R.G. 4683/2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della Giudice
SA MO, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 4683/2019
PROMOSSA DA
( , , ( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
( ), rappresentati e difesi dall'AN AR Parte_3 C.F._3
Contento, ed elettivamente domiciliati in Bari alla Piazza Moro parte ricorrente
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Cosimo Controparte_1 C.F._4
Parco, presso il cui studio in Manduria alla via Antonio Bruno è elettivamente domiciliato parte resistente

Conclusioni: come risultanti dal verbale dell'odierna udienza del 23.10.2025

FATTO E DIRITTO
1. Il presente giudizio verte in materia di locazione a uso commerciale e, in particolare, riguarda il contratto stipulato tra in qualità di locatrice, e Parte_4 CP_1
, in qualità di conduttore, in data 16.01.2012, avente a oggetto la locazione
[...] dell'immobile sito in Erchie alla via Roma n. 12, identificato in catasto al fg. 11, part. 293, sub. 6, cat C1 per l'esercizio dell'attività commerciale di pizzeria, dietro il pagamento del canone mensile di € 358,00, per la durata di sei anni, con proroga tacita per un ulteriore sessennio, salvo disdetta da comunicarsi nei sei mesi antecedenti alla scadenza naturale del contratto.
Pag. 1 a 10 2. La controversia origina dal ricorso depositato dalla locatrice in data 9.11.2019. ha dedotto che il contratto di locazione stipulato tra le parti, con Parte_4 scadenza originaria il 01.01.2018, si sarebbe tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni non essendo pervenuta tempestiva disdetta, da parte del conduttore, entro il termine di sei mesi previsto della legge e dal contratto stesso.
In particolare, ha precisato che, con nota del 6.02.2018, ha proposto al conduttore una rinegoziazione del contratto a nuove condizioni;
di contro, in data 24.10.2018, il conduttore ha replicato comunicando l'intenzione di rilasciare l'immobile a far data dal 01.11.2018 e ha provveduto a restituire le chiavi del locale in data 8.11.2018, tramite raccomandata A/R.
La locatrice ha eccepito, dunque, la violazione del termine di preavviso di sei mesi previsto contrattualmente e la mancata, preventiva, verifica dello stato dei luoghi.
Ciò posto, con nota del 29.10.2018, ha diffidato il conduttore intimando il pagamento dell'indennità di mancato preavviso, pari a sei mensilità, quantificata in € 2.148,00.
Il conduttore, per contro, con nota del 13.11.2018, ha risposto che il rilascio dell'immobile era conseguenza di espressa richiesta della locatrice e ha, dunque, richiesto la restituzione del deposito cauzionale, oltre al pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale.
Inoltre, dalla verifica dei luoghi, effettuata a seguito della riconsegna, la signora ha Parte_4 accertato che l'immobile non è stato restituito nello stato originario, bensì è risultato alterato da ingenti modifiche non autorizzate e prive di regolare titolo edilizio. In particolare, ha rilevato: a) il mancato funzionamento della serranda elettrica, causato della disattivazione del contatore elettrico;
b) alterazioni strutturali dovute a opere abusive eseguite senza titolo edilizio;
c) danneggiamenti a pareti, impianti, pavimentazioni e soffitti, riconducibili all'uso improprio dell'immobile e alla negligente rimozione di arredi.
Esperito con esito negativo il tentativo di mediazione, la ricorrente ha agito in giudizio per ottenere (1) il riconoscimento della cessazione anticipata del rapporto e la conseguente condanna al pagamento di sei mensilità di canone a titolo di indennità per mancato preavviso e (2) la condanna al risarcimento dei danni per presunti lavori effettuati senza il suo consenso, quantificati in € 5.500, e la corresponsione dei canoni di locazione per tutto il periodo di messa in pristino.
3. Si è costituito in giudizio il conduttore , con comparsa di risposta Controparte_1 depositata in data 7.02.2020, proponendo, altresì, una domanda riconvenzionale.
In particolare, ha dedotto che il rapporto locativo ha avuto origine tra le parti già dal 2000 e solo successivamente, nel gennaio 2012, a seguito dell'esecuzione dei rilevanti interventi effettuati
Pag. 2 a 10 all'interno del locale, dietro consenso della locatrice, le parti hanno sottoscritto un secondo contratto di locazione.
Sul punto, ha rilevato che le clausole contrattuali n. 8 (stato dell'immobile), n. 9 (divieto di modifiche), n. 10 (riparazioni) e n. 11 (divieto di migliorie e addizioni) presenti nel contratto del
2012 si riferiscono alle condizioni dell'immobile al momento della stipula del contratto, ossia successivamente al completamento dei lavori necessari a garantirne l'agibilità.
Secondo quanto osservato da , risulta evidente che la locatrice, essendo Controparte_1 pienamente a conoscenza degli interventi eseguiti, li abbia di fatto accettati, riconoscendone la funzionalità e la necessità. Di conseguenza, procedendo alla stipula del nuovo contratto nel 2012, ha implicitamente approvato le modifiche che oggi vengono contestate come non autorizzate nell'atto di citazione.
Ha, inoltre, evidenziato l'avvenuta cessazione del rapporto locativo per recesso giustificato, sostenendo che la ricorrente avrebbe adottato comportamenti molesti e pressanti, volti a costringerlo a lasciare l'immobile con l'obiettivo di riaffittarlo a terzi a condizioni economiche più vantaggiose. In tale contesto, ha ritenuto infondata la richiesta di indennità per mancato preavviso, considerando ingiustificate le reiterate pressioni, sia telefoniche che verbali, esercitate dalla locatrice, le quali lo avrebbero costretto, contro la sua volontà, a liberare l'immobile nel novembre 2018.
Ha, dunque, chiesto il rigetto integrale delle domande proposte dalla ricorrente, deducendo l'applicabilità dell'exceptio doli e l'abuso del diritto da parte di . Parte_4
Ha, pertanto, chiesto in via riconvenzionale:
- la condanna della locatrice al risarcimento danni per molestie e turbative ex art. 1575 c.c e ex art 1585 c.c. per un importo di € 1.800;
- la condanna al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art
34 L. 392/78 pari a € 6.444,00;
- la restituzione del deposito cauzionale indebitamente trattenuto parti a €697,21, oltre €
49,21 per interessi legali;

- l'indennità per le migliorie addizioni apportate ai sensi degli articoli 1592 c.c. e 1593 c.c. pari a €4.760,00 e la condanna al pagamento delle spese legali e competenze.
4. A seguito del decesso di , intervenuto il 14.01.2020 in corso di Parte_4 causa, il giudizio è stato proseguito, ai sensi dell'art 302 c.p.c., dagli eredi legittimi , Parte_1
e i quali si sono costituiti con comparsa di Parte_2 Parte_3 costituzione e riposta depositata il 9.03.2020.
Pag. 3 a 10 Gli eredi hanno fatto proprie le conclusioni già rassegnate dal de cuius e, quanto alla domanda riconvenzionale, hanno contestato in via preliminare l'inammissibilità del deposito cartaceo della memoria di costituzione, avvenuto in violazione della normativa sul processo telematico art. 16- bis, L. n. 221/2012 e D.L. n. 83/2015.
Nel merito, hanno dedotto l'infondatezza delle domande avversarie per carenza di prova, per erronea qualificazione giuridica dei fatti e, in ogni caso, per mancanza dei presupposti normativi richiesti per l'accoglimento delle stesse, tra cui il mancato consenso ai miglioramenti e addizioni, la volontarietà del recesso da parte del conduttore e l'assenza di molestie giuridicamente rilevanti.
Hanno insistito, pertanto, per il rigetto della domanda riconvenzionale e per l'accoglimento delle proprie domande, con vittoria di spese di lite, da distarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
5. Il giudizio è stato istruito, oltre che in via documentale, con l'assunzione delle prove orali richieste e ammesse.
Fallito il tentativo di conciliazione ex art 185bis c.p.c., è stata fissata udienza di discussione orale assegnando alle parti un breve termine per conclusive entro i 20giorni antecedenti, depositate dal solo conduttore.
In particolare, nelle note conclusive, il sig. ha ribadito le proprie richieste, chiedendo il CP_1 rigetto delle domande attrici e l'accoglimento delle proprie domande riconvenzionali, comprensive di indennità per migliorie e addizioni, perdita di avviamento commerciale, risarcimento per inadempimento e restituzione del deposito cauzionale.
All'udienza di discussione, esaurita la discussione orale in cui le parti hanno ribadito le proprie posizioni, il giudizio viene definito con la presente sentenza, di cui si dà integrale lettura all'esito della camera di consiglio depositandola telematicamente, in coda al verbale d'udienza.
***
In rito
6. In via preliminare, si deve esaminare l'eccezione processuale sollevata dagli eredi della locatrice relativa all'inammissibilità del deposito cartaceo della memoria di costituzione del conduttore contenente la domanda riconvenzionale per asserita violazione del combinato disposto dell'art. 16-bis del D.L. n. 179/2012, convertito con modificazioni dalla L. n. 221/2012,
e dell'art. 16-septies del D.L. n. 83/201.
6.1 L'eccezione è infondata.
Al riguardo, si rileva che, come già affermato con provvedimento reso all'esito dell'udienza del 2 dicembre 2020, l'art. 16-bis citato (articolo abrogato dal D.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, come
Pag. 4 a 10 modificato dalla l. 29 dicembre 2022, n. 197) ha previsto l'esclusività del deposito telematico solo per gli atti depositati dalle parti già costituite in giudizio.
Di conseguenza, il convenuto aveva facoltà di depositare il primo atto difensivo in forma cartacea, essendo il deposito telematico, all'epoca, meramente facoltativo.
Pertanto, in mancanza di una violazione effettiva della normativa sul processo civile telematico e considerata la ritualità del deposito effettuato, l'eccezione sollevata non può trovare accoglimento. Le domande di giustizia
7. Ciò detto, funzionale alla valutazione nel merito è la messa a fuoco delle domande di giustizia rivolte dalle parti al Tribunale.
Queste vanno sintetizzate nel modo seguente.
Per un verso, parte locatrice ha chiesto (1) l'accertamento dell'avvenuta rinnovazione tacita del rapporto di locazione commerciale per mancata tempestiva disdetta esercitata nei sei mesi antecedenti alla scadenza naturale del contratto con conseguente condanna del conduttore al pagamento dell'indennità per mancato preavviso pari a sei mensilità nonché (2) la condanna del conduttore al pagamento sia del risarcimento dei danni per le opere eseguite sull'immobile senza autorizzazione sia dei canoni di locazione relativi all'intero periodo occorrente per la rimessione in pristino dell'immobile.
Per altro verso, parte conduttrice ha chiesto, in via riconvenzionale, (3) l'accertamento della responsabilità della locatrice per violazione degli obblighi di buona fede contrattuale con condanna al risarcimento dei danni, (4) il riconoscimento del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, (5) la restituzione del deposito cauzionale con gli intessei maturati e
(6) la corresponsione dell'indennità per i miglioramenti e le addizioni sull'immobile.
La decisione
8. Con riferimento alle domande attrici, merita di essere accolta quella relativa alla violazione del termine di preavviso per il recesso del conduttore con condanna dell'indennità sostituiva, mentre va respinta quella relativa al risarcimento del danno e al pagamento del canone sino alla rimessione in pristino.
Con riferimento alle domande riconvenzionali spiegate dal conduttore, queste vanno rigettate a eccezione della domanda concernente la restituzione del deposito cauzionale, che va invece accolta.
A tale esito conducono le ragioni di seguito esposte.
Sulle domande attrici della locatrice
9. Muovendo dalle domande attrici, deve osservarsi che, in merito alla durata del rapporto di locazione commerciale, l'art. 28 legge 27 luglio 1978, n. 392 prevede che “Per le locazioni di
Pag. 5 a 10 immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere ((o all'esercizio di attività teatrali)), di nove anni in nove anni;
tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza”.
Orbene, nel caso in esame, il contratto stipulato tra le parti in data 1.01.2012 è giunto a scadenza naturale, dopo sei anni, in data 01.01.2018 e, avendo il conduttore comunicato la disdetta del contratto solo successivamente in data 23.10.2018 con rilascio dall'01.11.2018, si è rinnovato tacitamente per altri sei anni, ex. art 28 L. 392/1978.
Il conseguente recesso esercitato dal conduttore è sì sempre ammissibile ma, per essere legittimo, anche quando ricorrono giusti motivi, asseritamente indicati dal conduttore, in modo generico e senza riscontro oggettivo, nelle pressioni rivoltegli dalla locatrice per ottenere il rilascio dell'immobile e locarlo a condizioni più vantaggiose, deve rispettare il termine di preavviso, come precisato dall'art. 27 della Legge n. 392/1978, pena il pagamento dell'indennità sostitutiva pari a 6 mensilità del canone pattuito.
È evidente, allora, dal mero dato temporale, che il recesso espresso dal conduttore in data
23.10.2018 con l'indicazione del rilascio all'01.11.2018 non ha rispettato il termine di preavviso minimo di 6 mesi.
Alla stregua di tali considerazioni, il conduttore deve essere condannato al pagamento di una somma pari a sei mensilità di canone, pattuito in € 358 da aggiornarsi annualmente, a far data dal
2012, nella misura del 75% dell'indice ISTAT, a titolo di indennità sostitutiva del preavviso non rispettato.
10. Priva di prova è, invece, la domanda relativa al risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato, anche a seguito delle modifiche non autorizzate apportate dal conduttore, in violazione dell'art. 9 del contratto.
Al riguardo, va osservato che gli elementi addotti da parte locatrice non sono in grado di assolvere all'onere della prova, gravante su parte istante ai sensi dell'art. 2697 c.c., in ordine tanto alla sussistenza del danno quanto all'imputabilità dello stesso al convenuto.
Per un verso, la relazione tecnica di parte attrice redatta dall'ing. , pur Testimone_1 rilevando delle anomalie tra lo stato attuale dei luoghi e la planimetria catastale originaria, non riporta in alcun modo:
− l'epoca in cui le modifiche sarebbero state eseguite;

− il soggetto che le avrebbe materialmente realizzate;

Pag. 6 a 10 − l'effettiva entità e natura dei danni lamentati;

− l'esistenza di un nesso causale tra le condizioni dell'immobile al rilascio e la condotta del conduttore.
Per altro verso, il contratto di locazione nulla dice precisamente in ordine allo stato dei luoghi al momento della sua sottoscrizione e in ordine a eventuali modifiche apportate prima della cessazione del rapporto: mancano fotografie, verbali, rilievi tecnici o contestazioni formalmente avanzate nel corso del rapporto locativo o al momento del rilascio dell'immobile.
Neppure dalle testimonianze escusse in giudizio è emerso alcun elemento probante in ordine ai danni lamentati.
I testi si sono limitati, infatti, a riferire che la locatrice GL si era Parte_4 genericamente lamentata delle condizioni dell'immobile al momento della riconsegna, senza tuttavia fornire descrizioni puntuali o elementi oggettivi a sostegno della sussistenza, entità e riconducibilità dei danni al conduttore.
Alla luce di quanto sopra, va rigettata la domanda risarcitoria proposta dall'attrice.
Sulle domande riconvenzionali del conduttore
11. Passando ora all'esame delle domande riconvenzionali spiegate dal conduttore, deve osservarsi che nessuna delle prove acquisite in istruttoria consente di ritenere raggiunta la prova della condotta asseritamente molesta tenuta dalla locatrice in violazione dell'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene locato (art. 1575 c.c.).
In particolare:
- il commercialista del convenuto ha riferito esclusivamente, e per mero “sentito dire”, che la locatrice avrebbe manifestato l'intento di rilocare l'immobile a condizioni più vantaggiose, senza fornire alcun riscontro oggettivo;

- gli altri testi escussi non hanno confermato la sussistenza di episodi di minacce, molestie o pressioni indebite nei confronti del conduttore;

- nessuna prova documentale (messaggi, email, chiamate, lettere, segnalazioni, ecc..) è stata prodotta a sostegno della narrazione difensiva.
Pertanto, la domanda di risarcimento danni per presunte molestie locative deve essere rigettata per difetto di prova, ai sensi dell'art. 2697 c.c.
12. Parimenti infondata è la domanda relativa all'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, atteso che, ai sensi dell'art. 34 della L. 392/1978, tale indennità non spetta nei casi in cui la cessazione del rapporto avvenga su iniziativa del conduttore, salvo che siano provati gravi motivi.
Nel caso di specie, come già esposto:
Pag. 7 a 10 − il recesso è stato esercitato dal conduttore con comunicazione del 23.10.2018;
− non è stata fornita prova dell'esistenza di gravi motivi, né è emersa la sussistenza di comportamenti della locatrice tali da determinare, anche indirettamente, la cessazione del rapporto;

− non vi è prova che la locatrice abbia posto in essere condotte dirette a impedire la prosecuzione della locazione o che abbia intimato la risoluzione del contratto.
Conseguentemente, la richiesta di indennità per perdita dell'avviamento commerciale deve essere rigettata.
13. Fondata è, invece, la domanda riconvenzionale relativa alla restituzione della somma di € 697,21, oltre € 49,21 a titolo di interessi legali, corrisposta dal conduttore alla locatrice a titolo di deposito cauzionale fruttifero ai sensi dell'art. 19 del contratto di locazione del 2012 per cui è causa (all. 7 del fascicolo cartaceo parte conduttrice).
Invero, a fronte della richiesta di restituzione formulata dal conduttore non risulta svolta, da parte locatrice, alcuna contestazione specifica, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., né in ordine al versamento della cauzione né in ordine al diritto alla restituzione, anche in considerazione dell'infondatezza e mancanza di prova circa i presunti danni causati all'immobile dal conduttore.
La domanda va, quindi, accolta, con condanna di parte locatrice al pagamento in favore di parte conduttrice dell'importo di € 697,21, oltre interessi legali dalla data del recesso fino al saldo.
14. Infondata è, ancora, la domanda di pagamento relativa all'indennità per i lavori di miglioramento e trasformazione dell'immobile asseritamente realizzati tra il 2000 e il 2012, e dunque in epoca anteriore alla stipula dell'attuale contratto di locazione, nonché al rimborso per le spese sostenute al fine di ottenere le necessarie certificazioni tecniche.
Invero, ai sensi dell'art. 1592 c.c., il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le opere siano state eseguite con il consenso espresso del locatore.
Tale consenso deve concretizzarsi in una manifestazione di volontà chiara e inequivoca, dalla quale emerga la cognizione dell'entità economica e della convenienza delle opere stesse;
non può, pertanto, desumersi né dalla mera tolleranza né dall'assenza di opposizione da parte del locatore: se tale diritto fosse riconosciuto automaticamente, il conduttore potrebbe apportare liberamente qualsiasi modifica all'immobile, incidendo unilateralmente sulla sfera giuridica del locatore e sottraendo a quest'ultimo il controllo sulla gestione e sul valore del bene locato.
Venendo al caso di specie, è doveroso indicare gli elementi emersi in corso di istruttoria.
In primo luogo, la figlia della locatrice, escussa all'udienza del Parte_2
23.03.2022, ha dichiarato di non poter escludere che il sig. abbia eseguito alcuni lavori CP_1
Pag. 8 a 10 funzionali all'avvio della propria attività, ma ha precisato che tali interventi non furono mai comunicati né concordati con la famiglia, aggiungendo che il conduttore ha sempre gestito l'immobile in modo del tutto autonomo, senza coinvolgere la madre.
In secondo luogo, il teste , escusso all'udienza del 12.10.2022, ha riferito di aver Testimone_2 effettuato lavori sugli impianti idrici ed elettrici, specificando di essere stato retribuito direttamente dal CP_1
Tale circostanza, tuttavia, non assume alcuna rilevanza ai fini del giudizio, in quanto non dimostra in alcun modo l'esistenza di un consenso, anche solo implicito, da parte della locatrice.
D'altronde, è dirimente rilevare che le opere risultano eseguite anteriormente alla stipula del contratto di locazione del 2012 e non trovano alcun riferimento all'interno del relativo testo.
Se la locatrice avesse inteso riconoscere tali interventi, avrebbe potuto inserirli espressamente nella disciplina contrattuale. La loro totale omissione conferma, invece, l'assenza di qualsivoglia consenso, presupposto imprescindibile per avanzare una pretesa risarcitoria.
In sintesi, anche se sono stati indicati degli interventi effettuati sull'immobile nel periodo in questione, non è stata fornita prova certa né della loro effettiva esecuzione da parte del conduttore, né dell'esistenza di un accordo tra le parti riguardo al rimborso delle spese o al riconoscimento di un'indennità.
Pertanto, in assenza di idonei riscontri documentali o probatori atti a dimostrare i presupposti della pretesa, la domanda risarcitoria deve essere dichiarata infondata per difetto di prova.
La regolazione delle spese di lite
15. Per quanto riguarda la regolamentazione delle spese di lite, occorre tenere conto dell'esito complessivo del giudizio e delle singole domande presentate dalle parti che hanno visto reciproche vittorie e sconfitte: parte locatrice è risultata vittoriosa solo sul capo relativo all'indennità sostitutiva del preavviso di recesso e parte conduttrice è risultata vittoriosa solo sul capo relativo alla restituzione del deposito cauzionale, restando per il resto, entrambe le parti, soccombenti in ordine alle ulteriori domande spiegate.
Alla luce di tale considerazione si ritiene equo, quindi, in applicazione dell'art. 92, comma 2,
c.p.c., compensare integralmente le spese di lite in ragione della reciproca soccombenza parziale.


P. Q. M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie la domanda proposta da , e Parte_1 Parte_3 [...] volta ad accertare l'avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione ai Parte_2 sensi dell'art. 28 della Legge n. 392/1978 tra le parti e la violazione del termine di preavviso per il recesso del conduttore;

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2. per l'effetto, condanna al pagamento in favore di , Controparte_1 Parte_1
e in solido tra loro, della somma pari a 6 Parte_3 Parte_2 mensilità del canone locativo, pattuito in € 358,00 da aggiornarsi annualmente, a far data dal 2012, nella misura del 75% dell'indice ISTAT, a titolo di indennità sostitutiva del preavviso di recesso;

3. accoglie la domanda riconvenzionale formulata da limitatamente Controparte_1 alla restituzione del deposito cauzionale e, per l'effetto, condanna , Parte_1 [...]
e in solido tra loro, al pagamento in favore di Parte_3 Parte_2
della somma di € 697,21, oltre interessi legali dalla data del recesso fino al Controparte_1 saldo, a titolo di restituzione del deposito cauzionale;

4. rigetta le ulteriori domande di parte ricorrente e resistente;

5. compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Brindisi, 23.10.2025
La Giudice
SA MO
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della funzionaria addetta all'Ufficio per il processo, dott.ssa Laura Sammarco.
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