TRIBUNALE DI MESSINA - I sezione Civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n. 4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 6295 \2019
TRA
, nata a [...] il [...] ed ivi residente, C.F. Parte_1
, rappresentata e difesa dall'Avv. PANARELLO C.F._1
MASSIMILIANO , attrice.
CONTRO
, nato a [...] il [...] e residente in [...], Controparte_1
C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. TAVILLA MAURIZIO, C.F._2
convenuto.
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni .
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione del 12.12.19 l'attrice premetteva ed in parte documentava: che in data 1.4.2000 stipulava con la Sig.ra madre del convenuto, contratto Persona_1 di locazione per l'immobile sito in Messina, via Ghibellina 48, da destinare alla lavorazione di articoli di regalo, bomboniere e simili;
che per oltre 19 anni la stessa continuava a godere dell'immobile, corrispondendo quanto dovuto per oneri condominiali;
che deceduta la veniva sostituita nel rapporto contrattuale il Per_1 di lei figlio che questi con mail del 4.2.19 richiedeva all'attrice il Controparte_1
pagamento di alcune quote di oneri condominiali;
che quest'ultima con mail del 6.2.19 manifestava la volontà di procedere a detto pagamento, richiedendo copia dei bilanci del condominio, nonché formalmente l'adeguamento e la verifica dell'impianto elettrico;
che il con mail del 11.2.19 inviava copia dei bilanci e contestava la CP_1
richiesta riguardo a lavori di adeguamento e verifica dell'impianto elettrico, che fosse più opportuno qualificare la stessa richiesta come inerenti addizioni e\o migliorie dell'immobile; che l'attrice stante la dichiarata perdurante gravità dell'impianto detto, provvedeva con missiva legale a formale disdetta del contratto per gravi motivi;
che seguivano missive tra i legali, del i presa d 'atto della disdetta ma contestazione CP_1
della sussistenza dei gravi motivi, della di contestazione delle affermazioni ex Pt_1
adverso, con invio di copia di relazione di parte a firma dell'Ing. Persona_2
del 30.7.18; che in data 21.3.19 veniva effettuato sopralluogo da parte di un
[...]
tecnico di parte l'Ing, con l'impegno di far conoscere CP_1 Persona_3
all'esito le risultanze;
che in assenza di riscontro l'attrice comunicava l'intenzione di consegnare l'immobile, cosa che avveniva in data 31.8.19, stipulando in data 16.7.19 nuovo contratto di locazione;
Chiedendo quindi al Tribunale, previo escursus giurisprudenziale, voler: accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 1575 e 1218 CC del convenuto, condannandolo in via equitativa e comunque entro la somma di €
15.000,00; con in via istruttoria disporsi l'interrogatorio formale del convenuto e prova per testi a mezzo dell'Ing. ; Persona_2
Il convenuto si costituiva con comparsa con domande riconvenzionali del 14.4.20, sostenendo: il mutamento di rito ex art. 447 bis e 426 CPC;
la manifesta infondatezza delle domande attrici, palesemente insussistenti, in carenza in particolare di quei “gravi motivi” dedotti ex adverso, anch'egli con invocazioni giurisprudenziali;
che l'Ing. visionato l'immobile giungeva a determinazioni opposte rispetto Persona_3
all'Ing. ; spiegava quindi domande riconvenzionali stante la Persona_2 declaratoria di illegittimità del recesso per gravi motivi, con correlativi danni per la mancata percezione dei canone fino alla data di scadenza contrattuale del 31.3.24, canone fissato in € 990,00 mensili, quindi per € 7.920,00 (990,00 per 8 mesi), nonché
€ 990,00 per la mensilità di agosto 2019, rimborso del 50% del costo di registrazione e dell'intera imposta per l'anticipata risoluzione. Chiedeva quindi al Tribunale voler: preliminarmente ex art. 426 cpc disporre il mutamento di rito;
rigettare tutte le domande attrici;
in via riconvenzionale preso atto dell'illegittimità del recesso, condannare la controparte al risarcimento dei danni per € 7.920,00, oltre le altre somme di cui in narrativa.
In esito alla prima effettiva udienza del 26.9.23, con provvedimento del 27.9.23 questo
GOT disponeva il formale mutamento del rito, concedendo termine per l'integrazione degli atti, rinviando per il prosieguo chiarendo che la data di rinvio era da intendere anche quale spostamento dell'udienza in relazione alle domande riconvenzionali svolte. In esito all'udienza del 28.5.24, con provvedimento del 29.5.24 non venivano ammesse le prove richieste dall'attrice, fissandosi -motivatamente- l'odierna udienza di precisazione conclusioni, discussione orale e decisione del giudizio, ex art. 281 sexies cpc.
In punto di decisione, richiamata affermativamente la citata ordinanza del 29.5.24 di non ammissione delle prove proposte dall'attrice, si ritiene di dover disattendere in diritto le domande della stessa. Invero, considerato che all'inizio del rapporto nell'aprile 2000 l'immobile ha ottenuto il gradimento della parte conduttrice, tenuta alla manutenzione ordinaria dello stesso ex art. 8 contratto (in uno agli oneri condominiali), con la mail del 6.2.19, nel contesto dell'instaurato confronto per il pagamento degli oneri (che in definitiva sembra assolto), l'attrice dopo affermate conversazione del maggio 2018 fa richiesta “di far verificare ad un tecnico di sua fiducia la conformità alle normative vigenti dell'impianto elettrico”, nulla di più. Con pronta risposta ex adverso del 11.2.19, di ampie giustificazioni, in uno al pertinente richiamo dell'art. 6 del contratto. Seguiva il 18.2.19 la formale disdetta per gravi motivi, così dedotti affermando trattarsi di “problemi strutturali all'immobile…riguardanti l'impianto elettrico d'illuminazione e la sua non piena conformità alle normative vigenti”, con successive dispute epistolari. Da quanto sinora, non appare a questo decidente che sussistano quei gravi motivi legittimanti il recesso anticipato dal contratto ex art. 27 l. 3. 392\78, che per condivisibile giurisprudenza maggioritaria “debbono essere determinati da fatti estranei dalla volontà di chi li invoca, imprevedibili e sopravvenuti e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto” (cass, civ, sez. III 28.2.19 n. 5803 – arg. Tribunale Roma sez. 6 9.5.14 n. 10425). Ragion per cui, pur dando atto delle pur pregevoli argomentazioni giurisprudenziali ambo le parti in atti, sembrano più aderenti quelle del convenuto, con quindi il rigetto delle domande attrici, in correlazione all'effettivo rilascio dell'immobile a fine agosto 2019, dopo la disdetta del febbraio 2019. Va da sé che le risultanze delle perizie tecniche di parte (non asseverate) del 30.7.18 dell'attrice e del 12.4.19 del convenuto, più o meno si equivalgono nelle contestazioni, non potendosi ricavare certezze in tema. L'Ing. se accerta distanze tra il punto di Per_2
fornitura ed il quadro elettrico, ad unico interruttore, il “non a norma” o la mancanza di alcuni strumenti, sottolinea in definitiva il con rispetto del“la sfiabilità dei cavi, gli interruttori di emergenza, il montante di collegamento, che renderebbe l'impianto
“pericoloso e non in grado di proteggere le persone dalla dispersione elettrica o folgorazione”. L'Ing. di contro, partendo dal contratto di locazione, Per_3
sottolinea che all'epoca “l'impianto risultava a norma, in quanto già assistito da una dichiarazione di conformità prodotta da ditta abilitata…era ed è dotato di protezione con interruttore differenziale..”. Con i contratti di fornitura poi effettuati dal conduttore, e con modifiche dallo stesso apportate, legg. impianto di allarme non munito di dichiarazione di conformità, ovvero l'installazione di un climatizzatore non certificato da ditta abilitata. Inoltre, “Dall'esame della documentazione contrattuale con l'ente fornitore di energia è emerso che , sempre a cura della conduttrice, è stata effettuata una variazione….(che)….avrebbe dovuto avere come conseguenza inevitabile, l'obbligo di munire l'impianto di una nuova certificazione di conformità.
Inoltre l'aumento di potenza….non rende efficiente l'impianto…I cavi utilizzati nell'impianto conseguentemente non sono idonei alla potenza impegnata….l'impianto ha subito modifiche in ampliamento….la norma prevede che occorre aggiungere…”.
La comparazione non sembra che possa dare ragione all'attrice, né era ammissibile
CTU una volta rilasciato l'immobile, e per come peraltro per come già motivato. Sottolineando altresì che nel verbale di riconsegna dell'immobile del 31.8.19 prodotto ambo le parti, si da atto della già intervenuta disdetta, depennandosi però “per gravi motivi”. Consegue il rigetto della domanda attrice, con conseguente accoglimento della domanda riconvenzionale, che però per la sorte capitale principale si ritiene ricondurre ad € 3.960,00, ovvero il 50% del quantum richiesto, in via equitativa, anche in carenza di sicuri elementi del danno sino ad aprile 2020. Sul punto, ritenendo la ricorrenza delle condizioni in tal senso, ed ex artt. 615 e 616 c, 2 cpc, si condivide la tesi secondo cui alla liquidazione equitativa ex art. 1226 CC (e simili) può procedersi su richiesta di parte o meno, così come l'adozione di qualsiasi altro criterio liquida del danno aquilano, la cui scelta è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, se la legge non disponga altrimenti. (ex multis, sez. 1, sentenza n. 25493 del 11.12.07, rv 600940
– 01 sez. 3, sentenza n. 17492 del 9.8.07, rv 598878 – 01; sez. 3, sentenza n. 24451 del
18.11105, rv. 587946 – 01; sez. 3 sentenza n.22895 del 11.11.02, rv. 551499 – 01; il principio, peraltro, è quantomeno maggioritario a partire da sez. 3, sentenza n. 2655 del 14.11.1961, rv. 88260 – 01, ove si afferma appunto che “il giudice può far ricorso al criterio della liquidazione equitativa del danno, ove ne ricorrano le condizioni, anche d'ufficio, trattandosi di criterio rimesso al suo prudente apprezzamento. Tale facoltà può essere esercitata d'ufficio anche dal giudice di appello”. Con Cass. Sez.
III civ. n. 23661\20 depositata il 21.10.20, che testualmente stabilisce che la liquidazione de qua “….è rimessa al prudente criterio valutativo del giudice di merito non soltanto quando la determinazione del relativo ammontare sia impossibile, ma anche quando la stessa, in relazione alla peculiarità del caso concreto, si presenti particolarmente difficoltosa” (non risultano peraltro in atti istanze istruttorie al fine). A tale importo di € 3.960,00 può aggiungersi quello di € 990,00 per il canone di aprile
2019, oltre € 119,00 ex art. 11 contratto, per complessivi quindi € 5.069,00. Non si
“avalla” invece la richiesta di € 67,00 per l'anticipata estinzione del rapporto in quanto non specificatamente prevista in alcun accordo o impegno. Quanto alla regolamentazione delle spese processuali, dato atto di quanto sinora, si ritiene giusto ed equo compensarle per 1\3 (leggasi quasi dimezzamento della sorte capitale della voce principale della domanda riconvenzionale), con i restanti 2\3 posti a carico dell'attrice, liquidandole in tale proporzione come in dispositivo.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da , nei Parte_1
confronti di ogni diversa istanza, difesa e deduzione disattesa od Controparte_1
assorbita, così provvede:

1-rigetta la domanda attrice, per le causali svolte;

€ 2-in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto, condanna l'attrice a corrispondere a questi l'importo di € 5.069,00, oltre interessi di legge, per le causali parimenti svolte;

3-compensa per 1\3 le spese di liti, condannando l'attrice alla rifusione dei restanti 2\3
a favore del convenuto, liquidandole in tale proporzione in € 1.600,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA se dovute.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 25.3.25, in calce all'udienza.
IL GOT