REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di Giudice di I grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1751/2024 del ruolo generale degli affari Civili del ruolo generale del Tribunale di Imperia
TRA
, rapp.ta e difesa dagli Avv.to Domenico Martini Parte_1
Ricorrente
Contro
e Controparte_1 CP_2
Resistenti Contumaci
Motivi della Decisione
Con ricorso ritualmente notificato ha esposto: Parte_1
-d'aver concesso, con contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 22/10/2021 e registrato telematicamente in data 25/10/2021, per 4 anni, dal 1/11/2021 al 31/10/2025, a e a al Controparte_1 CP_2
canone annuale di Euro 7.800,00, da pagarsi in n. 12 rate anticipate mensili di
Euro 650,00 ciascuna, oltre ad euro 50,00 mensili per anticipo oneri condominiali spettanti al conduttore, salvo conguaglio di fine anno;
-che a partire dal mese di dicembre 2023 compreso, i conduttori avevano cessato di pagare il canone;

-la morosità ammontava a Euro 7.700 (Euro 7.150,00 per i canoni da dicembre 2023 a novembre 2024 compresi, ed Euro 550,00 di spese condominiali spettanti al conduttore, salvo conguaglio), salvo altre somme maturande in periodo successivo alla notifica del presente atto.
-secondo quanto specificato nella pronuncia delle SS.UU. della Suprema
Corte n. 13533/2001, il creditore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento di controparte è unicamente tenuto, in quanto attore/creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento;

-d'aver diritto a ottenere, oltre alla risoluzione anticipata del contratto di per inadempimento del conduttore, anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore.
Ciò premesso, i ricorrenti così concludevano: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, dichiarato che i Sigg.ri nato in [...]_1
il 17/03/1969 (C.F. ) e ivi residente in 1950 Sion, rue des C.F._1
Aubepines 15 e , nata in [...] il [...] CP_2
(C.F.: ), e in oggi residente a[...]
delle Magnolie n. 4, interno 10, hanno interrotto qualsivoglia pagamento relativo al contratto di locazione dell'unità immobiliare ubicata in Sanremo (IM), C.so degli Inglesi
n. 13, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori, e conseguentemente, condannare i Sig. ri e Controparte_1 [...]
,, all'immediato rilascio dell'immobile in favore dell'odierna ricorrente, libero da CP_2
persone e cose. Oltre al pagamento dei canini non versati e di una indennità di occupazione per la protratta occupazione dell'immobile dopo la cessazione del contratto. Oltre al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto. Vinte le spese e gli onorari di lite”.
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Il ricorso è in parte fondato.
Dalla documentazione prodotta risulta che con contratto sottoscritto il
22/10/2021 locava ai convenuti un immobile, Parte_1
destinato a uso abitativo, sito in Sanremo, C.so degli Inglesi n. 13, per un canone annuale di Euro 7.800,00, da pagarsi in n. 12 rate anticipate mensili di
Euro 650,00 ciascuna, oltre ad euro 600 annui per oneri condominiali, da corrispondersi in acconti mensili di 50,00 mensili (all. 2).
La società ricorrente ha lamentato che le controparti avrebbero cessato di versare il canone a partire dal dicembre 2023, domandando pertanto la risoluzione del contratto per inadempimento.
Ebbene, come più volte puntualizzato dalla giurisprudenza, secondo il principio generale posto dall'art. 1218 c.c. c.c., al creditore è sufficiente allegate e provare il titolo costitutivo, competendo al debitore dimostrare d'aver adempiuto alla propria obbligazione o, in alternativa, di non aver reso la prestazione per cause a lui non imputabili ossia allegare fatti/difese estintivi e/o modificativi del diritto azionato da controparte (tra le varie: Cass. n.
5128/2022) Cass. S.U. 13533/2021, ecc.).
Tale prova, tuttavia, non è stata fornita, avendo i convenuti scelto di restare contumaci.
Ne consegue che i vanno considerati inadempimenti e in Parte_2
termini d'importanza tutt'altro che scarsa, avendo essi omesso di corrispondere ben 12 canoni consecutivi (dal dicembre 2023 al novembre
2024, epoca di deposito del ricorso), oltre a ratei delle spese accessorie.
Va, pertanto, accolta la domanda di risoluzione del contratto, con conseguente condanna dei conduttori al rilascio del bene entro il termine che si indica in dispositivo.
Parimenti, i devono essere condannati alla corresponsione Parte_2
dell'importo complessivo di € 7700,00 (12 canoni + complessivi € 550,00 per oneri condominiali).
Al riguardo lo scrivente deve dare atto della commissione d'un errore materiale nel dispositivo, laddove l'importo è stato quantificato nella minor somma di € 7150,00, pari ai soli canoni inevasi.
Da disattendere, invece, sono le ulteriori pretese
Quanto alla richiesta di corresponsione dei canoni successivamente decorsi in corso di causa e quelli che eventualmente matureranno sino a quando i convenuti non libereranno l'immobile, deve obiettarsi che il petitum del presente giudizio s'è cristallizzato al tempo del deposito della memoria integrativa, il che non consente di prendere in considerazione le eventuali sopravvenienze, dovendosi soggiungere che, le ipotesi di cd. condanna in futuro sono previste dalla legge in via tassativa ed eccezionale, come ad es. nell'ambito dei procedimenti d'intimazione di sfratto per morosità (nel quale il Giudice può condannare il conduttore a corrispondere i canoni sino al momento del rilascio), di separazione/divorzio (contributo per il mantenimento, destinato a permanere sino alla modifica della statuizione), oppure nei limitati casi in cui la legge prevede che possa emanarsi una sentenza di condanna con la previsione d'una penale mensile per ogni giorno di ritardo nell'adempimento. Non pertinente è il richiamo della ricorrente a Cass. n.38970/2021 poiché tale pronuncia si riferisce alla diversa ipotesi di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 6,, il quale prevede che il conduttore è tenuto, fino all'effettivo rilascio, a corrispondere ai sensi dell'art. 1591 c.c., una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, con gli aggiornamenti e la maggiorazione prevista.
La disposizione così recita: “Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del citato decreto-legge n.
9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica
(ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente;
l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile Trattasi di norma che trova applicazione nei periodi di sospensione delle esecuzioni previsti dalla legge”.
Il Legislatore ha, dunque, stabilito che anche nei periodi di sospensione delle esecuzioni per rilascio il conduttore che continui ad occupare sine titulo l'immobile è tenuto a versare egualmente il canone, il che con ogni evidenza non può che presupporre la proposizione da parte del locatore d'una nuova domanda giudiziale (anche un ricorso monitorio) per ottenere i canoni decorsi successivamente all'instaurazione della procedura esecutiva. La domanda in esame va, pertanto, dichiarata inammissibile.
Riguardo poi alla pretesa volta ad ottenere al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto si rileva che il riferimento a sostegno dell'assunto a Cassazione 05/05/2020 n.8482 è anch'esso inconferente
La pronuncia ribadisce, infatti, il principio per cui il locatore non inadempiente ha diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto trarre dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass. 08/10/1970, n. 1880; 26/01/1980, n. 676;
03/09/2007, n. 18510; 24/04/2008, n. 10677; 12/02/2015, n. 2865), soggiungendosi, tra l'altro, che: “tale pregiudizio si può individuare nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte. Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula
l'effettività della lesione dell'interesse del creditore all'esecuzione del contratto;
il che comporta
- con specifico riferimento a fattispecie... della risoluzione della locazione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore - che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente
l'immobile riservandosene la disponibilità materiale".
In buona sostanza, tale posta risarcitoria può essere pretesa soltanto dopo la pronuncia di risoluzione del contratto nonché – in particolare – dopo che il conduttore inadempiente abbia rilasciato il bene in epoca antecedente alla naturale scadenza del contratto. Nel caso di specie è pacifico che i convenuti occupino ancora il bene e che essi siano tenuti a corrispondere il canone sino alla presente pronuncia nonché, successivamente, l'indennità d'occupazione sino all'effettivo rilascio.
Ove poi i liberassero l'immobile in epoca successiva alla Parte_2
scadenza pattuita, la ricorrente potrà, in ipotesi, reclamare il risarcimento d'un danno maggiore, da domandare in un diverso giudizio.
L'accoglimento parziale delle domande attoree implica che i convenuti debbano farsi carico degli oneri processuali, che si determinano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
così provvede: CP_2
Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il
22/10/2021 per inadempimento imputabile a e Controparte_1
CP_2
Condanna e a rilasciare l'immobile per Controparte_1 CP_2
cui è causa entro il 31/8/2025 nonché al pagamento della somma di € 7150,00
a titolo di canoni non corrisposti, oltre a interessi legali dalla scadenza di ciascun rateo di canone, rigettando la domanda relativamente alla condanna al pagamento degli oneri condominiali.
Dichiara inammissibile la domanda di condanna dei convenuti al pagamento d'una indennità d'occupazione per il periodo successivo alla risoluzione del contratto per cui è causa.
Rigetta la domanda di condanna dei convenuti al pagamento del risarcimento del danno. Condanna e al rimborso in solido degli Controparte_1 CP_2
oneri processuali, che si quantificano in complessivi € 550,00 per la fase di studio, € 450,00 per la fase introduttiva, € 950,00 per la fase decisionale, €
326,49 per spese vive, oltre a spese generali IVA e CPA come da legge.
Imperia 16-7-2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli