REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 10 novembre 2025, la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 16366 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
e rappresentati e difesi dagli avvocati Parte_1 Parte_2
MA OL e IC IO ed elettivamente domiciliati presso il di loro studio sito in Roma, Piazza Enrico Fermi, 32
PARTE RICORRENTE
E
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Massimiliano
MA ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio, sito in Roma, viale
Parioli, n. 101/E
PARTE RESISTENTE E ATTRICE IN RICONVENZIONALE

OGGETTO: risoluzione per inadempimento, domanda riconvenzionale inerente restituzione canoni e risarcimento danni.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida Pt_1
e convenivano in giudizio
[...] Parte_2 Controparte_1
affinché venisse convalidato la sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso diverso da quello abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento a “parte della consistenza immobiliare sita in Roma,
Via di Tor Pagnotta n. 351, comprendente tra le altre cose il locale all'epoca adibito a “Club
House”; il locale all'epoca adibito a cucina con gazebo e forno a legna e la piscina delimitata da recinzione, il tutto come individuato dalla piantina allegata al Contratto” di locazione con decorrenza 1 marzo 2023, di durata novennale rinnovabile, versato in atti ed a cui si riferisce, secondo la prospettazioni degli stessi attori, la registrazione dello stesso avvenuta il 20 dicembre 2024.
Circa la propria legittimazione attiva gli intimanti avevano cura di precisare di essere subentrati, quali eredi legittimi con quota indivisa della relativa metà (50%), nella proprietà de compendio immobiliare a , originario titolare Persona_1
dello stesso e che in tale qualità lo aveva concesso in locazione alla società conduttrice odierna intimata con il suddetto contratto.
Segnatamente, i canoni oggetto della morosità posta a fondamento dell'intimazione venivano nel relativo atto ad essere indicati in quelli relativi alle mensilità di novembre e dicembre 2024 e gennaio e febbraio 2025 per complessivi €
7.200,00 posto che l'ammontare di ciascuno di essi è stato precisato essere quello – in ordine al suddetto lasso temporale - di € 1.800,00 n base alla già richiamata pattuizione contrattuale.
Deduceva, altresì, parte intimante un credito di € 427,29 per utenza energia elettrica (“bollette” onerate dalla locatrice prima della voltura della relativa utenza avvenuta con decorrenza 1 maggio 2024 sebbene prevista nel contratto per cui è causa dalla data di sottoscrizione dello stesso) e di € 650,44 per quota parte spese di registrazione del contratto.
2 Così come e deducevano il mancato Parte_1 Parte_2
versamento del “deposito cauzionale pari ad € 6.000,00 dovuto al locatore in unica soluzione a mezzo assegno circolare all'atto della sottoscrizione del Contratto di locazione” e, quale ulteriore affermato inadempimento contrattuale della società conduttrice, la mancata produzione del “certificato di assicurazione per incendio e responsabilità civile contrattualmente previsto”.
In ogni caso parte intimante chiedeva anche l'emissione dell'ingiunzione di pagamento pure per i canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile.

2. Si è costituita con apposita comparsa in cui si Controparte_1
è opposta alla convalida dell'intimato sfratto, posta l'assenza di un “contratto di locazione validamente registrato” e la circostanza – dedotta – che alla data di deposito della stessa comparsa “la non ha (n.d.r.: avrebbe allora) ancora iniziato Controparte_1
la propria attività all'interno dell'immobile locato, in quanto alcun lavoro di ristrutturazione e/o realizzazione degli impianti, necessari per lo svolgimento dell'attività imprenditoriale non è stato possibile effettuare. Nello specifico, in assenza di titolo abilitativo relativo alla realizzazione dell'immobile, non ha (n.d.r.: avendo) mai potuto presentare la SCIA e quindi rendere idonei i locali per l'attività da svolgere”, con il conseguimento delle – affermate – autorizzazioni necessarie per lo svolgimento di questa.
Circa l'invalidità della registrazione del contratto, segnatamente, parte convenuta eccepiva, innanzitutto, che “controparte avrebbe provveduto ad effettuare la registrazione di un contratto, sottoscritto da defunto Dott. in data 20.12.2024, ovvero sei Pt_1
mesi dopo il decesso dello stesso”, eccependone, dunque, una tardività asseritamente invalidante il contratto stesso, sebbene la stessa conduttrice, nel prosieguo del proprio atto oppositivo, precisasse che “la registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso non abitativo può sanare la nullità con effetti retroattivi, a condizione che la nullità derivi solo dalla mancata registrazione e che il contratto non contenga patti elusivi”, come si evidenzierà, nella prosecuzione del corredo motivazionale della presente pronuncia, non riscontrabili e riscontrati e, ancor prima, benché meno dedotti.
Deduceva ed eccepiva, altresì, che “gli identificativi Controparte_1
3 catastali dell'immobile indicati nella registrazione prodotta fanno (n.d.r.: avrebbero fatto) riferimento ad altro immobile, rispetto a quello concesso in locazione: mentre nel contratto di locazione viene indicato il Foglio 887, particella 411, nella documentazione relativa alla registrazione viene riportato il foglio 787, particella 2911”.
Quanto, poi, alla suddetta “mancata concessione dei titoli abilitativi essenziali per
l'agibilità e la destinazione d'uso dell'immobile” la stessa società conduttrice convenuta, affermando che ciò “costituisce un grave inadempimento che incide sulla possibilità del conduttore di adempiere alle proprie obbligazioni contrattuali, incluso il pagamento del canone di locazione”, sollevava, a quest'ultimo riguardo, eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Eccepiva, altresì, parte convenuta:
− l'assenza di alcuna morosità per le spese relative all'utenza elettrica sulla base di una dichiarazione che attestava la regolarità nei pagamenti, tuttavia, priva di data e che, comunque, anche se ricondotta alla data di deposito della comparsa, non escludeva che a tale regolarità avessero concorso i pagamenti per € 427,29 dedotti come effettuati dalla stessa parte intimante che ne chiedeva la refusione;
e
− la non debenza del deposito cauzionale per “l'assenza di una valida registrazione del contratto”.
Dispiegava, infine, la società convenuta, in riconvenzione, una richiesta di declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, condanna degli intimanti “in qualità di eredi del locatore, al risarcimento dei danni subiti dalla nella misura da determinarsi in corso di causa, comprensivi Controparte_1
delle spese sostenute per l'immobile e del mancato guadagno derivante dall'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'attività prevista”, oltre che di accertamento della “vessatorietà
4 delle clausole contrattuali di cui agli articoli 5, 8 e 12 del contratto di locazione stipulato in data
01.03.2023 e comunque la loro inefficacia”.
Clausole in cui, giova osservare sin da ora, all'art. 5 “Il Locatore altresì dichiara, e il conduttore prende atto ed accetta, che non risulta ancora concesso il certificato di agibilità relativo all'intero o alle singole parti dell'immobile locato e il locatore non garantisce, attesa la vetustà della costruzione, che tale certificato possa essere rilasciato, per tutto o per parte dell'immobile” e al successivo art. 8 che “Il Conduttore dichiara di aver visionato l'immobile, di averlo trovato idoneo all'uso desiderato e in buone condizioni di manutenzione, obbligandosi a rilasciarlo nelle stesse condizioni al termine del rapporto di locazione, salva la normale usura.
Le Parti espressamente escludono ogni garanzia del Locatore circa l'idoneità dell'Immobile all'attività specifica che vorrà esercitare il Conduttore e resta inteso che le relative ed eventuali spese per rendere il locale idoneo all'esercizio di tale attività sono ad esclusivo carico del Conduttore.
Il Conduttore quindi prende atto ed accetta espressamente che qualsivoglia opera, certificazione aggiuntiva o nuova certificazione degli impianti, ivi comprese aggiunte, innovazioni, lavori o comunque qualsivoglia adempimento normativo, amministrativo o edile relativi all'Immobile e necessari o ritenuti opportuni per l'ottenimento dell'agibilità, anche di una parte dell'immobile, o comunque per l'esercizio dell'attività in concreto svolta dal Conduttore, anche per adeguamento a sopravvenute normative, saranno eseguite a totali cura e spese del Conduttore nel rispetto delle norme di legge, fermo il diritto di recesso del Conduttore di cui al precedente art. 03”.

3. Previo il deposito di note autorizzate, la fase sommaria è stata definita senza l'adozione della richiesta ordinanza di rilascio, avendo l'ufficio ritenuto necessario un approfondimento di cognizione ed eventualmente istruttorio.
In particolare, a definizione di tale fase è stato, innanzitutto, osservato come
“l'opposizione di parte intimata non appare (n.d.r.: non apparisse) fondata su prova scritta (in ordine al mancato pagamento dei canoni di cui alla morosità richiamata nell'atto introduttivo del giudizio, peraltro aggravatasi con l'omessa corresponsione delle mensilità successivamente giunte a scadenza), né la stessa, quanto meno alla prima delibazione tipica della presente – sommaria – fase, lo appare (apparisse) - fondata - in ordine alle altre eccezioni opposte da parte intimata circa le affermate responsabilità di parte locatrice riguardo la regolarità urbanistica dell'immobile (stante
5 il chiaro tenore delle clausole – prima facie non assolutamente vessatorie - di cui all'art. 8 del contratto e la nota irrilevanza, in assenza di specifici obblighi assunti al riguardo, circa la validità del contratto di locazione dell'eventuale assenza di titoli abilitanti un determinato uso dell'immobile, peraltro nemmeno precisato in contratto) nonché in merito all'eccepita intervenuta registrazione della pattuizione contrattuale successivamente al decesso del locatore originario (attesi i noti effetti – anche sananti – ex tunc della stessa)”.
Nello stesso provvedimento adottato a definizione della fase sommaria è stato
“rilevato, altresì, che tuttavia appare (n.d.r.: apparisse) piuttosto, necessario un approfondimento di cognizione ed eventualmente pure istruttorio in ordine alla esatta corrispondenza di quanto oggetto della – già richiamata – registrazione con l'immobile locato termine di riferimento del contratto per cui è causa, stante la discrasia (allo stato, al riguardo esistente quanto a foglio e particella) da parte intimante genericamente attribuita – nelle note autorizzate da ultimo depositate
- a una “variazione catastale” di cui, tuttavia, alcuna evidenza vi è in atti, con conseguente incertezza sulla corrispondenza dell'intervenuta registrazione del contratto all'immobile locato superabile solo tramite tali evidenze – oggetto, appunto, del successivo approfondimento cui si potrà eventualmente procedere nella fase di merito - o con una nuova – corretta, se quella precedente risultasse errata – registrazione, stante i già richiamati effetti retroattivi della medesima”.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – speciale – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
5. Entrambe le parti hanno depositato tali memorie ove hanno insistito nelle relative richieste;
la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente, altresì, dando atto dell'aggravarsi della morosità per canoni di locazione, atteso che alcun pagamento sarebbe stato effettuato dalla conduttrice intimata anche con riguardo alle successive mensilità nelle more giunte a scadenza e depositando, ad integrazione di quanto offerto in comunicazione nella fase sommaria, una perizia- relazione tecnica inerente la ivi attestata “coincidenza tra i dati catastali oggetto della registrazione (Foglio 787, Particella 2911) e quelli dell'immobile concesso in locazione (individuato
6 in contratto con cartina e descrizione, oltre dati catastali incongruenti a parte)”.
Chiedeva, altresì, parte ricorrente la condanna della resistente anche al pagamento di ulteriori € 456,00 quale quota parte (50%) delle spese per la rinnovazione della registrazione del contratto con una domanda nuova (non integrativa di quelle poste con l'atto di intimazione introduttivo del giudizio) e, come tale, inammissibile.
Per l'ipotesi di ritenuta – dall'ufficio - non vigenza di un rapporto locatizio tra le parti, e chiedevano “accertarsi e dichiararsi Parte_1 Parte_2
l'occupazione senza titolo dell'immobile de quo ad opera della convenuta” con sua condanna al pagamento dell'indennità per occupazione sine titulo che quantificava nella misura di
€ 2.000,00 mensili pari alla misura del canone di locazione a regime decorsi due anni dalla sottoscrizione del contratto e, quindi, da marzo 2025.
Infine, parte ricorrente chiedeva nella sua memoria integrativa la condanna della società convenuta per responsabilità aggravata ex art. 96, terzo comma, c.p.c. e, quindi, per lite temeraria.
La società resistente e attrice in riconvenzionale, nelle sue memorie integrative, oltre a partitamente replicare alle domande avversarie ed eccepire l'inammissibilità di quelle nuove, ampliava l'oggetto delle domande riconvenzionali già svolte nella comparsa di costituzione e risposta depositata nella fase sommaria, comprendendovi anche la “restituzione degli importi corrisposti dalla dal 01.03.2023 al mese di dicembre 2024, per complessivi € 34.200,00” per canoni di locazione, eventualmente da compensarsi “tra quanto accertato come dovuto, e quanto oggetto di restituzione”.
Domanda di restituzione che tale società spiegava ai sensi dell'art. 2033 c.c. ritenendo gli “importi corrisposti, in esecuzione di un contratto nullo, e, in subordine anche in virtù di quanto previsto dall'art. 2043 c.c. ovvero per ingiustificato arricchimento ex art 2041 c.c.”.

6. Differita l'udienza in modo da consentire ai ricorrenti di replicare anche a tale ulteriore riconvenzionale ed esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione è stata rinviata al riguardo all'udienza del 17 novembre 2025, poi, anticipata a quella odierna.
7 7. In questa – udienza - la causa è stata decisa alla luce della seguente motivazione.
Le domande formulate da e di risoluzione Parte_1 Parte_2
contrattuale e di condanna della al pagamento dei canoni Controparte_2
di locazione richiamati nell'atto di intimazione del procedimento speciale di sfratto
(ove si effettua riferimento anche a quelli ulteriori - n.d.r.: rispetto agli allora giunti a scadenza – sino alla riconsegna dell'immobile) e alla quota parte delle spese della originaria e prima registrazione del contratto si ritiene debbano trovare accoglimento a differenza di quelle dispiegate in riconvenzione dalla resistente società e di quella nuova (e per questo inammissibile) formulata dalla ricorrente in sede di memorie integrative di condanna della resistente alla refusione delle ulteriori somme corrisposte a titolo di spese di registrazione del contratto per le annualità successive a quelle prese in considerazione (ai fini della determinazione degli importi a tale titolo dovuti) nella originaria registrazione cui si effettua riferimento nell'atto – di intimazione dello sfratto – introduttivo del giudizio.
Ciò per le seguenti ragioni.
In presenza di un contratto di locazione validamente registrato non solo l'azione – giurisdizionale - diventa procedibile ma, altresì, le domande che, secondo la prospettazione delle parti, con riferimento ad esso sono state poste, trovando in tale pattuizione affermato presupposto e fondamento, possono e devono essere vagliate.
Invero, parte ricorrente, con la relazione tecnica depositata in sede di memorie integrative ha dimostrato la coincidenza tra il compendio immobiliare di cui trattasi e richiamato anche con cartina ed evidenziazione nella stessa della sua estensione e quello di cui ai dati catastali richiamati in sede di registrazione del contratto, evidenziando come la discrasia sia dipesa e dipenda dalla successione, medio tempore, verificatasi dei dati di accastamento di un immobile (o, più precisamente, un compendio immobiliare) che, comunque, è sempre lo stesso.
Né parte resistente ha specificatamente, con relazione di analoga – tecnica –
8 natura, contestato la sovrapposizione e successione temporale di dati catastali ivi rappresentata.
Chiarito – da parte ricorrente e per questo ufficio – tale aspetto, la validità della registrazione del contratto e, quindi, la sua tutelabilità in questa – giudiziaria – sede non può essere posta in discussione dall'eccepita tardività della registrazione stessa e sua effettuazione indicando la parte locatrice nell'originario locatore (in vita alla data di decorrenza del contratto ed a cui retroagisce, anche nei suoi effetti, la registrazione) anziché negli eredi che, al suo decesso, gli sono succeduti e coincidenti con gli odierni intimanti.
Questo, oltre che per quanto implicitamente appena esposto, per le ragioni al riguardo già indicate nell'ordinanza di mutamento del rito cui – in quanto già richiamate per esteso – si rinvia.
Valido e vigente – sino alla sua risoluzione – il contratto, anche nelle clausole di cui agli artt. 5, 8 e 12 contestate da parte resistente e, peraltro, oggetto nel caso di quelle di cui agli artt. 8 e 12 oggetto anche di doppia sottoscrizione e al pari di tutte le altre – ex art. 18 – di “distinte e specifiche trattative”, alcun inadempimento della locatrice e a questa può essere imputato per l'inidoneità, dedotta da parte resistente, rispetto all'uso cui essa intendeva deputarlo e, peraltro, nemmeno specificatamente convenuto nel contratto (essendo ivi, nelle relative premesse, prevista genericamente un'attività indicata come “privata senza contatti diretti per la vendita con il pubblico”).
Difatti, in proposito occorre tenere presente come, anche di recente, la giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile, Sezione III, 25 gennaio 2011 n. 1735) abbia avuto modo di osservare che “la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diviene rilevante, come condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente al riguardo la mera enunciazione, nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso” (peraltro, come esposto, nella fattispecie di cui trattasi in alcun modo e, tanto
9 meno, specificatamente indicato nella pattuizione contrattuale indicato).
Invero è costante l'orientamento della stessa suprema Corte secondo cui stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende svolgervi e al rilascio delle autorizzazioni amministrative al riguardo necessarie (in termini, Cassazione, Sezione III, 08 giugno 2007, n. 13395 e
Cassazione civile, Sezione III, 30 aprile 2005 n. 9019).
Il che “significa che, in via di principio, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato” (cfr., ancora, Cassazione
Civile, Sezione III, 26 settembre 2006, n. 20831; Cassazione Civile, Sezione III, 13 marzo 2007 n. 5836 e Cassazione Civile, Sezione III, 8 giugno 2007, n. 13395)”.
Anche di recente, a titolo esemplificativo, la Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come nelle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo l'eventuale carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della “res”
(conformemente all'uso convenuto o, in assenza, secondo la sua intrinseca destinazione economica, peraltro, in questa vicenda venendo in rilievo, da contratto, un “fabbricato rurale” – art. 5 – nemmeno univoca) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. e dia luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli (Cassazione civile, Sezione Terza, sentenza 20 agosto 2018, n. 20796).
Ancor più di recente la suprema Corte nella sentenza della Sezione Terza, 21 agosto 2020 ha ricordato “il consolidato insegnamento della giurisprudenza (che il Collegio integralmente condivide e ribadisce, al fine di assicurarne continuità) per cui l'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l'illiceità
10 dell'oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'art. 1346 c.c. è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sè (Sez. 3, Sentenza n.
19190 del 15/12/2003, Rv. 568939 – 01), nè è illecita la causa, ai sensi dell'art. 1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, nè condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono
l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Sez. 3,
Sentenza n. 4228 del 28/04/1999, Rv. 525833 – 01).
Per tutto quanto sin qui esposto, dunque, si è (ed era al momento dell'inizio dell'inadempimento dedotto con l'atto di intimazione introduttivo del giudizio) in presenza di un contratto di locazione non solo valido ma, altresì, adempiuto dalla proprietà locatrice.
Per converso, priva di giuridica giustificazione causale risulta essere stata l'interruzione (n.d.r.: la conduttrice la definisce “sospensione”), peraltro totale e nella sua intera misura, della corresponsione del canone di locazione da parte della
[...]
a decorrere da novembre 2024 e, tra l'altro, proseguita anche Controparte_1
nelle more del presente procedimento.
Invero, incontestato, nella necessaria forma documentale, è rimasto – anche nel processo ordinario locatizio fondato sugli atti e scritti defensionali integrati ex art. 426 c.p.c. – il mancato pagamento di alcun canone per le mensilità decorrenti sin da novembre 2024.
Questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento”
(così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709).
11 Sennonché quanto esposto circa la mancata corresponsione del canone da novembre 2024 in assenza di alcun inadempimento di parte locatrice, ne comportano, per questo giudicante, una connotazione in termini di gravità tale da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, del rapporto contrattuale su cui la medesima è venuta ad incidere.
Del resto, quasi pleonastico appare osservare che l'obbligazione inerente il pagamento dei canoni ha carattere primario ex art. 1587 c.c. nell'ambito dei contratti di locazione, sicché il suo mancato rispetto, anche sotto il profilo temporale, non può, appunto, che incidere sul sinallagma in termini tali da giustificare, ex art. 1455
c.c., l'interesse del locatore alla risoluzione contrattuale.
Noto e condivisibile è l'orientamento della giurisprudenza di legittimità per cui, peraltro, pure nel caso in cui tali asseriti vizi della cosa locata avessero effettivamente potuto incidere sul godimento dell'immobile, “al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”, essendo, nell'ambito dei rapporti di locazione, “la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (così, tra le altre, Cassazione civile, Sezione III, 10 gennaio 2008, n. 261 e
Cassazione civile, Sezione III, 01 giugno 2006, n. 13133) mentre nella fattispecie oggetto della presente vicenda è rimasto incontestato il fatto che l'immobile, anche nel periodo oggetto della morosità dedotta nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio e pure, peraltro, in quello successivo sia rimasto nella disponibilità del conduttore in assenza di un formale rilascio.
Anche la giurisprudenza di merito, compresa quella riconducibile ad altri uffici, ha, ancor più di recente, avuto modo di osservare come “la mancata corresponsione e/o la
c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nella ipotesi in cui detta omissione
12 e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l' art. 1578 c.c.
(rubricato "vizi della cosa locata") non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, a fortiori, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (così espressamente Tribunale Cagliari 31 maggio 2018, n. 1601 nonché, in termini, Corte di Appello di Bari, Sezione Terza, 15 febbraio 2018, n. 300 oltre che, ex multis, Tribunale Roma, Sezione Sesta, 13 febbraio
2018, n. 3349).
Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento della conduttrice resistente la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi.

8. Ne consegue che la medesima deve essere condannata al rilascio dell'unità immobiliare di cui al contratto di locazione – risolto – per cui è causa;
rilascio in ordine alla cui esecuzione valutate le condizioni delle parti, le ragioni per cui viene disposto il rilascio e il tempo già trascorso dall'inizio del presente giudizio, si ritiene doversi fissare la data del 25 novembre 2025.

9. Quale ulteriore conseguenza della disposta risoluzione
[...]
deve essere condannata al pagamento a titolo di canoni di locazione Controparte_1
sino al mese di febbraio 2025 dell'importo di € 7.200,00, maggiorato degli interessi come da domanda a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi come da domanda a decorrere dalla data di maturazione degli stessi sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
10. Inoltre, parte convenuta deve essere condannata al pagamento a titolo di spese utenza energia elettrica sostenute da parte ricorrente prima della voltura delle utenze prevista, con decorrenza dai 15 gg. successivi alla sua sottoscrizione, dall'art. 15 del contratto, di € 427,29 il cui pagamento è rimasto specificatamente incontestato e di € 650,44 per quota parte delle spese della prima registrazione del
13 contratto, comprensive pure delle mora dipesa dal ritardo con cui all'adempimento si è provveduto e che, tuttavia, non è imputabile alla sola parte locatrice che, poi, vi ha tardivamente provveduto posto che l'onere della registrazione gravava su entrambe le parti.
11. Le domande dispiegate in riconvenzione da parte resistente, invece, non possono trovare accoglimento per le ragioni implicitamente esposte e che, tuttavia, per completezza, seppur succintamente si richiamano. Le seguenti.
Quelle aventi ad oggetto la declaratoria di risoluzione contrattuale per fatto e colpa della locatrice e la condanna della stessa al risarcimento dei conseguenti danni devono costituire oggetto di reiezione alla luce di quanto esposto in ordine all'assenza di alcun inadempimento da parte della proprietà locatrice così come la medesima pretesa risarcitoria non può trovare accoglimento invocando, come pur effettua la conduttrice resistente, gli artt. 2043 c.c. (quindi, a titolo di responsabilità extra contrattuale, piuttosto venendo in rilievo nella specifica concreta vicenda una pattuizione contrattuale e in assenza di alcun fatto ingiusto imputabile sotto il profilo soggettivo alla ricorrente) o 2033 c.c. (in assenza, peraltro, di alcuna spesa, con certezza, sostenuta dalla resistente con riferimento all'immobile e da cui la locatrice
– che, peraltro, avrebbe dovuta autorizzarla ex art. 10 del contratto – abbia tratto arricchimento).
Già si è detto, infine, sul carattere non vessatorio delle clausole contestate, comunque, tutte oggetto di specifiche e distinte trattative ex art. 18 del contratto di locazione.
12. Non si ritiene, invece, sussistano i presupposti per la condanna del convenuto per lite temeraria.
13. Dunque, sono queste le ragioni della decisione.
14. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere liquidate (tenuto conto anche di quelle sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria) nella misura di € 5.516,00 di cui € 439,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.
14

PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:

1. dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo intercorso tra e quali locatori e Parte_1 Parte_2 [...]
quale conduttrice avente ad oggetto “parte della Controparte_1
consistenza immobiliare sita in Roma, Via di Tor Pagnotta n. 351, comprendente tra le altre cose il locale all'epoca adibito a Club House;
il locale all'epoca adibito a cucina con gazebo e forno a legna e la piscina delimitata da recinzione, il tutto come individuato dalla piantina allegata al Contratto” di locazione con decorrenza 1 marzo 2023, di durata novennale rinnovabile;

2. condanna al rilascio del suddetto Controparte_1
compendio, fissando al riguardo il termine del 25 novembre 2025;

3. condanna parte convenuta al pagamento a titolo di canoni di locazione relativi alle mensilità giunte a scadenza sino a febbraio 2025 dell'importo di € 7.200,00 maggiorato degli interessi come da domanda a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi come da domanda a decorrere dalla data di maturazione degli stessi sino all'effettivo rilascio dell'immobile;

4. condanna al pagamento di € 427,29 a Controparte_1
e a titolo di spese utenza energia;
Parte_1 Parte_2

5. condanna la società convenuta al pagamento ai ricorrenti di € 650,44 per quota parte delle spese della prima registrazione del contratto;

15 6. rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

7. condanna al pagamento a favore dei Controparte_1
ricorrenti delle spese di lite, liquidandole nella misura di € 5.516,00 di cui € 439,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 10 novembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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