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Sentenza 18 febbraio 2026
Sentenza 18 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Caserta, sez. IV, sentenza 18/02/2026, n. 682 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Caserta |
| Numero : | 682 |
| Data del deposito : | 18 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 682/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CASERTA Sezione 4, riunita in udienza il 09/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PISCITIELLO ALESSANDRA, Presidente
MUSUMECI EUGENIO, EL
FERRAIUOLO ANDREA, Giudice
in data 09/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 4015/2025 depositato il 07/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta - Via Santa Chiara N. 44 81100 Caserta CE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22/1T/027498/000/P003 REGISTRO 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22/1T/023658/000/P003 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 45/2026 depositato il
14/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente: conformi a quelle del ricorso introduttivo.
Resistente: conformi a quelle delle deduzioni depositate il 5 novembre 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con ricorso notificato il 16 settembre 2025 all'Agenzia delle Entrate (d'ora in poi: l'Agenzia), nonché depositato presso questa Corte il 7 del mese successivo, Ricorrente_1 ha impugnato due avvisi di liquidazione dell'imposta di registro, notificatigli tra il 17 ed il 26 giugno di quello stesso anno ed aventi ad oggetto un rogito notarile del 21 giugno 2022 ed un altro del 1° settembre 2022: rogiti tramite i quali dapprima era stato venduto al Ricorrente_1 un compendio immobiliare ad uso abitativo ubicato a Caserta in Indirizzo_1 ; e poi, una volta constatata dall'odierno ricorrente l'impossibilità di accedere al previsto finanziamento bancario, quel contratto di compravendita era stato consensualmente annullato dalle parti.
A detrimento di tali avvisi di liquidazione, tramite il primo dei quali era stato assoggettato ad imposta proporzionale l'atto tramite cui era stata retrocessa agli originari venditori la proprietà dell'immobile che essi avevano appunto venduto al Ricorrente_1, mentre nel secondo caso erano state a costui disconosciute le agevolazioni in tema di acquisto della prima casa perché egli avrebbe compiuto il trentaseiesimo anno di età nel corso del 2022, l'odierno ricorrente ha evidenziato che l'iniziale contratto di compravendita risultava sospensivamente condizionato all'ottenimento di un mutuo bancario grazie al quale finanziare integralmente il prezzo di 177.000 euro pattuito dalle parti. Perciò il Ricorrente_1 ha postulato che, tramite il secondo rogito notarile, le parti si erano limitate a constatare il mancato avveramento di quella condizione sospensiva e, quindi, a considerare retroattivamente estinte le reciproche obbligazioni originarie, senza alcuna concreta base imponibile.
Conclusivamente quegli ha domandato l'annullamento di entrambi gli avvisi impugnati.
2. Con deduzioni depositate il 5 novembre 2025 si è costituita l'Agenzia, evidenziando che nel contratto originario non vi era alcuna clausola risolutiva espressa, con conseguente totale autonomia del negozio risolutorio: che, quindi, andava assoggettato ad imposta proporzionale avuto riguardo alle prestazioni patrimoniali insite nella risoluzione stessa. Inoltre l'Agenzia ha sottolineato come l'assenza del requisito anagrafico, in capo al Ricorrente_1, avesse comportato l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2%, anziché in cifra fissa.
3. Nella camera di consiglio del 9 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4. In virtù del rogito notarile stipulato il 21 giugno 2022 (all. 1 al ricorso) il Ricorrente_1 ha acquistato la proprietà di un appartamento e di un pertinenziale box auto ubicati a Caserta in Indirizzo_1, nonché di due appartamenti ubicati a Cervino (CE). Orbene all'art. 4 il prezzo di tale compravendita risultava pattuito in complessivi 200.000 euro, dei quali 23.000 riferiti ai due immobili ubicati a Cervino ed i restanti 177.000 euro in relazione al compendio immobiliare di Caserta;
ed il pagamento di tale prezzo sarebbe dovuto avvenire “… entro trenta giorni dall'erogazione effettiva del mutuo che l'acquirente otterrà da un istituto bancario a sua scelta”.
Quindi, in disparte la nullità di tale clausola tramite cui veniva demandata alla mera volontà del debitore la tempistica dell'adempimento, nulla era previsto per il caso in cui l'acquirente potesse poi trovarsi nell'impossibilità di ottenere il mutuo grazie al quale pagare il prezzo. Né, men che meno, tale materiale pagamento poteva integrare una condizione sospensiva del complessivo contratto di compravendita.
5. Dopodiché, con l'ulteriore rogito del 1° settembre 2022 (all. 3 al ricorso stesso), le parti hanno convenuto di “… annullare …” il contratto originario o, più esattamente, di scioglierlo consensualmente nella parte riguardante il compendio immobiliare ubicato a Caserta, confermando invece la vendita dei due appartamenti a Cervino ed il complessivo prezzo di questi ultimi in 23.000 euro, per inciso non contestualmente pagati dall'odierno ricorrente.
6. Perciò, avuto riguardo alla previsione di cui all'art. 28 del D.P.R. n° 131/1986, è palese come nel contratto originario mancasse qualsiasi “… clausola o … condizione risolutiva espressa …” per il caso di mancato pagamento del prezzo, entro un termine che concretamente neppure poteva dirsi pattuito dalle parti. Quindi la risoluzione, pur ovviamente tradottasi in una retrocessione della res compravenduta, era assoggettabile all'imposta di registro non già in cifra fissa;
bensì su base proporzionale, nella misura in sé incontestata di cui all'avviso di liquidazione notificato al Ricorrente_1 il 17 giugno 2025.
7. Inoltre, se a contrario il comma 2 dell'art. 38 di quel medesimo D.P.R. rende dovuta l'imposta di registro anche nel caso in cui un contratto venga sciolto per volontà delle parti, è palese ed incontestata l'insussistenza del requisito anagrafico che legittimasse l'esenzione dall'imposta stessa, in riferimento alla vendita del compendio immobiliare ubicato a Caserta: perché, contrariamente rispetto a quanto sancito dal comma 6 dell'art. 64 del D.L. n° 73/2021, il Ricorrente_1 avrebbe “… compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è[ra] rogitato …”.
8. La fin qui evidenziata totale infondatezza del ricorso trae con sé la condanna del Ricorrente_1 a pagare all'Agenzia le spese di lite: le quali, avuto riguardo all'ammontare dell'accertamento impugnato, vanno liquidate in 1.500 euro.
P.Q.M.
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Caserta, definitivamente pronunciando in relazione al giudizio in epigrafe:
- rigetta il ricorso proposto da Ricorrente_1;
- condanna il Ricorrente_1 a pagare all'Agenzia delle Entrate le spese di lite, liquidate in 1.500 euro.
Così deciso a Caserta nella camera di consiglio del 9 gennaio 2026.
il giudice estensore il presidente
(IO EC) (RA PI)
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CASERTA Sezione 4, riunita in udienza il 09/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PISCITIELLO ALESSANDRA, Presidente
MUSUMECI EUGENIO, EL
FERRAIUOLO ANDREA, Giudice
in data 09/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 4015/2025 depositato il 07/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta - Via Santa Chiara N. 44 81100 Caserta CE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22/1T/027498/000/P003 REGISTRO 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22/1T/023658/000/P003 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 45/2026 depositato il
14/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente: conformi a quelle del ricorso introduttivo.
Resistente: conformi a quelle delle deduzioni depositate il 5 novembre 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con ricorso notificato il 16 settembre 2025 all'Agenzia delle Entrate (d'ora in poi: l'Agenzia), nonché depositato presso questa Corte il 7 del mese successivo, Ricorrente_1 ha impugnato due avvisi di liquidazione dell'imposta di registro, notificatigli tra il 17 ed il 26 giugno di quello stesso anno ed aventi ad oggetto un rogito notarile del 21 giugno 2022 ed un altro del 1° settembre 2022: rogiti tramite i quali dapprima era stato venduto al Ricorrente_1 un compendio immobiliare ad uso abitativo ubicato a Caserta in Indirizzo_1 ; e poi, una volta constatata dall'odierno ricorrente l'impossibilità di accedere al previsto finanziamento bancario, quel contratto di compravendita era stato consensualmente annullato dalle parti.
A detrimento di tali avvisi di liquidazione, tramite il primo dei quali era stato assoggettato ad imposta proporzionale l'atto tramite cui era stata retrocessa agli originari venditori la proprietà dell'immobile che essi avevano appunto venduto al Ricorrente_1, mentre nel secondo caso erano state a costui disconosciute le agevolazioni in tema di acquisto della prima casa perché egli avrebbe compiuto il trentaseiesimo anno di età nel corso del 2022, l'odierno ricorrente ha evidenziato che l'iniziale contratto di compravendita risultava sospensivamente condizionato all'ottenimento di un mutuo bancario grazie al quale finanziare integralmente il prezzo di 177.000 euro pattuito dalle parti. Perciò il Ricorrente_1 ha postulato che, tramite il secondo rogito notarile, le parti si erano limitate a constatare il mancato avveramento di quella condizione sospensiva e, quindi, a considerare retroattivamente estinte le reciproche obbligazioni originarie, senza alcuna concreta base imponibile.
Conclusivamente quegli ha domandato l'annullamento di entrambi gli avvisi impugnati.
2. Con deduzioni depositate il 5 novembre 2025 si è costituita l'Agenzia, evidenziando che nel contratto originario non vi era alcuna clausola risolutiva espressa, con conseguente totale autonomia del negozio risolutorio: che, quindi, andava assoggettato ad imposta proporzionale avuto riguardo alle prestazioni patrimoniali insite nella risoluzione stessa. Inoltre l'Agenzia ha sottolineato come l'assenza del requisito anagrafico, in capo al Ricorrente_1, avesse comportato l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2%, anziché in cifra fissa.
3. Nella camera di consiglio del 9 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4. In virtù del rogito notarile stipulato il 21 giugno 2022 (all. 1 al ricorso) il Ricorrente_1 ha acquistato la proprietà di un appartamento e di un pertinenziale box auto ubicati a Caserta in Indirizzo_1, nonché di due appartamenti ubicati a Cervino (CE). Orbene all'art. 4 il prezzo di tale compravendita risultava pattuito in complessivi 200.000 euro, dei quali 23.000 riferiti ai due immobili ubicati a Cervino ed i restanti 177.000 euro in relazione al compendio immobiliare di Caserta;
ed il pagamento di tale prezzo sarebbe dovuto avvenire “… entro trenta giorni dall'erogazione effettiva del mutuo che l'acquirente otterrà da un istituto bancario a sua scelta”.
Quindi, in disparte la nullità di tale clausola tramite cui veniva demandata alla mera volontà del debitore la tempistica dell'adempimento, nulla era previsto per il caso in cui l'acquirente potesse poi trovarsi nell'impossibilità di ottenere il mutuo grazie al quale pagare il prezzo. Né, men che meno, tale materiale pagamento poteva integrare una condizione sospensiva del complessivo contratto di compravendita.
5. Dopodiché, con l'ulteriore rogito del 1° settembre 2022 (all. 3 al ricorso stesso), le parti hanno convenuto di “… annullare …” il contratto originario o, più esattamente, di scioglierlo consensualmente nella parte riguardante il compendio immobiliare ubicato a Caserta, confermando invece la vendita dei due appartamenti a Cervino ed il complessivo prezzo di questi ultimi in 23.000 euro, per inciso non contestualmente pagati dall'odierno ricorrente.
6. Perciò, avuto riguardo alla previsione di cui all'art. 28 del D.P.R. n° 131/1986, è palese come nel contratto originario mancasse qualsiasi “… clausola o … condizione risolutiva espressa …” per il caso di mancato pagamento del prezzo, entro un termine che concretamente neppure poteva dirsi pattuito dalle parti. Quindi la risoluzione, pur ovviamente tradottasi in una retrocessione della res compravenduta, era assoggettabile all'imposta di registro non già in cifra fissa;
bensì su base proporzionale, nella misura in sé incontestata di cui all'avviso di liquidazione notificato al Ricorrente_1 il 17 giugno 2025.
7. Inoltre, se a contrario il comma 2 dell'art. 38 di quel medesimo D.P.R. rende dovuta l'imposta di registro anche nel caso in cui un contratto venga sciolto per volontà delle parti, è palese ed incontestata l'insussistenza del requisito anagrafico che legittimasse l'esenzione dall'imposta stessa, in riferimento alla vendita del compendio immobiliare ubicato a Caserta: perché, contrariamente rispetto a quanto sancito dal comma 6 dell'art. 64 del D.L. n° 73/2021, il Ricorrente_1 avrebbe “… compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è[ra] rogitato …”.
8. La fin qui evidenziata totale infondatezza del ricorso trae con sé la condanna del Ricorrente_1 a pagare all'Agenzia le spese di lite: le quali, avuto riguardo all'ammontare dell'accertamento impugnato, vanno liquidate in 1.500 euro.
P.Q.M.
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Caserta, definitivamente pronunciando in relazione al giudizio in epigrafe:
- rigetta il ricorso proposto da Ricorrente_1;
- condanna il Ricorrente_1 a pagare all'Agenzia delle Entrate le spese di lite, liquidate in 1.500 euro.
Così deciso a Caserta nella camera di consiglio del 9 gennaio 2026.
il giudice estensore il presidente
(IO EC) (RA PI)