REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA
I SEZ. CIVILE in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 3074 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta la causa in decisione con i termini previsti dall'art. 190 c.p.c. all'udienza del 24.06.2025,
TRA
(P.IVA: , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
, rappresentata e difesa dall'Avv. Alessio Faiola del foro di Latina ed Parte_2 elettivamente domiciliata presso lo studio legale del difensore, sito in Latina, Via Tiberio, n. 32 giusta procura in calce all'atto di citazione;

ATTORE
CONTRO
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_1 P.IVA_2
, rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Serrecchia del foro di Latina ed elettivamente CP_2 domiciliato presso il di lui studio sito in RR, viale della Vittoria n.5 in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato il 28.05.2021, l'attrice in epigrafe generalizzata conveniva in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale l'odierno convenuto per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, in virtù dell'espletato
Accertamento Tecnico Preventivo e delle conclusioni rassegnate nella relazione redatta dal C.T.U., dott. , dalla quale emerge l'assenza di vizi o difetti di lavorazione posti in essere Persona_1 dalla ditta attrice nell'esecuzione delle opere commissionate, ritenendosi accertato l'illegittimo inadempimento del rispetto a quanto dovuto alla Controparte_1 Controparte_3
in virtù delle insolute, condannare il convenuto al pagamento,
[...] CP_4 in favore di parte attrice, dell'importo di € 22.866,59 a cui andranno aggiunte le penali contrattualmente pattuite pari ad € 100,00 per ogni giorno di ritardo nel saldo del pagamento, oltre ad interessi legali e rivalutazione, o l'importo maggiore o minore che sarà determinato nel corso del giudizio e ritenuto di giustizia. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad
IVA e CPA come per legge da distrarsi a favore del procuratore antistatario”.
A fondamento della domanda, deduceva che con contratto di appalto stipulato in data 18.01.2017 il le aveva commissionato la realizzazione di opere di manutenzione ordinaria e Controparte_1 straordinaria, meglio precisate nel capitolato dei lavori che allegava, sulle parti comuni dello stabile condominiale sito in RR (località Borgo Hermada), via Corot n. 20 (cfr. all. nn.

1-2 atto di citazione).
Deduceva, altresì, che in data 24.07.2017, le stesse parti pattuivano un'integrazione del contratto di appalto tesa a modificare l'originario capitolato con formulazione di nuovo computo metrico estimativo (cfr. all. n. 3 atto di citazione).
Allegava, inoltre, che le parti concordavano un corrispettivo di € 114.201,39 oltre iva da riscontrare in corso d'opera ed una penale pari a € 100,00 per ogni giorno di ritardo nel pagamento delle fatture emesse dall'impresa.
Esponeva, dunque, che i lavori venivano ultimati in data 28.09.2017 e che il 20.10.2017, all'esito di un sopralluogo, venivano redatti, in presenza dell'amministratrice di condominio e di una rappresentanza di condomini, il verbale di visita ed il certificato di collaudo nei quali si attestava la corrispondenza delle opere eseguite alle prescrizioni contrattuali, l'esecuzione dei lavori a regola d'arte e con materiali idonei a firma del Geom. direttore dei lavori, e dell'appaltatore (cfr. Pt_3 all. n. 4 atto di citazione).
Asseriva, poi, che in data 07.11.2017 , rappresentante legale della società Persona_2 appaltatrice, comunicava all'amministratore che, in fase di collaudo, aveva constatato la presenza di altre imprese nel medesimo cantiere intente nell'esecuzione di lavori di impermeabilizzazione dei torrini di copertura che avrebbero potuto danneggiare il rifacimento delle facciate appena ultimato dalla società Edilizia artigiana qualora non fossero stati eseguiti a regola d'arte (cfr. all. n. 5 atto di citazione).
Evidenziava che, in data 17.11.2017, l'odierno attore inoltrava sollecito di pagamento e contestuale messa in mora, a mezzo p.e.c., delle fatture insolute per un importo complessivo di € 22.866,59 di cui € 20.549,19 da riferirsi a taluni lavori effettuati ed € 2.317,40 relativi alla fornitura idrica del cantiere e che, di contro, il condominio denunciava all'impresa edile taluni vizi delle opere ultimate e/o difformità (cfr. all. nn. 10 e 7 atto di citazione).
Sottolineava, ancora, che in data 16.03.2018 le parti, incontratesi presso lo stabile condominiale, appuravano che i danneggiamenti lamentati dal dovevano ricollegarsi a fenomeni CP_1 infiltrativi causati dalla mancata impermeabilizzazione del lastrico solare di copertura, lavoro quest'ultimo non affidato alla società perché espunto dal capitolato originario nel Parte_1 corso dell'esecuzione dell'appalto, come attestato nel parere a firma dell'ing. incaricato Per_3 dall'impresa (cfr. all. n. 9 atto di citazione).
Precisava, quindi, che in data 22.11.2019 il le aveva notificato ricorso per Controparte_1
A.T.P., ex art. 696 bis c.p.c., per la verifica dello stato dei luoghi e per l'accertamento di eventuali vizi delle opere realizzate e/o difetti di lavorazione da imputare all'impresa edile al fine ultimo di quantificare i danni recati allo stabile condominiale ed il costo necessario per il ripristino delle parti ammalorate degli edifici.
Riteneva, in ultimo, che il C.T.U. all'uopo incaricato aveva concluso nel senso che i danni effettivamente subiti dagli immobili facenti parte del dovessero ricollegarsi al Controparte_1 verificarsi di fenomeni infiltrativi delle acque meteoritiche correlati alla vetustà dell'impermeabilizzazione del lastrico di copertura i cui lavori di rifacimento erano stati espunti dall'oggetto dell'appalto.
Si costituiva tempestivamente in giudizio, in data 7.09.2021, il condominio Alfa III, il quale contestava quanto ex adverso allegato e dedotto e ne chiedeva il rigetto in quanto infondato in fatto ed in diritto.
Deduceva, in primo luogo, l'improcedibilità della domanda spiegata da parte attrice per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, trattandosi di una controversia in materia condominiale o, comunque, di negoziazione assistita, avendo parte attrice agito in giudizio per ottenere la condanna del condominio al pagamento di somma di denaro inferiore a € 50.000,00.
Deduceva, altresì, il difetto di legittimazione passiva di parte convenuta in ragione della clausola contrattuale di cui all'art. 12 del contratto di appalto offerto in comunicazione, la quale prevedeva che “ per patto espresso tra le parti contraenti, per i pagamenti relativi ai lavori eseguiti , è escluso il vincolo di solidarietà tra i partecipanti al condominio, e pertanto l'appaltatore accetta sin da ora che, nel caso di mancato e/o ritardato pagamento , dovrà assumere tramite l'amministrazione condominiale i dati personali dei morosi e relativi importi, impegnandosi ad attivare qualsiasi azione esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti, con ciò espressamente rinunciando al vincolo di solidarietà verso gli altri condomini e verso il . Il condominio autorizza CP_1
l'amministrazione condominiale, a richiesta dell'impresa, a fornire i dati personali dei morosi…”.
Allegava, poi, che con la missiva del 6 marzo 2018, inviata a parte attrice tanto a mezzo p.e.c. quanto per il tramite di una raccomandata a/r, aveva contestato l'esecuzione delle opere oggetto del contratto di appalto stipulato con l'impresa edile in quanto porzioni dei verticali di copertura dell'edificio e della rasatura della palazzina si erano a quella data già distaccate. Esponeva, inoltre, che il Geom. incaricato dal Condominio al fine di redigere un parere CP_5 tecnico sulle cause dei rilevati distacchi, constatava che essi fossero da addebitare all'utilizzo, da parte dell'appaltatrice, del prodotto Rasabuild Top Granello della “Kerakoll” in fase di rasatura delle facciate senza seguire le specifiche tecniche raccomandate dalla casa produttrice, nonché al mancato corretto ripristino dei rivestimenti in pietra esistenti alla base del fabbricato, dei bocchettoni d'acqua e delle copertine del lastrico di copertura dell'edificio.
Riteneva, dunque, che l'accertamento tecnico preventivo espletato dal C.T.U. ing. , ex art. Per_1
696 bis c.p.c., promosso dallo stesso , non fosse condivisibile nella parte in cui CP_1 concludeva nel senso che “in tutti i casi, i fenomeni infiltrativi di acqua meteorica provengono dalla copertura del fabbricato. Non sono presenti fenomeni di gocciolamento di corso”, non avendo il tecnico esperito indagini strumentali, in specie rilievi con termocamera, ovvero prove di allagamento a conforto delle sue conclusioni.
Asseriva, inoltre, che, quanto al presunto mancato pagamento della fornitura idrica, alcuna relativa voce di spesa veniva inserita nel contratto di appalto né la relativa fattura emessa dall'appaltatrice era stata, a sua volta, giustificata sulla base della fattura emessa dal gestore del servizio idrico.
Contestava, in ultimo, la domanda attrice nella parte in cui richiedeva la condanna del CP_1 convenuto al pagamento della penale pattuita all'art. 11 del contratto di appalto, pari a € 100,00 per ciascun giorno di ritardo a decorrere dall'emissione della fattura, poiché vessatoria ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 c.c. e 33, lett. F del Codice del Consumo, applicabile al caso di specie.
Così concludeva: "Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, in via preliminare: - dichiarare
l'inammissibilità/improcedibilità delle domande spiegate per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art.5 comma 1 bis d.gs n°28 del 2010, ovvero - dichiarare
l'inammissibilità/improcedibilità delle domande spiegate per mancato esperimento della negoziazione assistita ex art. 3 D.L. n°132/2014; - dichiarare la inammissibilità/improcedibilità delle domande spiegate dalla ditta attrice, per carenza di legittimazione passiva del CP_1 per espressa previsione contrattuale contenuta nell'art.12 del contratto di appalto e della
[...] successiva integrazione;
Nel merito: -rigettare la domanda di accertamento dell'inadempimento contrattuale e condanna del al pagamento della somma di € 22.866,59 in virtù Controparte_1 delle fatture insolute;
stante l'inadempimento contrattuale della ditta esecutrice dei lavori la quale non ha adoperato la necessaria diligenza nella esecuzione dei lavori che presentano vizi o difetti di lavorazione. In subordine, accertare previa C.T.U. l'importo delle somme effettivamente dovute anche al netto del costo delle opere necessarie per la eliminazione dei vizi e dei difetti delle opere realizzate;
- rigettare la domanda di accertamento dell'inadempimento contrattuale e condanna del al pagamento della somma di € 2.317,40 per la fornitura d'acqua di cantiere, Controparte_1 in quanto non dovuta e non prevista contrattualmente;
- Dichiarare la vessatorietà della clausola contrattuale prevista dall'art.11 comma primo del contratto di appalto e della sua integrazione che prevede “ Il prezzo dei lavori del presente contratto verrà pagato entro e non oltre 5 giorni lavorativi dalla data di emissione delle fatture pena l'applicazione di una penalità stabilito in € 100,00 per ogni giorno di ritardo”. Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi a favore del procuratore antistatario”.
Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., la causa veniva istruita con l'esperimento di C.T.U, ad integrazione di quella già espletata in sede di A.T.P., e trattenuta in decisione all'udienza del
24.06.2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Ciò detto, il Tribunale ritiene che sulla base delle risultanze istruttorie la domanda di parte attrice debba essere accolta per le considerazioni in punto di fatto e di diritto che seguono e nei termini nel prosieguo indicati.
In via preliminare, deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità del giudizio i quanto esso non rientra tra le controversie per le quali è obbligatorio l'esperimento del tentativo di mediazione, ancorché una delle parti sia un condominio.
Difatti, a mente dell'art. 71-quater le controversie “in materia di condominio” per le quali l'art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010 prevede l'instaurazione della mediazione c.d. obbligatoria sono quelle conseguenti alla violazione delle norme di cui agli artt. 1117-1139 c.c. e di quelle previste negli artt.
61-72 disp. att. c.c.
Il Legislatore ha, pertanto, perimetrato ratione materiae la mediazione condominiale.
Sulla base di un'interpretazione letterale e tenuto conto della natura tassativa del novero delle materie soggette alla disciplina della mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità, deve escludersi che le controversie tra il condominio ed il terzo appaltatore, ipotesi ricorrente nel caso di specie, rientrino tra quelle sopraelencate, dovendo, piuttosto, applicarsi la disciplina del contratto di appalto nonché le norme relative al contratto in generale.
In ogni caso, parte attrice ha dato prova di aver notificato in data 7.10.2021 a mezzo p.e.c. l'invito a stipulare convenzione di negoziazione assistita al quale non seguiva, peraltro, riscontro da parte del convenuto. CP_1
Pertanto, l'eccezione di improcedibilità sollevata da parte convenuta deve ritenersi respinta.
Quanto all'eccezione di difetto di legittimazione attiva, essa è tardiva e inammissibile, in quanto formulata per la prima volta nella comparsa conclusionale e in spregio del contraddittorio. È pacifico e documentale che il contratto d'appalto sia stato sottoscritto dal Sig. , Persona_2 all'epoca titolare della ditta individuale e non è stato mai oggetto di Parte_1 contestazione che l'odierna attrice sia la società a responsabilità limitata che ha proseguito l'attività Imprenditoriale della società appaltatrice.
Nessun rilievo è stato dal mosso sia nella fase stragiudiziale che nel corso del CP_1 procedimento di ATP che nel presente giudizio.
Del pari, non può ritenersi meritevole di pregio l'eccezione di carenza di legittimazione passiva spiegata dal in ragione della clausola contrattuale di cui all'art. 12 del contratto di CP_1 appalto offerto in comunicazione, la quale prevedeva che “per patto espresso tra le parti contraenti, per i pagamenti relativi ai lavori eseguiti, è escluso il vincolo di solidarietà tra i partecipanti al
, e pertanto l'appaltatore accetta sin da ora che, nel caso di mancato e/o ritardato CP_1 pagamento, dovrà assumere tramite l'amministrazione condominiale i dati personali dei morosi e relativi importi, impegnandosi ad attivare qualsiasi azione esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti, con ciò espressamente rinunciando al vincolo di solidarietà verso gli altri condomini e verso il . Il condominio autorizza l'amministrazione condominiale, a richiesta CP_1 dell'impresa, a fornire i dati personali dei morosi…”.
Come è noto, secondo l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, inaugurato nella sentenza n. 9174/2008, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.
Sulla scorta dell'orientamento menzionato, le obbligazioni condominiali, vale a dire le obbligazioni contratte tra i condomini, rappresentati dall'amministratore di condominio, ed i terzi hanno natura parziaria, non già solidale.
A riprova di quanto detto, si richiama il disposto dell'art. 63, comma 2 delle disp. att., introdotto in occasione della riforma del diritto del condominio di cui alla legge n. 220 del 2012, a mente del quale
i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo
l'escussione degli altri condomini”. Il Legislatore della riforma ha introdotto, a tutela dei condomini virtuosi, il c.d. beneficium excussionis; di tal ché il creditore potrà agire nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle loro quote solo dopo aver dato prova dell'esito negativo dell'esecuzione promossa nei confronti dei condomini morosi il cui nominativo deve essere fornito dall'amministratore congiuntamente all'indicazione delle relative quote millesimali. Trattasi di un obbligo di comunicazione che grava ex lege sull'amministratore di condominio in proprio (In tal senso, Cass. civ. n. 1002/2025).
Detta previsione indizia nel senso della parziarietà -o quanto meno della solidarietà sussidiaria, diseguale- dell'obbligazione condominiale, atteso che la preventiva escussione del condomino moroso potrebbe far venir meno l'idem debitum, connotato indefettibile delle obbligazioni solidali, nell'ipotesi di soddisfazione parziale della pretesa creditoria allorché il creditore si rivolga al condominio virtuoso per il residuo.
La previsione in commento non ha carattere imperativo: le parti nell'ambito dell'autonomia negoziale possono validamente introdurre nel contratto l'esclusione del vincolo di solidarietà nel senso di precludere al creditore, in deroga al disposto di cui all'art. 63, comma 2 disp. att. c.c., di richiedere le quote insolute ai condomini solventi dopo aver escusso inutilmente i morosi al fine di tutelare i primi.
Tale ipotesi è prevista nell'art. 12 del contratto di appalto in esame. Tuttavia, essa non esclude la legittimazione passiva del in sede di accertamento del presunto inadempimento CP_1 dell'ente.
A fortiori, nel caso di specie, in cui si discute dell'asserito inadempimento parziale del CP_1
a fronte dell'eccezione da quest'ultimo sollevata di vizi e/o difformità delle opere realizzate dall'impresa edile attrice in esecuzione del contratto di appalto offerto in comunicazione.
Tanto che il promuoveva un accertamento tecnico preventivo finalizzato alla verifica CP_1 delle cause dei danneggiamenti subiti dagli immobili interessati nonché alla quantificazione dei costi di ripristino.
Ciò premesso, giova richiamare i principi declinati dalla Corte di Cassazione in materia di riparto dell'onere della prova nelle controversie in materia di appalto con particolare riferimento all'ipotesi, ricorrente nel caso in esame, in cui l'appaltatore esperisca azione di condanna del committente al pagamento in tutto od in parte del corrispettivo ed il committente, di contro, eccepisca l'inesatto adempimento delle opere commissionate per vizi e/o difformità.
In sintonia con i principi generali sanciti con riferimento alla prova dell'adempimento contrattuale
(Cass. Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001 ), la Corte di Cassazione ha sostenuto che, in tema di inadempimento del contratto di appalto, le disposizioni speciali dettate dal legislatore attengono essenzialmente alla particolare disciplina della garanzia per le difformità ed i vizi dell'opera, assoggettata ai ristretti termini decadenziali di cui all'art. 1667 c.c., ma non derogano al principio generale che governa l'adempimento del contratto con prestazioni corrispettive, il quale comporta che - allorché il committente eccepisca l'inadempimento dell'esecutore - l'appaltatore abbia l'onere di provare di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione e, quindi, di aver eseguito l'opera conformemente al contratto e alle regole dell'arte (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 25410 del 23/09/2024;
Sez. 2, Ordinanza n. 16312 del 12/06/2024; Sez. 2, Sentenza n. 1634 del 24/01/2020; Sez. 6-2,
Ordinanza n. 98 del 04/01/2019; Sez. 2, Sentenza n. 936 del 20/01/2010; Sez. 2, Sentenza n. 3472 del 13/02/2008). Sicché siffatta distribuzione dell'onere probatorio non riguarda specificamente la garanzia speciale per i vizi dell'opera appaltata, ma risponde all'esigenza di assicurare, in tema di condanna all'adempimento nei contratti a prestazioni corrispettive, che la parte la quale chieda in giudizio l'esecuzione della prestazione dovuta (come il pagamento del compenso asseritamente maturato) non sia, a sua volta, inadempiente, avendo, piuttosto, l'onere di offrire l'esecuzione della propria prestazione, se le prestazioni debbano essere eseguite contestualmente, ovvero l'onere di dimostrare di aver adempiuto la propria obbligazione, se essa - come avviene per l'appaltatore - preceda l'adempimento in ordine al pagamento del corrispettivo cui la controparte è tenuta (Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 15287 del 31/05/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 7763 del 22/03/2024).
Ebbene, l'applicazione di tale regola al contratto di appalto, cui pacificamente si estende la disciplina generale dell'inadempimento del contratto, implica che l'appaltatore che agisca in giudizio per il pagamento del corrispettivo convenuto abbia l'onere di provare di avere adempiuto la propria obbligazione, ossia di aver eseguito l'opera, integrando tale adempimento il fatto costitutivo del diritto di credito, oggetto della sua pretesa.
Nondimeno, diverso è l'assetto relativo al riparto degli oneri probatori allorché sia fatta valere la garanzia speciale per le difformità e vizi dell'opera. In questa prospettiva, da ultimo, con specifico riguardo al contratto di compravendita - ma il principio è stato espressamente esteso dalla stessa pronuncia, per identità di ratio, anche all'appalto -, si è affermato che, in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi. E ciò perché la garanzia per i vizi pone il venditore in una condizione non di
"obbligazione" (dovere di prestazione) ma di "soggezione" (Cass. Sez. U, Sentenza n. 11748 del
03/05/2019; così anche Cass. Sez. U, Sentenza n. 19702 del 13/11/2012), cosicché lo schema concettuale a cui ricondurre l'ipotesi che la cosa venduta risulti viziata non può essere quello dell'inadempimento di una obbligazione. In particolare, la consegna di una cosa viziata integra un inadempimento contrattuale, ossia una violazione della lex contractus;
ma, come è stato osservato in dottrina, non tutte le violazioni della lex contractus realizzano ipotesi di inadempimento di obbligazioni. (…) Aderisce sostanzialmente a tale impostazione l'orientamento secondo cui l'onere della prova dei vizi è a carico della parte che abbia la disponibilità della cosa, in lineare applicazione del principio di vicinanza della prova, cosicché, in tema di garanzia per difformità e vizi, l'accettazione dell'opera segna il discrimine ai fini della distribuzione dell'onere della prova, nel senso che, fino a quando l'opera non sia stata espressamente o tacitamente accettata, al committente è sufficiente la mera allegazione dell'esistenza delle difformità e dei vizi, gravando sull'appaltatore l'onere di provare di aver eseguito l'opera conformemente al contratto e alle regole dell'arte, mentre, una volta che l'opera sia stata positivamente verificata, anche per facta concludentia, spetta al committente, che l'ha accettata e che ne ha la disponibilità fisica e giuridica, dimostrare l'esistenza dei difetti e delle conseguenze dannose lamentate, giacché l'art. 1667 c.c. indica nel medesimo committente la parte gravata dall'onere della prova di tempestiva denuncia delle difformità e dei vizi ed essendo questo risultato ermeneutico in sintonia col principio della vicinanza al fatto oggetto di prova (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6161 del 07/03/2024; Sez. 2,
Ordinanza n. 21230 del 19/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 12723 del 10/05/2023; Sez. 2, Sentenza n.
7267 del 13/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 2223 del 25/01/2022; Sez. 2, Sentenza n. 39599 del
13/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 10149 del 16/04/2021; Sez. 2, Sentenza n. 19146 del 09/08/2013;
Sez. 2, Sentenza n. 23923 del 27/12/2012).
Da queste argomentazioni deriva che solo allorché il committente si limiti ad eccepire
l'inadempimento dell'appaltatore (deducendo la sussistenza di difformità o vizi, ma senza ampliare il thema decidendum) - nel caso quest'ultimo abbia agito in giudizio per il pagamento del corrispettivo convenuto - l'assuntore ha l'onere di provare di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione e di aver eseguito l'opera conformemente al contratto e alle regole dell'arte. E tanto in conformità al principio generale a mente del quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il debitore convenuto per l'adempimento, ove sollevi l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., sarà onerato di allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore agente l'onere di dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione
(Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 3587 del 11/02/2021; Sez. 3, Sentenza n. 3373 del 12/02/2010; Sez. 1,
Sentenza n. 13674 del 13/06/2006; Sez. 3, Sentenza n. 8615 del 12/04/2006).
Ne deriva che solo laddove il committente - convenuto per il pagamento del compenso - opponga, a titolo di mera eccezione, le difformità e i vizi dell'opera al fine di paralizzare la pretesa avversaria, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum, come richiamato dall'art. 1667, ultimo comma, secondo periodo, c.c., senza che sia proposta in via riconvenzionale la domanda di garanzia
(o quando essa sia prescritta), si applicheranno i principi generali in materia di inadempimento delle obbligazioni (e il conseguente regime probatorio), posto che, anche in tema di inadempimento del contratto d'appalto, le disposizioni speciali di cui agli artt. 1667 , 1668 e 1669 c.c. integrano, senza escluderne l'applicazione, detti principi generali (In questi termini, Cass. civ., Sez. II, Ord., n.
1701/2025).
Ebbene, sulla scorta della giurisprudenza richiamata, si ritiene che parte attrice abbia assolto all'onere della prova del quale era onerata.
In particolare, la società appaltatrice ha, in primo, allegato il contratto di appalto stipulato in data
18.01.2017 con il per la realizzazione di opere di manutenzione ordinaria e Controparte_1 straordinaria, meglio precisate nel capitolato dei lavori ad esso accluso, sulle parti comuni dello stabile condominiale sito in RR (località Borgo Hermada), via Corot n. 20, nonché la successiva integrazione negoziata il 24.07.2017 nel corso dell'esecuzione dei lavori, ultimati in data
28.09.2017.
Parte attrice ha offerto, poi, in comunicazione il verbale di visita ed il certificato di collaudo, recanti la data del 20.10.2017, nei quali si attestava la corrispondenza delle opere eseguite alle prescrizioni contrattuali, l'esecuzione dei lavori a regola d'arte e con materiali idonei a firma del Geom. Pt_3 direttore dei lavori, e dell'appaltatore medesimo.
Nel verbale si dava atto della presenza dell'amministratrice del condominio e di una rappresentanza di condomini;
parte convenuta non ha contestato quanto riportato in tali documenti redatti all'esito del sopralluogo svoltosi nel contraddittorio tra le parti.
L'appaltatore, inoltre, ha depositato il sollecito di pagamento e contestuale messa in mora, a mezzo p.e.c., delle fatture insolute per un importo complessivo di € 22.866,59 di cui € 20.549,19 da riferirsi a taluni lavori effettuati ed € 2.317,40 relativi alla fornitura idrica del cantiere e dedotto che aveva ricevuto una missiva in data 6.03.2018 nella quale il committente, di contro, gli contestava taluni vizi e/o difformità dei lavori eseguiti, consistiti, sostanzialmente, nel distacco di talune porzioni dei verticali di copertura degli edifici e della rasatura.
La società, dinanzi all'eccezione di inesatto adempimento delle prestazioni derivanti dal contratto di appalto, ha incaricato un professionista, l'ing. il cui parere è versato in atti, il quale ultimo Per_3 rilevava che i danneggiamenti lamentati dal committente dovevano ricollegarsi a fenomeni infiltrativi causati dalla vetustà dell'impermeabilizzazione del lastrico solare di copertura. In particolare, i lavori sulla copertura dell'edificio erano stati espunti dal capitolato originario nel corso dell'esecuzione dell'appalto. Tale circostanza è documentale e non contestata da parte convenuta.
Le conclusioni rassegnate dall'ing. sono state riscontrate dal C.T.U., ing. , incaricato Per_3 Per_1 di espletare l'A.T.P. promosso dal Condominio la cui relazione tecnica è in atti;
essa è stata successivamente integrata nel corso dell'istruttoria del presente procedimento. Segnatamente, il C.T.U., all'esito del sopralluogo, ha osservato che lo stato di impermeabilizzazione della maggior parte dei verticali interni del parapetto di coronamento del terrazzo di copertura risultavano fortemente danneggiati e, in alcuni casi, versavano in un tale stato di degrado avanzato tanto da essere lesionati, fessurati e sgretolati;
che la maggior parte dei bocchettoni di raccolta e scarico delle acque meteoriche risultavano vetusti e che le zone di raccordo tra l'impermeabilizzazione del piano di calpestio ed il bocchettone stesso erano danneggiate e lesionate.
L'ing. ha, altresì, verificato che, per quanto concerne l'impermeabilizzazione al di sotto della Per_1 pavimentazione, la membrana bituminosa presentava evidenti problematiche di tenuta dovute alla vetustà della stessa, problematiche alle quali si è cercato di rimediare per il tramite di interventi localizzati, a suo avviso non risolutivi.
Inoltre, il C.T.U. ha appurato che sui prospetti esterni, sui frontalini di coronamento dei volumi tecnici nonché all'intradosso dei cornicioni di pertinenza di alcuni immobili sono manifeste delle problematiche di distacco della rasatura riconducibili a fenomeni infiltrativi di acqua meteorica, riscontrati nelle porzioni immobiliari ispezionate.
Analizzate le pendenze, ha ritenuto sussistente una correlazione oggettiva tra le linee di deflusso delle acque meteoriche che vengono convogliate verso i bocchettoni di scarico presenti sui terrazzi di copertura e la manifestazione delle problematiche infiltrative, le quali si appalesano in corrispondenza delle stesse linee.
Concludeva specificando che “nessuna responsabilità può essere imputata alla ditta appaltatrice, in quanto le cause delle problematiche di tipo infiltrativo che hanno provocato il distacco della rasatura nonché della tinteggiatura sui frontalini del fabbricato, lamentati dalla parte ricorrente, sono dovute alla vetustà dell'impermeabilizzazione dei terrazzi di copertura del complesso edilizio oggetto di
A.T.P”.
Nel corso dell'istruttoria del giudizio il Tribunale richiedeva al C.T.U. di verificare, ad integrazione di quanto già appurato, la qualità dei materiali utilizzati dall'appaltatore nonché la corretta posa in opera.
L'ing. ribadiva le conclusioni già rassegnate in sede di A.T.P., evidenziando l'impossibilità Per_1 di indagare, anche in ragione del lasso di tempo intercorso, sulla qualità dei materiali utilizzati nonché sulla corretta esecuzione dei lavori, escludendo, tuttavia, che l'eventuale inesatta posa in opera potesse aver contribuito al verificarsi degli appurati fenomeni infiltrativi, diffusi ed eziologicamente riconducibili alla vetustà dello stato di impermeabilizzazione della copertura.
Sulla base di quanto esposto, può reputarsi che la società appaltatrice abbia dato prova di aver eseguito i lavori a regola d'arte, avendo assolto all'onere di comprovare l'esatto adempimento delle obbligazioni dedotte nel contratto di appalto in atti come successivamente novellato. Di contro, parte convenuta non ha provato la riconducibilità dei distacchi della rasatura e della tinteggiatura riscontrati ai lavori espletati dalla società attrice.
Ebbene, posto che il dato della verificazione dei distacchi è incontestato e rilevabile, tra l'altro ictu oculi, dai rilievi fotografici depositati, non può ritenersi accertato il nesso causale tra i lavori di rifacimento dell'esterno affidati alla ed i danneggiamenti subiti dagli edifici Parte_1 interessati.
Segnatamente, per un verso, il convenuto ha depositato un parere a firma del Geom. CP_5 incaricato dallo stesso Condominio di indagare sulle cause dei rilevati distacchi, il quale ha ritenuto che essi fossero da addebitare all'utilizzo, da parte dell'appaltatrice, del prodotto Rasabuild Top
Granello della “Kerakoll” in fase di rasatura delle facciate senza seguire le specifiche tecniche raccomandate dalla casa produttrice, nonché al mancato corretto ripristino dei rivestimenti in pietra esistenti alla base del fabbricato, dei bocchettoni d'acqua e delle copertine del lastrico di copertura dell'edificio.
Secondo il Geom. dunque, i distacchi dell'intonaco sarebbero stati causati dall'errata CP_5 applicazione del prodotto utilizzato in fase di rasatura dei prospetti esterni, prodotto, tuttavia, riconosciuto a più riprese da entrambe le parti in causa come di ottima qualità.
A ben guardare, le conclusioni rassegnate dal Geom. non sono state suffragate da rilievi CP_5 tecnici atti a dimostrare l'inesatta posa in opera del prodotto.
Peraltro, il sin dalla comparsa di costituzione e risposta, ha contestato il tenore della CP_1 relazione tecnica redatta in sede di A.T.P., rilevando le lacune dell'accertamento tecnico espletato dall'ing. , il quale aveva omesso di effettuare indagini strumentali, in specie rilievi con Per_1 termocamera e con gas traccianti ovvero prove di allagamento a conforto delle conclusioni rassegnate.
Tuttavia, allorché il Tribunale disponeva l'integrazione della C.T.U., ampliando i quesiti già articolati in sede di A.T.P. ed ordinando al consulente di espletare le indagini tecniche sollecitate dal condominio, il convenuto si opponeva alla nomina degli ausiliari richiesti dall'ing. a causa Per_1 degli elevati costi per, poi, richiederne la rinnovazione all'udienza del 18.06.2024 per mancato svolgimento delle invocate verifiche strumentali (Vedasi i verbali delle udienze del 9.01.2024 e
18.06.2024).
Per altro verso, il ha allegato la relazione tecnica a firma del C.T.P Geom. il CP_1 Per_4 quale ha evidenziato che la causa del distacco della colletta è da individuarsi nella mancata preventiva pulizia delle superfici trattate, nonché nel mancato inumidimento del fondo di posa su cui veniva posta in opera la colletta di finitura, peraltro nel periodo estivo. Tali osservazioni non sono state confortate da analisi strumentali che il tecnico di parte, il Geom. in prima battuta, avrebbe dovuto esperire all'epoca della constatazione dei dedotti distacchi CP_5 nel mese di marzo del 2018. Il C.T.U., difatti, in ragione del lasso di tempo intercorso ha eccepito l'impossibilità di procedere alla valutazione della qualità dei materiali impiegati e della corretta esecuzione dei lavori eseguiti dall'impresa appaltatrice.
Il c.t.p. ha, altresì, rilevato che l'impresa appaltatrice avrebbe dovuto rappresentare al committente i rischi connessi all'eliminazione dall'oggetto dell'appalto dei lavori di impermeabilizzazione, atteso che “la ditta non poteva non sapere che la mancata impermeabilizzazione della copertura avrebbe prodotto gli inconvenienti oggetto di contenzioso”.
Al riguardo, come condivisibilmente sottolineato a confutazione dal C.T.U., le osservazioni del c.t.p. di parte convenuta sembrerebbero confermare le conclusioni rassegnate dall'ing. nella parte Per_1 in cui ha riconosciuto che le infiltrazioni che hanno causato i danneggiamenti dei prospetti sono conseguenza della mancata impermeabilizzazione del lastrico solare.
Si osserva, invero, che, se la committente ha pattuito con l'appaltatore l'espunzione dei detti lavori di impermeabilizzazione, tra l'altro in parte affidati a terzi, non può addebitarsi all'impresa attrice alcuna responsabilità per non aver elevato tali opere a condizione essenziale per l'esecuzione del rifacimento delle facciate degli immobili.
Inoltre, ancora secondo il Geom. non è da escludere che i fenomeni infiltrativi, responsabili Per_4 del distacco della colletta, siano dovuti alla sostituzione della copertina (circa 120 ml), la quale, una volta rimossa, avrebbe provocato il distacco dei sottostanti verticali, non più ripristinati o non correttamente ripristinati a seguito della posa in opera della nuova copertina o riposizionamento della esistente, aggravando, così, le problematiche insorte.
Anche tale osservazione non è stata confortata da verifiche strumentali.
In ogni caso, le osservazioni del c.t.p. sembrerebbero avvalorare la tesi patrocinata dal C.T.U. nella parte in cui rinvengono nei fenomeni infiltrativi la causa precipua dei danneggiamenti subiti dai prospetti esterni degli immobili facenti parte dello stabile condominiale là dove si ipotizza l'aggravamento delle “problematiche insorte” con particolare riferimento, evidentemente, alle riscontrate infiltrazioni.
Il c.t.p., poi, ha rilevato che le stuccature dei giunti sono state eseguite con materiale non idoneo perché rigido tanto da lesionarsi e, quindi, distaccarsi non appena si sono verificate delle escursioni termiche. Il relativo utilizzo avrebbe dato luogo ad ulteriori fenomeni infiltrativi causati dalla cattiva posa in opera.
Tuttavia, la tesi dell'inidoneità dei materiali utilizzati non è stata comprovata da parte convenuta. In ultimo, il c.t.p. ha ritenuto che il constatato stato di degrado in cui versano i verticali sia dovuto a materiale non idoneo utilizzato, del tipo acidi ovvero detergenti, per la pulizia della sovrastante copertina tanto da aver danneggiato la guaina posata sulla preesistente pavimentazione.
Sul punto il C.T.U. ha evidenziato che nel computo metrico non si fa menzione dell'utilizzo di detergenti ovvero di acidi potenzialmente idonei a danneggiare la guaina.
Ne consegue, dunque, che, a fronte del dato incontestato delle infiltrazioni che hanno interessato gli immobili del convenuto, correlate allo stato di degrado in cui versa la copertura del CP_1 complesso edilizio, e della circostanza, anch'essa incontestata, che i lavori di impermeabilizzazione non venivano affidati a parte attrice perché espunti dall'oggetto del contratto di appalto, il non ha dato prova dell'inesatta esecuzione delle opere commissionate all'appaltatrice CP_1 quale causa ovvero concausa delle infiltrazioni riscontrate.
Tanto più se si considera che talune imprese terze intervenivano su porzioni non meglio precisate del lastrico di copertura dopo che i lavori di rifacimento delle facciate venivano ultimati dalla società
Edilizia artigiana, la quale ultima, per il tramite del suo legale rappresentante, segnalava all'amministratrice di condominio il rischio di danneggiamenti dei prospetti degli edifici.
Per le considerazioni rassegnate, il Tribunale ritiene che la domanda di parte attrice debba essere accolta, atteso che il convenuto non ha dato prova del dedotto inesatto adempimento dell'impresa appaltatrice a fronte della prova dell'adempimento fornita da parte attrice.
In relazione, poi, al quantum, si ritiene che la domanda articolata dall' debba essere Parte_1 accolta limitatamente all'importo residuo insoluto di € 20.549,19 relativo all'esecuzione delle opere oggetto dell'appalto.
Quanto, invece, alla fattura di € 2.317,40 correlata alla fornitura idrica del cantiere, essa è stata contestata da parte convenuta perché essa non veniva concordata nel contratto di appalto quale spesa a carico del committente.
Al riguardo, l'appaltatore non ha fornito la prova della circostanza che essa sia stata pattuita tra le parti né di tale fornitura si fa menzione nel contratto. Per questo, il non può essere CP_1 condannato al pagamento dell'importo di € 2.317,40.
Il Tribunale, dunque, condanna il convenuto al pagamento in favore dell'appaltatrice CP_1 dell'importo di € 20.549,19 oltre ad interessi legali a decorrere dalla costituzione in mora del
17.11.2017 sino al soddisfo.
Non può, invece, accogliersi la domanda di parte attrice nella parte in cui richiede la condanna del condominio al pagamento di un importo di € 100,00 per ciascun giorno di ritardo nel pagamento della fattura insoluta, prevista nel contratto di appalto. Come è noto, al può applicarsi la disciplina consumeristica e, in specie, l'art. 33 del CP_1
Codice del Consumo, invocato da parte convenuta e relativo alle c.d. clausole vessatorie, le quali realizzano uno squilibrio normativo tra i diritti e gli obblighi delle parti contrattuali, malgrado la buona fede.
Secondo l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione “al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (cfr. Cass. civ. 22 maggio 2015, n. 10679).
Anche la Corte di giustizia, con la sentenza 2.04.2020, ha rilevato che gli Stati membri possono estendere la platea soggettiva della disciplina consumeristica a tutela della parte debole del contratto, sebbene il condominio non sia una “persona fisica”.
Orbene, sulla base dell'art. 33, comma 2 lett. F si presumono vessatorie le clausole che impongano al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo.
Il Tribunale ritiene che la penale prevista nel contratto di appalto offerto in comunicazione sia manifestamente eccessiva avuto riguardo al corrispettivo complessivo pattuito ed a quello insoluto.
Difatti, la penale è pari grosso modo ad 1/3 del corrispettivo complessivo ed ammonterebbe allo stato a circa € 300.000,00 a fronte del mancato pagamento di € 20.549,19. Essa è, invero, sproporzionata e può assurgere ad uno strumento di ingiustificato arricchimento per l'appaltatore.
Rilevata la sostanziale debolezza della posizione contrattuale dei singoli condomini rivestita in seno all'organo assembleare che delibera la stipulazione dei contratti con i terzi, fornitori ed appaltatori,
e tenuto conto della complessità dell'oggetto dell'appalto, è da accogliersi l'eccezione di nullità - parziale necessaria c.d. di protezione- sollevata dal , non avendo l'appaltatore di contro CP_1 dato prova che la clausola di cui si discute sia stata oggetto di trattativa individuale ai sensi e per gli effetti dell'art. 34 del Codice del Consumo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando in persona della dott.ssa Concetta Serino, così provvede: -in parziale accoglimento delle domande di parte attrice, condanna il al Controparte_1 pagamento in favore della società di € 20.549,19 oltre ad interessi legali Parte_1 dal 17.11.2017 al soddisfo,
-condanna il condominio al pagamento delle spese di lite del presente giudizio che liquida in € 260,00 per spese, in € 919,00 per la fase studio, in € 777,00 per la fase introduttiva, in € 1.680,00 per la fase istruttoria e in € 1.701,00 per la fase decisoria, oltre ad iva, spese generali e c.p.a da distrarsi in favore dell'Avv. Alessio Faiola dichiaratosi antistatario,
-pone le spese per la C.T.U. definitivamente a carico del Controparte_1
Latina, 22.10.2025
Il Giudice
(dott.ssa Concetta Serino)