TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
UDIENZA DEL 15/05/2025
NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G. AL N. 3081/2022
Il Giudice, preliminarmente, dichiara che la celebrazione dell'udienza è sostituita dal deposito di note di trattazione depositato note scritte, illustrando le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni;
lette le note depositate in atti, ove le parti hanno ribadito le ragioni poste alla base delle rassegnate conclusioni;
rilevato che la causa proviene da rinvio ex art 281 sexies c.p.c, decide la controversia con pronuncia della seguente sentenza.
Il Giudice dott.ssa Flora Vollero

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Flora Vollero, all'esito del deposito delle note scritte autorizzate ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 15 maggio 2025, pronuncia la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 3081/2022 del Ruolo Generale Affari Contenziosi
TRA
(nt. a Napoli il 27.11.1972), rappresentata e difesa dall'avv.to Salvatore Vetromile Parte_1
e, anche disgiuntamente, dall'avv. Rossana Spina, elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Napoli, alla via Duomo n. 348, giusta procura in atti
ATTRICE
CONTRO
(nt. a Foggia il 15.04.1954) e (nt. a Foggia il CP_1 Parte_2
18.06.1952), rappresentati e difesi dall'avv. Vincenzo Lomasto, elettivamente domiciliati nel suo studio in Napoli, Corso Malta n. 169, come da procura in atti
CONVENUTI
Oggetto: contratto preliminare di vendita
Conclusioni:, come da note sostitutive di udienza: per l'attrice:
- Dichiarare l'inammissibilità della domanda riconvenzionale essendo suffragata da documenti inconferenti al caso in esame quali: i contratti preliminari di compravendita esibiti, stipulati con terze parti estranee al giudizio e la CTU resa nel procedimento espropriativo e che qui si impugnano totalmente ed in ogni caso rigettarla con le conseguenze di legge essendo del tutto manifestamente infondata in fatto ed in diritto;

- Dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti in causa in data 30/6/2011 per grave inadempienza della parte promittente venditrice, per aver del tutto omesso di conseguire, come promesso, la disponibilità dell'immobile compromesso mediante la riduzione del pignoramento, per averne concesso l'utilizzo mediante il trasferimento del possesso materiale ed autorizzato i lavori di manutenzione e ripristino, nonostante l'indisponibilità dell'immobile soggetto a pignoramento, violando così i principi generali di correttezza e buona fede regolatrici del contratto (art.1375 c.c.);in sub.ne, perchè in ogni caso dopo la stipula del preliminare, i convenuti non hanno provveduto a conseguire la disponibilità dell'immobile compromesso per addivenire alla vendita dell'immobile stesso a favore della parte attrice;

- Condannare, per l'effetto, i convenuti in solido tra loro alla restituzione della caparra pari ad € 10.000,00 nonché alla somma di € 3.500,00 versata dall'istante per aver stipulato il contratto preliminare avvalendosi dell'attività di mediazione dell'agenzia Edilsud Sas cui i convenuti avevano conferito mandato per promuovere la vendita dell'immobile;
- Condannare i convenuti al pagamento della somma di € 9.000 (novemila) versata dall'istante alla procedura esecutiva,
a titolo di indennità di occupazione dell'immobile nonostante le fosse stato trasferito il possesso materiale;

- Condannare i convenuti alla restituzione della somma di € 14.500,00 (quattordicimilacinquecento/00) per i lavori eseguiti nell'immobile ed autorizzati dai promittenti venditori.

Per i convenuti:
- come da comparsa di costituzione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis co.1 c.p.c., depositato in data 07.02.2022, premesso: Parte_1
- di aver stipulato in data 30 giugno 2011, nella qualità di promissaria acquirente, con i germani e quali promittenti venditori, un contratto preliminare di CP_1 Parte_2 vendita avente ad oggetto l'immobile di proprietà di questi ultimi, sito in Pozzuoli (NA) alla Via
Domiziana Km. 51,500, facente parte del complesso residenziale: “Parco La Giara” ubicato al piano primo, int. 43 dell'edificio “A”, identificato nel N.C.E.U. del comune di Pozzuoli al fl.16,
p.lla 293 sub.11, cat. A/2, consistenza vani 4, R.C., € 433,82 confinante con strada d'accesso, int. 42 ed int.44;
- che per la vendita di detta unità immobiliare era stato pattuito il prezzo di euro 160.000,00 da pagarsi in euro 10.000,00, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, e la restante parte al momento della stipula del contratto definitivo;

- che i promittenti venditori dichiaravano che sull'immobile compromesso gravava ipoteca a favore della ipoteca, che sarebbe stata cancellata contestualmente alla stipula Controparte_2 dell'atto definitivo;

- che nel contratto preliminare si faceva altresì riferimento alla riduzione del pignoramento richiesto dai promittenti venditori per procedere alla compravendita dell'immobile e che la data fissata per la stipula del contratto definitivo avrebbe potuto subire taciti differimenti per ottenere detta riduzione;

- che la promissaria acquirente con la sottoscrizione del preliminare veniva immessa nel possesso materiale dell'immobile e facultata ad eseguire i lavori necessari di riparazione e ripristino per renderlo in buono stato abitativo;
- che la medesima, dopo aver versato la somma di 10.000,00 a titolo di caparra, effettuava i necessari lavori di ripristino dell'immobile e vi trasferiva il proprio domicilio;
Part
- che alle varie richieste della SI.ra i germani procrastinavano la data del CP_1 trasferimento dell'immobile compromesso, adducendo la necessità di dover ancora perfezionare la pratica per la riduzione del pignoramento;
Part
- che successivamente, agli inizi dell'anno 2017, la SI.ra veniva contattata dal custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva, il quale non riconosceva l'opponibilità del compromesso alla procedura e richiedeva, pertanto, il versamento di un'indennità di occupazione dell'immobile pignorato di € 300,00 mensili, o alternativamente, l'immediato rilascio dell'immobile occupato;
Part
- che la SI.ra avendo già eseguito lavori nell'immobile per € 14.500,00 e non disponendo di ulteriore idonea abitazione, corrispondeva la richiesta indennità di occupazione, scongiurando così il minacciato sfratto;

- che, pertanto, con lettera raccomandata del 16.06.2021 l'attrice aveva comunicato alle controparti la volontà di risolvere il contratto preliminare, avanzando altresì la richiesta di restituzione delle somme corrisposte.
Tutto ciò premesso, chiedeva al Tribunale di Napoli di dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti e di condannare i convenuti al pagamento dell'importo complessivo di euro
37.000,00, oltre agli interessi sulle singole somme, così suddivise: euro 10.000,00 versati ai promittenti venditori a titolo di caparra;
euro 3.500,00 corrisposti all'agenzia Edilsud Sas quale compenso dell'attività di mediazione svolta nella conclusione del contratto preliminare;
euro 9.000,00 versati alla procedura esecutiva a titolo di indennità di occupazione dell'immobile; euro 14.500,00 impiegati per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile.

2. Si costituivano i convenuti e eccependo in via preliminare CP_1 Parte_2
l'inammissibilità della domanda per violazione dell'art. 702 bis c.p.c.; contestavano, poi, nel merito la fondatezza della domanda, deducendo, la nullità del contratto preliminare per difetto di forma scritta prescritta dall'art. 1351 c.c. e, in ogni caso, la sua inefficacia, in ragione del mancato avveramento della condizione potestativa mista, da ravvisarsi, alla luce del tenore testuale di taluni previsioni contrattuali, nella mancata liberazione dell'immobile dal vincolo di pignoramento. Contestavano, inoltre, la presunta autorizzazione dei lavori eseguiti dall'attrice nell'immobile di loro proprietà, la loro effettiva esecuzione e l'ammontare dell'importo dichiarato come corrisposto dalla ricorrente per tali interventi. Infine, in ragione della ritenuta inefficacia del contratto preliminare di compravendita, formulavano domanda riconvenzionale di condanna al pagamento della somma di € 77.310,00 a titolo di indennità di occupazione sine titulo dell'immobile. Chiedevano, quindi, al Tribunale di Napoli di accogliere le seguenti conclusioni:
- Dichiarare inammissibile il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ex adverso;

- Rigettare tutte le domande effettuate dalla ricorrente;

- Dichiarare i convenuti creditori nei confronti della ricorrente della somma di € 77.310,00 quale indennità di occupazione senza titolo da parte della stessa dell'immobile di loro proprietà;
- Condannare per l'effetto la resistente al pagamento della suddetta somma pari ad € 77.310,00, oltre gli interessi legali e la rivalutazione monetaria, dalla data al soddisfo;

- Condannare, in ogni caso, la resistente al pagamento delle spese di giudizio e compensi di difesa, oltre I.V.A. e C.P.A. come per Legge, oltre rimborso spese come per Legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario.

3. La causa, originariamente introdotta con ricorso ex art 702 bis c.p.c., a seguito di ordinanza di mutamento del rito, trovava, quindi, trattazione con rito ordinario. Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art 183 comma 6 c.p.c., all'esito la causa, sulla documentazione in atti, veniva rinviata direttamente per la precisazione delle conclusioni e, quindi, decisa all'odierna udienza di discussione con sentenza resa ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c.

4. La domanda formulata dall'attrice è solo parzialmente fondata e, pertanto, merita accoglimento nei termini della seguente motivazione.

4.1. Le parti in data 30 giugno 2011 hanno concluso un contratto preliminare di compravendita della unità immobiliare analiticamente ivi indicata, il cui prezzo veniva stabilito in euro 160.000,00, di cui euro 10.000,00 venivano versati dall'attrice all'atto della sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, mentre la restante parte sarebbe stata versata al momento della stipula del contratto definitivo, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2011. Tuttavia, tenuto conto della circostanza che detto immobile era gravato da ipoteca a favore della e da pignoramento Controparte_2 immobiliare promosso dalla citata società, le parti concordemente stabilivano che il termine previsto per la stipula del definitivo avrebbe potuto subire taciti differimenti per ottenere la riduzione di detto pignoramento. Veniva, altresì, espressamente stabilito che, laddove non fosse intervenuta suddetta riduzione, la parte promittente venditrice avrebbe restituito alla promissaria acquirente le somme già versate, senza interessi e penale ( v. doc. “ compromesso di vendita” fasc. parte attrice).
Si osserva, inoltre, che il contratto preliminare di causa ha avuto pacificamente effetti anticipati sin dalla data della stipula, essendo la promissaria acquirente stata immessa nel possesso anticipato del bene immobile promesso in vendita in pari data.
Altrettanto pacifica è la circostanza che le parti non abbiamo concluso il contratto definitivo di compravendita in ragione della mancata liberazione dell'immobile dal vincolo di pignoramento apposto nel corso della procedura espropriativa R.G.E. n. 1190/07 promossa dalla società creditrice
[...] nei confronti dei sig.ri . CP_2 CP_1

4.2. Ciò posto, va rigettata l'eccezione di nullità del predetto preliminare formulata dai convenuti.
Invero, il contratto osserva il requisito della forma scritta, da ritenersi dalla legge prescritto ab substantiam actus giusta il combinato disposto di agli artt 1350 c.c. ( secondo cui devono redarsi per atto pubblico o scrittura privata, tra gli altri, i contratti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili) 1351 c.c.
( secondo cui il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo) e 1325 c.c.
Tanto emerge dalla produzione della scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 30/06/2011, non integrando alcun vizio di nullità la mancata redazione di tale scrittura in forma idonea alla trascrizione dell'atto, ai sensi dell'art 2945 bis c.c.
Non determina vizio di nullità del contratto preliminare, ancora, la mancata inclusione delle dichiarazioni urbanistiche previste per legge, dovendosi ribadire il principio, acquisito alla giurisprudenza della Suprema Corte, per cui la sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del
1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre
1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare ( v. Cass. n. 22656/2024).

4.3. Va, ancora, rigettata la domanda di risoluzione del contratto preliminare avanzata da parte attrice, non sussistendo alcun inadempimento imputabile alle parti convenute.
Giova anzitutto ricordare, infatti, che ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ex art. 1453 c.c., non è sufficiente un inadempimento connotato da gravità, ma occorre altresì che esso sia imputabile a dolo o a colpa del debitore, il quale, per andare esente da responsabilità, dovrà superare la presunzione di colpevolezza ex art. 1218 c.c., deducendo e provando che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire le prestazioni per cause a lui non imputabili (cfr. Cass., Sez. II, ordinanza del 25/10/2024, n. 27702).
Ebbene, nel caso di specie, emerge che i promittenti venditori si siano attivati con diligenza per adempiere all'obbligo di trasferimento della proprietà assunto con la stipula del contratto preliminare e che, tuttavia, l'esecuzione di detta prestazione sia risultata impossibile a causa della mancata riduzione del pignoramento gravante sull'immobile oggetto del compromesso.
Risulta infatti che e ancor prima della stipula del preliminare CP_1 Parte_2 per cui è causa, abbiano presentato un ricorso per la riduzione del pignoramento ex art. 496 c.p.c. nel corso della già citata procedura espropriativa (cfr. ricorso versato in atti) ed abbiano altresì concluso un accordo con la società creditrice in forza del quale quest'ultima si impegnava a Controparte_2 depositare, entro e non oltre il 16 maggio 2011, rinunzia all'espropriazione pendente dinanzi al
Tribunale di Napoli di cui al n. R.G. 1190/2007 (cfr. quietanza di pagamento versata in atti).
Non appare, quindi, sostenibile che la compravendita dell'immobile non abbia avuto luogo a causa di un colpevole disinteressamento da parte dei convenuti, i quali anzi dimostravano la seria volontà di addivenire alla relativa vendita proprio mediante il compimento delle predette attività.
Non sussistendo un inadempimento imputabile a titolo di dolo e colpa ai promittenti venditori, va conseguentemente rigettata l'ulteriore richiesta, da qualificarsi come risarcitoria, di restituzione della Part somma di € 3.500,00 (tremilacinquecento/00) versata dalla sig.ra all'agenzia Edilsud Sas in compenso dell'attività di mediazione prestata per la stipula del contratto preliminare.
D'altronde, impregiudicate tali considerazioni, deve evidenziarsi come in ogni caso vada esclusa ogni ipotesi di risoluzione per inadempimento del contratto, posto che, come condivisibilmente sostenuto dai convenuti, quella della liberazione del bene compromesso in vendita dalla predetta formalità costituisce una condizione ( potestativa mista) del negozio, accettata da ambo le parti e da considerarsi non avverata, senza possibilità di imputazione alcuna di addebiti al promittente venditore.
Invero, il contratto testualmente prevede: la parte promittente venditrice dichiara altresì con la sottoscrizione della presente che qualora la società creditrice non accetti la riduzione del pignoramento richiesta liberando dal vincolo e sopra elencato immobile le somme sin qui versate saranno restituite senza interessi e penali alla parte promittente acquirente. La stipula del contratto definitivo di compravendita viene fissato sin d'ora entro il 30/10/2011, ma comunque dopo l'assenso della società di riduzione di pignoramento da parte della , se lo stesso Controparte_2 dovesse arrivare dopo la data stabilita, il definitivo stesso sarà rimandato da citante fino alla data possibile senza che nessuna delle parti possa rivalersi sull'altra ( ult pag scrittura privata del 30.06.2011).
La liberazione del bene dall'indicato vincolo è, quindi, solo una eventualità rimessa non solo all'attività di una delle parti, ma anche a condizioni estranee al suo controllo, configurando pertanto la stessa una condizione potestativa di natura mista.
E nella specie, come emergente dagli atti, per quanto innanzi evidenziato, il mancato avveramento della stessa non può imputarsi ad alcuna colpevole omissione imputabile ai convenuti, quanto a fatti indipendenti dalla loro volontà, essendo stata rigettata la richiesta di eliminazione del vincolo anche sull'immobile per cui è causa ( v. all. n. 4, ricorso per la riduzione del pignoramento).
Peraltro, tale circostanza non è stata nemmeno contestata dall'attrice, la quale non ha mai in effetti contestato la proposizione della domanda di riduzione o diverse omissioni implicanti il relativo rigetto.

4.4. Neppure può essere accolta la domanda di condanna dei convenuti al pagamento della somma di € 9.000,00 (novemila/00) versata da parte attrice alla procedura esecutiva a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, in quanto l'attrice non ha diritto alla restituzione di tale somma nei loro confronti, né a titolo di indebito ( in quanto non a loro corrisposta) e nemmeno a titolo risarcitorio, considerate le ragioni innanzi esposte. Part La sig.ra d'altronde, deteneva l'immobile pignorato in forza di un titolo, il contratto preliminare per cui è causa, non opponibile alla procedura esecutiva ai sensi dell'art. 2913 c.c., in quanto successivo alla trascrizione del pignoramento del bene, di cui ella, peraltro, era sicuramente a conoscenza. Il regolamento negoziale, in concreto adottato dalle parti, lascia infatti chiaramente desumere la consapevolezza e l'accettazione da parte dell'attrice dell'incertezza sullo stato dell'immobile: si stabiliva un tacito differimento della data prevista per la stipula del definitivo fino a quando non fosse intervenuta la liberazione dell'immobile dal suddetto vincolo e, ancor prima, venivano espressamente disciplinate le conseguenze restitutorie per l'eventualità in cui tale liberazione non si fosse verificata.
L'attrice non può quindi imputare alla controporte le conseguenza di un rischio, che ha liberamente assunto con la sottoscrizione del contratto.

4.5. Neppure, infine, merita accoglimento la richiesta di restituzione della somma di € 14.500,00
(quattordicimilacinquecento/00) per i lavori di ristrutturazione eseguiti nell'immobile di cui la promissaria acquirente ha ottenuto la disponibilità al momento della conclusione del contratto preliminare di compravendita. Parte attrice, infatti, non ha neppure allegato le presunte migliorie apportate all'immobile, per le quali, in ogni caso, non avrebbe diritto al rimborso e/o all'indennità previsti dall'art. 1150 c.c., in quanto detentrice qualificata dell'immobile.
Secondo il condivisibile e prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità, nella promessa di vendita, infatti, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un'anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c. ( cfr. Cassazione civile sez. II, 16/03/2016, n.5211, nonché in termini, Cassazione civile sez. II, 11/04/2019, n.10186).
Ebbene, così qualificata la posizione della promissaria acquirente, non può trovare applicazione la previsione di cui all'art. 1150 c.c. – che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa – in quanto essa, secondo il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità, è di natura eccezionale e non può, quindi, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto (cfr. Cass., Sez. III, ordinanza del 13.10.2022, n.
29924). D'altronde, riguardando la questione sotto il profilo degli obblighi negozialmente assunti, deve rilevarsi che i promittenti venditori non assumevano alcun obbligo di rimborso di qualsivoglia lavoro a farsi, così come la promittente acquirente non si obbligava ad eseguirne alcuno. Part Pertanto, l'esecuzione di qualsiasi opera, ove avvenuta da parte della sig. ull'immobile di cui trattasi, resta una sua libera scelta, rispetto alla quale le controparti non hanno assunto alcun obbligo di rimborso. Peraltro, da un punto di vista del sinallagma contrattuale e dell'eventuale arricchimento ( peraltro nemmeno compiutamente allegato) generato alla proprietà all'esito dei lavori che si assumono eseguiti, deve evidenziarsi che gli effetti anticipati del contratto preliminare venivano concordati proprio in considerazione delle necessità, resa nota alla promittente acquirente, di eseguire sull'immobile piccole opere di ordinaria manutenzione e ripristino.
Ne consegue, quindi, che, da un punto di vista obbligatorio, nemmeno sotto tale profilo alcun inadempimento può imputarsi ai convenuti, i quali hanno pacificamente concesso il possesso anticipato Part dell'immobile alla sig.

4.6. Deve, invece, essere accolta la domanda di restituzione della somma di € 10.000,00
(diecimila/00) versata da parte attrice ai promittenti venditori a titolo di caparra confirmatoria, in forza dell'espressa previsione contrattuale che obbliga i convenuti alla restituzione della medesima, senza interessi e penale, per il caso in cui la società “non accetti la riduzione del pignoramento Controparte_2 richiesta liberando così dal vincolo il sopraelencato immobile”.
Ebbene, essendo pacifica la mancata liberazione del bene dal vincolo di pignoramento, deve essere restituito, come espressamente previsto dal contratto, l'importo versato dalla promissaria acquirente a titolo di caparra, senza interessi e penale.

5. Venendo alla domanda riconvenzionale spiegata dai promittenti venditori, occorre rilevare che parte attrice ha detenuto l'immobile in forza del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 30.06.2011 e, dunque, in virtù di un titolo che, per quanto non opponibile alla procedura esecutiva, legittimava la stessa alla detenzione del bene.
Ne consegue, pertanto, il rigetto della domanda volta ad ottenere l'indennità di occupazione sine titulo dell'immobile.
In ogni caso, va altresì osservato che i convenuti si sono limitati a quantificare la presunta Part indennità dovuta dalla sig.ra senza neppure allegare che fosse loro intenzione locare l'immobile, o indicare altri specifici profili di danno.
Invero, non può sottacersi la peculiarità della vicenda per cui è causa, nella quale, pur a fronte di un contratto preliminare di compravendita stipulato nel 2011, cui si collegava l'anticipata consegna del bene alla promissaria acquirente, parte convenuta non risulta aver lamentato l'occupazione del suddetto bene prima dell'introduzione dell'odierna lite, dimostrando un sostanziale disinteresse nei riguardi della stessa utilità ricavabile dall'immobile. Non emerge, infatti, che i sig.ri abbiano mai richiesto la CP_1 restituzione dell'immobile, né che si siano attivati per locare il bene, promuovendo, ad esempio, apposita domanda in sede esecutiva.
Del resto, le parti si sono accordate sulla consegna anticipata del bene, onde consentire alla promissaria acquirente di eseguire “piccole opere di ordinaria manutenzione e ripristino”. Sicché, pur non avendo parte attrice, per le suesposte ragioni, diritto ad un'indennità per i miglioramenti apportati al bene, è evidente che l'occupazione dell'immobile rientrasse sicuramente nel programma negoziale in concreto adottato.

6. Alla luce delle osservazioni che precedono si giustifica quindi la pronuncia di cui al dispositivo che segue.

7. Restano assorbite le altre questioni.

8. Per quanto concerne le spese di lite, considerato l'accoglimento solo parziale delle domande formulate dall'attrice e il rigetto della domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti, con consequenziale soccombenza reciproca delle parti, si ritiene sussistano i motivi di cui all'art 92 comma 2
c.p.c. (anche come riletto alla luce della pronuncia additiva della Corte Cost. n. 77/2018) per disporsi l'integrale compensazione delle stesse tra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) In accoglimento parziale delle domande formulate da parte attrice, condanna i convenuti CP_1
e alla pagamento in favore di della somma di euro 10.000,00;
[...] Parte_2 Parte_1
b) Rigetta per il resto le domande formulate dall'attrice ; Parte_1
c) Rigetta la domanda spiegata in via riconvenzionale dai convenuti e CP_1 Parte_2 nei confronti dell'attrice ; Parte_1
d) Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Napoli, in data 15 maggio 2025.
Il Giudice
dott. ssa Flora Vollero
Si dà atto che la presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott.ssa Ilaria Fina, magistrato in tirocinio presso il Tribunale di Napoli