamente temporaneo, in quanto delle tre l'una:
-) se l'inadempimento che l'ha provocata persiste, esso condurrà alla risoluzione del contratto, e l'eccipiente sarà liberato dalla propria obbligazione;

-) se l'inadempimento che l'ha provocata cessa, cessa anche il diritto di autotutela dell'eccipiente, il quale sarà perciò obbligato all'adempimento;
-) se l'inadempimento che l'ha provocata non esisteva, ovvero non era tale da giustificarla, l'eccezione fu malamente sollevata, ed anche in questo caso l'eccipiente sarà tenuto all'adempimento, ovvero sarà esposto all'azione di risoluzione per inadempimento. La buona fede oggettiva, tra le sue tante declinazioni, vanta anche questa: che la difesa sia proporzionata all'offesa. (Cass. III, Ord. 29 marzo 2019, n. 8760). L'exceptio inadimpleti contractus non può, di conseguenza, mai avere effetti liberatori, ma solo effetti sospensivi transeunti della "forza di legge" del contratto. Gli effetti liberatori potranno scaturire solo dalla risoluzione del contratto, sia essa giudiziale, automatica o consensuale.
Il Tribunale deve dichiarare la ingiustificatezza del rifiuto operato illo tempore dalla CP_1 alla conclusione del contratto in quanto non fondato né proporzionato rispetto ai fatti dedotti in
[...] quella sede e al tempo di sollevazione dell'eccezione. In primo luogo, non si condivide l'esegesi contrattuale spesa dalla difesa della Controparte_1 tanto in sede stragiudiziale che nella presente dell'art. 7 ultimo capoverso del contratto pagina 8 di 15 Essa pare balenare l'esistenza di una specifica garanzia convenzionale di assenza di qualsivoglia tipo di inquinamento nel suolo oggetto del compromesso con ciò affermando una sorta di garanzia in positivo ovvero in faciendo. Il comportamento tenuto al liminare del termine per la conclusione del definitivo, infatti, pare improntato alla sussistenza di un dubbio sulla presenza di zinco in un solo punto di prelievo del terreno e su un solo campione dello stesso prelevato (doc. 5 fasc. ) che di per sé CP_1 renderebbe il terreno incompatibile con la desiderata destinazione a civile abitazione. Da qui la suggestione inerente alla possibile presenza di zinco o altri componenti inquinanti – neanche divisati all'epoca – che avrebbero richiesto ulteriori accertamenti sotto il paino di campagna e lo spostamento della data di conclusione del contratto definitivo (si veda amplius la PEC del 12 novembre 2021 – doc. 6 fasc. ). CP_1 Purtuttavia questa tipologia di richiesta condizionante la stessa conclusione del contratto, visto il rinvio temporaneo della sua stipula proposto, non può trarsi sic et simpliciter dall'applicazione “analogica” della garanzia per vizi o per oneri non apparenti (ove ritenuta applicabile) quali forme di tutela a cui sarebbe stato tenuto il venditore una volta conclusa la compravendita e riscontrato il vizio o la difformità. Il citato art. 7, infatti, non aggiunge nulla alla futura garanzia che avrebbe dovuto prestare il venditore in sede di compravendita poiché si limita ad affermare che nello stato di fatto in cui si trovava il bene, in sede di trattative e di sopralluoghi effettuati fra le parti, non erano in essere interventi che potessero implicare la necessità di una successiva bonifica. Una clausola ripetitiva delle future garanzie che sarebbero spettate all'acquirente una volta divenuto proprietario e non attributiva di un diritto potestativo alla preventiva indagine che alcun tipo di contaminante potesse essere presente in loco. In sintesi, non può trarsi obbligo di fare od un pati generalizzato a svolgere o subire una c.d. due diligence preventiva del terreno ai fini della compravendita. Questo contegno non ha alcun aggancio contrattuale né poteva ritrarsi dai generali obblighi di correttezza e buona fede di cui all'art. 1375 c.c.. In secondo luogo, le cc.dd. analisi effettuate dal c.t.p. della convenuta sono state svolte soltanto nel novembre 2021 ovvero a strettissimo giro dalla data fissata nove mesi prima per il contratto definitivo di compravendita (infra doc. 5 fasc. ). Si tratta di un aspetto modale suscettibile di essere CP_1 valutato in quanto la convenuta aveva accordato all'attrice la facoltà di sciogliersi dal contratto qualora il termine del 10 novembre 2021 fosse spirato inutilmente. Si tratta di un contegno da tenere in considerazione rispetto alla preparazione all'adempimento della prestazione in quanto indice della sottovalutazione dell'oggetto ed operatività della clausola risolutiva espressa accordata alla controparte. In terzo luogo, l'eccezione può predicarsi come infondata nel merito ora per allora e, comunque, non giustificava del rifiuto di adempiere visto il fatto cui si fondava e la sua sproporzionalità. Questa affermazione può essere svolta:
- ex ante rispetto agli esiti delle campionature operate ante actum dalla convenuta vista l'unicità del campione asseritamente sopra soglia rispetto agli altri tre;

- ex post, soprattutto, dall'esito degli accertamenti condotti in sede di A.T.P. instaurato su volontà della stessa convenuta, e del quale ha “disconosciuto” i risultati sulla base di affermazioni, in alcuni casi, contrarie a ciò che risulta dai verbali di sopralluogo confezionati dall'ausiliario come pubblico ufficiale.
pagina 9 di 15 Il difetto di prudenza nell'eccepire l'inadempimento altrui si evidenzia proprio nello iato che esiste tra tipologia di contaminazione segnalata in sede di ricorso per A.T.P. e svolgimento delle oo.pp. e successiva difesa giudiziale esposta dall'odierna difesa della convenuta. Attraverso il ricorso ci si voleva perseguire un accertamento tecnico ovvero quella dimessa nell'odierno giudizio (cit. doc. 5 fasc. ) nella quale si lamenta CP_1 unicamente la presenza adi zinco su di un campione ed in un unico punto di prelievo. Nel corso del procedimento, poi, ci si è doluti del “rifiuto” del C.T.U. prima, e della asserita rimessione a lei, da parte del giudice, poi, del modus procedendi e delle porzioni di terreno oggetto di esame. Doglianza qui riproposta. In sintesi, la difesa della convenuta pretendeva e ha preteso di voler svolgere una sorta di attività indagatoria su tutto il terreno, tutti i manufatti e, addirittura, su eventuali dichiarazioni rese dall'attore (per le vie brevi) al fine di scongiurare che vi fossero degli inquinanti del terreno. Tutto ciò nell'ottica di un preteso diritto (non concesso né dal contratto né dalla legge) di avere una sorta di certificazione o due diligence ambientale positiva prima di adempiere ad un obbligo liberamente assunto. Ci si riferisce alla doglianza su:
- “salubrità della matrice 'terreno', interessata dal manufatto dismesso”;
- “materiali sospetti di poter avere minerali amiantiferi tra quelli costitutivi più specificamente, da elementi esaminabili 'a vista' (vedasi le foto sub docc. 31 e 32, ritraenti del mastice sugli infissi ed il torrino sulla copertura di immobile presente nell'area cortilizia), sono emersi aspetti che, stante anche l'epoca di costruzione dello stabile esistente in loco, meritano specifico approfondimento, in quanto potrebbe trattarsi di materiali contenenti amianto”. Aspetti, peraltro, che afferma essere emergenti a vista e di cui la parte aveva (o avrebbe dovuto avere) contezza vista la sua esperienza professionale e la conoscenza dello stato dei luoghi, la vetustà del compendio ed inserimento nel contesto urbano, circostanze già al momento della conclusione del contratto preliminare. Appare evidente la progressione in cui si è cimentata la la quale ha posto Controparte_1 all'attenzione del Tribunale un tema di indagine, e successivamente alle modalità concordate tra i tecnici di parte ( e non ritenute idonee dalla sua difesa), ha chiesto al giudice dell'A.T.P. la loro estensione indiscriminata sul terreno e, poi nel presente giudizio ha allargato le maglie del “dubbio” e della “perplessità” su altri aspetti materiali 8anche visibili) di cui non vi era traccia nel famigerato preannuncio di inadempimento del 12 novembre 2021.
In punto di merito non pare possano cogliersi degli aspetti critici strutturali nell'elaborato peritale dimesso dalla C.T.U. in sede dell' A.T.P. R.G. 47586/2021 e che hanno portato al seguente esito: “nelle indagini svolte dalla sottoscritta evidenzia una assenza di contaminazione da Zn nell'area indagata. L'assenza di tale contaminante era emersa anche dalle precedenti indagini effettuate, ad eccezione di un solo punto S2 indagato da Parte attrice. Il superamento del punto S2 non trova riscontro nelle indagini eseguite in ambito peritale ed è pagina 10 di 15 opportuno rammentare che il campionamento svolto da Parte attrice era stato eseguito con una tipologia di strumentazione, penetrometro, di norma utilizzata per sondare la struttura e le resistenze dei terreni, e, pertanto, non conforme all'All.2 del D.Lgs 152/06 e s.m.i. (criteri generali per la caratterizzazione dei siti contaminati) che prevede l'utilizzo di un carotiere per l'esecuzione di sondaggi ambientali. Il dato non è pertanto da considerarsi attendibile. Alla luce delle indagini eseguite nell'ambito delle operazioni peritali si può affermare che il sito non sia contaminato da Zn”.
Le conclusioni non paiono inficiate dalla copiosa difesa svolta in senso critico dalla CP_1 sia sulle operazioni peritali che sul metodo osteso dall'ausiliario del Tribunale. Da qui l'irrilevanza
[...] di una rinnovazione dell'incombente come richiesto dalla convenuta. Va rilevato che l'odierna difesa ha riproposto in modo pedissequo le “doglianze” espresse dal proprio c.t.p. (dott. in sede di osservazioni alla relazione peritali. Per_2
E' agevole notare che alcune di queste appaiono in contrasto con l'estrinseco di quanto riportato nei verbali di sopralluogo sia in positivo che negativo dall'ausiliario del Tribunale circa:
- la concordata individuazione dei punti di prelievo e modalità operative;

- il rifiuto del C.T.U. di permettere, prima e “verbalizzare”, poi, la richiesta del c.t.p. di “eseguire analisi più approfondite, sia relativamente ai punti da indagare, sia dalla tipologia di analisi da eseguirsi, inquanto poteva esserci la possibilità di trovare altri inquinanti oltre al solo zinco”.
Ebbene il consulente tecnico d'ufficio, nell'espletamento del mandato ricevuto, può chiedere informazioni a terzi ed alle parti per l'accertamento dei fatti collegati con l'oggetto dell'incarico, senza bisogno di una preventiva autorizzazione del giudice, atteso che tali informazioni, di cui siano indicate le fonti in modo da permetterne il controllo delle parti, possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice, unitamente alle altre risultanze di causa;
peraltro, il c.t.u., in quanto ausiliario del giudice, ha la qualità di pubblico ufficiale, sicché il verbale redatto, attestante le dichiarazioni a lui rese, fa fede fino a querela di falso (infra et ex multis Cass. Ord. 12 ottobre 2021, n. 27723). Quanto sostenuto dalla difesa in questa causa è tamquam non esset in quanto smentito dai verbali di sopralluogo e, comunque, irrilevante rispetto all'oggetto di causa. In secundis, infatti, non ci si può esimere dal constatare che l'oggetto dell'A.T.P. non poteva che essere determinato dalla parte a monte e vagliato dal giudice in sede di formulazione del quesito. Fatto avvenuto, non potendo la parte, di contro, procedere in via surrettizia ad una sorta di ispezione dei luoghi, attraverso il proprio c.t.p., al fine di trovare qualsivoglia elemento utile a sostenere il proprio precedente rifiuto all'adempimento. Risulta incensurabile la scelta della C.T.U. a non svolgere ulteriori analisi ed accertamenti su altri aspetti estranei allo stesso ricorso proposto dalla stessa in sede di A.T.P.. Allo Controparte_1 stesso modo nella presente causa la convenuta intendeva effettuare ulteriori sopralluoghi per ricercare eventuali fatti che potessero costituire eventuali inadempimenti. L'utilizzo di uno strumento istruttorio non per provare un fatto ma per ricercarlo in quanto si nutrivano dubbi sullo stato “ambientale” della cosa come desumibile dalla presenza di alcuni manufatti o asserite attività svolte dall'attore in precedenza. Istanza non accoglibile in questi termini. In tertiis l'attività dell'ausiliario è stata svolta, e ciò in contrasto con quanto esposto dalla difesa della proprio in ossequio al quesito somministrato attraverso l'individuazione Controparte_1 concordata delle porzioni di terreno ritenute più “pericolose” atteso che la stessa convenuta in fase pagina 11 di 15 stragiudiziale aveva affermato l'assenza di contaminazione sui punti poi non indagati dai tecnici in sede di A.T.P. In quartis l'ausiliario ha dato una spiegazione tecnica della difformità di riscontro tra le proprie analisi, svolte in contraddittorio tecnico fra le parti, e quelle sul punto S2 del perito di parte ante causam: l'utilizzo di uno strumento tecnico (il penetrometro) non ricompreso tra quelli indicati all'all. II del d.lgs. 152/2006 in luogo dell'utilizzo di “un carotiere per l'esecuzione di sondaggi ambientali;
il dato è pertanto da considerarsi inattendibile”. Su questo punto va sgombrato il campo dall'equivoco, rinnovato dalla difesa della convenuta in questa sede, rispetto al mancato uso di tale strumento anche da parte del C.T.U.. Ella ha spiegato di aver svolto un'attività assai più invasiva di quella che si sarebbe potuta svolgere con il citato carotatore ovvero ha provveduto a far scavare delle vere e proprie trincee (quattro) cosicchè dai grandi cumuli di terreno rivoltati ha tratto i campioni poi rivelatisi negativi. Da qui la giustificazione tecnica dell'affermazione circa la inattendibilità del dato di parte convenuta vista la minor porzione di terreno da ella indagata e, comunque, l'utilizzo da parte dell'ausiliario di un mezzo di indagine diverso tra quelli previsti dalla legge in materia. Appare esente da critiche per illogicità o contraddittorietà una tale conclusione. Infine, non può sottacersi l'inconcludenza della suggestione offerta dalla convenuta circa la presenza, comunque, di componenti di zinco negli esami svolti in sede di A.T.P. tanto da legittimare il dubbio o la necessità d'approfondire e, quindi, in thesi, la conformità a buona fede del comportamento tenuto. Si riporta – ai fini espositivi – la tabella comparativa e sinottica elaborata dall'ausiliario del Tribunale sul punto (p. 7)
Appare ictu oculi che nel “peggiore” tra i casi rilevati, le concentrazioni di zinco sia di quasi i due terzi in meno rispetto al tasso soglia con quel che ne segue circa l'assenza di elementi di sospetto atti a condurre ulteriori indagini. Va da sé che non rilevava in quella sede né nella presente la volontà unilaterale del c.t.p. di Per_3 voler eseguire in autonomia dei prelievi di terreno diversi da quelli concordati ai fini delle oo.pp. . Come detto, ciò non costituisce una violazione di alcuna norma processuale da parte dell'ausiliario in quanto il procedimento per A.T.P. non costituisce una modalità per consentire l'accesso all'altrui proprietà privata e svolgere un'ispezione “privata” dei luoghi fuori dal perimetro delle operazioni peritali indicate dall'ausiliario del Tribunale.
pagina 12 di 15 In sintesi, va accertata la responsabilità contrattuale della e il diritto di Controparte_1
di trattenere la somma a suo tempo ricevuta (quale caparra confirmatoria) a Parte_1 titolo di penale contrattuale ex art. 1382 c.c. come divisato dalle parti nella citata clausola 12. Ora, l'art. 1382 c.c. prevede che le parti possano inserire nel contratto una clausola con la quale stabiliscono, ex ante, quanto il debitore dovrà pagare, a titolo di penale, ove dovesse rendersi inadempiente. In tal caso, la parte inadempiente è tenuta al pagamento della penale stabilita, senza che il creditore debba dar prova di avere effettivamente subito un danno di misura corrispondente. La clausola penale contiene, pertanto, una forma di liquidazione convenzionale anticipata del danno poiché elimina la necessità per il creditore di provare, oltre all'inadempimento, l'entità del danno subito. In giurisprudenza è stato da tempo chiarito, che la clausola penale ― pur nella complessità della sua fisionomia, da rapportarsi alla concreta conformazione che le parti le hanno di volta in volta assegnato
― svolge una funzione, non tanto sanzionatorio-punitiva, quanto di risarcimento forfettario del danno, essendo intesa a rafforzare il vincolo contrattuale ed a stabilire preventivamente la prestazione cui è tenuto uno dei contraenti qualora si renda inadempiente, con l'effetto di limitare a tale prestazione il risarcimento, indipendentemente dalla prova dell'esistenza e dell'entità del pregiudizio effettivamente sofferto (da ultimo infra Cass. I, Ord. 3 maggio 2023, n. 11548; Cass. 26 luglio 2021, n. 21398): funzione risarcitoria, più che sanzionatoria-punitiva, evidentemente confermata dalla riducibilità, anche officiosa (Cass., Sez. Un., 13 settembre 2005, n. 18128), quand'anche le parti ne abbiano convenuto l'irriducibilità (Cass. 16 dicembre 2019, n. 33159), della penale manifestamente eccessiva (Cass. 18 gennaio 2018, n. 1189). In questo caso le parti hanno ritenuto di invertire il meccanismo di operatività della clausola per evitare un'evidente partita di giro ovvero invece di attribuire il diritto alla parte promittente di chiedere il pagamento della somma ex art. 1382 c.c., hanno preferito imputare a tale e diverso titolo quella già illo tempore prestata dalla convenuta a titolo di caparra confirmatoria. Tale assunto appare corroborato dalla stessa convenuta laddove richiede la riduzione della citata penale con ciò riconoscendo la natura della clausola. Va da sé che le domande riconvenzionale di condanna al pagamento del duplum o, comunque, alla restituzione dell'indebito formulate dalla convenuta devono essere rigettate.
La richiesta di riduzione della penale ex art. 1384 c.c. non persuade e va respinta. E' noto che ai fini della riduzione di una penale si prescinde del tutto dalla prova del danno e dall'ammontare eventuale del risarcimento. La penale può essere diminuita equamente dal giudice (art. 1384 cod. civ.) se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se 'ammontare è manifestamente eccessivo avuto riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento. Il potere di riduzione della penale a equità, attribuito al giudice dalla norma citata, è funzionale alla tutela dell'equilibrio contrattuale, fatto – questo – che, essendo di interesse generale, legittima l'esercizio della potestà anche d'ufficio (Cass. Sez. 3 n. 24458-07) e anche nei contratti di cui è parte la pubblica amministrazione (v. di recente Cass. Sez.

6-2 n. 11439-20), ferma la necessità di previo assolvimento di oneri di allegazione e prova incombenti sulla parte circa le circostanze rilevanti per la valutazione della eccessività (Cass. III, Ord. 20 settembre 2023, n. 26901; Cass. II, n. 3402; Cass. Sez. 3 n. 8071-08, Cass. Sez. Lav. n. 24166-06). Il criterio per esercitare il potere di riduzione non è mai – però - la valutazione del danno che sia stato accertato o risarcito, quanto piuttosto l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento della prestazione specifica cui ha diritto (Cass. III, Ord. 10 luglio 2023, n. 19492; Cass. Sez. 1 n. 10626-07, Cass. Sez.

6-1 n. 17731-15); Ora non appare peregrino considerare che l'ammontare della penale dedotta corrisponda ad un quinto del prezzo pattuito e che sarebbe stato fatto proprio dall'attore ovvero € 1.000.000,00,. Già tale pagina 13 di 15 proporzione evidenzia la difficoltà di poter discettare di manifesta iniquità o eccessività della stessa in termini numerici. Guardando al lato funzionale non può sottacersi l'interesse positivo alla conclusione del contratto che è stato frustrato quanto le spese che, comunque, sono state sostenute in dipendenza dell'operazione negoziale. Da qui l'insussistenza dei presupposti per l'esercizio del potere riduttivo ed il rigetto della relativa eccezione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico della . Controparte_1 Il Tribunale ha deciso la causa utilizzando gli atti del procedimento per A.T.P. sicchè in linea teorica le spese dell'accertamento tecnico preventivo "ante causam" dovrebbero essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. (infra Cass. VI- II, Ord. 26 maggio 2020, n. 9735 nonché Cass. II;
Ord. 27 ottobre 2023, n. 29850). Purtuttavia il difensore dell'odierno attore (resistente in sede di A.T.P.) non solo non ha chiesto espressamente il riconoscimento delle spese defensionali sostenute in quella sede da ma, e Parte_1 contrariis, ha depositato la nota spese ex art. 75 disp. att. c.p.c. concernente unicamente le spese dell'odierno giudizio di merito e secondo lo scaglione previsto per le cause di valore indeterminabile medio. Il Tribunale, pertanto, non può decidere ultra petita sia rispetto all'inclusione nello scaglione di riferimento (che in base alla domanda riconvenzionale proposta dal convenuto avrebbe dovuto concernere quello da 260.000, 01 a 520.000,00) sia rispetto a quelle sostenute in sede di A.T.P.. In tema di liquidazione delle spese processuali, quando la parte presenta la nota spese, secondo quanto previsto dall'art. 75 disp.att. c.p.c., specificando la somma domandata, il giudice non può attribuire alla parte, a titolo di rimborso delle spese, una somma superiore. (Cass. II;
Ord. 5 maggio 2022, n. 14198). In definitiva la va condannata alla rifusione della somma di € 10.860,00 per Controparte_1 compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A. come da nota spese depositata.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• dichiara risolto di diritto il contratto preliminare concluso l'11 febbraio 2021 tra Parte_1
e la ex artt 1456 c.c. e 12 dello stesso;

[...] Controparte_1
• accerta il diritto di di ritenzione della somma di € 200.000,00 Parte_1 ricevuta dalla titolo di penale;
Controparte_1
• dispone che il Conservatore dei RR.II. competente per territorio esegua la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare avente i seguenti estremi
• rigetta ogni domanda proposta dalla Controparte_1
pagina 14 di 15 • condanna la alla rifusione delle spese di lite sostenute da Controparte_1 Parte_1
e liquidate in € 10.860,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se
[...] dovuta, e C.P.A. come da nota spese depositata.

Milano, 27 giugno 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
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