REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BELLUNO
Il Tribunale di Belluno, nella persona del giudice onorario Barbara Mertens, all'udienza del 12 febbraio 2025, dando lettura del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile, iscritta al ruolo contenzioso, dopo la modifica del rito, al n. 331/2024 R.G. e Sent.n.____ promossa con atto d'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida ____ notificato in data 20 marzo 2024, n.________R
[... da n.________C Parte_1 P.IVA_1
c.f. e p. iva , in persona del suo legale rappresentante pro tempore,
.
[...]
c.f. , con sede a Belluno (BL) in Piazza Castello, 15, con Parte_2 C.F._1 n. l'avv. Gianluca Dalla Riva, anche quale domiciliatario, per mandato allegato all'intimazione di ________Rep sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Cont etto: arciment
[...]
ATTRICE-INTIMANTE
o danni contro osito
[...] uta
[...]
, c.f. , con l'Avv. Matteo Iannello CP_2 C.F._2
___________
_____ CONVENUTA- INTIMATA
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per inadempimento
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE (come da note difensive):
“1) Confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile emessa in data 16.05.2024; 2) Dichiarare risolto il rapporto di locazione relativo al contratto del 01.09.2014 per grave inadempimento della conduttrice;
3) Rigettare tutte le domande formulate da controparte poiché infondate in fatto ed in
1 diritto per le motivazioni di cui sopra;
4) condannare la conduttrice, , al pagamento CP_2
della somma capitale complessiva di € 30.744.70, di cui: € 22.106,00, a titolo di canoni di locazione relativi al residuo del canone di agosto 2021 di € 434,00 e al pagamento integrale di tutti
i successivi canoni fino ad agosto 2024, € 72,00, a titolo del 50% dell'imposta di registro relativa al rinnovo del contratto di locazione 2022-2024; € 8.638,70, a titolo di oneri accessori maturati dal
30.03.2019 al 12.04.2024, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;
5) nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle richieste formulata da controparte, compensare tale somma con un pari importo dei crediti vantati dalla locatrice;
6) condannare controparte al pagamento delle spese di lite”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE ha ritualmente notificato a atto di intimazione di sfratto per Parte_1 CP_2 morosità e contestuale citazione per la convalida relativamente all' immobile sito in Belluno (BL), via Cipro n. 30, nell'ambito del fabbricato denominato condominio , censito al Controparte_3
NCEU del Comune di Belluno al foglio 71, particella 235, sub. 11 categoria A/10 adibito ad uso abitativo, oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data 01.09.2014, registrato in data
26.09.2014 (cfr. doc. 2 attoreo).
Parte attrice ha dedotto che la durata del contratto veniva pattuita in 4 anni con inizio dal
01.09.2014 al 31.08.2018, che il contratto di locazione è stato rinnovato due volte, fino al
31.08.2022 e fino al 31.08.2026 e che il canone di locazione è stato concordato in un importo annuo di € 7.200,00, da corrispondere in rate mensili anticipate entro il giorno 5 di ogni mese di € 600,00, oltre alle spese di bollo a carico del conduttore e quota parte di metà delle spese di registro.
Parte attrice intimante ha dedotto che la conduttrice si rendeva morosa a titolo di canoni e spese di registrazione della somma di € 69.714,00 e che la conduttrice provvedeva a corrispondere la somma di € 50.608,00; successivamente la conduttrice si rendeva morosa per la somma di € 19.106,00 tra canoni e spese di registrazione 2023 e le spese relative agli oneri accessori € 7.858,56, per un totale di € 26.964,56, oltre gli interessi legali.
Parte intimata ha proposto opposizione allo sfratto intimato con domanda riconvenzionale, rilevando che l'immobile, dal mese di ottobre 2020, era stato oggetto di continui fenomeni di interruzione di corrente elettrica da imputare al vetusto impianto elettrico con notevole disagio delle persone che abitano l'immobile di cui due con gravi patologie invalidanti;
che a causa del
2 malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento, privo delle valvole termostatiche, l'immobile non poteva essere riscaldato ragion per cui nei mesi invernali la conduttrice si vedeva costretta a riscaldare l'immobile con delle stufe a gas;
che tale condizione ha causato il rigonfiamento degli armadi e degli arredi della camera da letto con fenomeni di umidità e muffe, nonché ulteriori vizi.
La parte intimante ha rilevato altresì prescritte le annualità dagli anni 2014 sino al mese di Marzo
2019 relativamente al canone di locazione, oneri condominiali ed imposta di registro richieste oltre il quinquennio dalla loro scadenza.
A conclusione della fase sommaria, con ordinanza del 16 maggio 2024, questo giudice pronunciava ordine di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito previo esperimento del tentativo di conciliazione;
tentativo che dava esito negativo.
In memoria integrativa autorizzata parte attrice dava atto che la morosità di controparte che si era aggravata, rispetto all'importo indicato nell'intimazione di sfratto, essendo maturati anche i canoni fino ad agosto 2024, portando la somma capitale insoluta a € 30.744.70 (22.106,00+8.638,70), a titolo di canoni, imposta di registro e oneri accessori, oltre agli interessi legali per il ritardato pagamento dal dovuto al saldo effettivo;
parte attrice ribadiva l'infondatezza sia dell'eccezione di prescrizione che delle domande riconvenzionali avversarie.
Parte convenuta rinnovava a sua volta le eccezioni e domande svolte nella fase sommaria.
Veniva acquisito al presente giudizio il procedimento d'intimazione rubricato al n. R.G. 227/2024.
Senza l'espletamento di mezzi istruttori, veniva pronunciata sentenza ex art. 429 c.p.c. sulle conclusioni rassegnate solo dalla parte attrice.
Ciò premesso, la domanda attorea è fondata e va accolta.
Va osservato che, a fronte della produzione del titolo (cfr. doc.2 attoreo, atto di intimazione) nonché dell'allegazione attorea dell'inadempimento (credito per i canoni non pagati degli ultimi 3 anni, del
50% dell'ultima imposta di registro e degli oneri accessori degli ultimi 5 anni circa, per un totale delle somme insolute di € 30.744.70 (=22.106,00+8.638,70), a titolo di canoni, imposta di registro e oneri accessori, oltre agli interessi legali) peraltro grave e risalente, la domanda dell'attore è provata, in difetto di prova contraria in ordine al fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, gravante sul debitore (cfr. Cass. S.U. 30.10.2001, n.13533).
3 Non vi può essere dubbio, peraltro, circa la gravità dell'inadempimento e comunque tale da costituire ex art.5 L. n.392 del 1978 una morosità qualificata per la sua durata ed idonea ad alterare l'equilibrio economico del contratto in danno del locatore.
Nel contempo, va respinta in quanto infondata l'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta (eccezione, peraltro non rinnovata all'udienza di discussione della causa in assenza altresì del procuratore di parte ) posto che, come si evince dai conteggi offerti da parte CP_2
attrice e dalla copiosa documentazione versata in atti, risulta che la società intimante ha agito per il recupero dei canoni di locazione a partire dalla mensilità di agosto 2021 (residuo).
Pertanto, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è fondata e, come tale, merita accoglimento con condanna al pagamento degli importi richiesti da parte attrice nelle conclusioni rassegnate.
Va inoltre evidenziato che le argomentazioni svolte da parte convenuta circa l'asserito inadempimento della locatrice per pretesi vizi dell'immobile, oggetto della domanda riconvenzionale, sono rimaste prive di qualsivoglia riscontro probatorio.
Nel corso del giudizio parte convenuta non solo non ha provato l'esistenza dei vizi lamentati, ma neppure ha mai provato di avere comunicato alla locatrice alcuna denuncia.
Gli inadempimenti lamentati da parte della conduttrice non consentono, comunque, di ritenere legittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte della stessa.
A questo riguardo va richiamato l'orientamento della Suprema Corte secondo cui “La sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto che l'inadempimento della parte locatrice, consistito nell'aver concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso ufficio ed in precarie condizioni strutturali, aggravate da scosse sismiche, nonché nell'aver omesso di provvedere ad interventi di messa insicurezza, non legittimasse la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale aveva continuato ad occupare l'immobile e si era rifiutato di consegnare le chiavi, mostrando
4 univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato” (Cass. n.
11783 del 12/05/2017).
“Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. n. 13887 del
23/06/2011, Cass. n. 261 del 10/01/08).
Nella fattispecie la morosità della conduttrice è risalente e la stessa ha continuato ad abitare nell'immobile.
Sulla scorta delle suesposte argomentazioni, la domanda riconvenzionale di parte conventa andrà respinta.
In ragione della soccombenza, parte convenuta intimata è tenuta a corrispondere in favore di parte attrice intimante le spese e i compensi professionali del giudizio nella misura liquidata in dispositivo.


P.Q.M

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Il Tribunale di Belluno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così decide:
1) previa conferma dell'ordinanza di rilascio dell'immobile emessa in data 16.05.2024, dichiara risolto il rapporto di locazione relativo al contratto del 01.09.2014 per grave inadempimento della conduttrice;

2) respinge le domande formulate da parte convenuta;

3) condanna parte convenuta - conduttrice, , al pagamento in favore di parte attrice CP_2 della somma capitale complessiva di € 30.744.70, di cui: € 22.106,00, a titolo di Parte_1 canoni di locazione relativi al residuo del canone di agosto 2021 di € 434,00 e al pagamento
5 integrale di tutti i successivi canoni fino ad agosto 2024, € 72,00, a titolo del 50% dell'imposta di registro relativa al rinnovo del contratto di locazione 2022- 2024; € 8.638,70, a titolo di oneri accessori maturati dal 30.03.2019 al 12.04.2024, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;

4) condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte attrice delle spese e dei compensi professionali del giudizio, anche per la fase sommaria, che si liquidano in complessivi € 10.750,27, oltre rimborso spese forfettario 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Belluno in data 12 febbraio 2025
Il giudice onorario
Barbara Mertens
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