R.G. n. 816/2024
TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Alessandria, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa
Martina Bianchi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(EX ART. 281 TERDECIES C.P.C.)
Nel procedimento ex art. 281 decies e ss. c.p.c., iscritto a ruolo sub R.G. n. 816/2024, promosso da:
(C.F. ), con l'Avv. TORLASCO Parte_1 C.F._1
MAURIZIO;

- ricorrente -

nei confronti di
(C.F. , con l'Avv. GRATTAROLA TR C.F._2
MASSIMO;
- resistente -
MOTIVAZIONE
Parte ricorrente adiva l'intestato Tribunale deducendo di essere comproprietaria con la sorella di diversi immobili, siti in Alessandria e AS MO;
immobili pervenuti in parte per donazione ed in parte per successione dei genitori. Parte ricorrente deduceva che “le IG.re nel mese Parte_1
di giugno 2017 nel predisporre la successione mortis causa di , concordavano di CP_2
procedere con la vendita di tutti gli immobili di cui sono comproprietarie e di questo si incaricava
– avendo a disposizione maggior tempo libero – la IG.ra : per questo in TR data 25 giungo 2017 le parti sottoscrivevano un accordo per la costituzione di un “fondo spese” per la gestione dei predetti beni e per il pagamento di eventuali spese connesse alla loro regolarizzazione finalizzata alla vendita (…) sempre secondo la predetta scrittura, l'odierna convenuta avrebbe avuto la piena disponibilità degli immobili e del loro contenuto sino al momento
1 della vendita degli stessi “salvo diversa pattuizione delle parti” purtroppo la IG.ra CP_1
non solo non provvedeva alla vendita degli immobili, ma continuava ad abitare quelli siti
[...]
nel comune di Alessandria – ove ha posto e mantiene la propria residenza (Doc. 5) – nonché ad utilizzare in via esclusiva quelli siti a AS MO, rifiutando di consegnare le chiavi di accesso ad entrambi i beni ed escludendo in tal modo la possibilità di utilizzo della comproprietaria e odierna ricorrente;

6. inoltre, contrariamente agli accordi intercorsi, la IG.ra non si occupava di regolarizzare le difformità edilizie (che a tutt'oggi persistono TR
stante il rifiuto della convenuta di presentare apposita sanatoria), respingendo peraltro diverse offerte di acquisto delle proprietà, nonché di procedere con la divisione dei beni: per questo la
IG.ra nel mese di dicembre 2021 chiedeva alla sorella di avere un Parte_1
rendiconto della sua gestione, sollecitava la consegna delle chiavi degli immobili di AS
MO e di Alessandria – Frazione Mandrogne – e chiedeva la corresponsione di un'indennità di occupazione stante l'esclusivo godimento dei beni da parte della comproprietaria;
”. Parte ricorrente formalizzava dette richieste tramite difensore in data 12 settembre 2022, successivamente avviando mediazione, ricevendo poi le chiavi degli immobili in AS MO. Parte ricorrente chiedeva quindi una indennità di occupazione “posto che la IG.ra ha TR
occupato (e occupa) in via esclusiva gli immobili siti nel comune di Alessandria – Frazione
Mandrogne – Strada Cascinagrossa n. 6, impedendo alla sorella di farne Parte_1
parimenti uso (sia esso diretto e/o indiretto), sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102
c.c., con conseguente diritto dell'esponente ad una corrispondente indennità; 11. indennità che deve essere riconosciuta anche in riferimento agli immobili siti in AS MO per il periodo in cui la convenuta ha rifiutato ingiustificatamente la consegna delle chiavi di accesso alla comproprietaria, ovvero sino al 13.06.2023”.
Parte ricorrente domandava “accertare e dichiarare che la IG.ra a far Parte_1
data dal 12.09.2022 e sino ad oggi, non ha mai goduto degli immobili siti in Comune di
Alessandria, – frazione Mandrogne – Strada Cascinagrossa n. 6, avendo la convenuta
[...]
inibito alla ricorrente il libero accesso ai fabbricati ed il loro uso (sia esso diretto CP_1
e/o indiretto), occupando e godendo dei beni in via esclusiva e per l'intero, adibendoli a propria abitazione principale e, per l'effetto condannare la IG.ra (che detti beni TR
ha posseduto e possiede e ha gestito e gestisce in via esclusiva) al pagamento in favore della ricorrente di una somma a titolo di corrispettivo per il godimento esclusivo dei beni immobili siti in
Comune di Alessandria, – frazione Mandrogne – Strada Cascinagrossa n. 6, importo che viene quantificato in Euro 21.307,77 (pari al del 50% del valore locativo minimo degli immobili a partire dal 12.09.2022 sino a tutto il mese di marzo 2024 come meglio specificato in narrativa), oltre a
2 quelle somme che matureranno da oggi sino alla data di divisione dei beni immobili oggetto di comunione e/o di vendita degli stessi, ovvero di quella diversa, maggiore o minore che risulterà di giustizia;

- accertare e dichiarare che la IG.ra a far data dal 12.09.2022 e sino al Parte_1
13.06.2023, non ha mai goduto degli immobili siti in Comune di AS MO, Strada
Morano n. 18, avendo che la convenuta inibito alla ricorrente il libero TR
accesso ai fabbricati ed il loro uso (sia esso diretto e/o indiretto), rifiutando la consegna delle chiavi di accesso e occupando e godendo dei beni in via esclusiva e per l'intero per l'effetto,
- condannare la IG.ra (che detti beni ha posseduto e ha gestito in via TR
esclusiva) al pagamento in favore della ricorrente di una somma a titolo di corrispettivo per il godimento esclusivo dei beni immobili siti in Comune di AS MO, Strada Morano n. 18, importo che viene quantificato in Euro 3.671,90 (pari al del 50% del valore locativo minimo degli immobili a partire dal 12.09.2022 e sino al 13.06.2023 come meglio specificato in narrativa), ovvero di quella diversa, maggiore o minore che risulterà di giustizia.
Il tutto con maggiorazione degli interessi computati al tasso legale e della rivalutazione monetaria dalla maturazione dei singoli credito e sino al saldo effettivo.”.
Parte resistente si costituiva, contestando quanto ex adverso dedotto in punto di disponibilità degli immobili ed indennità richiesta a riguardo, argomentando la risoluzione consensuale dei previ accordi tra le parti dal giugno 2023; parte resistente chiedeva in via riconvenzionale subordinata “In relazione a tale ultima osservazione, in via riconvenzionale formula domanda TR
riconvenzionale per ottenere, in caso di accoglimento della domanda di controparte, indennità di occupazione sull'immobile di AS MO Strada Morano 18, e dei terreni circostanti, nella misura pari al 50% del canone corrente di mercato che dovrà essere quantificato a mezzo di eligenda CTU a far data dal 23.6.2023” nonché “si chiede lo scioglimento della comunione parzialmente ereditaria sui seguenti beni: - in Comune di AS MO, Foglio 22 Part. 267 sub. 1 strada Morano 18 piano T 1.2 Cat A\2 cl. 02 cons. 3,5 vani RC € 225,95 - in Comune di
AS MO, Foglio 22 Part. 41 sub. 5 strada Morano 18 piano T 1. Cat A\2 cl. 02 cons. 5 vani RC € 332,79 - in Comune di AS MO, Foglio 22 Part. 40 bosco ceduo cl. 01 are 1 centiare 10 RD € 0,23 RA € 0.03 - in Comune di AS MO, Foglio 22 Part. 42 orto irriguo cl. 02 are 37 centiare 70 RD € 116,82 RA € 63,28 - in Comune di AS MO, Foglio 22
Part. 195 bosco ceduo cl. 1 are 1 centiare 80 RD € 0,37 RA € 0.06; - in Comune di AS
MO, Foglio 22 Part. 335 bosco ceduo cl. 01 are 0 centiare 17 RD € 0,4 RA € 0.01”.
3 La causa veniva istruita mediante interrogatorio libero e produzioni documentali. La causa veniva discussa in sede di udienza del 2 luglio 2025 all'esito della quale il giudice riservava la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies ult. co. c.p.c.
Nel merito, anzitutto si affronta la domanda di indennità rispetto agli immobili siti in Alessandria,
Cascinagrossa.
Rispetto detti immobili è incontestato che parte resistente non ne abbia concesso l'uso a parte ricorrente, pur richiesta, dal settembre 2022, argomentando appunto parte resistente che la stessa avrebbe avuto uso esclusivo di detti beni in ragione di scrittura privata tra le parti. Analizzando tuttavia la scrittura privata tra le parti, si rinviene sì una gestione esclusiva del fondo spese e relativo conto acceso per la gestione degli immobili in comproprietà, mentre rispetto all'utilizzo degli immobili si legge semplicemente che parte resistente avrebbe avuto piena disponibilità degli stessi
“impegnandosi altresì a conservare i mobili in essi contenuti sino alla vendita dei medesimi, salvo diversa pattuizione delle parti.”. Orbene, la piena disponibilità degli immobili non integra a parere di chi scrive un patto in difformità dall'art. 1102 c.c., ben potendo il partecipante alla comunione servirsi della cosa comune purché non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso;
in via esemplificativa, non si rinviene una esclusione dall'uso della cosa comune di parte ricorrente, che quindi si ritiene illegittima, ma semplicemente il riconoscimento della disponibilità degli immobili in capo alla resistente ai fini della gestione concordata. Peraltro, anche a voler riconoscere un utilizzo esclusivo a parte resistente tanto integrerebbe comodato, con applicazione delle disposizioni di cui agli artt. 1810 ss. c.c.
A fronte della pacifica esclusione di parte ricorrente dall'utilizzo, a fronte di una manifestazione di volontà di gestione/utilizzo dal settembre 2022, ravvisato quindi l'an della richiesta indennità, risultando appunto pacifico il godimento perso – non contestato –, si procede a vagliarne il quantum, tenendo in considerazione quanto indicato, mutatis mutandis, dalla Suprema Corte Cass.
SU 33645/2022.
Parte ricorrente in punto di quantum deduceva un danno emergente utilizzando criteri che appaiono attagliarsi, per così dire, più ad un mancato guadagno, indicando valori (ex art. 41 ter DPR 600/73) ben superiori ai valori di mercato (valori OMI dell'Agenzia delle Entrate, che non sono quelli applicati all'evidenza), e a fronte di puntuale contestazione di controparte “Per finire, solo con la fantasia che contraddistingue tutto il ricorso si può pensare che un immobile che necessita di interventi di manutenzione importanti e che deve essere sanato (n.d.r. come pacifico), con esborso non irrisorio, sito in una frazione di Alessandria non certo nota per la sua appetibilità residenziale, possa rendere € 2.250,00 al mese di affitto: il canone traibile al giorno d'oggi può al massimo
4 aggirarsi sugli € 350,00 mensili”, non deduceva prova alcuna rispetto il proprio danno emergente
(rectius mancato guadagno), né comunque forniva una base deduttiva minima per operare delle presunzioni attestandosi sul valore di mercato, dovendosi comunque ritenere parte ricorrente almeno onerata di dedurre sul punto (anche considerato che i valori OMI, effettivamente valori di mercato, solo menzionati in sede di udienza quali quelli richiamati - ma non sono quelli richiamati - hanno un minimo e massimo). Né soccorre sul punto l'avversaria richiesta di CTU, che si rivela esplorativa a fronte della grave carenza di deduzioni del ricorrente in punto di danno emergente.
Si osserva ulteriormente che non soccorre quanto alle deduzioni in punto di quantum l'allegato contratto di locazione, che è riferito ad una locazione anteriore al 2017, di talché nulla dice né prova rispetto al danno patito dalla ricorrente.
Rispetto all'immobile in AS MO, per il periodo dal settembre 2022 al giugno 2023, si può ritenere parimenti non provato il quantum, richiesto sempre rifacendosi ai criteri di cui all'art. 41 ter DPR 600/73 senza alcuna prova a sostegno e senza dedurre alcunché a fondare presunzioni per un ragionamento equitativo;
rispetto ai terreni si ravvisa invece anche carenza di prova in punto di an riguardando le deduzioni (e relative non contestazioni) le abitazioni rispetto cui non veniva consegnata la chiave, ma nulla veniva detto in punto di accessibilità dei terreni (che se accessibili ben avrebbero potuto essere concessi in locazione anche solo da uno dei comproprietari).
A fronte del rigetto delle domande di corresponsione di indennità, si ritiene assorbita l'avversa domanda riconvenzionale, subordinata, di indennità rispetto alla successiva occupazione esclusiva di parte ricorrente dell'immobile in AS MO (peraltro incontestata dall'autunno 2023).
Rispetto alla domanda poi di divisione parziale avanzata in via riconvenzionale da parte resistente
(solo immobili in AS MO) preliminarmente si nota che detta domanda è deroga possibile rispetto al principio dell'universalità della divisione, a fronte anche della pacifica presenza di difformità urbanistiche negli altri immobili ereditati (Cass. SU 25021/2019).
Tuttavia, pur se parte resistente istante dichiarava testualmente “Per quanto riguarda gli immobili la loro erezione è di data anteriore al 1967 e non constano successivi mutamenti o interventi non consentiti.”, richiesta sul punto di produrre atto notorio, in ossequio a quanto ritenuto in tema di divisioni dalla Cass. S.U. n. 25021/2019 (nonché mutatis mutandis Cass. S.U. 8230/2019, “La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare ed alla quale si riferisce l'ordinanza di rimessione, non è pertanto utile al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi (…) La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art
5 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.", si veda anche successivamente Cass. 10499/2025 rel. Criscuolo, Cass. 27733/24), parte resistente non produceva atto notorio, né specificamente contestava quanto dichiarato poi dal ricorrente ed in particolare “Il foglio 22 part. 41 casale ci sono dei fabbricati in cortile che la signora Parte_1
chiamava porcilaie che non risultano accatastate quindi sono abusive, stessa cosa un immobile che
è attaccato al portico. Al foglio 22 part. 267 sub 1 abitazione, nel 2003 è stata fatta la ristrutturazione, i progetti sono stati fatti e depositati unitamente al permesso di costruire nel 2003, ma lì non risulta la camera al piano mansarda, resa abitabile con il posizionamento di termosifoni e finestre”; successivamente parte ricorrente dichiarava “Comune di AS MO, Foglio 22,
Particella 41: ci sono dei fabbricati posti nel cortile ed utilizzati come ripostiglio oltre a due depositi attrezzi posti al margine del portico che non risultano accatastati e sono pertanto
“abusivi”. Per la loro regolarizzazione deve essere fatta apposita pratica edilizia in sanatoria prima della divisione. Comune di AS MO, Foglio 22, Particella 267 sub. 1: nei progetti redatti dall'Arch. a corredo del permesso di costruire n. 47 del 06.10.2003 non Persona_1
risulta la camera posta al piano mansarda resa abitabile durante la ristrutturazione con dotazione di impianto di riscaldamento (due termosifoni). Per la regolarizzazione dell'immobile deve essere fatta apposita pratica edilizia in sanatoria prima della divisione. Comune di AS MO,
Foglio 22, Particelle 40, 195 e 335 indicate come “bosco ceduo”: la coltura è stata da tempo modificata in prato irriguo / orto irriguo senza la dovuta comunicazione catastale. Prima della divisione si dovrà pertanto provvedere alla regolarizzazione.”.
A fronte del chiaro dettato dell'art. 40 lg. 47/1985, nonché della deduzione non specificamente contestata in ordine alla presenza di opere edificate in assenza di titolo, anche considerato che la parte resistente istante aveva avuto pieno accesso fino al 2023 agli immobili, deve rilevarsi l'improcedibilità della domanda, a prescindere dalle altre difformità presenti – che parte istante assume non ostative alla divisione e su cui chiedeva CTU -.
In punto di spese di lite, si osserva che parte ricorrente è soccombente rispetto alla richiesta indennità e che rispetto alla richiesta divisione ha frapposto ostacoli alla stessa, dichiarando testualmente che, avendo a suo dire parte resistente negato in questi anni il consenso per le pratiche in sanatoria a Mandrogne, allo stesso modo l'odierna ricorrente intende ora negare in riferimento
6 agli immobili siti nel comune di AS MO in considerazione del fatto che per dette opere potrebbe essere più opportuna la loro demolizione qualora i costi di regolarizzazione risultassero superiori al loro valore ed utilità. (…) Peraltro tale opposizione si giustifica anche per il fatto che la comunione immobiliare riguarda di fatto due lotti ben distinti e già divisi ed occupati in via esclusiva dalle parti in causa: la contestuale sanatoria di tutti gli immobili e successiva divisione di tutto il patrimonio immobiliare sarebbe pertanto opportuna in un'ottica di economicità processuale”. Detto comportamento deve essere considerato in punto di spese di lite, ben potendo la parte proporre anziché la sanatoria la demolizione al fine di procedibilità, a fronte peraltro di rinvii richiesti dalle parti onde vagliare la situazione sul punto. Le spese di lite vengono quindi poste in capo a parte ricorrente, soccombente, avendo riguardo per la controversia a valore indeterminabile
(complessità bassa), comunque riducendo per la semplicità delle questioni i valori – anche considerata l'esigua istruttoria e l'assenza di memorie decisionali-.

P.Q.M.

il Tribunale di Alessandria, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice, Dott. Martina Bianchi, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così provvede
- rigetta la domanda di corresponsione di indennità a carico di TR
, per le ragioni di cui in parte motiva;

[...]
- dichiara la richiesta divisione parziale improcedibile;

- condanna a rimborsare a Parte_1 TR le spese processuali, che liquida, in complessivi € 4998, di cui euro 545 per spese, € 1000 per la fase di studio della controversia, € 1000 per la fase introduttiva del giudizio, euro 1000 per la fase istruttoria ed € 1453 per la fase decisoria, oltre spese generali ex art. 2 d.m. 55/14,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Manda alla cancelleria per le comunicazioni e gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Alessandria, 25 luglio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Martina Bianchi
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